某项目D楼预约方案.doc

XXXX项目D#楼预约方案
一、D#楼推售背景
1、根据年度营销计划，今年须将牛顿苹果的5栋楼共计九百多套房源全部推出，目前已开售的为A、B号楼，按原计划五月份进行D号楼的预约储客。
2、至今年年底仅剩7个月时间，而一、二期还存在一定的余量，D#楼预约的同时与项目余货存在一定的冲突关系。
3、市场同期竞争楼盘放量较大，销售周期存在重叠，因此项目应采取小步快跑，瞄准市场空隙进行推量的方式，错开市场开盘集中期，因此建议D#楼两个单元分开进行推售。

二、D#楼产品分析
D#楼共2个单元，地上32层（1层架空，2至32层为住宅）共248套，两梯四户，正南北朝向。

1

2

户型面积有：
100.21平米2+2房（占比25%）、102.77平米2+2房（占比50%）、85.86平米两房（占比25%）。
本次D号楼产品中，100平米2+2房占比75%成为主力户型，该类产品目前在市场上较受欢迎，而市场上90-100㎡的面积段中，户型多为2+1房，因此在推D#楼04户型，面积100.21㎡
D#楼01、02户型，面积102.77㎡
广中可着力体现该户型亮点。
昌泰99㎡2+1房，比本项目少一房
昌泰110㎡四房，比本项目多10平米

普罗旺斯96㎡四房，关注客户多
盛天领域91㎡四房，开盘当天抢空

而D#楼86平米的两房户型，其作为两房面积偏大，同面积的户型，在市场上基本为2+1房且较受欢迎，因此D#楼该两房产品预计成为销售难点。
盛天领域88㎡2+1房，畅销户型
D#楼03户型两房，面积85.86㎡

昌泰87㎡2+1房，畅销户型

目前市场畅销的两房面积段集中在60——70平米。

三、D#楼预约时间及预约目标
1、2013年5月4日为B号楼2单元新货开盘，根据B#楼近期消化速度判断开盘后仍需一段强销时间，因此建议D#楼预约正式启动时间为5月18日（周六），计划预约储客期1.5-2个月，开盘时间视预约量及市场情况待定。
2、预约单位：考虑小步快跑、避开市场开盘集中期的策略以及根据D号楼体量，建议本次预约D号楼1单元，共124套。
D#楼1单元
房号户型
01号房
2+2房
02号房
2+2房
03号房
两房
04号房
2+2房
面积（㎡）
102.77
102.77
85.86
100.21
套数
31
31
31
31
比例
25%
25%
25%
25%
3、D#楼1单元共124套房源，若需达到集中开盘热销效果，客户预约数量至少150组，在一个月的时间内，此预约目标数量为二期的1.5倍，因此广告力度仍需得到有效支持，同时价格定位需谨慎。

四、D#楼预约优惠政策
（一）、本次D#楼预约优惠政策建议为：
1、客户交纳1000元预约金，获得92折购房优惠。
简洁明了的预约方式，客户易懂；
客户预约门槛低，易促成首次到访交纳；
同时92折的购房优惠力度大于周边竞争楼盘，如昌泰交500元获95折优惠，盛天领域交5000元享受20000元购房优惠。
执行方式：
客户至财务交纳预约金，获得预约金收据，凭预约金收据享受95折购房优惠。

2、预约客户认购后按时签约，获得99折购房优惠。
为促进认购客户及时换签合同，加快首付款回款速度和按揭办理速度，建议认购后7个工作日内签约的客户可获得99折购房优惠。

3、预约客户交纳预约金后可参与幸运大转盘活动抽取礼品。
为了烘托现场气氛以及鼓励到访客户预约，建议销售现场设立幸运大转盘，凡预约客户可通过转动幸运转盘获得相关礼品，礼品价格区间建议为10—15元，数量为300份。

（二）、基本优惠政策继续执行
1、一次性96折按揭98折。
2、老带新政策：老客户获1000元物业费，新客户获99折购房优惠

上述优惠叠加后最高优惠为86折（一次性）。

（三）、一、二期开盘的A、B号楼继续自然销售
A、B号楼与D号楼产品存在一定差异性，因此D号楼预约的同时A、B号楼可同期销售，但主力放在D号楼预约上。A、B号楼销售政策建议与上月保持一致，即：
A号楼：
一次性或按揭均为92折优惠，老带新政策的新客户购房99折继续享受。
B号楼：
70㎡以下房源为（总价-1.8万）*95（认购优惠）*96或98折（付款优惠）*99（按时签约）*99（老带新）
70㎡以上房源为（总价-2.8万）*95（认购优惠）*96或98折（付款优惠）*99（按时签约）*99（老带新）

五、D#楼预约宣传价格建议
1、市场价格
昌泰鑫金绿洲最近开盘实收均价5700元/㎡，新推售单位目前宣传价格为：封顶价5900元/㎡，但给客户铺算价格按均价5800元/㎡计算。
普罗旺斯最近推出波尔多庄园，宣传起步价5500元/㎡起，现场口径均价5800——5900元/㎡
盛天领域最近开盘均价5750元/㎡，未宣传价格。
汇东星城近期成交价格约为5700元/㎡
结论：本项目地段优于上述三个项目，但也存在一定的劣势：因房产证问题与前期业主之间的矛盾以及所带来的负面影响还未消除；品牌弱于上述项目开发商。因此在本项目未解决内部问题之前建议价格与上述楼盘保持一定价差。
2、本项目往期价格涨幅
项目首次开盘销售A#楼及B#楼1单元（1、3、5），开盘均价5250元/㎡，目前去化75%；
项目第二次开售B#楼1单元（2、4、6），销售均价5500元/㎡，目前去化率56%；
项目第三次开售B#楼2单元，房源均价至5614元/㎡，开盘当天去化率为42.5%；
结论：项目近期价格涨幅为2%，但销售速度有所下滑，建议本次D#价格涨幅控制在2%以内。
3、本项目成交均价

备注：1-4月为项目签约价格，5月为认购价格*99**99折来表现签约价格。
项目最新成交均价约为5594元，客户接受价格随着市场有逐步提高的趋势，但接受涨幅有限，4月至5月涨幅不到 1%。
目前B#楼剩余房源价格多为高于5700元/㎡的户型，说明客户对项目能接受的均价最高到5700元/㎡。
4、D号楼预约宣传价格建议
项目价格涨幅2%，但销售速度略有下降，考虑市场价格、项目历史价格、余房量、年销售目标等因素，建议D#楼宣传均价5700元/㎡，预约宣传起步价5388元/㎡，延续一口价形成的热点，保持项目推广连贯性的同时加深购房者对该数字的印象。

六、D#楼预约推广配合
（一）、推广主题（突出产品亮点）
预约前期：
您未见过的“小四”房
——100㎡四房隆重面市 抢先体验实景样板房

预约中期：
我与“小四”房有个约会
——100㎡四房火热预约中 实景样板邀您品鉴

致我们终将获得的“小四”房
——100㎡四房抢先预约 起步价5388元/㎡
预约后期：
6月22日 盛大开盘
——100㎡四房预约倒计时 起步价5388元/㎡
上述主题暂定，待与广告公司沟通后报开发商决定
（二）、推广内容
1、预约信息：D#楼入市、预约最高优惠86折。
2、产品信息：100平米小四房，多个房间多个享受。赠送面积展示。
3、样板房信息：三个不同装修风格的样板房，演绎未来家居生活。
4、卖点信息：6大卖点，每期突出一个不同卖点。
（三）、媒介组合策略

（四）、推广时间节点

预约启动期
预约中期
预约后期
5月18日至5月24日
5月25日至6月14日
6月15日至6月21日
投放
时间
投放
内容
投放
时间
投放
内容
投放
时间
投放
内容
南国早报及其夹报
5月17日整版
D#楼预约优惠信息、产品信息、样板房开放信息
5月27日
夹报
预约优惠信息、产品信息、样板房信息
6月20日
整版
预约优惠信息、产品信息、开盘时间信息
5月30日
整版
预约优惠信息、产品信息、样板房信息
6月13日
夹报
预约优惠信息、产品信息、起步价信息
户外
5月18日
投放期：5月18日至6月30日，6月30日后根据销售情况更换画面
投放信息：项目产品信息、预约优惠信息
——
——
——
——
网络
（腾讯及住朋）
5月17日
更新项目户型：
D#楼户型图更新
5月25日
更新项目动态：
起步价信息、优惠信息
6月15日
软文：
炒作白沙片区交通价值、附带项目优惠信息和产品信息
5月17日
更新项目动态：
D#楼产品入市信息、样板房开放信息
6月21日
更新项目动态：
即将开盘信息、预约火爆信息、优惠信息
5月23日
软文：
从客户居家生活的角度描述居住四房的生活
短信
5月17日
二十万条，D#楼入市信息
5月31日
二十万条，D#楼预约优惠信息
6月21日
四十万条，D#楼即将开盘信息
5月24日
二十万条，D#楼样板房开放信息
6月7日
二十万条，D#楼预约优惠信息
6月14日
二十万条，D#楼起步价信息
居周刊
5月17日
软文：
从客户居家生活的角度描述居住四房的生活
——
——
6月15日
软文：
炒作白沙片区交通价值点、附带项目优惠信息和产品信息
公交车身广告
5月17日
投放期：5月18日至8月17日，6月30日后根据销售情况更换画面
投放信息：项目形象信息、产品信息、预约优惠信息
——
——
——
——
电梯框架广告
5月17日
投放期：5月23日至6月15日
投放信息：项目产品信息、预约优惠信息、卖点信息

6月15日
更换画面：
开盘时间、预约火热信息、卖点信息
的士车贴广告
5月17日
投放期：5月18日至6月17日
投放信息：项目产品信息、预约优惠信息

的士LED广告
——
——
——
——
6月15日
6月15日至6月24日共10天，项目名称、开盘时间、优惠力度、电话
暂按5月18日为D#楼预约启动、6月22日为开盘节点进行推广排期。

七、D#楼预约费用预算

类别
费用名称
内容
数量
单价
总价
广告费用统计
南国早报
硬广
3个整版
80000元/整版
240000
南国早报夹报
夹D#楼海报
20000份
0.5元/份
10000
户外画面更换费
（江南北京华联）
预约信息
1次
2000元/次
2000
新户外租赁费
（建议白沙大道）
预约信息
1块*1年
若一年租金价为42万，D#楼预约期2个月，折算于本期户外费约7万元
70000
腾讯网络发布费
软文发布及推荐置顶
2次
5000/次
10000
住朋网络发布费
软文发布及推荐置顶
2次
5000/次
10000
短信群发费
预约信息、开盘信息、样板房信息
140万条
0.22元/条
18800
居周刊内页整版
软文+硬广
2版
10000元/版
20000
公交车身广告
预约信息
2部单层
2部双层
发布期三个月

80000
电梯框架广告
预约信息、开盘信息、样板房信息
100幅
250元/幅*月
25000
的士车贴广告
预约信息
500辆*1月
100元/幅
50000
的士LED广告
预约信息、开盘信息
10天
3000元/天
30000
小计
565800
物料费用统计
户型图制作费
D#楼3个户型
9000张
0.2元/张
1800
海报制作费
D#楼宣传海报
25000张
0.3元/张
7500
幸运转盘制作费
活动物料
一个
500元/版
500
X展架制作费
样板房活动及优惠
2个
30元/个
60
礼品采购费

300份
15元/份
4500
小计
14360
合计
580160
本次D#楼1单元预约所需物料制作费用及广告费用合计约580160元。
D#楼1单元建面：12233.95㎡ ，实收单价：5700元/㎡ ，总产值：69733515元，营销费用占产值的比例为：0.83%。

以上建议妥否，请开发商领导批示

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