物业管理法规——物业管理招标投标.ppt

1物业管理法规物业管理法规高淑华高淑华第七章第七章 物业管理招标投标物业管理招标投标2v课时：课时：4 4课时课时v学生基础分析：物管学生基础分析：物管12281228班、蕉岭联办班同学已初步掌握物班、蕉岭联办班同学已初步掌握物业管理服务的相关基础知识，对物业管理法规知识有一定认识，业管理服务的相关基础知识，对物业管理法规知识有一定认识，但并不熟悉，需要进行系统讲解。已基本形成小组学习模式，但并不熟悉，需要进行系统讲解。已基本形成小组学习模式，前置作业能按时完成，并配合教师的教学安排。前置作业能按时完成，并配合教师的教学安排。v教学教学目标：目标：认知目标：认识招标投标制度对规范物业管理市场、提高物业认知目标：认识招标投标制度对规范物业管理市场、提高物业 服务企业服务水平的重要性，了解招标投标的一般程序。服务企业服务水平的重要性，了解招标投标的一般程序。能力目标：能够应用所学法规知识进行物业管理相关案例分析。能力目标：能够应用所学法规知识进行物业管理相关案例分析。情感目标：小组成员通过完成前置作业互相协助、共同研究，情感目标：小组成员通过完成前置作业互相协助、共同研究，培养学生对本门课程的兴趣和认真细致工作，善于与人沟通的培养学生对本门课程的兴趣和认真细致工作，善于与人沟通的能力。能力。3v重点难点：重点难点：教学重点：掌握物业管理招投标的原则、特点、方式、内容教学重点：掌握物业管理招投标的原则、特点、方式、内容 及相关法规。及相关法规。教学难点：物业管理相关案例分析教学难点：物业管理相关案例分析v教材分析：教材分析：“物业管理招标投标物业管理招标投标”是教材第七章的内容，涉及是教材第七章的内容，涉及到物业管理招投标概述、物业管理招标、投标、开标、评标和到物业管理招投标概述、物业管理招标、投标、开标、评标和定标等相关内容，是本门课程的重点这一。教材内容比较侧重定标等相关内容，是本门课程的重点这一。教材内容比较侧重知识点的阐述，学生学习起来比较枯燥，结合学生学习特点，知识点的阐述，学生学习起来比较枯燥，结合学生学习特点，将教材内容与物业管理行业相关法规案例联系起来，让学生感将教材内容与物业管理行业相关法规案例联系起来，让学生感受到学习本门课程的乐趣与重要。受到学习本门课程的乐趣与重要。4v教学方法：任务驱动法、小组合作法教学方法：任务驱动法、小组合作法v教学设计思路：先做后学，先学后教；充分发挥老师引导功能；教学设计思路：先做后学，先学后教；充分发挥老师引导功能；小组合作、组间互评；学以致用原则。计划采用任务驱动法，把小组合作、组间互评；学以致用原则。计划采用任务驱动法，把教学内容结合学生身边实际，设计成一个独立的任务，引导学生教学内容结合学生身边实际，设计成一个独立的任务，引导学生通过完成老师布置的工作任务，能够活学活用物业管理法规的相通过完成老师布置的工作任务，能够活学活用物业管理法规的相关知识，对物业管理行业典型案例进行分析。关知识，对物业管理行业典型案例进行分析。5v教学过程：教学过程：本章内容按照物业管理招投标概述、物业管理招本章内容按照物业管理招投标概述、物业管理招标、投标、开标、评标和定标等几个专题进行教学。每个专题基标、投标、开标、评标和定标等几个专题进行教学。每个专题基本遵循本遵循“完成前置作业（课前）完成前置作业（课前）前置作业汇报前置作业汇报课堂交流课堂交流讨论讨论总结归纳总结归纳布置课后作业布置课后作业 ”五个步骤进行教学。五个步骤进行教学。v本章前置作业：本章前置作业：物业管理招投标制度的重要性物业管理招投标制度的重要性列举一个身边发生的与物业管理有关的案例。列举一个身边发生的与物业管理有关的案例。6第第7 7章章 物业管理招标投标物业管理招标投标7.1 7.1 物业管理招投标概述物业管理招投标概述7.2 7.2 物业管理招标物业管理招标 7.3 7.3 物业管理投标物业管理投标 7.4 7.4 物业管理开标、评标、定标物业管理开标、评标、定标 77.1 7.1 物业管理招投标概述物业管理招投标概述l7.1.1 7.1.1 物业管理招投标的原则物业管理招投标的原则 l7.1.2 7.1.2 物业管理招投标的程序物业管理招投标的程序87.1.1 7.1.1 物业管理招投标的原则物业管理招投标的原则 l（1 1）公开原则）公开原则 l（2 2）公平原则）公平原则 l（3 3）公正原则）公正原则 l（4 4）诚实信用原则）诚实信用原则 9l（1 1）公开原则）公开原则 所谓公开原则，就是指在投标招标活动中，所谓公开原则，就是指在投标招标活动中，严格按照程序公开。严格按照程序公开。10l（2 2）公平原则）公平原则 所谓公平原则，就是指在招标文件中向所所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件都是一致的，有物业管理企业提出的投标条件都是一致的，即所有参加投标者都必须在相同的基础上，在即所有参加投标者都必须在相同的基础上，在同一条件下进行投标同一条件下进行投标。11l（3 3）公正原则）公正原则 所谓公正原则，是指在评定标书时准确所谓公正原则，是指在评定标书时准确无误，而且投标评定的准则是衡量所有投标书的无误，而且投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度，另外在评标定标的过程中，应采用科学合尺度，另外在评标定标的过程中，应采用科学合理的方法，按照平等、竞争的原则，进行事实求理的方法，按照平等、竞争的原则，进行事实求是地分析、判断和选择。是地分析、判断和选择。12l（4 4）诚实信用原则）诚实信用原则 所谓诚实信用原则，是指在招标投标活动所谓诚实信用原则，是指在招标投标活动中，招标投标双方应当讲究信用，恪守诺言，不把中，招标投标双方应当讲究信用，恪守诺言，不把自己利益的获得建立在损害国家、社会和他人利益自己利益的获得建立在损害国家、社会和他人利益的基础之上。的基础之上。137.1.2 7.1.2 物业管理招投标的程序物业管理招投标的程序 l （1 1）招标阶段）招标阶段l （2 2）投标阶段）投标阶段 l （3 3）开标、评标和定标阶段）开标、评标和定标阶段 l （4 4）合同的订立、履行及归档阶段）合同的订立、履行及归档阶段 147.2 7.2 物业管理招标物业管理招标l7.2.1 7.2.1 物业管理招标的类型物业管理招标的类型 l7.2.2 7.2.2 物业管理招标的范围物业管理招标的范围 l7.2.3 7.2.3 物业管理招标的组织机构物业管理招标的组织机构 157.2.1 7.2.1 物业管理招标的类型物业管理招标的类型l 现行国际市场上通用的物业管理招标方现行国际市场上通用的物业管理招标方 式类型大致可分为式类型大致可分为3 3种：公开招标、邀请招种：公开招标、邀请招 标和议标。标和议标。16 （1 1）公开招标）公开招标 公公开开招招标标，也也称称无无限限竞竞争争性性招招标标，是是一一种种由由招招标标人人（业业主主或或开开发发商商）按按照照法法定定程程序序，在在公公开开出出版版物物上上发发布布招招标标公公告告，所所有有符符合合条条件件且且愿愿意意投投标标的的物物业业管管理理企企业业都都可可以以平平等等参参加加投投标标竞争，招标人从中择优选择中标者的招标方式。竞争，招标人从中择优选择中标者的招标方式。17 （2 2）邀请招标）邀请招标 邀邀请请招招标标，又又称称选选择择性性招招标标，是是指指招招标标人人以以投投标标邀邀请请书书的的方方式式邀邀请请特特定定的的法法人人或或者者其其他他组织投标的招标方式。组织投标的招标方式。18 （3 3）议标）议标 议标又称谈判招标，是指开发商或业主不必议标又称谈判招标，是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是通过协商达成交易的方公开发布招标公告，而是通过协商达成交易的方式，通常是在非公开状态下采取一对一谈判方式进式，通常是在非公开状态下采取一对一谈判方式进行的。行的。197.2.2 物业管理招标的范围物业管理招标的范围 根据根据中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法的规定，的规定，下列物业管理项目必需进行招标：下列物业管理项目必需进行招标：1 1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共）大型基础设施、公用事业等关系社会公共 利益、公众安全的项目，如机场、火车站、地铁和利益、公众安全的项目，如机场、火车站、地铁和 一些公用物业如图书馆等；一些公用物业如图书馆等；2 2）全部和部分使用国有资金投资或者国家融）全部和部分使用国有资金投资或者国家融 资项目；资项目；3 3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资 金的项目；金的项目；4)4)具有强烈的政府政策导向规定的项目，如经具有强烈的政府政策导向规定的项目，如经 济适用房项目。济适用房项目。207.2.3 7.2.3 物业管理招标的组织机构物业管理招标的组织机构 招标机构的设立有两种途径：招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。二是招标人委托招标代理机构招标。招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。人指定招标代理机构。21l1 1）自行设立招标机构）自行设立招标机构 l开发商自行招标开发商自行招标 由由于于通通常常情情况况下下业业主主数数量量很很大大，且且 没没有有严严格格的的组组织织，因因此此，往往往往是是由由业业主主 委员会代表业主组织招标。委员会代表业主组织招标。l业主自行招标业主自行招标 由于通常情况下业主数量很大，且没由于通常情况下业主数量很大，且没 有严格的组织，因此，往往是由业主委员有严格的组织，因此，往往是由业主委员 会代表业主组织招标。会代表业主组织招标。22l2 2）招标代理机构）招标代理机构 招标代理机构应当具备下列条件：招标代理机构应当具备下列条件：（1 1）有从事招标代理业务的营业场所）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；和相应资金；（2 2）有能够编制招标文件和组织评标）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；的相应专业力量；（3 3）有符合规定条件、可以作为评标）有符合规定条件、可以作为评标 委员会成员人选的技术、经济等方面的委员会成员人选的技术、经济等方面的 专家库。专家库。237.3 物业管理投标物业管理投标 l7.3.1 物业管理投标的概念及原则物业管理投标的概念及原则 l7.3.2 物业管理投标的组织机构物业管理投标的组织机构 l7.3.3 物业管理投标的程序物业管理投标的程序 l7.3.4 物业管理投标书的内容物业管理投标书的内容247.3.1 物业管理投标的概念及原则物业管理投标的概念及原则l1）物业管理投标的概念物业管理投标的概念 所谓物业管理投标是指符合招标文件要所谓物业管理投标是指符合招标文件要 求的物业管理企业，按照公布的招标文件中求的物业管理企业，按照公布的招标文件中 确定的各项管理服务要求与标准，根据国家确定的各项管理服务要求与标准，根据国家 有关法律、法规与本企业管理条件和水平，有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过编制投标文件，积极参与投标活动的整个过 程。程。25l2 2）物业管理投标的原则）物业管理投标的原则 （1 1）真实性原则）真实性原则 所谓真实性原则，投标人应仔细阅所谓真实性原则，投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按招标文件的读招标文件的所有内容，按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性、准确性及完整性。资料的真实性、准确性及完整性。26l（2 2）合理竞争原则）合理竞争原则 所谓合理竞争原则，是指投标人应所谓合理竞争原则，是指投标人应 凭自身的经营实力、管理水平和服务质凭自身的经营实力、管理水平和服务质 量，通过良性竞争及优胜劣汰而取胜。量，通过良性竞争及优胜劣汰而取胜。277.3.2 7.3.2 物业管理投标的组织机构物业管理投标的组织机构 物业管理项目投标工作，通常由投标的物业物业管理项目投标工作，通常由投标的物业 管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标 活动。一般的分工如下：活动。一般的分工如下：-开发部是物业管理投标工作的核心，它开发部是物业管理投标工作的核心，它 负责确定目标，选择物业，进行投标，负责确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争；参加市场竞争；-财务部负责财务、计划、经济核算和各财务部负责财务、计划、经济核算和各 类收费活动；类收费活动；-工程部负责各种物业管理工程的预算，工程部负责各种物业管理工程的预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、维负责房屋、设备及公共设施的管理、维 修、保养和工程技术方面的咨询与研究修、保养和工程技术方面的咨询与研究 工作。工作。287.3.3 7.3.3 物业管理投标的程序物业管理投标的程序 l 收集有关招标资料收集有关招标资料l 投标可行性研究分析投标可行性研究分析l 递送投标申请书并申请资格预审递送投标申请书并申请资格预审l 购买、阅读招标文件并考察物业现场购买、阅读招标文件并考察物业现场 l 编制投标文件编制投标文件l 投递标书投递标书l 参加开标会议及招标答辩参加开标会议及招标答辩 l 定标后的工作定标后的工作297.3.4 7.3.4 物业管理投标书的内容物业管理投标书的内容 l 1 1）物业管理投标书的组成）物业管理投标书的组成 物物业业管管理理投投标标书书，即即投投标标人人须须知知中中 定投标者必须提交的全部文件，主要包括：定投标者必须提交的全部文件，主要包括：-致函致函 -附件附件l 2 2）物业管理投标书的主要内容）物业管理投标书的主要内容 -介绍本物业管理公司的概况和经历介绍本物业管理公司的概况和经历 -分析投标物业的管理要点分析投标物业的管理要点 -介绍本公司将提供的管理服务内容及介绍本公司将提供的管理服务内容及 功能功能307.4 7.4 物业管理开标、评标、定标物业管理开标、评标、定标 l7.4.1 7.4.1 物业管理开标物业管理开标 l7.4.2 7.4.2 物业管理评标物业管理评标 l7.4.3 7.4.3 物业管理定标物业管理定标 317.4.1 7.4.1 物业管理开标物业管理开标 开标是指招标机构在预先规定的时间开标是指招标机构在预先规定的时间 将各投标人的投标文件正式启封揭晓。将各投标人的投标文件正式启封揭晓。1 1）开标时间及地点；）开标时间及地点；2 2）开标组织；）开标组织；3 3）开标程序。）开标程序。327.4.2 7.4.2 物业管理评标物业管理评标 l 评标是指开标之后，评标委员会本着评标是指开标之后，评标委员会本着 公平、公开、公正的原则，对投标书进行公平、公开、公正的原则，对投标书进行 评定，并由招标委员会选择报价较低，资评定，并由招标委员会选择报价较低，资 信条件较好的投标企业进入合同谈判签订信条件较好的投标企业进入合同谈判签订 的阶段。的阶段。33l 1 1）评标机构）评标机构 评标由招标人依法组建的评标委员会评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目，其评标负责。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为等方面的专家组成，成员人数为5 5人以上单人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的于成员总数的2/32/3。34l2 2）物业管理评标的过程与内容）物业管理评标的过程与内容 （1 1）对标书进行初步评议；）对标书进行初步评议；（2 2）对标书进行详细评审。通常这一工作）对标书进行详细评审。通常这一工作包括服务内容评审、标价评审及承包条件包括服务内容评审、标价评审及承包条件评审三大部分；评审三大部分；（3 3）召开现场答辩会；）召开现场答辩会；（4 4）编写评标报告。）编写评标报告。357.4.3 7.4.3 物业管理定标物业管理定标 定标也称决标，是指业主委员会或开发定标也称决标，是指业主委员会或开发商根据评标委员会对所有标书进行的筛选评商根据评标委员会对所有标书进行的筛选评定结果，再次评审，并最终确定中标人的过定结果，再次评审，并最终确定中标人的过程。程。定标包括以下过程：定标包括以下过程：l （1 1）确定中标企业）确定中标企业l （2 2）向中标企业发出中标通知书）向中标企业发出中标通知书 36l中标人的投标应当符合下列条件之一：中标人的投标应当符合下列条件之一：(1)(1)能够最大限度地满足招标文件能够最大限度地满足招标文件 中规定的各项综合评价标准；中规定的各项综合评价标准；(2)(2)能够满足招标文件的实质性要能够满足招标文件的实质性要 求，并且经评审的投标价格最低；但是求，并且经评审的投标价格最低；但是 投标价格低于成本的除外。投标价格低于成本的除外。37关键概念关键概念l物业管理招标 l议标 l物业管理投标 l开标 l评标 l定标 38本章小结本章小结 物业管理招标是指房地产开发商或业主委员会等物业管理市场主体，物业管理招标是指房地产开发商或业主委员会等物业管理市场主体，通过编制符合管理服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取通过编制符合管理服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立科学方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立物业管理合同的过程。物业管理招标大致分为公开招标、邀请招标和物业管理合同的过程。物业管理招标大致分为公开招标、邀请招标和议标三种方式。招标应遵循议标三种方式。招标应遵循“公开、公平、公正、诚实信用公开、公平、公正、诚实信用”的原则。的原则。物业管理投标是指符合招标文件要求的物业服务企业，按照公布的物业管理投标是指符合招标文件要求的物业服务企业，按照公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。个过程。投标人和中标人应当自中标通知书发出之日起投标人和中标人应当自中标通知书发出之日起3030日内，按照招标日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。文件和中标人的投标文件订立书面合同。39课后作业课后作业1 1、物业管理招投标应遵循哪些原则物业管理招投标应遵循哪些原则?2、简述物业管理投标的程序简述物业管理投标的程序3 3、按学号排序完成下节课前案例分析、按学号排序完成下节课前案例分析4 4、预习第八章思考服业服务合同的内容都有、预习第八章思考服业服务合同的内容都有哪些？哪些？