都江堰项目市场情况调查报告PPT课件.pptx

都江堰都江堰项目市目市场情况情况调查报告告报告目告目录1234住宅物住宅物业环境研究境研究潜在住宅客群潜在住宅客群调研研商商业市市场调查城市城市环境研究境研究城市城市环境研究境研究Part Part1.1城市宏观经济Part1.2宏观政策Part1.3城市规划城市宏城市宏观经济Part 1.200920102011201220130501001502002500.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%116.9143.5176.7208.18229.8625.1%16.6%16.0%13.6%9.8%都江堰市都江堰市历年年GDP情况情况GDP总量（亿）GDP增长率城市城市GDP与人均与人均GDP：经济总量逐年增加，增速逐年下滑，房地房地产发展减速、展减速、处于从高速向平于从高速向平稳发展的展的过渡期，市渡期，市场需求从需求从刚需需向改善向改善过渡。渡。2009201020112012201305000100001500020000250003000035000400000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%162542203626708316203450835.6%21.2%18.4%9.1%都江堰市都江堰市历年人均年人均GDP人均GDP（元）人均GDP增长率人均人均GDPGDP与房地与房地产发展关系展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型GDPGDP增速与房地增速与房地产发展关系展关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展数据来源：都江堰市政府公报2009201020112012201302004006008001000120014001600180020000%5%10%15%20%25%30%9581159.81467.21731.4188616%21.10%26.50%18%8.90%都江堰市都江堰市历年旅游接待人数年旅游接待人数旅游接待人数（万人次）旅游接待人数增长率20092010201120122013010203040506070809035%35%36%36%37%37%42.0850.8863.376.6182.7536%35%36%37%36%都江堰市都江堰市历年旅游年旅游综合收入合收入旅游综合收入（亿）占GDP比重城市城市产业结构及旅游构及旅游业情况：情况：以第三产业为支柱产业，其中又以旅游业及其带动的商贸服务业为主导，城市本地人口城市本地人口结构构则以旅以旅游及商游及商贸服服务业从从业人人员为主，同主，同时潜在潜在购房客群来源区域房客群来源区域扩大至全省、省外乃至国外。大至全省、省外乃至国外。10%37%53%都江堰市都江堰市2013年三年三产结构构第一产业第二产业第三产业数据来源：都江堰市政府公报2009201020112012201305000100001500020000250000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%1181813723161931894021550583270868645104171179225.0%16.1%18%17%13.80%8.0%21.5%22%14.80%13.20%都江堰市都江堰市历年城年城镇居民及居民及农村村民人均可支配收入村村民人均可支配收入城镇人均可支配收入（元）农村人均可支配收入（元）城镇人均可支配收入增长率农村人均可支配收入增长率人均可支配收入：人均可支配收入：历年均保持较高水平增长，表明表明购买力不断增力不断增强；以全省平均房价收入比7.4推算，目前城城镇居民可承受房价水居民可承受房价水平平为4000-6000元元/平米，平米，农村居民村居民为2900-4400元元/平米。平米。数据来源：都江堰市政府公报200920102011201220130501001502002500.0%50.0%100.0%150.0%200.0%-50.0%218.79197.2161.7178.04168.4940.946.44649.8150.52162.4%-9.9%-18.0%10.1%-5.4%184.8%0.1%-0.9%8.4%1.4%18.7%23.5%28.4%28.0%30.0%都江堰市都江堰市历年固定年固定资产和房地和房地产投投资情况情况固定资产投资（亿）房地产投资（亿）固定资产投资增长率房地产投资增长率房地产投资占固定投资比重固定固定资产和房地和房地产投投资：投资增速保持高度同步，自2010年始增速大幅下滑至0点、近近4年投年投资规模保持平模保持平稳、增、增长基本停滞、未基本停滞、未来新增供来新增供应将减少；将减少；当前房地产投资占比达到30%，已处于主导地位，当前当前经济增增长对房地房地产行行业依依赖度增度增强，势必受到地方政必受到地方政府的格外重府的格外重视。数据来源：都江堰市政府公报 宏宏观政策政策Part 1.调控政策控政策汇总：都江堰不限购，但限贷、且贷款利率上浮，导致购房成本增加，部分购买力力较弱的弱的购房需求受到打房需求受到打压；不动产统一登记制度即将出台，又将释放供放供应进入市入市场，导致致竞争加争加剧。机制机制 方面方面调控着力点控着力点落落实情况情况方向方向当前当前调控政策控政策汇总市市场机制机制供供应土地供应落实长效机制1、增加土地供应；2、保证经适房、廉租房和刚需商品房用地比例；3、开展土地出让招拍挂制度完善试点。商品房供应落实1、增加供应；2、加快建设；3、供应结构调整；4、90/70政策。保障房供应落实1、加快建设；2、增加供应；3、配套设施同建；4、公平分配；5、保障范围纳入外来务工人员；6、引导民间资本进入政策性住房建设。小产权房处理落实1、不给宅基地证；2、在建及在售小产权房须停建停售。税收税收调节税收税收房产税未开始1、加快制度建设；2、扩大试点；3、个人住房信息全国联网；4、不不动产统一登一登记。土地增值税落实1、加强管理、规范清算。营业税未落实1、二手房5年内转让全额征收营业税。所得税未落实1、二手房转让严格按所得20%计征个税（并未落实）。行政行政调控控需求需求住房消费资格未执行/已停止1、限购，抑制投机投资。信贷限制落实短期机制 1、差别化信贷，多数银行对首套房贷在基准上也上浮。开开发开发资格落实/1、外资限炒令；2、竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”；3、商品住宅开发不得超过3年。监管管市场监管落实1、资金监管；2、网上签约；3、标准买卖合同；4、加强监管；5、行政问责；6、预售管理；7、明码标价；8、房企信用管理；9、完善房地产统计和信息披露制度。u购房落房落户：具有合法固定的住所具有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的人员，可将户口迁入；u投靠落投靠落户：与其共同居住生活的直系亲属，可以随迁或投靠迁入户口，不受结婚时间、暂住期限的限制。所需材料所需材料：入户申请、户籍证明、住房住房证明明、稳定的职业或生活来源的证明、亲属关系证明。都江堰落都江堰落户政策政策：购房即可落户，有利于吸有利于吸纳外地客群、增加市外地客群、增加市场需求需求。城市城市规划划Part 1.城市定位城市定位：国际旅游城市、成都休闲旅游度假卫星城，宜居性好、旅游休宜居性好、旅游休闲度假及居住价度假及居住价值较高。高。蒲阳路片区蒲阳路片区：生活居住区幸福大道片区幸福大道片区：商务中心、行政金融中心、居住区天府大道片区天府大道片区：以居住功能为主的城市综合新区旧城片区旧城片区：旅游中心本案城市城市规划划：未来都江堰主城区将分为四大区，呈扇形发展；本案位于蒲阳路生活居住区，较具居住价具居住价值，但位置较偏、当前周当前周边发展展较为滞后、配套滞后、配套较差差。片区区域定位主要配套片区特点主要产品类型价格水平旧城片区旧城片区旅游中心旅游、酒店、餐饮、教育、金融古色古香多层、改善型5800-7000蒲阳路片区蒲阳路片区生活居住区医疗、社区商业、教育、金融、酒店自然清静多层、小高层、改善型4700-5900幸福大道片区幸福大道片区商务中心、行政金融中心、居住区行政、医疗、教育、金融、商务、购物中心、商场、百货、大型超市、餐饮、酒店等繁荣、都市多层、小高层、改善型5300-6200天府大道片区天府大道片区以居住功能为主的城市综合新区教育、社区商业、金融、酒店朝气蓬勃小高层、中高层刚需和改善并存4000-5200区域区域竞争力争力对比比：在居住价值上，蒲阳路片区弱于幸福大道片区；商业商务价值弱于旧城和幸福大道片区；价格竞争力和未来发展前景上、弱于天府大道片区；总体来看，本区域本区域竞争力争力处于中后位于中后位。u旧城区：当前旅游业发达、住宅项目稀缺、价格最高，但流动人口太多、拥挤嘈杂、反而不适于居住；u蒲阳路片区：自然清静、居住氛自然清静、居住氛围浓厚、当前配套厚、当前配套较差差，以改善型产品为主，整体价格整体价格处于城市中等水平于城市中等水平；u幸福大道片区：配套最为齐全发达、是城市中心区、宜商宜住，是本地人城市中心区、宜商宜住，是本地人购房首房首选区域区域、房价仅次于旧城区；u天府大道片区：规划中新城市综合区、定位与功能类似于幸福大道片区，是都江堰最大的发展方向，但目前仍处于发展中、配套较为稀缺、整体整体房价水平最低房价水平最低；区域交通状况区域交通状况：四横四纵、高规格景观大道、且当前车流稀少，交通便利、交通便利、顺畅。观景路文荟路彩虹大道永安大道天林路九鼎大道外北街-堰华路蒲阳路学府路尚阳大道横向道路纵向道路本案住宅物住宅物业环境研究境研究Part 2Part2.1宏观物业环境研究Part2.2区域市场研究Part2.3区域改善型项目竞争点分析宏宏观物物业环境研究境研究Part 2.1宗地编号土地位置公告时间交易方式交易时间用地面积(亩)土地用途起拍价(万元/亩)成交单价成交总价计算容积率成交楼面地价竞得者溢价率是否成交交易说明DJY01(211/252):2014-003都江堰市蒲阳镇双槐村G04街坊2014-01-09 挂牌 2014-02-248.79商业兼容住宅95229.872020.563.6957.79成都瀚顶投资有限公司142%是DJY03(251):2014-029都江堰市幸福镇永丰村2014-03-12 拍卖 2014-04-0396.8纯住宅248.0100300否因故终止DJY03(251):2014-064都江堰市幸福镇永丰村（联盟村6组、永丰村3组、永寿村13组）2014-06-11拍卖 2014-07-0396.8纯住宅24800300否因故终止DJY05(251):2014-073都江堰市幸福镇永丰村（联盟村6组、永丰村3组、永寿村13组）2014-07-02 拍卖 2014-07-2596.8住宅兼容商业24824824006.9231240都江堰天府置业有限公司0%是土地市土地市场：2014年1-8月共出让仅2宗土地，其中一宗在修改规划后（兼容商业、调高20米）方于第三次拍卖以底价成交；土地市土地市场不活不活跃、未来一段、未来一段时期新增供期新增供应量将减少量将减少。同一宗地同一宗地数据来源：成都市国土资源局大量供大量供应：2011年，都江堰市政府统规统建的18058套安居住房（都江堰年均都江堰年均销量量4-64-6千套，千套，保障房相当于保障房相当于3-43-4年的年的销量量）已完成分配，但还有多余的安居房，官方口径千余套，但实估近万套。低价低价购买：都江堰无房家庭（未享受过政策补贴）可以申请按照都江堰政府公布的价格购买建筑面积不超过100米的安居住房，其中其中7070米以内的部分按成本价每米米以内的部分按成本价每米28002800元元购买，超出70米的部分按市场价每米3390元购买，每户限购一套。转让限期限期：安居房原则上5 5年内不允年内不允许买卖，故也将遏制一定的也将遏制一定的换房需求房需求。安居房安居房赔付、分配付、分配严重分流市重分流市场需求、尤其是需求、尤其是纯刚需住宅市需住宅市场，影响至今，影响至今；安居房安居房“商品房商品房”化化低价低价销售、售、扰乱价格体系，将乱价格体系，将严重冲重冲击商品房市商品房市场；安居房品安居房品质类似于商品房中的似于商品房中的纯刚需住宅、后需住宅、后续或或产生改善需求生改善需求；保障房建保障房建设：纯刚需住宅被严重分流，主流的主流的刚性需求被极大消化、性需求被极大消化、导致市致市场需求以改善需求以改善为主主导，2016年开始又将受到价格冲击；同同时或有大量改善性需求或有大量改善性需求释放，放，对改善性住宅利好改善性住宅利好。对市场的影响保障房政策及落实情况20102011201220132014.01-070501001502002503003504000-0.1-0.2-0.3-0.4-0.5-0.6355.88280.69158.88128.7748.43-21%-43%-19%-54%都江堰市都江堰市历年新开工面年新开工面积情况情况新开工面积（万）新开工面积同期增长率新开工情况：新开工情况：自2011年一直大幅负增长，2014年1-7月萎缩至48万平米，同比减少54%，各开各开发商今年商今年动工意愿降至工意愿降至历史新低、未史新低、未来一段来一段时期新增供期新增供应量将减少，有助于减少增量量将减少，有助于减少增量带来的来的竞争争风险。数据来源：锐理数据历年供年供销概况：概况：历年供需比区间为2.1-7且逐年加大、严重供大于求重供大于求，但供应总量并不高，表明市市场需求容量有限需求容量有限；加之今年经济下行，客客户观望情望情绪严重，重，导致去化速度接近腰致去化速度接近腰斩（同比下降约42%）；当前已推存量高达已推存量高达9200套、套、约合合108万平米万平米（未推存量未计），以当前去化速度计算，消化周期长达约4年，若以2013年去化速度计算（经济恢复），亦需2年。后后续竞争将非常惨烈。争将非常惨烈。年份均价(元/)供应套数销售套数 套数供需比 存量套数月均套数套数周期供应面积销售面积 面积供需比 存量面积月均面积面积周期2014年6044 1099617626.2 9234207 45 1262324 182458 6.9 1079866 21466 50 2013年6171 1372243493.2 9373362 26 1534321 456228 3.4 1078093 38019 28 2012年5667 1305740003.3 9057333 27 1432741 403476 3.6 1029265 33623 31 2011年-1479553032.8 9492442 21 1585590 564761 2.8 1020829 47063 22 2010年-1510680261.9 7080669 11 1632177 818338 2.0 813839 68195 12 2009年3779 1394267502.1 7192563 13 1532409 682237 2.2 850172 56853 15 数据来源：成都市房管局2009-2014年供应套数供应占比销售套数销售占比供应面积供应占比销售面积销售占比独栋别墅655 2%389 1%185077 4%94960 3%双拼别墅397 1%215 1%96353 2%51336 2%联排别墅1752 4%895 3%258419 6%125314 4%叠拼别墅733 2%195 1%74779 2%20354 1%花园洋房5018 13%4025 13%519258 12%416664 13%多层8780 22%6973 23%848342 20%672146 22%小高层14513 37%12407 41%1471618 35%1241532 40%中高层6458 16%4757 16%622593 15%450502 14%高层894 2%375 1%96716 2%38930 1%超高层0 0%0 0%0 0%0 0%合合计39200 39200 100%100%30231 30231 100%100%4173157 4173157 100%100%3111738 3111738 100%100%2014年供应套数供应占比销售套数销售占比供应面积供应占比销售面积销售占比独栋别墅290 3%24 1%95347 8%5230 3%双拼别墅186 2%4 0%45939 4%922 0%联排别墅902 8%45 2%139199 11%6095 3%叠拼别墅570 5%32 2%57611 5%3186 2%花园洋房1090 10%97 5%109198 9%6603 4%多层1937 18%130 7%190160 15%13963 7%小高层2888 27%782 43%312914 25%82828 44%中高层2361 22%660 37%236694 19%64602 35%高层548 5%29 2%61053 5%3267 2%超高层0 0%0 0%0 0%0 0%合合计10772 10772 100%100%1803 1803 100%100%1248117 1248117 100%100%186698 186698 100%100%各建筑各建筑类型供型供销概况：概况：历年市场供销主力为多层及小高层产品，表明市市场对低密低密产品有品有较强偏好偏好；但随着低密产品价格走高，当当前中高前中高层产品的接受度也有品的接受度也有显著提高著提高。高层产品较少且接受度低、市场暂无超高层产品。数据来源：成都市房管局时间2014.01-08供销数据及同比2013.01-08建筑类型供应套数供应套数增长供应套数增长率供应占比供应占比增长销售套数销售套数增长销售套数增长率销售占比销售占比增长均价(元/)均价增长(元/)均价增长率月均套数月均套数增长月均套数增长率剩余套数剩余套数增长剩余套数占比剩余套数占比增长套数周期独栋别墅290-102-26%3%-1%24-78-76%1%-2%16791 3188 23%3-10-78%266-24 3%-1%95 双拼别墅186-12-6%2%0%4-34-89%0%-1%12525 1141 10%0-4-90%182 22 2%0%391 联排别墅902 82 10%8%1%45-1-2%2%1%15736 4386 39%5-1-9%857 83 10%0%164 叠拼别墅570-57-9%5%0%32-65-67%2%-1%14631 2387 19%4-8-69%538 8 6%0%145 花园洋房1090 88 9%10%1%97-133-58%5%-2%11236 1456 15%11-17-61%993 221 11%2%88 多层1937-547-22%18%-4%130-189-59%7%-3%4428-131-3%15-25-62%1807-358 20%-6%120 小高层2888-117-4%27%0%782-434-36%43%3%5234 668 15%91-61-40%2106 317 23%2%23 中高层2361 265 13%22%4%660-266-29%37%6%4702 211 5%77-39-34%1701 531 19%5%22 高层548-225-29%5%-2%29-31-52%2%0%4141-345-8%3-4-55%519-194 6%-3%154 超高层0 0/0%0%0 0/0%0%0 0/0 0/0 0 0%0%/合合计10772 10772-625-625-5%-5%100%100%0%0%1803 1803-1231-1231-41%-41%100%100%0%0%6046 6046-197.52-197.52-3%-3%210 210-170-170-45%-45%8969 8969 606 606 100%100%0%0%43 43 各建筑各建筑类型市型市场趋势：今年各类型产品销量主要下降幅度50-89%；主流产品的中高层、小高层价格上涨5-15%，销量同比下降29-36%、相对较少，但依旧占有37-43%的市场份额，且存量相对较少、消化周期仅1年；表明中高中高层、小高、小高层市市场接受度高、是接受度高、是低低迷市迷市场情况下的保量情况下的保量产品品，有一定市，有一定市场需求支撑需求支撑。数据来源：成都市房管局2009-2014年供应套数供应占比销售套数销售占比供应面积供应占比销售面积销售占比50以下12173%7212%54311 1%32132 1%50-7028527%19116%171706 4%115254 4%70-901031026%876129%859018 21%731112 24%90-1101222531%993333%1203986 29%974574 31%110-130675317%516617%813313 19%621788 20%130-15031008%18996%427987 10%262969 8%150-1706982%5172%110869 3%81886 3%170-2008202%5252%150807 4%95896 3%200-2507962%4772%179170 4%107304 3%250-3003421%1430%91666 2%39213 1%300-4002011%1250%64772 2%39779 1%400-500730%110%32631 1%4778 0%500以上370%10%27128 1%813 0%合合计3942439424100%100%3019030190100%100%4187363 4187363 100%100%3107497 3107497 100%100%2014年供应套数供应占比销售套数销售占比供应面积供应占比销售面积销售占比50以下5405%442%24106 2%1927 1%50-7010279%865%61647 5%5194 3%70-90195418%40523%161440 13%33534 18%90-110296127%66938%297040 24%67628 37%110-130197418%38722%237594 19%46068 25%130-150129512%945%178139 14%13121 7%150-1702062%251%32954 3%3971 2%170-2003293%342%60973 5%6062 3%200-2503273%80%73693 6%1827 1%250-3002052%60%54083 4%1630 1%300-400781%20%25642 2%650 0%400-500641%20%28698 2%846 0%500以上360%00%26315 2%0 0%合合计1099610996100%100%17621762100%100%1262324 1262324 100%100%182458 182458 100%100%各面各面积段段产品供品供销情况：情况：历年市市场供供销主力主力为70-130平米平米，但随着时间推移，当前70-90平米销量占比减少至18%，90-130平米套型销量比重增加至62%，表明当前市当前市场以中大以中大户型型为主主导、其中多数属于改善性需求或品、其中多数属于改善性需求或品质刚需需。数据来源：成都市房管局面积段2014.01-08供销数据及同比2013.01-08供应套数供应套数增长供应增长率供应占比供应占比增长销售套数销售套数增长销售增长率销售占比销售占比增长均价(元/)均价增长(元/)价格增长率月均套数月均套数增长月均增长率剩余套数剩余套数增长剩余套数增长率剩余套数占比剩余套数占比增长套数周期50以下540-68-11%5%0%44-78-64%2%-2%12064 1106 10%5-10-66%496 10 2%5%0%96 50-701027231 29%9%2%86-72-46%5%0%10733 1545 17%10-10-49%941 303 47%10%3%93 70-901954-39-2%18%0%405-267-40%23%1%5250 140 3%48-36-43%1549 228 17%17%1%33 90-1102961-720-20%27%-5%669-548-45%38%-2%5331 450 9%79-73-48%2292-172-7%25%-5%29 110-1301974137 7%18%2%387-83-18%22%6%5141 43 1%46-13-23%1587 220 16%17%1%35 130-1501295188 17%12%2%94-81-46%5%0%7597 1755 30%11-11-49%1201 269 29%13%2%109 150-170206-26-11%2%0%251 4%1%1%6434-791-11%3 0-2%181-27-13%2%-1%62 170-200329-94-22%3%-1%34-53-61%2%-1%11091 612 6%4-7-63%295-41-12%3%-1%74 200-250327-43-12%3%0%8-73-90%0%-2%11609 207 2%1-9-91%319 30 10%3%0%339 250-30020540 24%2%0%62 50%0%0%11835 1127 11%1 0 41%199 38 24%2%0%282 300-40078-15-16%1%0%2-17-89%0%-1%8182-3734-31%0-2-90%76 2 3%1%0%323 400-5006413 25%1%0%22/0%0%14218 14218/0 0/62 11 22%1%0%264 500以上36-5-12%0%0%0-5-100%0%0%0/0-1-100%36 0 0%0%0%/合合计1099610996-401-401-4%-4%100%100%0%0%17621762-1272-1272-42%-42%100%100%0%0%6044 6044-199.65-199.65-3%-3%207 207-172-172-45%-45%9234 9234 871 871 10%10%100%100%0%0%45 45 各面各面积段段产品市品市场趋势：150平米以上大户型价格跳水将整体市场价格拉低3%；其余面积段产品价格均上涨，其中70-90平米涨幅3%、销量降幅却高达40%，与110-130平米销量持平约占22%市场份额；90-110平米价格上涨9%、销量仍占38%市场份额；因此70-90平米平米对价格最价格最为敏感、敏感、90-110平米最有需求和平米最有需求和购买力支撑、溢价能力最力支撑、溢价能力最强。数据来源：成都市房管局 区域市区域市场研究研究Part 2.2本案君悦名筑钱江美域宁江大院国际名都香山水岸2期区域市区域市场项目分布目分布：当前在售项目5个、待售1个（除去本案）；在售除香山水岸外，其余均在蒲阳路南侧。美好家园2期待售项目在售项目项目销售状态项目规模建筑类型住宅底商独栋商业商业街酒店车位香山水岸2期在售145亩小高层有有有美好家园2期待售28亩多层有有有国际名都在售118亩小高层中高层有有有有君悦名筑在售98亩小高层有有有钱江美域在售107亩小高层有有有有有宁江大院在售171亩叠拼别墅多层小高层有有有区域区域项目概况目概况1：除美好家园2期外，其他项目目规模均模均较大大；以多以多层、小高、小高层产品品为主主，仅国际名都以中高层为主；住宅产品为市场主力，均为住宅+底商+车位规划，国际名都规划有酒店、钱江美域打造有商业街。项目容积率绿化率层高公摊率赠送率交房时间呈现状态可否公积金开发公司物管费香山水岸2期1.0730%2.815-18%12%2015/7/31准现房成都可都江堰万都开发1.2美好家园2期1.630%不详不详不详不详期房不详四川丛霖投资不详国际名都1.748%318-20%12%2014/8/1准现房成都可四川正国房地产1.5君悦名筑1.7940%3.05-3.113-15%10-14%2015/5/1准现房成都可成都博安置业1.5钱江美域1.9935%312%10%2014/10/1准现房成都可都江堰钱江银通1.6宁江大院1.630%316%13%2015/12/1准现房成都可桥都地产1.5区域区域项目概况目概况2：容积率均在2以下，低密区域低密区域；绿化率普遍在30-35%；层高普遍高普遍为3米米；公公摊普遍普遍为13-15%，面面积赠送率普遍在送率普遍在10-12%；基本基本为准准现房房进行行销售，基本都支持成都区域的公售，基本都支持成都区域的公积金金贷款款，物管费为1.5-1.6元/平米，均不是品牌开发商。区域区域项目目规划划：多采用多采用队列式与列式与组团式小中庭式小中庭结合合，保证规划面积最大化及居住舒适性；基本基本为板式板式设计、1梯梯2户；小高及中高小高及中高层设计有入有入户大堂大堂，多层无；多采用异域多采用异域风格、制造洋格、制造洋盘形象形象；均无架空层设计，多配有泳池、运多配有泳池、运动场；会所及健身房较少；交房标准全为清水，车位比均达到位比均达到1:1，主力楼，主力楼间距距为50-100米米。项目布局中庭建筑风格园林风格入户大堂会所泳池运动场健身房交房标准点板式梯户比车位比架空层楼间距香山水岸2期队列式无无无无无无有无清水点板结合1T41:1无20-30美好家园2期不详有地中海地中海不详不详不详不详不详清水纯板式不详1:1无不详国际名都队列式组团式小中庭英伦法式有无有有有清水纯板式1T21:1无70-100君悦名筑围合式组团式小中庭西班牙与新古典主义西班牙与新古典主义无有有有无清水纯板式1T21:0.9无50-70钱江美域围合+队列式有简欧简欧有有有有无清水纯板式1T21:1无70-120宁江大院队列式组团式小中庭中式生态景观无无有有无清水纯板式1T21:1无50-702014年1-8月销售数据项目面积区间主力面积套型区间主力套型认购均价成交均价供应套数销售套数月均去化折扣率香山水岸2期38-11778-117套一至套四套二套三3520343020647697%美好家园2期不详不详不详不详不详不详不详不详不详#VALUE!国际名都115-160115-140套三至套四套三527047607036490%君悦名筑84-14097-125套二至套四套二套三600056102931251594%钱江美域70-250110-130套二至套四套三6440530022876982%宁江大院76-30076-140套二至套四套二套三不详59503308910#VALUE!区域区域产品及品及销售情况售情况：主力供主力供销面面积为97-130平米的套三；主力成交价格平米的套三；主力成交价格为5300-5950元元/平米平米，销售最好的售最好的项目目为君悦名筑君悦名筑，其次为宁江大院和钱江美域，国国际名都最差名都最差；区域市区域市场以改善性需求以改善性需求为主力主力。区域成交客区域成交客户情况情况1：主要来源区域为本地、阿本地、阿坝和成都和成都，职业以个体个体户、私企主及私企管理、私企主及私企管理层为主。30%35%20%10%5%成交客成交客户来源区域来源区域本地阿坝成都省内二级城市外省10%40%8%10%7%7%10%8%成交客成交客户职业私企主个体户国央企管理层私企管理层政、事管理层普通公务员、事业单位员工国央企员工私企员工区域成交客区域成交客户情况情况2：购房最为关注的前5大因素依次为建筑建筑质量、小区量、小区环境及配套、境及配套、户型型设计、周、周边配套以及配套以及总价价；认知途径以户外广告、老外广告、老带新和朋友介新和朋友介绍、自身、自身导示示为主，说明口碑口碑营销及及项目目现场包装最包装最为重要重要。5%3%15%10%5%2%10%35%5%5%5%成交客成交客户认知途径知途径行销布展、房展老带新友介（非业主）团购二手中介自身导示户外广告网页短信活动建筑质量小区环境及配套户型设计周边配套总价物业管理开发商品牌83%79%76%70%65%56%34%购房关注因素房关注因素关注度90%8%2%成交客成交客户置置业目的目的自住自住兼投资投资75%5%20%成交客成交客户付款方式付款方式商贷公积金贷一次性区域成交客区域成交客户情况情况3：置业目的以自住以自住为主主，付款方式以商以商业贷款款为主主。区域改善型区域改善型项目目竞争点分析争点分析Part 2.320142014年年1-81-8月供月供销统计类别项目目君悦名筑君悦名筑宁江大院宁江大院钱江美域江美域国国际名都名都销售情况供应套数29333022870销售套数125897636成交均价5610595053004760月均去化151094销售排名1234销售情况售情况：区域4个改善型项目销售情况和排名依次如下，价格便宜不一定卖的好，那么一定那么一定还有比价格更重要的原因有比价格更重要的原因。建筑质量小区环境及配套户型设计周边配套总价物业管理开发商品牌83%79%76%70%65%56%34%区域成交客区域成交客户购房关注因素房关注因素关注度区域成交客区域成交客户购房关注因素回房关注因素回顾：购房最为关注的前3大因素全部属于项目品目品质方面的因素。项目品质改善型改善型项目的核心目的核心竞争因素争因素：根据客户的核心关注点得出，项目品目品质是改善型是改善型项目的核心目的核心竞争因素争因素。其他总价周边配套项目品质项目品质核心竞争因素类别项目目君悦名筑君悦名筑宁江大院宁江大院钱江美域江美域国国际名都名都福福乐家园家园建筑质量满足抗震要求满足抗震要求满足抗震要求满足抗震要求满足抗震要求满足抗震要求小区环境项目规模98亩171亩107亩118亩64亩容积率1.791.61.991.71.99绿地率40%30%35%48%30%建筑类型小高层叠拼别墅多层小高层小高层小高层中高层为主中高层布局围合式队列式围合+队列式队列式围合式楼间距50-7050-7070-12070-10025-70点板式纯板式纯板式纯板式纯板式点式梯户比1T21T21T21T22T4建筑风格西班牙与新古典主义中式简欧英伦地中海？中庭组团式小中庭组团式小中庭小中庭组团式小中庭狭长分隔式中庭园林风格西班牙与新古典主义生态景观简欧法式？小区配套车位比1:0.91:11:11:11:1入户大堂无无有有有会所有无有无无泳池有有有有无运动场有有有有有健身房无无无有无项目品目品质对比一比一：国国际名都在小区名都在小区环境打造上境打造上逊于前于前3名名。相相对优势相相对劣劣势小区小区环境境图示示：君悦名筑宁江大院钱江美域国际名都园林景园林景观图示示：君悦名筑采用西班牙西班牙风格园林格园林，打造更打造更为精美精美，设计七大主七大主题景景观，将西班牙风格演绎的淋漓尽致；宁江大院采用中式风格，中规中矩；钱江美域采用简欧风格，豪华品质感略差；国际名都采用造价更为低廉的英伦园林，呈现效果一般；君悦名筑君悦名筑视觉冲冲击力和品力和品质感感赢得第一得第一。君悦名筑国际名都宁江大院钱江美域类别项目目君悦名筑君悦名筑宁江大院宁江大院钱江美域江美域国国际名都名都福福乐家园家园户型概况面积区间84-14076-30070-250115-16096-140主力面积97-12576-140110-130115-14096-125套型区间套二至套四套二至套四套二至套四套三至套四套二至套三主力套型套二套三套二套三套三套三套二套三公摊率13-15%16%12%1