新沂市场部分PPT课件.pptx

此处填写客户名称此处填写项目标题文字11 1宏宏观环境分析境分析2 2住宅市住宅市场分析分析3 3客客户分析分析此处填写客户名称此处填写项目标题文字2城城市市GDPGDP：经济长期期保保持持持持续增增长的的态势，但但对外外辐射射能能力力较弱弱，且且近近年年受受经济大大环境境和和高高利利贷带来来的的城城市市经济波波动的影响，增速略有放的影响，增速略有放缓200920102011201220130501001502002503003504004500.120.1250.130.1350.140.1450.150.155195.53241.2301.37350.16412.2214.80%14.90%14.40%14.10%13.20%2009-20132009-2013年新沂城市年新沂城市GDPGDPGDP（亿元）增长率200920102011201220130100002000030000400005000021481264193320340609351552009-20132009-2013年新沂人均年新沂人均GDPGDP人均GDP（元）p2009-2013年新沂GDP保持稳速增长，年增长率约14%，2013年新沂GDPGDP为412.22412.22亿元元;p新沂人均GDP指标相对较高，20132013年年人均人均GDPGDP为3515535155元元，但自2012年年增长率呈现下降趋势.此处填写客户名称此处填写项目标题文字3城城市市人人口口：人人口口基基数数较小小，且且缺缺乏乏外外来来人人口口导入入，外外溢溢明明显，城城镇化化进程程主主要要靠靠乡镇进程程客客户带动，推推动城城市市消消费和市和市场需求需求20092010201120122013100102104106108110112101.95104.01101.95107.2109.662009-20132009-2013年新沂户籍人口（万）年新沂户籍人口（万）户籍人口200920102011201220139090.59191.59292.590.9292.0692.191.8590.712009-20132009-2013年新沂常住人口（万）年新沂常住人口（万）常住人口p新沂人口基数小，外来人口导入少，人口增长缓慢，2013年末，新沂户籍人口籍人口为109.66109.66万人；万人；p根据徐州市2010年第六次全国人口普查数据，2013年年底，新沂市常住人口常住人口约为90.7190.71万人；万人；p近年来，新沂市发展速加快，城市化水平逐渐提高，为城市注入新的消费力和相关市场需求推动力.此处填写客户名称此处填写项目标题文字4产业结构构：以以二二产为主主导，产业结构构不不断断优化化调整整，三三产的的发展展为房地房地产业开开发建建设带来更多契机来更多契机p新沂产业结构日趋优化，2013年，第一产业实现增加值52.43亿元；第二产业实现增加值147.89亿元；第三产业实现增加值184.9亿元，产业结构进一步优化调整，三三产业比比：12.7:42.412.7:42.4：44.944.9p第三产业的快速发展将促进城市产业形成“三、二、一”型的合理结构，为房地产业的发展带来更多契机。p新沂第二第二产业基基础较好好，依托传统五大产业板块精细化工、纺织服装、绿色食品、机械冶金和资源加工产业的发展，规划发展五大新兴产业，同时通过“重点企业带动产业集群化发展”的方式推动新沂快速发展。200920102011201220130408012016020033.8536.0942.1447.9152.4381.7103.3129.94149.44147.8979.98101.81129.29152.81184.92009-20132009-2013年三产产值年三产产值第一产业产值（亿元）第二产业产值（亿元）第三产业产值（亿元）20092010201120122013100%80%60%40%20%0%17.3151413.712.741.842.843.142.742.440.942.242.943.644.92009-20132009-2013年三产比值年三产比值一产二产三产此处填写客户名称此处填写项目标题文字5固固定定资产投投资：新新沂沂房房地地产开开发投投资额逐逐年年递增增，房房地地产开开发投投资占占GDPGDP比重比重维持在持在10%10%左右左右2009年2010年2011年2012年2013年00.050.10.150.20.250.30.350.405010015020025030035033.70%32.70%22.40%22.60%22.20%2009-20132009-2013年新沂全社会固定投资（亿元）年新沂全社会固定投资（亿元）全社会固定投资（亿元）增长率（%）2009年2010年2011年2012年2013年00.10.20.30.40.50.60510152025303539.40%26.40%49.28%1.90%0.20%2009-20132009-2013年新沂房地产开发投资（亿元）年新沂房地产开发投资（亿元）房地产开发投资（亿元）增长率（%）2009年2010年2011年2012年2013年00.020.040.060.080.10.120501001502002503003504004508.95%9.17%10.96%9.25%7.87%2009-20132009-2013年新沂房地产开发投资占年新沂房地产开发投资占GDPGDP份额份额GDP（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占GDP（%）p2009-2013年新沂全社会固定资产及房地产投资逐年增长，房地房地产开开发投投资占占GDPGDP比比重重维持在持在10%10%左左右右p由于近些年来新沂房地产开发进入快速发展阶段，投资不断加大，房地房地产开开发投投资增幅增幅较快快p新沂固定固定资产投投资占占GDPGDP比重比重较为平平稳，随着社会经济水平的增长，固定资产投资逐渐增多。此处填写客户名称此处填写项目标题文字6消消费水水平平：新新沂沂市市城城镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入逐逐年年增增加加，年增年增长率保持在率保持在17%17%以上，城以上，城镇居民收入逐年增居民收入逐年增长2009年2010年2011年2012年2013年00.050.10.150.20.25010203040506070809010018.90%19.40%18.10%15.70%14.10%2009-20132009-2013年新沂市社会消费品零售总额变化图年新沂市社会消费品零售总额变化图社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）2009年2010年2011年2012年2013年00.020.040.060.080.10.120.140.160.180.2050001000015000200002500013.90%15.10%17.90%13.60%9.30%2009-20132009-2013年新沂市城镇居民人均可支配收入表年新沂市城镇居民人均可支配收入表城镇居民人均可支配收入（元）增长率（%）p2009-2013年新沂社会消社会消费品零售品零售额连续保保持持17%17%以以上的年增上的年增长率率，2013年实现94.77亿元p2009-2013年新沂城市居民可支配收入逐年城市居民可支配收入逐年稳步增步增长，2013年城镇居民可支配收入为19255元此处填写客户名称此处填写项目标题文字7城城市市规划划：新新沂沂实施施“以以沭沭河河为中中心心，南南移移、北北接接、东扩、西、西进”的的发展展战略，城市略，城市发展重心展重心为向向东和向南和向南整体整体规划：划：根据新沂十二五规划，提出以建设“东陇海线上第三大城市”为目标，大力实施“南南扩、北拓、北拓、东进、西延、西延”发展战略。城东规划示意图沭沭 河河东扩西西进南南移移北北接接数据来源：新沂十二五规划、新沂商业规划p城中片区：城市中心，城中片区：城市中心，重点发展零售商业业态，积极发展酒店餐饮、娱乐休闲、金融服务等业态。p城城东片区：片区：规划划为城市副中心，城市副中心，即沭东新城，主要以零售商业、商务政务、休闲娱乐等为主，大力发展百货商店、大中型超市等新型零售业态。p城南片区：城市新行政中心，城南片区：城市新行政中心，重点发展现代家居装饰、纺织服装、五金家电等商品批发零售交易。p城西片区：城西片区：规划划为经济开开发区，区，担负着经济开发区的商务、体育会展、科技研发等城市服务功能。p城北片区：城北片区：规划划为市市场物流集聚区，物流集聚区，依托205国道，北外环道，及城北铁路站场等优势的交通和区位条件规划城北将形成“一心、四区”的空间功能结构，即一个一个综合服合服务中心，中心，专业市市场区、配套居区、配套居住区、加工区、住区、加工区、仓储物流区四个功能区物流区四个功能区。此处填写客户名称此处填写项目标题文字8高高利利贷影影响响：2011年年下下半半年年，新新沂沂“民民间高高利利贷事事件件”波波及及全全市市经济链条条，对许多多依依靠靠放放贷获取取高高额利利息息回回报的民的民间债权人影响极大，生活品人影响极大，生活品质及及购买力大幅度下降力大幅度下降房地房地产开开发企企业银行行民民间借借贷机构机构其他领域流向高额利息放贷大部分从民大部分从民间非法集非法集资商商品品房房销售售受受阻阻回回款款困困难缺乏融资渠道向银行融资困难依靠销售回款巨额利息贷款p20112011年年6 6月开始月开始，徐州新沂传来当地四大房企遭遇集体崩盘的消息，房地产开发商高息借入大量民间借贷资金，导致公司资金链最终断裂，从而引发新沂轰动一时的民民间高利高利贷事件事件p在新沂，民间借贷现象普遍，放高利贷俗称“放高炮，按时还钱，是民间借贷的普遍规则，即每个月在约定日期将利息支付给债权人。每个月都能按时收到利息才能逐渐稳住债权人的信心，而债务人一旦开始不能按不能按时偿还，就意味着危机，就意味着危机突然而至突然而至借新借新还旧的旧的链条已条已经绷断了断了p2010年以来，新沂本地开发商几乎无法从银行获得开发贷款，只好大量走向民间融资，不断借新债还旧债，但资金回笼的速度远远跟不上利息增长的速度，导致资金链断裂，无力偿还巨额利息的开发商纷纷选择跑路，房地房地产停工，民停工，民间资本被抽空，本被抽空，产生大量生大量烂尾楼，使本地房地尾楼，使本地房地产业受受到巨大影响，百姓到巨大影响，百姓买房信心受到房信心受到严重打重打击备注：新沂高利贷事件示意图此处填写客户名称此处填写项目标题文字9宏宏观小小结：新新沂沂城城市市经济发展展基基本本面面较好好，但但面面临辐射射力力有有限限和和市市场波波动的的影影响响，未未来来将将很很难出出现跨跨越越式式发展展的契机的契机1 1 1 1新沂县域经济特征明显，基本面良好，但近几年受宏观环境和高利贷影响较大2 2 2 2城市经济平稳增长，人口基数较小，且缺乏外来人口导入，外溢明显，城镇化进程主要靠乡镇进程客户带动，推动城市消费和市场需求3 3 3 3城市新沂房地产开发投资额逐年递增，房地产开发投资占GDP比重维持在10%左右此处填写客户名称此处填写项目标题文字101 1宏宏观环境分析境分析2 2房地房地产市市场分析分析3 3客客户分析分析此处填写客户名称此处填写项目标题文字11Axis TitleAxis Title36.6746.7578.9455.7461.0790.5972.8318.9450.939.8435.4148.9681.8242.38供应（万方）成交（万方）2008200920102011201220132014年1-11月02040608010036.6746.7578.9455.7461.0790.5972.8318.9450.939.8435.4148.9681.8242.38新沂市新沂市2008-20112008-2011年年1-111-11月份住宅成交情况月份住宅成交情况新新沂沂市市各各年年度度供供求求情情况况：整整体体来来看看新新沂沂市市供供求求波波动较大大，20132013年年成成交交较为突突出出，20142014年年成成交交低低于于20092009年年，月度成交月度成交较为平平稳，平均保持在，平均保持在3.853.85万左右万左右Axis TitleAxis Title10.1404.3411.855.5311.458.173.8910.116.151.54.84.893.823.483.813.293.393.222.735.073.89供应（万方）成交（万方）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月0246810121410.1404.3411.855.5311.458.173.8910.116.151.54.84.893.823.483.813.293.393.222.735.073.8920142014年年1-111-11月各月度供求情况月各月度供求情况此处填写客户名称此处填写项目标题文字12板板块格格局局：新新沂沂房房地地产住住宅宅市市场分分为五五大大板板块，其其中中城城东、城城南南板板块房房地地产发展展较好好，城城南南为主主力力供供应成成交板交板块城北板城北板块特征：特征：区域发展落后，缺乏配套，人气不足，房地产项目少；产品：品：以多层为主，有少量别墅；客客户：以周边乡镇进进城客户为主。成交均价：3500元/左右；城中板城中板块特征：特征：依托地段优势，配套完善，学校较多，未来土地供应少，资源稀缺；产品：品：以小高层、高层为主，均价在4800元/左右；客客户：以市区及周边乡镇客户为主，主要考虑小孩就学问题。城西板城西板块特征：特征：工业企业聚集区，污染较为严重，区域内无新建住宅项目，以专业市场项目为主；客客户：以周边乡镇年轻客户为主，主要为刚需结婚用。成交均价：4200元/左右；城南板城南板块特征：特征：城市重点发展方向之一，交通便利，分布着众多房地产项目，产品物业形态丰富，别墅产品聚集度较高；产品：品：以小高层、多层、别墅为主；客客户：以周边乡镇客户为主，还有公检法及相关事业单位客户为主。成交均价：4200元/左右；城城东板板块特征：特征：城市重点发展方向之一，距离市中心较近，房地产项目多，竞争激烈；产品：品：以小高层、多层为主、有部分别墅产品；客客户：以市政府及相关事业单位客户为主。成交均价：4300元/左右；此处填写客户名称此处填写项目标题文字13Axis TitleAxis Title7676115323412319.120.6517.920.4414.25成交套数成交面积东区西区南区北区中心区020040060080010001200140016001800767611532341231新沂市新沂市20142014年年1-111-11月份各区域成交情况月份各区域成交情况新新沂沂市市各各区区域域成成交交情情况况：新新沂沂市市各各区区域域成成交交中中南南区区成成交交第第一一，其其次次为中中心心区区，再再次次为东区区，占占到到整整体体成成交交的的97.43%97.43%此处填写客户名称此处填写项目标题文字14430042004200350048001500012000160001200020000住宅销售均价（元/）商业销售均价（元/）东区西区南区北区中心区0500010000150002000025000新沂市各区域住宅商业成交均价新沂市各区域住宅商业成交均价新新沂沂市市各各区区域域价价格格情情况况：各各区区域域成成交交均均价价中中中中心心区区成成交价格最高，其次交价格最高，其次为东区北区最低区北区最低此处填写客户名称此处填写项目标题文字15排名项目名称成交套数成交面积1金澄家园48061174.362帝景城45244255.913康城雅居21924954.54科倍尚城23624712.525东方名人湾19823443.686金鼎名城18922426.37丰惠华丽家族19822056.368宏基天城15419638.679钟吾壹号16718701.1410辰华.丽都苑13817607.6611合和百富城15216141.5412盛世名门9213848.2213聚福园9613761.7614沭戴花园10512550.0615市府花苑859993.7916祥瑞家园867467.4817巨融.国际豪园657154.0718瑞鑫郡王府566691.9519景润园485107.4820国信金澜世家353677.4420142014年年1-111-11月月份份新新沂沂市市各各区区域域按按成成交交面面积在在售售项目目成成交排名交排名TOP20TOP20情况情况中心区中心区TOP20TOP20排名情况（按面排名情况（按面积排名）排名）排名项目名称成交套数成交面积1康城雅居21924954.52东方名人湾 19823443.683合和百富城 15216141.544聚福园9613761.765万恒东325652.946国信金澜世家353677.447安隆花苑303005.238国信金邸世家3426.49枫荷雅居1118.2510现代商城综合楼146.92东区区TOP10TOP10排名情况（按面排名情况（按面积排名）排名）排名项目名称成交套数成交面积1科倍尚城23624712.522金鼎名城18922426.33丰惠华丽家族19822056.364钟吾壹号16718701.145辰华.丽都苑13817607.666盛世名门9213848.227沭戴花园10512550.068市府花苑859993.799祥瑞家园867467.4810巨融.国际豪园657154.0711瑞鑫郡王府566691.9512天坤香缇美墅153418.1313香格里拉202722.514悦景轩232713.3615福成花园172164.7616玉景美庐121792.717金色名园81043.9618金色家园7835.2719盛唐家园6678.9420百力.凯瑞花园4391.9南区南区TOP10TOP10排名情况（按面排名情况（按面积排名）排名）备注：其他区域因成交注：其他区域因成交项目不目不满5 5个以上故无排名个以上故无排名备注注：东区区仅此此1010个个项目目成成交故无前交故无前2020名，名，仅此前此前1010名名此处填写客户名称此处填写项目标题文字16TOP20（套数）项目名称面积（）套数（套）1金澄家园61174.364802帝景城44255.914523科倍尚城24712.522364康城雅居24954.52195丰惠华丽家族22056.361986东方名人湾23443.681987金鼎名城22426.31898钟吾壹号18701.141679宏基天城19638.6715410合和百富城16141.5415211辰华.丽都苑17607.6613812沭戴花园12550.0610513聚福园13761.769614盛世名门13848.229215祥瑞家园7467.488616市府花苑9993.798517巨融.国际豪园7154.076518瑞鑫郡王府6691.955619景润园5107.484820国信金澜世家3677.4435TOP20（面积）项目名称面积（）套数（套）1金澄家园61174.364802帝景城44255.914523康城雅居24954.52194科倍尚城24712.522365东方名人湾23443.681986金鼎名城22426.31897丰惠华丽家族22056.361988宏基天城19638.671549钟吾壹号18701.1416710辰华.丽都苑17607.6613811合和百富城16141.5415212盛世名门13848.229213聚福园13761.769614沭戴花园12550.0610515市府花苑9993.798516祥瑞家园7467.488617巨融.国际豪园7154.076518瑞鑫郡王府6691.955619景润园5107.484820国信金澜世家3677.4435数据来源:华房数据20142014年年1-111-11月份新沂市在售月份新沂市在售项目目TOP20TOP20排名情况排名情况此处填写客户名称此处填写项目标题文字17新新沂沂市市整整体体市市场情情况况：新新沂沂市市整整体体市市场情情况况较去去年年大大幅下降，幅下降，20142014年新沂市月均去化年新沂市月均去化约为302302套套县级市名市名称称20132013年年20142014年年1-111-11月月供供应套数套数（套）（套）供供应面面积（万）（万）成交套数成交套数（套）（套）成交面成交面积（万）（万）月均去化月均去化（套数）（套数）供供应套数套数（套）（套）供供应面面积（万）（万）成交套数成交套数（套）（套）成交面成交面积（万）（万）月均去化月均去化（套）（套）沛县139031529865107822 697776.75534463.54445 丰县734086742989619 506258.80137015.66114 睢宁县10227112822891686 349740.86653376.89544 邳州市121611519344113779 14908178.52838999.41699 新沂市815091708682591 630872.47362542.38302 沛县丰县睢宁县邳州市新沂市0200040006000800010000120001400016000139037340102271216181509865742982289344708620132013年市场供应去化情况年市场供应去化情况供应套数成交套数沛县丰县睢宁县邳州市新沂市02000400060008000100001200014000160006280379125331359163084587119047277002365220142014年年1-111-11月月市场供应成交情况市场供应成交情况供应套数成交套数此处填写客户名称此处填写项目标题文字181%2%10%13%16%20%14%17%3%1%0%3%0%0%20142014年年1-1-1111月份个面积段成交套数占比月份个面积段成交套数占比70以下70-8080-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180-200200-250250-30026%66%8%房型成交占比房型成交占比2房3房复试及别墅新新沂沂市市成成交交面面积段段及及房房型型占占比比情情况况：成成交交主主力力面面积段段在在110-120110-120，占占到到总成成交交的的20%20%，户型型主主要要以以3 3房房成成交交为主，占主，占66%66%此处填写客户名称此处填写项目标题文字19新新沂沂市市整整体体库存存：到到20142014年年1111月月底底库存存量量77.577.5万万方方，套套数数66326632套套，呈呈现供供大大于于勤勤状状态，至至少少需需要要近近2020个个月月消化完消化完毕库存套数库存面积01000200030004000500060007000663277.520142014年截止年截止1111底库存情况底库存情况此处填写客户名称此处填写项目标题文字20市市场小小结：n高高层，多，多层面面积段段：市场以90-120中小面积的两房三房为主力去化，大户型产品供应较多，与客户的小面积需求产生矛盾。n户型型：主要以3房成交为主，占到总成交的66%。n别墅面墅面积段：段：市场产品面积多控制在200-280以内，且去化多以小面积为主。n户型型设计：多能做到4房及以上，注重功能空间与舒适度，个别项目带有露台赠送。