购房应慎重对待开发商的宣传手册.doc

购房应慎重对待开发商的宣传手册
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　　案情：

　　2006年5月31日，以某房产公司（被告）为甲方，沈某（原告）为乙方，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买其开发的三河苑小区1幢2单元304号房，及2单元1号车库，房屋总金额231583.20元，甲方代收公共维修等费用7581.60元，合计239164.80元。合同第四条约定，乙方在签订合同时向甲方给付定金3万元，于2006年5月31日一次性给付166500元，若一次性缴款有困难者，余款42664.80元于2006年7月30日左右缴足；合同第七条约定：甲方在乙方付清全部房款（包括代收费用）后，暂定于2006年7月30日左右，将商品房交付给乙方使用。如遇非甲方责任的因素或其他特殊情况，影响工程进度，酌情延期交付。合同签订当日，原告即按照约定给付196500元，被告出具了相应的收据。余款42664.80元原告至今未给付。2007年10月18日，原告在被告处因交房事宜与被告公司人员发生争执。2007年10月21日原告收到被告发出的要求其在接通知后一周内到被告公司办理结算交房手续的书面通知后，于2007年10月23日复函予以拒绝，并于2007年10月25日诉至法院，要求解除购房合同，判令被告返还购房款196500元，并给付违约金3万元。被告在庭审中表示不同意解除双方签订的商品房买卖合同。

　　在被告提供的三河苑项目宣传手册上，有：“小区内设有大量草坪花架及各类观赏植物，四季常绿，各式珍品花卉，美仑美奂….小区设有红外线防盗，专人24小时保安服务”等字样。该手册的小区平面示意图中，1幢商住楼前侧有休憩小花园、自然草坪、休闲花絮。平面图下方标注有“本宣传册内容仅供参考，所有细节及数据均以实情为准”。

　　被告开发的三河苑（1幢）于2005年11月获得皋建房销字第2005028号商品房销售许可证。

　　应原告的申请，法院到如皋市房产监理所进行调查，三河苑小区尚不能办理房屋产权证。

　　裁决：

　　依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，驳回原告沈林的诉讼请求。

　　评析：

　　本案的争议焦点是在原、被告未能协商解除合同的情况下，是否存在《合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，原告能否据此请求解除合同，并要求被告承担违约责任。原、被告在商品房买卖合同第四、七条分别约定：原告将购房余款42664.80元于2006年7月30日左右缴足；被告在原告付清全部房款（包括代收费用）后，暂定于2006年7月30日左右，将商品房交付给原告使用。本案中，原告按照合同约定负有在2006年7月30日左右结清房款的义务，从合同第七条来看，双方对被告在2006年7月30日左右交付商品房还设定了原告先行结清购房余款的前提条件。在原告没有按照合同约定给付购房余款42664.80元的情况下，其要求被告于2006年7月30日交付商品房不符合双方合同约定，被告可以据此提出抗辩。另外，被告于2007年10月18日发函通知原告办理结算交房手续后，原告未按照被告的通知前去办理。虽然从本院调查的情况看，三河苑小区目前尚不能办理房屋产权证，但我国现行法律法规以及商品房销售的规章等并未以交付商品房时即应予办理产权证为前提，原告因此认定被告构成违约并据此主张解除合同缺乏法律依据。从被告销售手册上的相关内容来看，休憩小花园、自然草坪、休闲花絮仅系小区的小型绿化景点和休闲设施，红外线防盗、专人24小时保安服务系小区的物业管理范畴，上述宣传手册的内容难以认定为《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条界定的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺。综上，原告未能证实双方之间存在符合《合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，对其要求解除商品房买卖合同，请求判令被告返还房款，并承担违约责任的主张，法院难以支持。