南京房地产项目成本测算案例.doc

南京房地产项目成本测算案例
项目成本测算现在我们将为广大购房者演示如何计算您买的房子的成本，通过计算您就可以了解开发商到底赚了您多少钱，利润有多高，您的钱进了谁的腰包！
　　例子：根据立项批文由某开发公司建设该项目，建设资金自筹。占地面积1万平方米，拟建商品房2万平方米(纯住宅)，建筑容积率不大于2.0，可销售面积2平方米。建筑绿化率40%。
　　一、土地成本
　　该开发公司通过拍卖得到该土地，拍卖支出5千万人民币，土地成本为5000元/平米，楼面价2500元/平米。
　　二、前期费用
　　根据南京市有关规定：基础设施配套费 营业用房160元/平方米 住宅135元/平方米教育配套费 营业用房20元/平方米 住宅10元/平方米新建房屋白蚁防治费 2.3元/平方米新墙体专项费 10元/平方米土地变更专项费 2元/平方米地形图购置费 0.29元/平方米规划设计费 30元/平方米消防专项费 3元/平方米测绘放线验收费 5元/平方米自来水管网集资费 30元/平方米累计以上各项费用，总支出455.18万元，平均每平方米分摊227.59元。
　　三、工程建设成本
　　场地平整费 10元/平方米；质检费 5元/平方米；招投标费 2元/平方米；工程监理费 15元/平方米；地质勘探费 12元/平方米；噪音排污费 4元/平方米；桩基工程费 小高层、高层140元/平方米 多层80元/平方米；电增容管线费 40元/平方米；自来水管网工程费 40元/平方米；共建配套 30元/平方米，累计以上各项费用，本项目工程支出约2856万元 ，平均每平方米分摊1428元。项目直接费用=土地成本+前期费用+工程建设成本=5000+455.18+2856=8311.18，平均每平方米分摊 4155.59元
　　四、 房屋销售费用按项目直接费用的4%计算
　　总费用支出242.05万元，平均每平方米分摊121.03元。
　　五、 开发管理费用和财务费用，按项目直接费用的5%计算
　　总费用支出302.56万元，平均每平方米分摊151.28元。
　　六、 不可预见费用按项目直接费用的1.5%计算
　　总费用支出90.77万元，平均每平方米分摊45.38元。项目间接费用=房屋销售费用+开发管理费用+财务费用+不可预见费用242.05+302.56+90.77=635.38万元 综合上述费用为：8946.56万元
　　最终利润分析开发总成本：8946.56万元综合成本价：4473.28元/平方米可销售面积：20000平方米假设：住宅综合销售价格：6000元/平方米销售总收入6000*20000=12000万元销售税费=12000*5.3%=636万元开发利润=12000-8946.56-636=2417.44万元成本利润率=2417.44/8946.56=27.02%
　　以上的计算比较烦琐，为方便广大购房者能清楚的计算房屋成本价，完全可以以下的简单公式来计算：
　　第一步：房屋成本价=楼面价(土地成交价/土地成交面积*容积率)+r (r为常数，为估算值，主要为所有次费用之和，r=1600元/平方米)
　　第二步：[您买的房子价格—(您买的房子价格x5.3%)]—房屋成本价=开发商的利润。