二手交易流程篇－网易房产.docx

　　二手房的交易流程较为繁杂，很多购买者因对交易环节不了解，造成许多不必要的麻烦、损失，甚至产生风险打上官司。本期置业指南旨在为各位介绍清楚二手房的交易流程，希望能帮你做到有的放矢、有备无患。当然，各地的交易流程不尽相同，各位得多加留意啦。

[信息配对 买方看房]
首先要明确自己买房的需求，根据需求寻找现阶段适合自己的房子，切忌一时跟风昏了头，房子单价总价都要考虑，不要超过自己的支付能力。当然在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件，看情况适当调整，因为没有百分百满足需求的房子，应该允许多少存在一些偏差。
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[产权调查]
产权调查一定不可忽略，得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易，而没有了解到房屋的真实产权，即使你交付了全部房款，也无法办理产权过户。夫妻共有房产，正在出租的房屋，产权归单位所有的房子，被抵押拍卖的房子等都不能交易。
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[双方交谈 交纳意向金]
“意向金”是指买方为能更快找到理想物业，在购房目标明确后，拟定区域、面积、价格、标准等，预先在信得过的中介公司交“意向金”并签订期限。中介收取“诚意金”后，有针对性的为买家寻找理想的房子。如在约定期限内没找到合适的房子则退还款项。
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[买卖双方签约]
签《买卖合同》是购房环节中最重要的一环，所有条款都必须认真思考谨慎拟定详细阅读，错漏一个地方都不行。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚。
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[买方交定金]
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。
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[卖家办理抵押注销手续]
在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中，在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的，买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。若无法解除抵押，双方应解除合同。
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[买方办理银行按揭手续]
购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。
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[买方打首付款]
购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。
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[双方办理权属转移]
(1)完税
买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费
(2)办理过户登记
双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。
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[卖方交房给买方]
买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查，设施设备细清点，质量问题细排查，收楼证明备齐全……有任何问题须在收房之前与前业主协商，确定责任方，以免收房后扯皮。
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[买方领取房屋所有权证]
办完权属转移手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋所有权证，同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。
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[银行放款给卖房人]
保证机构根据卖家手中的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的，可在此时将尾款交给卖方，因产权已转移到其名下，也可留部分尾款，等物业交接完后结清。
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[物业交接]
审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁，最好留下各种费用结清的收据、发票复印件等。
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[买方支付末期房款]
在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。
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　　二手房买卖纠纷呈现以下几种主要类型，通过对这些典型类别的分析，我们可以大致了解如何避免纠纷，有了纠纷之后，法院如何审理判决，当事人怎样做才能最大限度减少损失。

第一类 “一女二嫁”
    房产证都办到了自己的名下，可房子却一直被他人占用，林小姐为此伤透了脑筋，而让她更想不到的是，为了买这套房子，她还被别人先告上了法庭……[详细案情]
●律师点评
　　司法实践中，对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形，通常的做法是以物权公示为准，即已完成房产过户手续的合同会得以维持；如果几个合同都没有办理过户手续，则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断。  

第二类 “阴阳合同”
    少数房屋所有权人，为逃避二手房交易所涉及的营业税、地方税等，签订“阴阳”两份买卖合同，并以假合同到市房地产交易登记中心进行交易登记。[详细案情]
●律师点评
　　在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸纳税，但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清谁是谁非，结果只能是搬起石头砸自己的脚。

第三类 交易不成 中介仍收报酬？
    三方共同约定：若因任何一方导致交易不成功，则毁约方须即时付中介公司10万元，作为赔偿房屋中介公司之损失。后期买家因为生意失败不能按合同约定进行购楼，便想从中介公司要回10万元定金。[详细案情]
●律师点评
　　无论在任何情况下，毁约方须即时付中介公司10万元，作为赔偿其劳动损失的规定，这一约定违反了《合同法》规定，法院不予支持。

第五类 卖家反悔 定金要双倍返还？
    周先生夫妇看中一套二手房，向卖家支付了5万定金，其中卖家收1万，中介方代收4万，余额由中介监管至买卖成交后一天内转给卖方。过程中卖家反悔，双倍返还定金的基数是按他们实收的1万，还是按照5万算？[详细案情]
 ●律师点评
　　在《房屋转让合约》中，约定买方交定金5万，又有双方签字确认，因此无论卖房将该5万元放置何处，都不能改变其余4万定金的性质。

查　档：就该物业向国土部门查询相关产权状况。每查档一次国土部门都将收取一次的查档费。

首期款：楼款中银行承诺向买方发放按揭贷款金额以外的部分(买方选择按揭付款)。

一手证：卖方名下该物业之《房地产证》(红本)。

赎　楼：付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。

递　件：买卖双方签署《房地产买卖合同》后向产权登记中心申请办理产权转移登记手续并取得收文回执

个人所得税：根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20%的税率缴纳个人所得税。

居间中保：二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担业务。

印花税：　个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征印花税。

营业税：单位和个人销售不动产，按成交价格征收5％的营业税。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。　　

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