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泰州金贸商业项目初步开发思路

XX房地产顾问机构
二○○五年二月三日

第一章 泰州商业市场概述

1、商业地产的分区分析
泰州整体商业可分成四个区域。
第一区域老城区，月城广场周边。这一带是泰州市的老商业中心。2004年5月前周边商场林立，诸如泰州商厦、泰山商场、金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场、泰州第一百货等。多数经营中低档产品，店面租赁给个体老板，没有统一的规划。2004年5月坡子街进行拆迁改造，如金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场都被迫拆迁。为此泰州商场整改为泰山购物广场，吸纳这些被拆迁的经营户。
这一区域的品牌店主要分布在人民西路两侧和五一路上。人民西路两侧约有20多家专卖店，但是人流量也不是很大。五一路今年将会成为泰州品牌专卖一条街，路南侧的房地产商业财富广场都已经售罄，目前经营情况相当火爆。
2005年这一区域由增添了三个伙伴，五星电器、苏宁电器和锦泰购物广场。
第二个区域以文峰千家惠和时代广场为中心。
这一区域拥有3大商业巨炮，文峰千家惠商场、文峰千家惠超市、时代超市。文峰千家惠商场目前是泰州市经营规模最大、经营品种最齐全、经营情况最好的一家大型商场。该商场统一经营、统一管理、统一规划。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商场一楼的东侧，相互之间连通的。时代超市位于它们的南侧，距离200米。这3大商业巨炮基本上满足了周边居民的各种需求。

第三区域是规划中的新城区的商业中心——济川路。
目前该路南侧已经拆迁完毕，路北是一排简易商铺和平房。两年前在路的南侧已经建成了太阳商业广场（2.4万㎡），2004年5月前以经营服装为主，但是招商和销售情况都不理想。2004年9月28日好易家家私、装饰大卖场开业，现在经营情况一般。2003年位于太阳商业广场东侧约4万平方米的商住用地已经被开发商摘走。
我司认为该路规划成为新城区的商业中心是不明智的，该条道路要想成为新城区的商业中心预计要等上5年。等周边的土地都建成居住用房或把济川路定位为某一类产品的销售一条街，济川路才可能有出头之日。

第四区域府南街。
府南街位于市政府南侧，该区域被规划为新城商务区。政府规划建设集行政、商贸、文化、娱乐服务为主的高标准、高水平的新城中枢。
目前该区域行政功能已经建成，文化、娱乐服务也以呈现雏形，周边又有很多居住商业用地出让或准备出让,泰州新建的人民公园和人民广场也坐落在这一区域。

2、泰州市主要商业街道简介
府前路、五一路是泰州市东西向主干道之一。东邻东城河风景区，西接繁华的青年路，海陵区政府座落其中，是海陵区行政、商业、服务中心，交通便捷，环境宜人，既适于经商、又因闹中取静亦适宜居住。由于财富广场和金色广场的成功开发，不久的将来将会成为泰州第一的商业步行街。
坡子街是泰州传统的商业中心，素有泰州"新街口"之称，街区内商店鳞次栉比，人流如织，历来是商家必争的黄金宝地。目前坡子街商业中心正在销售。
泰州市东进东路是贯穿老城区的主干道之一，紧依东城河风景区。本次招商地段，东至汽车东站，西至商业中心---西坝口。东进路一直是城区东西向主要商业街之一，人气旺，物流量大，历来是商家必争之地。 目前主要是泰州的电子通信一条街。
东进西路是泰州市城区一条东西向的主要街道，与商业步行街“西仓路”的改造同步进行，改造后的东进西路街区路北部为商业居住，路南成为融商业、休闲与沿河风光带，融传统历史文化与现代文明为一体的街区。
人民东路目前是泰州的一条品牌专卖店，诸如梦特娇、真维斯、百世吉等。人民东路东侧中高档影楼居多。
税东街目前两侧的沿街门面已经盖好，主要经营流行服饰、大型酒楼、茶馆等。
青年路是泰州城市的主干道，主要经营品种有汽车销售、摩托车销售、气配修理、餐饮、休闲娱乐设施。
鼓楼北路属于城市主干道，主要经营酒楼、影楼、茶馆等。
海陵北路属于城市老街区，目前正在改造中。主要经营中低档服饰、鞋类。泰州大多数商场都位于路的两边。是城市老的繁华街道。
海陵南路始建于十九世纪末，全长约１８００米，街道两旁商铺鳞次栉比，建筑风格华洋结合。 它是泰州人的生活中心，购物、饮食、娱乐、休闲的所在，是泰州有史以来商业最繁荣热闹的马路之一。 随着步行街内涵的不断充实、完善，它将向人们展现一幅别具特色的浓郁的海陵风情画。
济川路是政府规划的新城区的商业中心，目前已经建造了太阳商业广场（好易家大卖场），大部分地区在进行拆迁。但是我司认为这条规划路不符合城市发展规律，要想发展成为泰州新区的商业中心要等5年以后。

第二章 泰州百货业态的经营情况
1、 泰州百货业态的经营品种
名称
位置
经营面积
经营品种
人流量
备注
文峰千家惠
青年路和暮春路交汇
每层5000㎡共6层约3万㎡
1层日用品、化妆品、珠宝、钟表、通讯、男女鞋、烟酒
2层休闲运动服饰、运动鞋、男女内衣、箱包、皮带票夹
3层女士服饰城流行服饰、女裙女裤、职业女装
4层男士服饰城西服西裤、男士精品、衬衫领带
5层儿童文体家居世界童装、文化用品、工艺品、健身器材
6层家电广场空调、冰箱、洗衣机、音响、小家电
50人/层
一层和1.5万㎡的文峰千家惠超市相通
泰州第一百货
东进西路和海陵北路交汇
每层5000㎡共4层约2万㎡
地下装璜五金、电工材料、自行车、助力车
1层珠宝首饰、男女皮鞋、手机通讯、童鞋、百货日用、化妆、烟酒、皮箱、照相器材
2层女装
3层男装女装 4层手机 童装 日用 百货 5层家电
40人/层

泰州商场
东进西路和海陵北路交汇
每层5000㎡共5层约2.5万㎡
1层手机、钟表、烟酒、化妆品、鞋帽
一层沿街 门面大多经营中档品牌服饰
2层男女服饰、童装（经营惨淡）
4人/层
停业
泰山购物广场
月城广场南侧
每层1500㎡共4层约6000㎡
1层皮鞋、流行服饰、羽绒服
2层女装、内衣、床上用品
3层男装
4层运动休闲、童装
30人/层

锦泰购物广场
东进西路和海陵北路交汇
每层8000㎡共3层约24000㎡
1层珠宝首饰、男女皮鞋、手机通讯、化妆、烟酒、皮箱、照相器材、食品
2层女装
3层男装女装
20人/层
经营情况不好，环境和气氛不好。

第三章 泰州产权商铺的开发历史
一、2003年泰州产权商铺市场
2003年泰州在售的产权商铺代表有财富广场、泰山行宫商业步行街、太阳商业广场。
1、 财富广场
位于五一路南侧，产权式商业街，主要经营服装。销售情况十分良好，半年内商铺销售达到95％以上。作为泰州中档商业街，目前经营情况十分火爆。
楼层
销售价格（元/ m2）
租赁价格（元/月/ m2）
一层外街
14000～15000
80～140
一层内街
6000～7000
50～80
二层
4000～5000
30～50

2、泰山行宫商业步行街
位于五一路和青年北路交汇处，明清风格的产权式商业街，主要经营种类未做强制要求，各种业态均可。五星电器于1月1日开业。由于地理位置不好，前期产品定位不够有特点，导致销售周期很长，到现在二楼以上还有铺。
楼层
销售价格（元/ m2）
租赁价格（元/月/ m2）
一层外街
12800
80～120
一层内街
7400
60～80
二层
4300～4600
40～50
三层
3200～3400
20左右
四层
2600～2800
16左右

2、 太阳商业广场位于济川路和青年南路交汇处，于2002年建造完成，原先定位为服装城，但是销售情况和租赁情况都不是很好。整体于2004年初开业，但是入驻商家很少，经营情况更差。2004年4月开始整体改造成为建材、家私大卖场，于2004年9月28日开业。1～4层租金价格均为30元/月/ m2。

二、2004年泰州产权商铺市场
2004年泰州在售的产权商铺有锦泰购物广场和坡子街商业中心。
1、锦泰购物广场
位于海陵路和东进路交汇处，2004年上半年开始销售，半年时间1～2层销售完毕，目前仅有少量的三层商铺在售。整体定位为百货业。
楼层
销售价格（元/ m2）
租赁价格（元/月/ m2）
一层
15000
210
二层
7200
120
三层
4300
40

2、 坡子街商业中心
位于泰州最老的商业中心，集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化于一体的多功能商业中心。目前仅销售一楼的店铺。销售价格在15000～33000元/ m2，均价21000元/ m2，目前已经销售60％左右。
第四章 本项目的经济测算
一、项目销售测算
根据周边市场产权商铺销售价格，本项目制定的销售价格如下：

建筑面积（m2）
估计销售单价 （元/ m2）
估计销售额（万元）
一层
2300
15000
3450
二层
2300
7800
1794
三层
2300
4500
1035
四层
2300
2800
644
合计

6923
根据我司的调研结果，我司认为本项目的市场销售价格应该在7000万元左右，所以5500万的销售基本价格是低于市场价格的，整体拿下是十分合理的。

二、项目租金测算
根据周边市场产权商铺租金情况，本项目制定的租金情况如下：

建筑面积（m2）
估计租赁价格 （元/ m2）
估计租赁额（万元/月）
估计租赁额（万元）
一层
2300
110
25.3
303.6
二层
2300
65
14.95
179.4
三层
2300
40
9.2
110.4
四层
2300
20
4.6
55.2
合计

54.05
648.6
如果本项目单独租赁的情况下，我司认为整体租金收益一年将会在600～650万元之间。第五章 本项目的开发模式
一、 项目整体开发模式
根据泰州市场的现状，我司建议贵公司整体收购此项目，然后按照产权式商铺进行销售，然后自己进驻经营。

二、 关于本项目营销模式
整体形象定位：泰州中档百货购物商场
销售模式：1～4楼产权式商铺，分割成10～50平方米不等的小型商铺进行销售。
营销手段：南京山西路百货进驻，提供10年包租，每年租金回报8％～10％不等。
销售价格：一层：15000元/平方米，二层7800元/平方米，三层4800元/平方米，四层2800元/平方米。

第五章 结论
一、 关于泰州商业市场
1、定位和地段是产权式商铺的关键
从2002年以来泰州就有产权式商铺在销售，销售情况各不相同。定位准确、地段繁华的项目销售周期仅为半年，后期经营情况也十分良好，如五一路的财富广场、锦泰购物广场。定位模糊、地段不好的项目销售周期最多达到2年，后期经营也很惨淡，如太阳商业广场（好易家）、泰山行宫商业步行街等。
2、中低档百货商场占领泰州市场
目前泰州百货商场有文峰千家惠、泰州第一百货商场、锦泰购物广场、泰山购物广场等，他们主要经营中低档产品，客户主要面对周边市县。
二、 关于本项目结论
本项目收购费用和包装费用将会在6000万元左右，其中转让费用5000万元左右，包装费用1000万左右。
我司对本项目的后期销售充满信心。目前泰州市场产权式商铺销售情况良好，销售价格和租金情况也不错。我司坚信通过山西路百货的入驻和一些营销手法的运用，本项目销售一定非常火爆，保守估计1～4层销售收入将会达到7000万元左右。

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