房地产开发与经营环境分析PPT课件.ppt

复旦大学出版社复旦大学出版社第第 四四 章章房地房地产产开开发发与与经营经营环环境分析境分析1.复旦大学出版社复旦大学出版社学学习习目目标标o了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点o重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容o运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析o熟悉房地产开发与经营机会选择的内容，并结合环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择o了解房地产开发与经营风险分析的内容2.复旦大学出版社复旦大学出版社本章纲要o第一第一节节概述概述o第二第二节节房地房地产产开开发发与与经营环经营环境分析的原境分析的原则则、内容、内容o第三第三节节 房地房地产产开开发发与与经营环经营环境分析方法境分析方法o第四第四节节 房地房地产产开开发经营发经营机会机会选择选择与与风险风险分分析析3.复旦大学出版社复旦大学出版社第一第一节节概述概述o一、房地产开发与经营环境的含义 房地产开发与经营环境，就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总合。4.复旦大学出版社复旦大学出版社o二、房地产开发与经营环境的构成 宏宏观环观环境境 从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。中中观环观环境境 从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素总和。微微观环观环境境 以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。第一第一节节概述概述5.复旦大学出版社复旦大学出版社第一第一节节概述概述o三、房地产开发与经营环境的特点n1关联性n2可变性n3相对性n4层次性BACK6.复旦大学出版社复旦大学出版社第二节房地产开发与经营环境 分析的原则、内容o一、房地产开发与经营环境分析的原则n1客观性原则n2全面性原则n3比较性原则n4预测性原则7.复旦大学出版社复旦大学出版社第二节房地产开发与经营环境 分析的原则、内容o二、房地产开发与经营环境分析的基 本内容o（一）宏观环境n1政策环境o（1）财政政策o（2）货币政策o（3）产业政策o（4）土地政策o（5）住房政策8.复旦大学出版社复旦大学出版社第二节房地产开发与经营环境 分析的原则、内容o2经济环境n（1）宏观经济条件n（2）居民经济收入和购买力9.复旦大学出版社复旦大学出版社第二节房地产开发与经营环境 分析的原则、内容o3人口环境n（1）人口总量n（2）人口的年龄结构n（3）人口的地理分布n（4）家庭结构o4自然环境o5技术环境10.复旦大学出版社复旦大学出版社第二节房地产开发与经营环境 分析的原则、内容o（二）中观环境n1我国房地产市场的法制体系o房地产法律 o国务院颁布的房地产条例 o国务院相关部委颁布的行政规 o与房地产企业营销有关的其他法律11.复旦大学出版社复旦大学出版社第二节房地产开发与经营环境 分析的原则、内容o2房地产市场态势n（1）房地产市场周期n市场整理阶段n市场稳定阶段n项目开发阶段n过度建设阶段 n（2）房地产市场特点o3房地产行业规范12.复旦大学出版社复旦大学出版社第二节房地产开发与经营环境 分析的原则、内容o（三）微观环境n1区域地理位置特点o（1）区域自然环境特点o（2）区域的经济地位o（3）区域的社会地位o（4）区域的交通便捷程度13.复旦大学出版社复旦大学出版社第二节房地产开发与经营环境 分析的原则、内容o2区域经济发展战略与发展规划n（1）区域经济发展战略n（2）区域规划o3区域房地产市场发展特点n（1）区域居民及分布特点n（2）区域居民收入与购买力n（3）区域居民的消费特点与习惯n（4）区域竞争项目分布及相关影响因素BACK14.复旦大学出版社复旦大学出版社第三节 房地产开发与经营环境分析方法o（一）多因素加权分析法n多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采用的一种方法。15.复旦大学出版社复旦大学出版社第三节 房地产开发与经营环境分析方法o包括15个方面的经营环境因素，且依据重要性，确定具体权数最高权数是3，表示最为重要。每一项最高分值是4，该项条件被认为最佳可得4分。各项的总权数是25，最高值则为100。数值越高则表示环境条件越好。16.复旦大学出版社复旦大学出版社o（二）道氏评估法n投资风险分为两类 o竞争风险 o环境风险 n道氏评估法分四个步骤 o第一步，评估影响企业业务条件的各个因素；o第二步，评估引起变化的各个主要压力因素；o第三步，在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出810个能获得成功的关键因素；o第四步，在确定各关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案。第三节 房地产开发与经营环境分析方法17.复旦大学出版社复旦大学出版社 第三节 房地产开发与经营环境分析方法o（三）SWOT分析法 SWOT分析法思路如图 宏宏观环观环境境中中观环观环境境微微观环观环境境企企业业内部内部环环境分析境分析SWOT综综合合分分析析开开发发与与经经营营决决策策18.复旦大学出版社复旦大学出版社oSWOT分析法四个点:1企业优势与环境有利条件结合，即SO机会点 2企业优势与环境不利条件结合，即ST可规避风险点 3企业劣势与环境有利条件结合，即WO可借力机会点 4企业劣势与环境不利条件结合，即WT风险点（威胁点）第三节 房地产开发与经营环境分析方法BACK19.复旦大学出版社复旦大学出版社第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析o一、房地产开发经营机会选择n（一）时机的选择o1房地产周期不同阶段的时机选择o2政策研究与时机选择20.复旦大学出版社复旦大学出版社第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析（二）区位地段的选择o1国家的选择o2城市的选择o3区域的选择21.复旦大学出版社复旦大学出版社第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析o（三）投资类型的选择n1土地投资n2住宅投资n3商业设施n4写字楼o（四）质量的选择22.复旦大学出版社复旦大学出版社第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析o二、房地产开发与经营风险分析n（一）政治风险o1政治风险的含义n指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发经营活动带来损失的可能性 o2政治风险的应对措施23.复旦大学出版社复旦大学出版社第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析o2政治风险的应对措施n（1）投资前的管理n（2）投资后的管理n（3）风险发生后的补救措施24.复旦大学出版社复旦大学出版社第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析o（二）经济风险n1经济风险的含义n2经济风险的应对措施o（1）投资前的管理o（2）投资过程中的管理o（3）风险发生后的补救措施25.复旦大学出版社复旦大学出版社第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析o（三）金融风险n1金融风险的含义o金融风险是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。n2金融风险的应对措施o（1）利率风险的应对措施o（2）外汇风险的应对措施26.复旦大学出版社复旦大学出版社第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析o（四）来自自然界和冲突的意外风险o（五）个别风险BACK27.谢谢观看！