房地产项目开发流程及基本建筑设计术语讲义-PPT课件.ppt

1-2-2-2-融于心，和于未来融于心，和于未来2.项目目开开发流程流程1.建筑建筑设计术语主要内容主要内容主要内容主要内容-3-3-3-融于心，和于未来融于心，和于未来1.1.建筑设计术语建筑设计术语建筑设计术语建筑设计术语u 建筑用地面积u 总建筑面积 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一、经济技术指标类-4-4-4-融于心，和于未来融于心，和于未来 用地范围内总建筑面积（地上部分）与项目总用地面积的比值。例如，在10000平方米的土地上，有24000平方米的建筑总面积(地上)，其容积率为2.4。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一般而言，独立别墅的容积率为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅為1.52.0,18层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5；容积率高，密度容积率高，密度大的高层建筑群大的高层建筑群容积率容积率容积率容积率=总建筑面积（地上）总建筑面积（地上）总建筑面积（地上）总建筑面积（地上）总用地面积总用地面积总用地面积总用地面积u 容积率-5-5-5-融于心，和于未来融于心，和于未来即建筑基底面积与建筑用地面积的比。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。例如，在10000平方米的土地上，建筑基底面积占地有2500平方米，其建筑密度为25%。建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度=建筑基底面积建筑基底面积建筑基底面积建筑基底面积 总用地面积总用地面积总用地面积总用地面积u 建筑密度-6-6-6-融于心，和于未来融于心，和于未来 指建筑物多数采光窗的朝向。在建筑单元内，一般指主要活动室主采光窗的朝向。即客厅阳台、主卧采光窗朝向。根据宜昌地理位置及气候条件，根据宜昌地理位置及气候条件，根据宜昌地理位置及气候条件，根据宜昌地理位置及气候条件，最佳朝向为南偏西最佳朝向为南偏西最佳朝向为南偏西最佳朝向为南偏西1515和正南，适和正南，适和正南，适和正南，适宜朝向南偏东宜朝向南偏东宜朝向南偏东宜朝向南偏东1515，不宜朝向西和，不宜朝向西和，不宜朝向西和，不宜朝向西和西北方向。西北方向。西北方向。西北方向。u 建筑朝向-7-7-7-融于心，和于未来融于心，和于未来是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和与居住区用地面积的比率（%）。绿地率绿地率绿地率绿地率=绿地面积绿地面积绿地面积绿地面积 总用地面积总用地面积总用地面积总用地面积绿地计算范围，包括居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在涉及计算时也要求距建筑外墙15米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。u 绿地率-8-8-8-融于心，和于未来融于心，和于未来u 用地红线u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。u 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。二、项目规划类-9-9-9-融于心，和于未来融于心，和于未来u 建筑高度 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 u 建筑日照 居住建筑之间以及与居住建筑相邻的建筑之间的建筑间距应满足被遮挡居住建筑底层大寒日满窗日照不小于2小时的日照要求。-10-10-10-融于心，和于未来融于心，和于未来u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑（非规范性术语）u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。u 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。-11-11-11-融于心，和于未来融于心，和于未来2.民用建筑分类（形态）民用建筑分类（形态）（1）独栋别墅）独栋别墅（2）联排别墅）联排别墅（3）叠拼别墅）叠拼别墅-12-12-12-融于心，和于未来融于心，和于未来（5）高层板楼）高层板楼（4）高层塔楼）高层塔楼（6）多层板楼）多层板楼-13-13-13-融于心，和于未来融于心，和于未来三、住宅戶型相相关术语u 房屋层数房屋层数u 层高层高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。是指层高减去楼板厚度的净剩值。u 净高净高-14-14-14-融于心，和于未来融于心，和于未来住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。u 建筑面积建筑面积u 使用面积使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。u 公用面积公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。-15-15-15-融于心，和于未来融于心，和于未来 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。u 公摊面积公摊面积u 竣工面积竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。u 销售面积销售面积 销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所 购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。-16-16-16-融于心，和于未来融于心，和于未来u 进深u 开间 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过住宅开间一般不超过3.03.0米米3.93.9米，砖混结构住宅开间一般不超过米，砖混结构住宅开间一般不超过3.33.3米。米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。稳定性和抗震性。开间开间5 5米以上，进深米以上，进深7 7米以上的大开间住宅可为住户提供一个米以上的大开间住宅可为住户提供一个40405050平平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加少一半，使用面积增加2%2%，便于灵活隔断、装修改造。，便于灵活隔断、装修改造。-17-17-17-融于心，和于未来融于心，和于未来u 复式u 跃式u 错层 一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。-18-18-18-融于心，和于未来融于心，和于未来 过道是指住宅套内使用的水平交通空间。隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。u 过道u 隔断-19-19-19-融于心，和于未来融于心，和于未来玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。u 玄关玄关一般与厅相连，由于功能玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。不同，需调度装饰手段加以分割。即便是自己人回家，也要有一块放即便是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。客的场所。-20-20-20-融于心，和于未来融于心，和于未来四、建筑结构类术语u 建筑结构形式建筑结构形式 目前比较普遍的建筑结构形式主要有六种，分别是砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架-剪力墙结构、筒体结构、钢结构。（1 1）砖混结构：）砖混结构：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层（4-6层）或低层（1-3层）的建筑，对于承重墙体不能改动。（2 2）框架结构：）框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用。特点：可以建造较大的室内空间，房间分隔灵活，便于使用；抗震性能优越，具有较好的结构延性等优点。该建筑结构不宜超过15层，一说不超过10层。（3 3）剪力墙结构：）剪力墙结构：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。特点：适合高层建筑，但剪力墙不能拆除或破坏，不利于形成大空间，住户无法对室内布局自行改造。结构自重较大，耗钢量大。-21-21-21-融于心，和于未来融于心，和于未来 （4 4）框架）框架-剪力墙结构：剪力墙结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。特点：平面布置灵活，空间较大，一般适合1020层的建筑。（5 5）筒体结构：）筒体结构：筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间。特点：主要抗侧力，四周的剪力墙围成竖向薄壁筒和柱框架组成竖向箱形截面的框筒，形成整体，整体作用抗荷，多用于写字楼建筑。适合3050层的高层或超高层建筑。u 建筑结构形式建筑结构形式-22-22-22-融于心，和于未来融于心，和于未来（2）框架结构）框架结构（1）砖混结构）砖混结构（3）剪力墙结构）剪力墙结构（4）框剪结构）框剪结构-23-23-23-融于心，和于未来融于心，和于未来 房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载和竖向荷载（重力）的墙体。防止结构剪切破坏。其结构材料一般为钢筋混凝土或配筋砌块。在工程或户型图上标示为黑色。u 剪力墙剪力墙u 承重墙承重墙承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。u 填充墻填充墻 一种建筑结构，墙体按照结构受力情况不同，有承重墙、非承重墙之分。非承重墙包括隔墙、填充墙、幕墙。凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙称为隔墙；框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙。而主要悬挂于外部骨架间的轻质墙称幕墙。-24-24-24-融于心，和于未来融于心，和于未来u 常用窗形式形式 （1 1）平开窗：）平开窗：优点是开启面积大，通风好，密封性好，隔音、保温、抗渗性能优良。内开式的擦窗方便；外开式的开启时不占空间。缺点是窗幅小，视野不开阔。（2 2）推拉窗：）推拉窗：优点是简洁、美观，窗幅大，视野开阔，采光率高，占用空间少。是采用最多类型。缺点是两扇窗户不能同时打开，通风性相对差一些；有时密封性也稍差。（3 3）悬窗：）悬窗：是沿水平轴开启的窗。根据铰链和转轴位置的不同，分为上悬窗、下悬窗、中悬窗。A、上悬窗：铰链安装在窗扇的上边，一般向外开启，防雨好。B、下悬窗：铰链安装在窗扇的下边，一般向内开启，通风较好，但不防雨。C、中悬窗：窗扇两边中部装水平转轴。开关方便、省力、防雨。-25-25-25-融于心，和于未来融于心，和于未来 楼梯按组合形式分类，常用有单跑楼梯单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯、剪刀梯、双跑楼梯、三跑楼梯、剪刀梯等。等。（1）单跑单跑即从一层直接爬到二层；（2）转折双跑楼梯转折双跑楼梯：从一层上到休息平台，转过来在上到二层的楼梯。一般住宅楼的楼梯多为此种楼梯。（3）转折三跑楼梯转折三跑楼梯：从一层上到休息平台，转90上到又一个休息平台，再转90上到二层的楼梯。层高大时采用。（4）剪刀梯剪刀梯：同一楼梯间设置一对相互重叠，又互不相通的两个楼梯。在其楼梯间的梯段一般为单跑直梯段。剪刀楼梯最重要的特点是，在同一楼梯间里设置了两个楼梯，具有两条垂直方向疏散通道的功能。根据国家规范要求：18层以上的塔式高层建筑，两座疏散楼梯宜独立设置，当确有困难时，可设置剪刀楼梯。u 楼梯结构形式楼梯结构形式-26-26-26-融于心，和于未来融于心，和于未来 现代建筑屋顶形式，主要为平屋顶和坡屋顶两种。一般以坡度小于10%的屋顶为平屋顶；坡度大于10%的屋顶为坡屋顶。平屋顶按结构可分为挑檐式、女儿墙式、挑檐女儿墙式等；坡屋顶按结构可分为单坡顶式、卷棚顶式、硬山双坡顶、悬山两坡顶、四坡顶等。u 建筑屋頂形式建筑屋頂形式-27-27-27-融于心，和于未来融于心，和于未来 减少建筑物室内热量向室外散发的措施，对创造适宜的室内热环境和节约能源有重要作用。建筑保温主要从建筑外围护结构上采取措施。建筑保温按建筑部位可分为外墙保温、屋面保温及门窗保温等。其中外墙保温比较常用的又分为外墙外保温、外墙内保温、夹层保温。保温材料大致有矿物棉、珍珠岩制品、耐火纤维、泡沫塑料、超细玻璃棉、HD-STP保温板等。u 建筑保溫建筑保溫 是智能建筑技术和新兴信息技术相结合的产物，智能楼宇利用系统集成的方法，将智能型计算机技术、通讯技术信息技术与建筑艺术有机的结合，通过对设备的自动监控，对信息资源的管理和对使用者的信息服务及其功能与建筑的优化组合。智能建築系统主要包含了SA安全自动化系统（视频监控、门禁、防盗报警等）、FA消防自动化系统（火灾报警、防排烟、应急电源、防火卷帘）、OAS办公自动化系统、CAS通信自动化系统、BA设备控制与管理自动化（空调、设备、照明、给排水等）等。u 智能建築智能建築-28-28-28-融于心，和于未来融于心，和于未来品牌品牌房地产开发房地产开发需要整合的资源需要整合的资源劳动力劳动力 土地土地 专业人员专业人员 经验经验城市基础、公城市基础、公用用 配套设施配套设施建筑材料建筑材料 资金资金 房地产项目的整体开发涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。2 2.项目开发流程项目开发流程项目开发流程项目开发流程-29-29-29-融于心，和于未来融于心，和于未来房地产项目的整体开发流程一个房地产项目的整体开发经营行为土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付资源获取资源获取资源加工资源加工资源流通资源流通及再流通及再流通p房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！p前期(决策期)由拿地到方案定案重在决策(大局已定)；中期(实施期)由施工图设计到入伙重在执行；后期(运营期)入伙后到房屋拆除重在服务,重在总结反馈。-30-30-30-融于心，和于未来融于心，和于未来看楼看楼决策决策签约签约等待等待收楼收楼收拾收拾乔迁乔迁比较比较居住居住发展商发展商物业管理物业管理p客户视角的房地产流程客户视角的房地产流程p企业视角的房地产流程企业视角的房地产流程项目论证项目论证产品策划产品策划营销策划营销策划规划设计规划设计施工管理施工管理产品交付产品交付物业服务物业服务销售实现销售实现-31-31-31-融于心，和于未来融于心，和于未来项项目目启启动动会会国国有有土土地地使使用用证证建建设设用用地地规规划划许许可可证证总总平平图图规规划划设设计计完完成成方方案案设设计计完完成成(方方案案评评审审会）会）方方案案图图报报建建桩桩基基施施工工图图完完成成主主体体施施工工图图完完成成建建设设工工程程规规划划许许可可证证精装精装交楼交楼标准标准施工施工图及图及材料材料定板定板项项目目开开工工施施工工许许可可证证主体主体开工开工预预售售证证开开盘盘主主体体封封顶顶竣竣工工验验收收入入伙伙p18个关键节点里程碑计划（一级计划）p签订土地合同至获取施工许可证6个月时间；p拿地8个月后开盘！-32-32-32-融于心，和于未来融于心，和于未来土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付 企业获得土地的方式企业获得土地的方式行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。资本市场:1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。-33-33-33-融于心，和于未来融于心，和于未来土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理-34-34-34-融于心，和于未来融于心，和于未来产品定位原则：以开发商的最终目标位核心产品定位原则：以开发商的最终目标位核心整体思路 地块分析容积率限高 客户分析结合区域了解客户特征及需求市场、产品定位三大可行分析细化产品设计指标细化产品设计建议 执行完善分析完善定位产品类型 市场分析什么产品好卖市场机会操作可行市场可行经济可行 土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理-35-35-35-融于心，和于未来融于心，和于未来根据项目定位进行规划设计1、概念方案设计；2、项目方案设计；3、施工图设计。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付-36-36-36-融于心，和于未来融于心，和于未来土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付p详规报建p方案报建p初步设计报建p施工图报建p开工时间p开盘时间设计控制点设计控制点项目重要节点项目重要节点p概念设计研究p区域确认概念设计研究结论p规划方案设计p区域规划设计评审会p区域单体确认p实施方案完成p基础施工图p全套施工图完成p景观设计p销售包装设计方案文本中，最重要两张图方案文本中，最重要两张图项目总平面图、标准层平面图！项目总平面图、标准层平面图！-37-37-37-融于心，和于未来融于心，和于未来土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付实施方案实施方案施工图施工图方案设计方案设计施工图施工图概念方案概念方案3 3个月个月个月个月5 5个月个月个月个月2 2个月个月个月个月设计周期设计周期设计周期设计周期3 3 3 3：5 5 5 5：2 2 2 2-38-38-38-融于心，和于未来融于心，和于未来1.房地产开发过程中所涉及的部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、消防办、人防办、气象局、房管局、审 图办、墙改办、白蚁、质监局、安监局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付-39-39-39-融于心，和于未来融于心，和于未来是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。报建证件简介-40-40-40-融于心，和于未来融于心，和于未来建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据中华人民共和国建筑法、建筑工程施工许可管理办法等法律。法规规定，1999年12月1日起在全国施行建筑工程施工许可证制度，此前，全国各地方政府也有类似管理制度，但名称及管理方式缺乏统一指导，如开工报告、开工证等。商品房预售许可证商品房预售许可证是由房管局审核批准的，获得商品房预售权的法律凭证，受到法律保护。建设工程验收合格证建设工程验收合格证获得各相关部门审核批准的，开发商开发的产品符合法律规定，由建设不么所核发的法律凭证。报建证件简介及意义-41-41-41-融于心，和于未来融于心，和于未来土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付规划局规划局国土资源局国土资源局规划局规划局中中标标通通知知书书质检站质检站散水办散水办劳保办劳保办定额站定额站安检站安检站审图办审图办安安全全许许可可定定额额鉴鉴别别劳劳保保统统筹筹散散水水押押金金质质检检委委托托城管大队城管大队执法大队执法大队规划局规划局房管局房管局建设局建设局施施工工许许可可证证预预售售许许可可证证放放线线管管理理建建设设用用地地规规划划许许可可证证土土地地测测量量、评评估估国国有有土土地地使使用用权权证证土土地地确确认认、报报批批土土地地交交易易防雷办防雷办人防办人防办墙改办墙改办消防支队消防支队环保局环保局人人防防设设计计审审查查消消防防设设计计审审查查环环保保设设计计审审查查墙墙改改基基金金防防雷雷设设计计审审查查园园林林绿绿化化设设计计审审查查规划局规划局审图办审图办建建筑筑设设计计方方案案审审批批选选址址意意见见书书施施工工图图审审查查建建设设工工程程规规划划许许可可证证规划局规划局-42-42-42-融于心，和于未来融于心，和于未来房房地地产产项项目目一一般般报报批批报报建建流流程程-43-43-43-融于心，和于未来融于心，和于未来土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付p影响工程造价的主要因素：建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪框架砖混；外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；施工取费等级：在施工定额的基础上加减；地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；场地条件：是否平整、是否山地；抗震等级：6级、7级、8级；节能要求：是否满足节能规范；景观环境造价。-44-44-44-融于心，和于未来融于心，和于未来土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付p工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；p整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；p建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；p项目施工周期（合理进度）：多层及低密度：912个月；小高层：1年半；高层建筑：2年到两年半；p施工组织次序：基础部分主体工程外墙装饰及安装园区管线景观施工竣工验收。45谢谢大家谢谢大家THE 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