远邦嘉裕天城项目定价分析.doc

嘉裕天城项目价格测算

定价方法：市场比较法、优选法
关键词：区域市场总价、区域市场单价、区域市场产品
竞争楼盘选取：德意·空港国际、潮都华庭、江东·阳光名城、明华·名乐花园
随着庆春隧道联通，市政规划大型用地的建设开始，区域内楼盘价值逐渐显现，选取了区域内与区域外的楼盘作为参照对象，综合比较评定本项目未来的价格空间范围，再确定整体均价范围。
第一部分 市场价格体系分析
一、区域内竞争环境
萧山与杭州滨江区相交接，西部凭借滨江区的路网延伸和江景资源，成为开发关注热点；南部拥有湘湖风景旅游区和休博园，在规划的引导下逐步发展成区域内高端楼盘的集聚地；同时，位于北部的钱江世纪城为未来市政用地，也被市场所看好；而空港板块，也借由萧山机场的物流和服务行业日渐成熟，成就了区域新的关注点。在各区域内，不同楼盘随依托的资源价值不同，呈现明显市场价值梯度。

萧山各区域情况比对
区域
经济
规划
交通
客群
湘湖
支柱经济产业为该区域的旅游资源，区内除湘湖公园，另有跨湖桥遗址和下孙遗址景点，2006年世界休博会主会场也位于该区域内，由旅游产业带动经济增长。
将湘湖打造成旅游综合体概念。湘湖中心位置建设“萧湘城假日公园”作为头雁项目，优先利用资源，形成当地最有市场号召力的标志性项目。同时，环绕湘湖山水人文景观资源分布，形成一个功能齐全的旅游服务链。依托湘湖自然人文资源，建设“四中心五大酒店”形成高端酒店和休闲产业集群。
目前已定下来地铁一号线将湘湖作为终点站，规划中9号线将从萧山城区走，经过湘湖。
由于近萧山市区，目前针对萧山当地客群，但在未来交通地铁的规划中和临近休博会，将引入杭州客群。
空港区域
依托区域内萧山机场发展的物流、临空商务、休闲旅游等空港服务业为主。
目标是建成空港新城。将全面实施“依江建城、拥江开发”战略，努力把沿江板块打造成大江东最具魅力黄金江岸线的目标。构建“一核一轴一带三片”的空间架构，突出生态、休闲、商贸、居住四大核心功能，打造宜游、宜居、宜商、宜业的综合性功能区域和高效商务、高端休闲、高尚居住目的地。
实施机场路改造，考虑对外交通连接，将并列入全省交通规划
针对外地客群
钱江世纪城
新城
提出钱江世纪城的CRBD概念，即在中央商务区的基础上突出生态、文化、休闲、创意等相关功能要素。
区域内拟建规划面积超过100万平方米的杭州奥体中心，另规划建成国际博览中心，区域内路网规划中将联通钱江新城、滨江区及萧山主城区
为萧山区打造出城市中心，同时，也在使用性上融入大杭州，未来市政中心，能吸引萧山及杭州市民。
萧山西
在闻堰规划当中，主导产业有三个，一个旅游业，第二是休闲房产，第三是高新科技产业。
沿江6公里地带全部用于住宅开发，总开发量超过3000亩。配套设施则按照“闻堰大社区”大概念来进行完善，规划建设占地180亩的行政中心、市民广场、体育运动场地，以及占地228亩的商贸中心等。
钱江四桥至闻堰大道及风情大道延伸工程完工后，闻堰至杭州主城区及萧山城区的车程将不超过15分钟
80%以上的客户是杭州市区人
萧山主城区
老城区成熟经济依托
形成“一带一网七大片区”的生态网络化组团，形成既相对独立又相互联系的城市功能片区协调发展的新型城区。“一带”，即钱塘江沿江景观带；“一网”，以城市快速路为若干生态廊道贯通与延伸，形成分割片区的城区绿色生态基质网络；“七大片区”，即由北至南依次为西北片区、东北片区、东部片区、中部片区、西南片区、南部片区、东南片区。
南到西山——北干山，西到风情大道，东到通惠北路，以上四条路所围合的区域。萧山新区以内，由纵横交叉的市心中路和金城路两侧作为重点发展的主轴
本地及杭州市区人群
从萧山各区域情况来看，湘湖板块、萧山西和主城区板块，已经发展较为成熟，成长空间较小，而钱江世纪城和空港板块则依托了规划导向的利好，是目前最有发展潜力的区域。但从空港板块的规划方案来看，其涵盖的范围是萧山机场、靖江镇、南阳镇，坎山镇未能囊括在内，但由区域发展辐射力来看，也有一定的利好作用。
萧山各区域情况比对
区域
区域优势
区域劣势
价格区间（元/㎡）
湘湖
区域内重点打造的湘湖风景区资源，离萧山传统市中心较近，较易被萧山城区内客户接受；同时由于区域内有休博园会场，已被杭州市民所熟悉。交通路网成熟，规划中将联入杭州地铁路网
该区域内自然环境较好，适合打造高端楼盘，因此该区域在售楼盘价格较高，有品牌开发商如绿城进驻，也有高端楼盘如宋城地中海别墅，在售最低价为5000万元/套，与周边区域定位不同。
17000-27000
空港区域
依托萧山机场产业链发展经济，是萧山市规划打造的空港新城，日后预期发展较好
目前产业链尚未完全成熟，机场二期尚待建设
8500
钱江世纪城
今后市政规划的区域中心，其中的杭州奥体中心和国际博览中心，为杭州市政设施，日后将融入大杭州城市圈
目前区域启动期内，一切规划尚未完善
20000-25000
萧山西
将滨江区进行延伸，是萧山较早期吸引杭州客户购房的区域，同时，该区域有沿江的优势。
除沿江地带外，其余土地尚待开发，处于与萧山市中心的中间地带，配套、交通状态待提升
9000-14000
萧山主城区
传统市中心有成熟的商业、市政、生活配套，交通路网完善
区域发展中土地范围受限，新项目更新有周期
15000-20000
Ø 湘湖风景区旅游休闲资源：
典型项目湘湖美地，绿城·丁香公馆，主打湖景资源及公园休闲住区理念，楼盘档次相对较高；
Ø 空港区域机场产业链资源：
典型项目德意·空港国际，项目位于空港规划发展范围内的靖江镇，可直接利用机场规划利好资源。本项目可凭借地域优势，间接利用空港板块诸多利好和融入发展辐射圈；
Ø 钱江世纪城区域市政中心资源：
典型项目众安·嘉润公馆，依托未来区域中心和融入大杭州市政功能，楼盘价格较好；
Ø 萧山西江景资源：
典型项目通和·戈雅公寓、绿城西子·郁金香岸，交通上利用滨江区完善路网，延伸杭州生活圈，近有沿江江景资源，属于萧山楼市发展较早区域，楼盘目前价格相对较高。
Ø 萧山主城区成熟生活配套资源：
典型项目顺发·旺角，主城区路网完善，庆春隧道通车后，大大拉近了萧山至杭州的距离，主城区由于地域的不可再生性和发展空间有限性，楼盘价格相对较高。

综上所述，萧山内各区域发展水平相差较大，本项目地理位置上靠近空港板块，日后可依托空港诸多利好发展，因此空港板块项目与本项目类比性较大，同时，从区域内情况来看，坎山镇附近镇区，同样依托的是对空港板块发展的预期，如南阳镇、义蓬镇，此区域属性也与本项目所处位置有一定的相似性，因此，在选择类比项目时，主要选取此类区域内典型楼盘作定价比对参考。

二、竞品项目产品分析
根据产品类型情况，选定竞争项目：属于空港规划镇区中的靖江镇内的德意·空港国际；南阳镇的潮都华庭；义蓬镇的江东·阳光名城；瓜沥的明华·名乐花园
【德意·空港国际】
基本资料
建筑类别
高层
物业地址
萧山靖江街道
容积率
1.99
绿化率
35%
总户数
总共 1480 户
物业公司
浙江德意物业服务有限公司
开发商
浙江德意置业有限公司
均价
2011年销售646套，8435元/平方米；2012年销售120套，8344元/平方米
占地面积
93992平方米
建筑面积
224049平方米
楼盘简介
项目共计17幢11-15层小高层，采用地中海建筑风格，主力户型是89-172方，利用露台、飘窗、入户花园、花坛，主力户型89方二房可变三房。
销售情况
项目1月29日开盘，推出7号、11号楼共168套房源，开盘均价9336元/平米。这些房源已经开始预定，购买者持10万元定金即可选房。

空港国际开盘详情：
2011年1月8号首次开盘，推出1号、13号、14号、16号楼共468套房源，均价8380.08元/㎡，起步价7360元/㎡。
销售情况
总计
其中住宅
可售
其中住宅可售
已预定
已预售
限制房产
预售均价(元/平方米)
套数
468
468
16
16
0
452
0
8380.08
面积(平方米)
50891.56
50891.56
2025.20
2025.20
—
48866.36
—
具体成交房源明细：
幢/坐落
可售套数
已预定套数
已预售套数
1幢
4
0
110
13幢
9
0
79
14幢
2
0
114
16幢
1
0
149

2011年1月29日再度开盘加推，本次开盘推出7号、11号楼共168套房源，开盘均价8366.89元/㎡。
总销售情况
总计
其中住宅
可售
其中住宅可售
已预定
已预售
限制房产
预售均价(元/平方米)
套数
168
168
16
16
0
152
0
8366.89
面积(平方米)
19011.62
19011.62
2298.60
2298.60
—
16713.02
—

具体成交房源明细：
幢/坐落
可售套数
已预定套数
已预售套数
11幢
12
0
74
7幢
4
0
78

2011年7月10日再度开盘加推，本次开盘推出2号、4号楼、17号楼共201套房源，开盘均价8778.49元/㎡。
总销售情况
总计
其中住宅
可售
其中住宅可售
已预定
已预售
限制房产
预售均价(元/平方米)
套数
201
201
107
107
0
94
0
8778.49
面积(平方米)
23052.42
23052.42
13278.21
13278.21
—
9774.21
—

具体成交房源明细
幢/坐落
可售套数
已预定套数
已预售套数
17幢
12
0
54
2幢
54
0
24
4幢
41
0
16

2011年10月23日再度开盘加推，本次开盘推出3号、5号楼、8号楼共176套房源，开盘均价8298.36元/㎡。
总销售情况
总计
其中住宅
可售
其中住宅可售
已预定
已预售
限制房产
预售均价(元/平方米)
套数
176
176
109
109
0
67
0
8298.36
面积(平方米)
20303.10
20303.10
14185.28
14185.28
—
6117.82
—
具体成交房源明细
幢/坐落
可售套数
已预定套数
已预售套数
3幢
39
0
63
5幢
30
0
0
8幢
40
0
4

房源户型分布信息及成交：
房源户型分布信息及成交：
1#：层高15层，共有四个单元，顶层无跃层；主要户型面积为115㎡、120㎡、130㎡，其中，115㎡有54套，尚有1套可售；120㎡15套，尚有0套可售；130㎡45套，尚有3套可售；
13#：层高15层，共有三个单元，顶层无跃层；主要户型面积均约为130㎡，共有85套，可售9套；
14#：层高15层，共有四个单元，顶层无跃层；主要户型面积为87㎡、138㎡，其中87㎡共有86套，尚有1套可售；138㎡共有30套，尚有1套可售；
16#：层高15层，共有五个单元，顶层无跃层；主要户型面积均为89㎡，共有150套，可售1套；
11#：层高15层，共有三个单元，其中一个单元顶层有跃层，共两套，户型面积为221㎡，可售2套；其余无跃层；主要户型面积为130㎡、135㎡，其中130㎡共有57套，可售7套，集中在同一垂直楼幢的中间楼层；135㎡共有27套，可售3套；
7#：层高15层，共有三个单元，其中一个单元顶层有跃层，共两套，户型面积为174㎡，可售2套；其余无跃层；主要户型面积均为90㎡，共有80套，可售2套；
4#：层高15层，共有两个单元，顶层无跃层，主要户型面积均为130㎡、100㎡，其中100㎡共有2套，可售2套；130㎡共有55套，可售39套；
2#：层高15层，共有三个单元，顶层无跃层，主要户型面积为110㎡、120㎡，其中110㎡共有68套，可售44套；120㎡共有10套，可售9套；
17#：层高11层，共有三个单元，三个单元的顶层有跃层，户型面积是172㎡，共有6套，可售6套；主要户型面积为90㎡，共有60套，可售6套；
8#：层高14层，共两个单元，其中一个单元的3楼是跃层，户型面积分别是：185㎡和237㎡，共有2套，可售2套；主要户型面积为110㎡、120㎡，其中110㎡共有38套，可售34套；120㎡共有4套，可售4套；
5#：层高15层，共一个单元，户型主要面积为150㎡、170㎡，其中170㎡共有29套，可售29套，150㎡共有1套，可售1套；
3#：层高14层，共四个单元，四个单元的顶层有跃层，户型面积是170㎡，共有8套，可售8套，主要户型面积为90㎡，共有94套，可售35套；
从两次推出房源来看，主要分两个面积区段：85-90㎡及115-130㎡，85-90㎡共有316套，115-130㎡共有317套，，从销售数据来看，85-90㎡去化率为81%；115-130㎡去化率为59%。
楼盘点评
A. 地处靖江镇，属于规划中空港板块范围，未来预期较好；
B. 第三期蓄客中，90㎡赠送21㎡，133㎡赠送26㎡价格预计8500元/㎡。户型赠送面颊较多，较为实用蓄客情况据说还可以。
C. 价格在第三次推出时价格有所下降，下降幅度比第一期开盘价格更低。还是换来了一定的销售量。
D. 户型方面，集中于两个面积区段：85-90㎡及115-130㎡，两类面积区段推出房源几近相等，之前在成交房源上也几近相等，但在第二次开盘价格拉升后，85-90㎡小户型由于总价较低，成交情况明显好于115-130㎡；

【明华·名乐花苑】
建筑类别
小高层
物业地址
萧山瓜沥城区（西临华瑞名店广场，南临瓜党公路及滨河景观带）  
容积率
2.3
绿化率
30%
总户数
340户
物业公司

物业费

开发商
浙江明华控股集团
均价
住宅销售均价8500元/平方米。商铺销售均价17000元/平方米
占地面积
25866.67平方米
建筑面积
64576平方米
楼盘简介
位于瓜沥主干道八柯线以北，瓜沥汽车站以南，光华路以西，新友路以东。项目周边交通四通八达，距杭甬高速瓜沥进出口仅1公里，驱车到杭州主城区30分钟内就可到达。八柯线紧靠项目南侧，是连接萧山、绍兴的城市快车道，杭州萧山国际机场距此也仅10公里，15分钟车程即可到达。另外，名乐花苑靠北的规划建设四路即将贯通，交通愈加便捷。
销售情况
项目2012年5月28日首开，7月28日二次开盘，此次将推出的是5号、7号楼，共计82套房源。5号楼、7号楼主力户型为130余平方米的4室2厅户型，另有少量88平方米的经典户型。此次开盘均价略微高于一期开盘价。

2012年5月28日首次开盘加推，本次开盘推出1号、2号楼、3号楼共162房源，开盘均价8202.36元/㎡。
总销售情况
总计
其中住宅
可售
其中住宅可售
已预定
已预售
限制房产
预售均价(元/平方米)
套数
162
160
95
95
0
65
2
8202.42
面积(平方米)
16436.94
16349.94
9396.10
9396.10
—
6953.84
87

具体房源明细
幢/坐落
可售套数
已预定套数
已预售套数
1幢
73
0
27
2幢
12
0
18
3幢
10
0
20

2012年7月28日首次开盘加推，本次开盘推出1号、2号楼、3号楼共162房源，开盘均价8202.36元/㎡。
总销售情况
总计
其中住宅
可售
其中住宅可售
已预定
已预售
限制房产
预售均价(元/平方米)
套数
84
82
57
57
0
25
2
8820.46
面积(平方米)
11452.17
11124.21
7812.85
7812.85
—
3311.36
327.96
具体房源明细
幢/坐落
可售套数
已预定套数
已预售套数
5幢
20
0
11
7幢
37
0
14

房源户型分布信息及成交：
7#：层高14层，共两个单元，顶层有跃层，户型面积是217㎡、221㎡，共有4套，可售4套，主要户型面积为130㎡，共有47套，可售33套；
5#：层高12层，共有一个单元，顶层有跃层，户型面积是167㎡、230㎡，共有3套，可售3套，主要户型面积为88㎡、130㎡，其中88㎡共有10套，可售9套；130㎡共有18套，可售8套；
1#：层高11层，共有三个单元，顶层无跃层，主要户型面积为90㎡，共有100套，可售73套；
2#：层高11层，共有1个单元，顶层有跃层，户型面积是230㎡、169㎡，共有3套。可售3套，主要户型面积为90㎡、130㎡，其中90㎡共有9套，可售5套；130㎡共有18套，可售4套；
3#：层高12层，共有一个单元，顶层有跃层，户型面积是166㎡、230㎡，共有3套，可售3套
主要户型面积为90㎡、130㎡，其中90㎡共有9套，可售4套，130㎡共有18套，可售3套；
楼盘点评
A. 瓜沥公交站（360路至总管塘、351路至下沙下沙高教文溯站、740和746至萧山萧绍路公交站、724至党湾镇政府、878路至新湾公交站、755和756为瓜沥环城公交）
B. 综合商场:华瑞名店广场、四星级明日宾馆、上岛咖啡、汇德隆超市、农贸市场 、新区城市综合体、新区文体中心
C. 银行:中信银行，农村合作银行，工商银行、交通银行、杭州银行、深圳发展银行，邮局:中国邮政，医院:萧山第二人民医院，中小学:瓜沥三小、瓜沥二中、萧山八中等

【潮都华庭】
建筑类别
多层 小高层
物业地址
萧山南阳街道办事处向西300米（东至南阳街道办事处，南至南虹路）
容积率
1.49
绿化率
35%
总户数
当期78户
物业公司
金沙社区
物业费
1.00元/平方米·月
开发商
杭州春天房地产开发有限公司
均价
此楼盘销售较早，最早房源在09年就开始销售。
2011年销售37套，均价8423元/平方米；楼盘整体销售均价7242元/平方米
占地面积
37400平方米
建筑面积
62066平方米
楼盘简介
项目由21幢楼（19幢多层，2幢小高层）组成，共计402套住宅，40套住宅服务用房，户型从85到157平方米不等。
销售情况
项目1月15日开出压轴房源共计78套房源，户型在88-138平方米之间，开盘均价8000元/平方米。据了解，开盘一次性付款享受总价减5000元优惠，截至当日中午去化率已近半，购房者大部分来自于南阳街道与附近乡镇的居民。

2011年1月15日推出共计78套房源
总销售情况
总计
其中住宅
可售
其中住宅可售
已预定
已预售
限制房产
预售均价(元/平方米)
套数
78
78
55
55
0
23
0
8001.23
面积(平方米)
10038.33
10038.33
7281.72
7281.72
—
2756.61
—
具体房源情况
幢/坐落
可售套数
已预定套数
已预售套数
1幢
10
0
4
2幢
8
0
0
3幢
12
0
4
5幢
10
0
0
6幢
6
0
4
8幢
4
0
6
9幢
5
0
5

户型面积分为三个区段：90㎡、125-136㎡、155㎡及以上，主要集中在125-136㎡，但从销售情况来看，90㎡的户型成交较好；
楼盘点评
A. 项目地处南阳镇，在地理环境资源上劣于本项目，项目自2009年开盘至今，1月15日推出房源已是最后一期，日后竞争力较弱；
B. 项目由21幢楼（19幢多层，2幢小高层）组成，共计402套住宅，以多层为主，与本项目物业类型相错开，规避同类产品竞争；
C. 项目同样采取低价入市的手段，在2010年初推出二期产品，时价为6200元/㎡，目前逐步提升至近8000元/㎡；

【江东·阳光名城】
建筑类别
多层 小高层
物业地址
萧山义蓬街道青六公路（红十五线义盛出口往北500米处）
容积率
1.9
绿化率
30%
开发商
杭州春天房地产开发有限公司
均价
2011年销售90套，8800元/平方米；2012年销售2套，商铺13600元/平方米
占地面积
124800平方米
建筑面积
330000平方米
楼盘简介
项目集住宅与商业综合特性，户型上，从80㎡到260㎡不等，两房、三房等户型。
销售情况
项目在2011年1月28日开盘，推出32幢、33幢共159套房源，户型面积在80-130方不等，开盘均价9000元/平米左右。

项目在2011年1月28日开盘，推出32幢、33幢共159套房源，户型面积在80-130方不等。
总销售情况
总计
其中住宅
可售
其中住宅可售
已预定
已预售
限制房产
预售均价(元/平方米)
套数
159
159
86
86
0
73
0
8826.77
面积(平方米)
21010.10
21010.10
11893.77
11893.77
—
9116.33
—

具体房源信息：
幢/坐落
可售套数
已预定套数
已预售套数
32幢
42
0
38
33幢
44
0
35

项目在2011年6月6日开盘，推出22、23、28.29幢共360套房源，户型面积在80-130方不等。
总销售情况
总计
其中住宅
可售
其中住宅可售
已预定
已预售
限制房产
预售均价(元/平方米)
套数
360
356
345
345
0
11
4
9237.79
面积(平方米)
37962.42
37015.05
35487.94
35487.94
—
1527.11
947.37
具体房源信息：
幢/坐落
可售套数
已预定套数
已预售套数
22幢
35
0
5
23幢
127
0
1
28幢
55
0
5
29幢
128
0
0

楼盘点评
D. 楼盘地处义蓬镇，为该区域少数在售楼盘之一，宣传依托“大江东新城”概念。地处本项目以东，不利于利用空港发展资源，同时，该项目地处环境劣于本项目；
E. 规划有小高层和多层，户型跨度较大，从80㎡到260㎡，顶层有跃层，从目前在售房源来看，面积区间集中在120-140㎡，与本项目趋同；
F. 后续推出房源较多，由于当地商品房不多，对本地客户有一定吸引力；

第二部分 本项目均价计算
一、基本信息

（一）市场综合比准因素
各比准项目得分系数
比较分项
空港国际
阳光名城
潮都华庭
名乐花园
嘉裕天城
地理位置（15分）
发展前景（4分）
4
3
2
2
2
周边环境（4分）
2
3
3
4
3
交通规划（4分）
4
2
3
3
2
生活便利（3分）
2
3
2
4
2
建筑规划（25分）
建筑类型（8分）
8
7
5
5
5
整体规划（10分）
9
6
6
6
6
内部配套（4分）
3
3
3
3
3
安保智能化（3分）
3
2
2
2
2
户型结构（25分）
采光朝向（5分）
5
4
4
4
4
户型实用（5分）
4
3
3
4
3
附加值（5分）
4
3
2
3
3
户型创新（5分）
5
3
2
4
2
主力面积（5分）
5
4
3
3
3
景观（20分）
景观主题（6分）
6
4
3
4
3
观景面（8分）
8
6
5
5
6
视野度（6分）
5
2
2
2
3
安静度（5分）
4
4
4
4
4
品质展示（10分）
发展商品牌（5分）
5
4
4
4
4
市场形象/口碑（5分）
5
4
3
4
4
总分
91
70
61
70
65
得分系数
0.71
0.93
1.07
0.93
1

项目名称
比较系数
销售均价
比准均价
权重
权重均价
空港国际
0.71
8344
5960
55%
3278
潮都华庭
0.93
8423
7821
10%
782
阳光名城
1.07
8800
9377
15%
1407
名乐花园
0.93
8500
7893
20%
1579
比准均价
7045

（二）后续相关策划操作
为了更好的摆足噱头，并促进成交，需要通过一系列的购房优惠措施来吸引意向客户，减免房价较高所带来的负面影响。可选取以下若干种方式进行组合执行：
Ø 媒体宣传，以钱江晚报“幸福入住大团购”为由头，进行对外宣传
Ø 幸福抱抱团，千人购房团幸福大比拼
例如：100人，优惠100元每平方
200人，优惠200元每平方
300人，优惠400元每平米
Ø 宣传时，关于价格，最好以起价明确推出。
Ø 项目卖点释放。
Ø 销售中，可着重以2/5号楼未开盘的房源进行重点宣传。尽量避免尾房的价格降低，导致老客户的争议。实际操作可以放开！
Ø 可考虑针对车库赠送，保证透明售房网价格的好看
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