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判断楼市拐点的15个指标

提要：当前楼市优惠促销增多，降价个案浮现，“低首付”、“特价房”等刺激性营销方式频现，房价是真要下跌了还是在“假摔”？市场是在转头下行了还是稍作盘整？南都记者分头采访了广深莞二十余资深业内人士，梳理出判断楼市拐点到来与否的15个关键词，为众说纷纭的市场走向提供一个判断的依据。

关键指标一：宏观经济波动
GDP增速降至7%以下，楼市波动可能性大
这一指标旨在观察房地产行业系统外的因素对于行业的影响。

在国际化程度日益加深的今天，楼市与全球经济形势产生了异常紧密的联系。1997年，金融风暴席卷亚洲，全国楼价大跌；2007年，美国次贷危机爆发波及全球，全国楼价大跌。例如，深圳楼市发展的20多年间，仅有的两次“拐点”，都紧跟着全球性的经济危机之后出现，其影响立竿见影。放眼全国楼市皆为如此。

国内经济形势的发展也是判断房地产行业是否下行的重要因素，最常见的指标就是GDP。李克强总理在《政府工作报告》中将目标定为7.5%，保证经济稳步增长。经济增长带来大量活跃的资金流助长了旺盛的投资需求。以较为宽泛的依据进行判断的话，当全国GDP增速降至7%以下时，楼市出现波动的可能性极大。

关键指标二：M2
近十余年M2增5倍，房价也翻了5倍
M2，是指广义货币。M2=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款。它代表了现实购买力和潜在购买力的总和。

央行数据显示，M2从2002年的18.5万亿跃升到现在的超过100万亿，短短十余年，增加了5倍以上。与此同时，房地产也进入“黄金十年”。

M2通过信贷之手调控楼市，它的松紧犹如控制房价上涨的“水龙头”。例如，2009年楼市走旺的原因是空前松动的信贷，央行的数据显示，在2009年12月末，M2同比增长27.68%。而自去年下半年以来，随着信贷的收紧，楼市涨幅已明显放缓。信贷收紧，不管是开发商还是购房者，买地买房的资金成本都将更高。因此宏观地看，M 2是影响楼市涨幅的关键。

关键指标三：房贷
央行“喊话”不管用，房贷政策仍偏紧
根据楼市过往经验，信贷政策松紧，对于房企的开发贷、个人房贷等都有直接影响。因此，有关房贷细微的风吹草动，都能引发市场的强烈关注，一定程度上代表了政策指向。

5月中旬，人民银行总行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会的会议纪要提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对五方面指导意见。但事情已经过去大半个月，深莞等地都未出现明显的信贷放松现象，大部分商业银行的房贷利率仍然没有松动，尤其在东莞，首套房的利率已基本普及到上浮10%。

关键指标四：库存量、去化周期
开盘销售率普遍超四成，是楼市健康的底线
这一指标旨在分析市场的供需关系是否失调。

克而瑞深圳机构总经理许烁称，业内通常以库存去化周期(库存量除以最近三个月平均成交量得出)来衡量市场的供需情况，该数字超过18个月即存在风险。今年最早出现降价情况的杭州、无锡、宁波等地，库存去化周期都高于18个月。而深圳周边，珠海今年1-4月的新增供应是同期销售量的5倍，比2倍左右的正常状态高出许多。

而从去化速度看，美联物业全国研究中心总监徐枫认为，项目普遍开盘销售能否达到四成，是判断市场健康与否的底线。

东莞信鸿地产营销总监徐云新分析，东莞楼市的状态，如果市场供销比大于1：1就说明存在较大的消化周期，而如供销比持续在1以下，则能判断市场回暖。

关键指标五：量价走势
房价连续下跌超半年且累计幅度超15%，则是下行拐点
在对楼市出现下行拐点的判断方法中，广州中原地产项目部总经理黄韬有着自己的看法。“我个人认为，当一个城市的房价开始出现连续性的下降，时间达到6个月即半年以上，且房价降价幅度累计达到15%以上，可视为楼市迎来下行拐点。”黄韬表示，若上述两个条件中有任何一个不满足，则只能视为短期内调整，不能看作楼市拐点。

合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为，很多人对于拐点论的理解不一，众说纷纭优惠促销。“我认为，当房价短期内下降15%-20%后，若在半年之内仍处于低迷未能恢复，就可视作拐点到了。若房价降幅在15%以上，但此后每个月的房价环比有升有降，只能称为调整。”黎文江表示，以香港1997年遭受的亚洲金融风暴为例，当时香港房价整体降幅达67%，此后经过5-6年才恢复到原有水平，这样的情况就是楼市拐点。

关键指标六：优惠促销
低首付频现，楼盘折扣优惠尺度增大
在市场向好之时，要再少一个点的折扣优惠都是极其困难的事，因为开发商根本不愁房子会卖不出去。而当市场开始下滑时，开发商为缓解资金压力，会采取为购房者垫付一定首付款措施，试图降低购房门槛，以此增加有效需求，推动购房者入市的积极性。“垫首付”的出现往往暗示了开发商刺激销售、加速回笼资金的期望。而房企资金链的紧绷暴露出的信号往往会成为楼市下行的先声。

“低首付”在东莞已不是什么新鲜事。大概从2012年开始，楼价开始攀高，“低首付”又悄然冒头，一直持续到今年，开发商的这个“促销”活动越演越烈。过往这个还能吸引消费者眼球的做法，普遍以刚需楼盘为主，延续至今最新变化是，高总价的高端物业也“开禁”，如高端洋房、别墅都可以选择。

更多的开发商以“特价房”等促销方式试水降价。不完全统计，目前市场上利用“垫首付”手段进行推售的项目已超过了30个。部分楼盘抓紧时机下调原本的备案价，或为下一步降价走货做准备。

关键指标七：降价效果
下行阶段越降价越没人买
这一指标旨在分析市场主要需求的属性以及流动性对于行业的影响。

当市场进入既非牛市又非熊市的“牛皮式”拉锯阶段时，观望气氛会自下游的购房者一路蔓延至开发商。而开发商感知到这一气氛时，控制供应量和小幅优惠促销就成了其试探市场的重要手段。

“优惠之后的成交是继续观望还是火爆，是楼市是否下行最直观的风向标。”邓志旺分析，真正的冰封阶段就像2008-2009年的楼市，投资需求占据了市场大量比例，所以当市场出现下行的可能性时，越是降价越没人买，“反之，如果楼盘在降价后接近或略低于市场预期，成交量马上出现好转，甚至出现‘火爆抢购’、‘日光盘’等现象，则证明市场还有很旺盛的刚性需求，可以判断下行的风险不大。”

关键指标八：土地是否流拍
拿地减缓说明开放商对后市信心不足
当面包卖不出去时，面粉自然将会滞销。

土地市场的成交热度也可作为楼市是否出现下行拐点的信号之一，但不能直接下结论。“当整个房地产市场迎来下行拐点时，楼市下行压力会传导到土地市场，房企在拿地上肯定不太积极，甚至停止拿地。”黄韬表示，但反过来看，仅凭这一点还不足以说明楼市处于下行，只是开发商对于未来楼市的信心不足。

关键指标九：房企裁员
房企为过冬或保命难免裁员
除了用最直观的量价关系去判定楼市是否迎来拐点外，还有一些现象也可视为楼市下行的参考因素，如房企裁员等。中原地产项目部总经理黄韬表示，2008年受金融危机影响，楼市开始下行后，很多房企为了保命活下来，开始大规模裁员节省成本，缩减各项开支准备继续过冬。

“如2008年下半年，当时全国多地楼市均是普遍性降价，仍无人问津。广州、深圳等城市很多房企为了保命，开始通过裁员等方式缩减开支过冬。”黄韬表示，这种方式虽不能作为房企长期战略执行，但在特定的环境下，房企只能想方设法让自己先活下来。据当时新闻报道，在2008年11月份，万科、中海、卓越等国内房企巨头均不同程度地缩减了公司人员编制，如万科将部分项目商业中心与营销部合并，裁撤部分工作人员；中海停止招聘应届毕业生；卓越进行了约为10%的裁员，并计划在2009年初再裁员30%.......

关键指标十：当地月成交量变小
前面所述判断市场下行的先行指标是量价同时发生的变化，但是业内对于月均成交具体的套数也有更细化的指标。由于房地产市场有较强的地域特征，各地楼市情况都有差异性，成交套数自然也有自身的规律可循。

以东莞市场为例，业内普遍认为，东莞日均成交量在110套上下是常态。如果日均低于100套“则有点风险”，如果低于80套，就视为低迷。照此，按每个月30天算，月成交量低于2400套算低迷，3300套左右就仍是正常成交水平。

李兴旺进一步分析，如果东莞日均成交有120-140套，算是比较好的水平；超过140套，可谓火爆。反观东莞楼市去年的表现，“2013年东莞日均成交达到194套，可谓之‘超级火爆’了，所以创下了史上新高的水平”。虽然当前市场成交状态同比鼎盛的去年同期水平下滑三成左右，但不能评判今年的市场就处于萎靡状态。

关键指标十一：房企资金链吃紧
三线城市中小房企最苦逼，成交稳定城市房企暂安乐
钱流如血流，资金链可谓是房企的命门。根据以往的经验，房企出现生存危机，往往都体现在资金链上。譬如前段时间闹得沸沸扬扬的光耀破产传闻事件，光耀老板在接受南都记者专访时就指出“就差三五亿元周转”。

实际上，资金链出现问题，往往是表象，其内里折射的是市场行情、政策环境不好，同时，这些大环境又会导致公司战略错误、产品定位失误问题的传导效应显现，出现的成交不畅、回款减缓、信贷收紧等都会导致房企资金链出问题，出现正常运转遇阻。话说引发今年春节后“第一降”的杭州开发商，就传闻因为信托到期，开发商为筹钱不得已为之。

回首今年前五个月，受楼市低迷影响，部分房企已经出现危机，包括光耀陷入破产、绿城拱手让予融创，以及房企女老板跑路等。世联行在其最新的市场报告中预测，2014年是房企的生死年，大量中小房企将以破产或兼并结局，部分前期加杠杆过度的大型房企也难逃偿付危机。深圳中原地产二级市场总经理玉家雄认为，如果楼市僵局持续，势必会有开发商为了资金回流加大优惠促销，快速推货。

关键指标十二：看房人气下降
上门量下降突显市场观望情绪
房地产市场，说到底还是一场买卖，跟很多生意一样，也讲究一个人气。若是门庭若市，总能给到买家更多信心。因此，对于很多普通的买家而言，研究比较各种的数据不一定现实，到各大楼盘现场看看人气，也能对市场判断略知一二。

世联行高级研究经理刘长春指出，根据世联行统计的全国市场的上门指数，今年前五个月的上门指数相比2013和2012年的确有下降，但和2011年基本持平。“说明市场需求依然存在，只要适当的预期和刺激就能激活这些需求，因此长期市场依然看好。”

关键指标十三：二手业主集中抛盘
投资客抛盘、二手房可议价是先兆
二手市场上，业主的心态很微妙，买家可以掌握几个核心要领，留意业主怎么卖，也是可以摸到行情的好坏。首先看业主是正常放卖，还是抛盘急售？如果市场上出现很多二手急售房源，那么很有可能是楼市转弱的表征。不过这种情况在2008年比较多，当时市场上有着大量投资客抵挡不住楼市价格向下的行情，害怕资不抵供，急于出售，作为投资客比普通业主要及时地感知到市场的冷暖。现在市场受政策控制，投资客比例缩小，再出现2008年那样的抛盘已不多见。

不过，比抛盘更靠谱的是看业主对于议价空间的把控。一般议价空间10%，但如果多个房源出现挂盘价逐步下跌(也就是有中介告知今天××盘200万元，明天他又说这个盘降到195万元……)，并且报价与实际价格的议价空间达到20%或更多，那么说明楼市在转弱。并且，往往业主会要求实收，也就是说，业主与买家谈的价格是业主到手的价格，至于业主方应该交的税费都由买家来交。但是如果有部分业主也开始表态“税费各付”，那么也说明楼市在转弱。

关键指标十四：中介关铺
低谷期曾现大量中介关铺甚至倒闭
中介店铺倒闭关门，在2007年下半年至2008年以及2011年下半年出现比较多，因为楼市在那两个时期经历了较长的低谷期。重灾区往往是一些入伙新盘较为集中的区域，原本在一长条街上，八成开出中介地铺，但由于市场成交冷淡，这些店铺接连关闭，仅剩一两家，有的甚至招牌不取，不营业只交铺租，以达到保铺过冬，等待“春天”的到来。最为恶劣的代表案例是中天置业蒋飞在2007年年底关铺携款潜逃。

关键指标十五：政府“救市”
政府出手救市时，就是楼市触底时
令人记忆犹新的是中国经济和楼市在2008年低谷徘徊之时，温家宝在9月24日出访美国时喊话：“信心要比黄金和货币还要重要”。而后，应对金融危机，中国出台了一揽子经济刺激计划，其中就包括了让楼市“大反转”的4万亿救市。

日前，国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪在国新办新闻发布会上也表示，政府今年以来的多种“微刺激”手段保证了财政政策积极、货币政策稳健，符合经济发展需要。这是政府首次对外界公开承认“微刺激”存在。

业内人士分析认为，中国房地产市场作为一个“政策市”，政策导向很大程度上将影响市场走向。“在政府出手‘救市’，或喊话‘稳定市场信心’之时，往往就是楼市触底上行的拐点。”克而瑞深圳区域总经理许烁表示。而在此轮全国楼市降价潮浮现之后，近期住建部的密集调研也让外界猜测，中国对一线城市“限购”是否有可能放松。但从目前的诸多表态看，“分类调控”已经成为政府对房地产调控的主要思路。