房地产开发知识PPT课件.ppt

0目 录一、一、房地产基础知识房地产基础知识 二、房地产开发流程二、房地产开发流程1一、基础知识u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。一、中国大陆现行土地制度全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）2一、中国大陆现行土地制度u 国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式u 国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年一、基础知识3二、相关专业术语类别类别代号代号类别名称类别名称范范 围围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1.1.城市用地城市用地一、基础知识42.建筑术语二、相关专业术语u建筑用地面积u 总建筑面积u建筑密度（建筑覆盖率）u容积率建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。建筑容积率建筑面积密度总建筑面积总占地面积（通常不含地下室）建筑密度覆盖率建筑底层面积之和总占地面积用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。一、基础知识52.建筑术语二、相关专业术语u绿化率u得房率u套内使用面积系数绿地率总绿化占地面积总占地面积(红线内土地总面积)好的居住区不低于30%）不包括屋顶天台和垂直绿化 绿化率=全部绿化植物水平投影面积之和总建设面积使用面积系数=套内使用面积(套内面积+按规定应分摊的公用面积)得房率套内使用面积商品房销售面积u 绿地率一、基础知识62.建筑术语二、相关专业术语u套内建筑面积u 套内墙体面积u公用建筑面积分摊系数计算套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。商品房各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得出建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积 套内建筑面积之和 一、基础知识72.建筑术语二、相关专业术语u用地红线u道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。u建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。二、基础知识82.建筑术语二、相关专业术语u房屋层数u层高u建筑高度u净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 二、基础知识92.建筑术语二、相关专业术语u低层建筑u多层建筑u小高层建筑u高层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。u点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。二、基础知识102.建筑术语二、相关专业术语u复式u跃式u错层 一个住宅占两个楼层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。二、基础知识112.建筑术语二、相关专业术语u承重墙承重墙u非承重墙非承重墙u隔隔 墙墙u剪力墙剪力墙承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重二、基础知识122.建筑术语二、相关专业术语u开间开间u进深进深u隔断隔断开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 二、基础知识132.建筑术语二、相关专业术语u玄关玄关u过道过道玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。二、基础知识142.建筑术语二、相关专业术语u平台平台u阳台阳台阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。二、基础知识152.建筑术语二、相关专业术语u走廊走廊u地下室地下室走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。二、基础知识162.建筑术语二、相关专业术语u阁楼阁楼u半地下室半地下室半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 阁楼：在较高的房间内上部架起的一层矮小的楼 二、基础知识172.建筑术语二、相关专业术语u 结构墙u 框架结构u 客梯u 消防电梯结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。框架结构：由梁和柱以钢接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障二、基础知识182.2.建筑术语建筑术语二、相关专业术语u 货梯u 管道井u 社区公摊社区公摊u 井筒货梯：用以运送货物电梯管道井：用以布置各类管道的空间井道井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分二、基础知识192.建筑术语二、相关专业术语u 期房和现房u 封顶u 七通一平u 三通一平期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成，经验收合格后叫现房。封顶：封顶：指的是建筑物主体结构已经完工。封顶后，主要是内外部装饰装修，水电通风等配套设施的建设和施工，也就是封顶之后还有很多工程要处理，可能也就相当于完成了工程的一半。各个开发商和项目的情况不同，具体的时间也会不一样，一般高层可能封顶后不到一年可以交付，多层和小高层时间会短些。三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整。七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。二、基础知识202.建筑术语二、相关专业术语u 甲方u 监理甲方一般是指提出目标的一方，在合同拟订过程中主要是提出要实现什么目标。合同中双方平等主体代称，方便在下文表述时用简称使用。在合同过程中，甲方主要是监督乙方是否完全按照要求提供自身需求的满足。在合同执行结束后，甲方一般需要付出资金或者其他，以获得自身需求所需要的东西。以某项条理或准则为依据，对一项行为进行监视、督察、控制和评价。当然，这是由一个执行机构或是一执行者来实施的行为，这个机构或人也可以称作“监理”。二、基础知识212.建筑术语二、相关专业术语u 总包u 分包总包是指建设单位将一项工程全部发包给一个承包人完成，承包人按照合同规定的设计文件包工包料，保证质量，按期完工交付使用。承包人通过工程师（业主的委托人）对业主负责并承担合作合同所规定的一切经济、法律责任。分包是指总包人（具有总承包资格的单位），对其合同内的一个工程项目分为若干分项目，将其中不重要的部分通过书面合同形式并经业主同意，委托给其他有资格的专业承包商（分包人）实施的活动。二、基础知识222.建筑术语二、相关专业术语u 图纸会审图纸会审是指工程各参建单位（建设单位、监理单位、施工单位）在收到设计院施工图设计文件后，对图纸进行全面细致的熟悉，审查出施工图中存在的问题及不合理情况并提交设计院进行处理的一项重要活动。通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前。二、基础知识u 设计变更设计变更是指设计单位依据建设单位要求调整，或对原设计内容进行修改、完善、优化。设计变更应以图纸或设计变更通知单的形式发出。改变有关工程的施工时间和顺序属于设计变更。变更有关工程价款的报告应由承包人提出。承包人在施工过程中更改施工组织设计的，应经工程师同意。23土地出让方式一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式出让方式2.划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3.承租方式承租方式24 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程土地出让方式25招招 标标u招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标投标投标投标邀请邀请邀请邀请，通过各投标者设计标书设计标书设计标书设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。u招标流程评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人对能够最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高且价格最高且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。土地出让方式26拍拍 卖卖u拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者出价最高者出价最高者（竞买人）。u拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要 求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。土地出让方式27挂挂 牌牌u挂牌方式概念出让人发布挂牌公告挂牌公告挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。土地出让方式28协协 议议u协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划划 拔拔u 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。土地出让方式29三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围出让方式出让方式划拔方式划拔方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌协议协议1经营性用地以经营性用地以(商业、旅游、商品商业、旅游、商品住宅等住宅等)及有竞争要求的工业用地；及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制土地出让方式30四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同 招招 标标 拍拍 卖卖 挂挂 牌牌交易场所交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间持续时间长短长复杂程度复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求土地出让方式31二、开二、开 发发 流流 程程32三、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.领取领取国有土地使用证国有土地使用证1.1.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取领取商品房销售许可证商品房销售许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收33建建设设用用地地规规划划许许可可证证房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯的取得来贯穿穿商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五图片暂缺三、开发流程39立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收人人目的目的事事提交文件提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断三、开发流程40需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委三、开发流程41立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件三、开发流程42立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规划许可证项目设计方案办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书三、开发流程43立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证项目设计方案办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.建设用地规划许可证及附件3.建设工程规划许可证及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知三、开发流程44立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等三、开发流程45总 结1.1.房地产开发过程中所涉及的部门有房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证建设用地规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、商品房销售商品房销售(预售预售)许可证许可证3.3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书项目建议书、立项报告立项报告、可行性研究报告可行性研究报告、设计方案送审书设计方案送审书、施工图施工图等以及各相关部门的批文等以及各相关部门的批文三、开发流程46各阶段常见投诉及规避办法各阶段常见投诉及规避办法选址立项阶段选址立项阶段风水风水前期调研、销售阶段不利因素公示前期调研、销售阶段不利因素公示交通交通配套配套规划设计阶段规划设计阶段风水风水专业审图，多次过滤，样板建设、实体样板间专业审图，多次过滤，样板建设、实体样板间使用功能使用功能户型布局户型布局施工阶段施工阶段渗漏渗漏施工过程全面监控、工序合理安排、交付风险施工过程全面监控、工序合理安排、交付风险排查、成品保护、合同维保条款合理制定、工排查、成品保护、合同维保条款合理制定、工地开放地开放结构偏差结构偏差裂缝、空鼓裂缝、空鼓施工残留物施工残留物观感差观感差延期交付延期交付47各阶段常见投诉及规避办法各阶段常见投诉及规避办法销售阶段销售阶段销售承诺销售承诺建立考核制度、业务培训、销售风险排查、神秘建立考核制度、业务培训、销售风险排查、神秘访客访客贷款办理贷款办理权证办理权证办理人员态度人员态度维保阶段维保阶段维修及时性维修及时性沟通渠道畅通、过程跟进、专业技能培训、激励沟通渠道畅通、过程跟进、专业技能培训、激励考核考核维修方案合理性维修方案合理性维修关闭率维修关闭率人员态度及方式、技能人员态度及方式、技能物业管理阶段物业管理阶段装修管理装修管理移交工作不留死角；合理收费、检查考核、建立移交工作不留死角；合理收费、检查考核、建立高效的流程及专业服务软件系统，畅通的的沟通高效的流程及专业服务软件系统，畅通的的沟通渠道，加强培训及考核激励渠道，加强培训及考核激励安全管理安全管理绿化保洁绿化保洁维修管理维修管理客户信息客户信息人员态度及方式、技能人员态度及方式、技能48谢谢谢谢 聆听聆听!！