B716-五星酒店综合建筑合约规划思路-成本.doc

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五星级酒店综合建筑合约规划思路

主讲：拈字

前言：此文为拈字老师对如何做五星级酒店综合建筑的合约规划进行的讲课，思路慎密，层级分明，环环相扣且容易理解，且后附合同架构表，方便理解，希望大家能够有所收获。
文中介绍了大方向的思路，但是实际做到每一份合约的时候，还需综合考虑很多相关的问题，还有很多问题需要向拈字老师请教，在此对拈师表示感谢。 ——蔷薇

2011/7/16 15:57:20 上海-拈字-合约
这会儿还是利用有限的时间，先简单说说合约规划应该按什么样的思路做，需要完全哪些任务
结合我上传的那份合约架构表来说，介绍一下项目背景，可能更好理解要做的合约规划工作。

项目背景：7.5万方的五星酒店综合建筑。容积率为0.5

1、顾问团队合约：
1.1、第一部分顾问合约
任何工程实施之后，首先要考虑的，就是各位顾问。
设计是必须的顾问团队，监理是强制的，这都不能少。这样顾问团队的第一部分合约就产生了

1.2、第二部分顾问合约：
然后勘察审图档案环评这些必须要完成的顾问工作也很容易地就可以列出来，这样第二部分的顾问合同就出现了
五星级酒店按公司策划，需要引入知名品牌，这样酒店管理公司顾问合同就必须列入了。
知名品牌的酒店管理公司进入工程之后，会对机电厨房洗衣房声响等顾问提出要求，这样这一连带的顾问群体也就少不了

2011/7/16 16:11:51 上海-拈字-合约
这样下来，需要斟酌的顾问团队就少了。
机电顾问可以与酒店管理顾问推荐的团队共用，也可以再请一个。
幕墙顾问要不要请，造价顾问要不要请，就需要考虑

2011/7/16 16:12:34 重庆-笛声-成本
这个思路还是以工程管理做向导在建立，我认为幕墙顾问、造价顾问还是必须请

2011/7/16 16:12:54 上海-拈字-合约
一般合约造价的管理领域就是这么宽。
我一直强调项目开发计划的指导作用，只是因为在这个阶段，没有工程管理计划来指导，只有项目开发计划

2011/7/16 16:13:18 上海-拈字-合约
外墙没幕墙体系或很少呢？[表情]

2011/7/16 16:13:59 重庆-笛声-成本
一般五星级宾馆，都有幕墙，不是玻璃的就是石材的或别的

2011/7/16 16:14:15 上海-拈字-合约
[表情]这倒是

2011/7/16 16:14:38 重庆-笛声-成本
工程管理计划是项目开发计划的延伸和细化

2011/7/16 16:19:44 上海-拈字-合约
幕墙顾问实际上有二种选择，一种是相信建筑设计师，很多建筑师在幕墙上会拖一个顾问的。另一种就是自己请，然后让顾问的服务延展到整个幕墙实施的全阶段

2011/7/16 16:20:26 重庆-笛声-成本
我比较倾向自己请，然后让顾问的服务延展到整个幕墙实施的全阶段

2011/7/16 16:20:45 上海-拈字-合约
QS是不是要请，就要看地产公司的实力了。
如果团队实力较强，工作方法可靠，数据来源保证，那完全可以不要QS，自己控制，当然，请QS来，还有个管理制约的作用。

所以用不用QS，合约部门可以按工作量和工作绩效来评估提出自己的意见，但是不是会用，这个倒真不是合约部门可以主导的

大家注意我在这里的工作量评估的事情，实际上在合约规划的时候，内部外部管理的事情，已经开始同时安排了，请QS，要完成哪些服务；不请QS，团队要达到什么样的工作绩效。这个时候，就已经开始评估了

2、工程类合约
2.1、第一层级工程合同

顾问类合同规划好后，开始工程类合同
一般酒店工程较复杂，最好是总承包管理，这样便于牵住一个管理的头。
然后就是独立配套，上下水电煤通讯等，土建交给总包，桩基、钢构、综合机电、幕墙、精装、景观等，肯定是要专业分包了
这样第一层级的工程合同出来了，按项目开发计划是否有分段等因素综合一下，这个层级一共有多少份合同，就出来了

2.2、第二层级工程合同

A、然后是采购。机电分包里大型设备肯定是甲供的，其他灯具洁具器具等杂七杂八的东西，甲供到什么级别，就要详细讨论了
B、酒店的精装也挺烦的，常规装修材料石材漆地砖等之外，各种五金硬家具器具等，
C、甲供范围有多大，又要详细讨论了，这些不但影响合约工作量，实际上也很影响工程价格。
甲供之外，就要考虑甲指，哪些东西不适合自己供应，最好是指定品牌甚至指定价格乙方供应，又是头疼的事了，材料采购分判表要定下来，不是一天二天的事啊
经过这一番梳理，代理人分判与代理人工作任务，算是定了大概，下一步就是成本目标与合约梳理了

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N

钢结
构

N

精装
修

N

外围工程

N

标志
牌

N

泛光照明

N

电梯供应及安装

N

户内门锁

S
家具

S

门小五金

S
卫浴五金配件
S
墙砖地砖

P
吊
顶

B
风机盘管

S
空调主机

S
卫生洁具

S

照明灯具
供应
B

游泳池设备
N

电子系统

B
消
火
栓
B
喷
淋

B
独立承包商
液晶彩电

S

外墙石材
地面交通设施
说明：1、S；业主选定供货商
2、N：业主选定施工单位
3、P：按封样材料样品
4、B：按规范要求/规定品牌
5、D：总包自购材料及自选内部施工队伍
6、*1：总包未定前，如需提早供货时适用
1/2
发包方
桩
基
N

淋
浴
房
B
弱
电

N

市政配套
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健身设备
活动家具设备
消防进水管
通
讯
排
污
供
水
供
电
地
毯

P
Xx工程
合同框架
土
建

D
软装潢
工程类合同
按摩浴缸

N

航空障碍灯 S

消
防

N

净水处理

N *
*

污水处理

N *

冷
却
塔
S *

擦窗
机

N

艺术品
网架

N

洗衣
房设备
水
泵

S

变
压
器
S

配
电
柜
S

热
水
炉
S

楼宇自控
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程控交换机
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酒店计算机管理
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