当前形势下主流企业拿地策略及城市投资机会分析PPT课件.ppt

当前形当前形势下主流企下主流企业拿地策略拿地策略及城市投及城市投资机会分析机会分析中国指数研究院中国指数研究院CREISCREIS中指数据中指数据20102010年年8 8月月1.1全国土地市全国土地市场形形势分析分析22010年房企拿地策略及建年房企拿地策略及建议3城市投城市投资吸引力研究及案例吸引力研究及案例目目录2.1.供供应增加，市增加，市场理性，土地价格理性，土地价格稳中有降中有降住宅用地供住宅用地供应量持量持续增加，地价快速上增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格得到遏制，土地价格稳中有降，企中有降，企业拿地良机再拿地良机再现。后期政策重点集中在打后期政策重点集中在打击开开发企企业囤地、囤地、实现土地的有效供土地的有效供应。3.1.1 土地供土地供应：2010年住宅用地年住宅用地计划供划供应量大幅量大幅增加，力度空前增加，力度空前2010年年计划划供供应住住宅宅用用地地18.5万万公公顷，是是2009年年实际供供应量量7.65万万公公顷的的2.4倍倍，是是2005-2008年年每每年年土土地地计划供划供应量量5万公万公顷的的3.7倍。倍。广州广州2010年年计划供划供应住宅用地住宅用地650公公顷，同比增加，同比增加30%。表：表：20102010年土地年土地计划供划供应量量结构分布构分布数据来源：国土数据来源：国土资源部、源部、CREIS中指数据土地版中指数据土地版不同不同类型用地型用地计划划供地面供地面积占比占比（公（公顷）保障房用地保障房用地廉租房廉租房7051 4%经济适用房适用房17402 9%棚改房用地棚改房用地36606 20%中小套型商品房用地中小套型商品房用地80431 44%大中高档房用地大中高档房用地43259 23%住房建住房建设用地用地总量量184749 100%图：2005-20102005-2010年全国住宅用地年全国住宅用地计划供划供应量及同比量及同比变化化单位：公位：公顷2010年年2009年年同比同比总计65050030%商品住房用地商品住房用地50040025%保障性住房用地保障性住房用地15010050%图：2006-20102006-2010年广州住宅用地年广州住宅用地计划供划供应量及同比量及同比变化化备注：注：0606年年为06-1006-10年年5 5年平均年平均计划供划供应量量表：表：20102010年广州土地年广州土地计划供划供应量量结构分布构分布4.1.2 供供应计划：除天津、上海外，多数城市完成划：除天津、上海外，多数城市完成率偏低，广州完成率率偏低，广州完成率仅21%CREIS中中指指数数据据土土地地版版供供应量量统计数数据据显示示，1-8月月全全国国仅能能完完成成土土地地供供应计划划的的45%，完完成成年年度度供供应计划划难度度较大大。一一线城城市市中中，广广州州实际供供应量量仅为计划划的的21%，深深圳圳为18%，北北京京为35%；二二线城城市市供供应量量明明显高高于于一一线城城市市，但但普普遍遍低低于于50%。天天津津土土地地供供应量量较大大，完完成成率率高高达达160%；上上海海通通过预公公告告的的形形式式加加大大市市场供供应，基本完成供地，基本完成供地计划。划。实际成交的占成交的占计划供划供应的比例更低，广州的比例更低，广州仅7%(目前广州市目前广州市场有有7宗宗9月待成交地月待成交地)。表：重点城市土地供表：重点城市土地供应计划划1-81-8月完成率（月完成率（1515城市）城市）城市城市名称名称商品房用地商品房用地计划供划供应量（含中小量（含中小套型商品住房用地）套型商品住房用地）已供已供应量量(普通商品普通商品房用地房用地)商品房用地供商品房用地供应完成完成比例比例实际成交量占成交量占计划供划供应比例比例天津天津15122417160%135%上海上海400403101%113%合肥合肥36731887%56%厦厦门23220086%75%杭州杭州518(含余杭、含余杭、萧山山)37973%59%南昌南昌22914865%59%南通南通55331958%33%宁波宁波80639048%45%西安西安56326948%43%太原太原42917340%39%北京北京125043935%25%广州广州50010521%7%重重庆471394420%10%嘉嘉兴53810019%16%深圳深圳1102018%18%5.1.3 实际供供应：1-8月住宅用地累月住宅用地累计供供应量同比增量同比增长近近70%在在土土地地计划划供供应量量放放量量的的背背景景下下，住住宅宅用用地地实际供供应量量持持续增增长，远超超去去年年同同期期水水平平。CREIS中中指指数数据据土地版土地版统计数据数据显示，全国示，全国105城市城市1-8月累月累计推出招拍挂住宅用地推出招拍挂住宅用地2.72万公万公顷，同比增，同比增长68%。土地供土地供应量的大幅增加提高了企量的大幅增加提高了企业拿地的拿地的选择空空间，为企企业扩展土地展土地储备提供了良好的机遇。提供了良好的机遇。图：2010年年1-8月全国月全国住宅用地月度供住宅用地月度供应量量数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、6.1.3 广州供广州供应：1-8月住宅用地累月住宅用地累计供供应81公公顷，同比增加同比增加55%，供，供应地地块主要集中在主要集中在萝岗区区1-8月月广广州州（十十区区）推推出出18宗宗住住宅宅用用地地，共共计81公公顷，同同比比增增加加55%。值得得一一提提的的是是，原原金金沙沙洲洲“地地王王”因故因故暂缓出出让。若完成供地。若完成供地计划，广州在余下的划，广州在余下的4个月需供个月需供应400公公顷的住宅用地，可的住宅用地，可见，政府供地，政府供地压力力较大。大。从从出出让地地块区区域域分分布布看看，近近郊郊四四区区的的土土地地供供应约七七成成，其其中中萝岗地地块所所占占比比例例高高达达四四成成，番番禺禺地地块比比重重接接近二成，南沙和花都地近二成，南沙和花都地块各占各占4%和和3%。中心城区只有天河和白云区的土地供。中心城区只有天河和白云区的土地供应超超过一成。一成。近近郊郊四四区区有有10多多宗宗地地块，其其中中南南沙沙地地块多多靠靠近近地地铁；番番禺禺地地块都都位位于于热点点开开发板板块；萝岗地地块位位于于中中新新知知识城，未来的城，未来的发展潜力大，不展潜力大，不过因占地因占地规模大，模大，竞拍企拍企业需具雄厚的需具雄厚的资金金实力。力。数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、图：2010年广州各区居住用地区域分布年广州各区居住用地区域分布7.1.4 成交：成交：1-8月住宅用地成交量同比增加月住宅用地成交量同比增加55%2010年1-8月，全国住宅用地共成交1.95亿平方米，同比增长55%。从单月数据来看，4-6月土地市场观望气氛浓厚，成交量逐月下降，在在7月月有有所所回回升升，但但8月月下下降降明明显。8月月全全国国105个个城城市市共共成成交交住住宅宅用用地地1453公公顷，环比下降比下降37%，同比下降，同比下降42%。3-8月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.5，在目前的环境下，房企拿地较为审慎。开开发企企业审时度度势，根根据据企企业发展需要，展需要，积极极扩充土地充土地储备。图：2010年年1-8月月住宅用地月度成交量住宅用地月度成交量数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：2010年年1-8月月住宅用地成交面住宅用地成交面积与推出面与推出面积比比值8.CREIS中中指指数数据据土土地地版版地地价价统计数数据据显示示，上上半半年年全全国国105个个城城市市住住宅宅用用地地楼楼面面地地价价为1863元元/平平方方米米，较2009年年下下半半年年下下降降9%。8月月全全国国住住宅宅用用地地楼楼面面地地价价为1831元元/平平方方米米，虽然然环比比上上涨17%，但但仍仍然然低低于于新新政政前前的水平。的水平。新新政政5个个月月之之后后，住住宅宅用用地地楼楼面面均均价价稳中中有有降降，政政府府土土地地调控控的的效效果果显现。在在土土地地供供应量量增增加加、土土地地价价格格趋稳的情况，开的情况，开发企企业应抓住机会有抓住机会有针对性的性的扩充土地充土地储备。图：2010年年1-8月全国住宅用地楼面均价月全国住宅用地楼面均价走走势数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、1.5 价格：政府价格：政府调控效果控效果显现，土地价格，土地价格稳中有降中有降9.CREIS中中指指数数据据土土地地版版地地价价统计数数据据显示示，一一线城城市市2010年年7月月住住宅宅用用地地平平均均楼楼面面地地价价6463元元/平平方方米米，与与2007年年最最高高点点3446元元/平平方方米米相相比比，上上涨近近2倍倍；而而二二三三线城城市市7月月均均价价1814元元/平平方方米米，与与07年年最最高高点点2489元元/平方米相比，下跌平方米相比，下跌27%。此此外外，09年年3月月以以来来，一一线城城市市和和二二三三线城城市市地地价价差差距距不不断断扩大大，在在10年年3月月达达到到顶峰峰。10年年3月月，一一线城城市住宅用地均价市住宅用地均价9925元元/平方米，二三平方米，二三线城市均价城市均价1602元元/平方米，两者相差近平方米，两者相差近6倍。倍。图：2007-2010年年全国住宅用地楼面均价全国住宅用地楼面均价月度走月度走势数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、1.5 价格：一价格：一线城市地价波城市地价波动较大，上大，上涨幅度幅度较大，大，而二三而二三线城市地价相城市地价相对平平稳-表示一线城市均价表示二线城市均价10.CREIS中中指指数数据据土土地地版版地地价价统计数数据据显示示，重重点点城城市市住住宅宅用用地地成成交交价价格格明明显下下降降。广广州州1-8月月招招拍拍挂挂土土地地较少少，单宗宗地地块对均均价价影影响响明明显，导致致月月度度均均价价波波动较大大。广广州州8月月共共成成交交3宗宗住住宅宅用用地地，其其中中广广州州城城建建斥斥资29亿拿下番禹区拿下番禹区2宗地宗地块，平均楼面地价，平均楼面地价6907元元/平方米。平方米。图：2010年年1-8月月重点城市重点城市住宅用地楼面均价住宅用地楼面均价走走势数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、1.5 价格：重点城市土地价格走低，广州地价波价格：重点城市土地价格走低，广州地价波动较大大备注：注：-表示当月无住宅用地成交表示当月无住宅用地成交城市城市1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月北京北京133057999150944795718853805600上海上海7027105215989839511813416089857340广州广州1407459735042336714深圳深圳1508杭州杭州64075647863640337463323212313706天津天津14353140157918652617208618621053重重庆1520121414501625189114711485407武武汉10221362650250019971456935成都成都2440110248221519361182655780南京南京40864237371923684166264632113554苏州州4535275375137411067福州福州445152462682528811.随随着着土土地地市市场热度度的的明明显下下降降，主主要要城城市市4-8月月的的住住宅宅用用地地平平均均溢溢价价水水平平逐逐渐走走低低。在在目目前前的的政政策策调控控和和市市场环境境下下，大大部部分分土土地地基基本本上上以以底底价价或或略略高高于于底底价价成成交交。广广州州8月月成成交交的的番番禺禺区区中中心心城城区区南南区区地地块备受受追追捧捧，现场竞价价激激烈烈，最最终被被广广州州城城建建以以80%的的溢溢价价拿拿下下。表表明明品品质较好好的的优质地地块抗抗风险能能力力较强，是是开开发企企业在市在市场不好的不好的环境下重点关注的境下重点关注的对象。象。1.6 溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影踪影数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、表：表：2010年年1-8月重点城市住宅用地溢价率月重点城市住宅用地溢价率 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月北京北京141%126%123%无成交无成交13%35%49%81%上海上海137%55%1%25%94%136%11%34%广州广州无成交无成交无成交无成交1%无成交无成交4%129%3%64%深圳深圳无成交无成交无成交无成交0%无成交无成交无成交无成交无成交无成交无成交无成交无成交无成交天津天津25%31%17%8%7%1%3%10%沈阳沈阳0%0%0%2%15%0%8%15%南京南京112%82%82%62%35%15%56%0%无无锡无成交无成交48%无成交无成交37%无成交无成交无成交无成交8%无成交无成交成都成都32%21%0%81%18%0%21%0%重重庆28%9%18%91%6%6%26%261%西安西安-1%-0%海口海口0%无成交无成交无成交无成交0.34%130%无成交无成交131%0.17%12.通通过CREIS中中指指数数据据土土地地版版总价价、单价价、溢溢价价排排行行榜榜发现，2010年年1-8月月的的地地王王普普遍遍出出现在在4月月新新政政前前，如如总价价前前十十位位地地块仅1宗宗出出现在在新新政政后后（4月月28日日富富力力在在天天津津摘摘得得的的地地块），单价价前前十十位位地地块除除福福州州4宗宗综合合地地块和温州梧田站南和温州梧田站南D-48地地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有有7块在新政前成交。在新政前成交。1.7 地王：新政后土地市地王：新政后土地市场“地王地王”难见，广州无，广州无一宗一宗“地王地王”排排名名城市城市地地块名称名称成交价成交价(万元万元)竞得方得方成交成交日期日期1天津天津咸水沽咸水沽镇705000富力富力04-282上海上海苏州河北岸州河北岸东块1街坊街坊702000华侨城城02-113福州福州“福福临东城城”以南地以南地块600000江西正江西正荣荣02-044北京北京六圈六圈A居住居住项目地目地块597000中海中海01-215北京北京亦庄住宅及商亦庄住宅及商业项目目（X1-1B）地）地块524000中信新中信新城城03-156北京北京大望京村大望京村环境整治土地境整治土地储备项目目4号、号、5号地号地504000保利保利03-177佛山佛山汾江南路汾江南路东侧、前、前进路路北北侧470500新新鸿基基02-228北京北京常常营大型居住区三期土大型居住区三期土地一地一级开开发项目目A-001A-005地地块454000龙湖湖02-249北京北京崔各庄崔各庄乡大望京村大望京村环境境整治土地整治土地储备项目目1号号地地408000远洋洋03-1510青青岛香港西路南、香港西路南、东海二路海二路东404067绿城城01-22表：表：2010年年1-8月全国成交住宅用地月全国成交住宅用地总价前十排行榜价前十排行榜 表：表：2010年年1-8月全国成交住宅用地楼面地价前十排行榜月全国成交住宅用地楼面地价前十排行榜 排排名名城市城市宗地名称宗地名称楼楼面面地地价价(元元/平米平米)竟得方竟得方成交日期成交日期1 1上海上海苏州州河河北北岸岸东块1 1街街坊坊地地块5278352783华侨城城02-1102-112 2福州福州吉吉庇庇路路北北侧、谢家家祠祠东侧2736427364余盛元余盛元03-2303-233 3温州温州上上陡陡门住住宅宅区区前前庄庄路路东侧地段地段2635726357光大光大02-0302-034 4温州温州市市电力力局局以以东的的原原蔬蔬菜菜批批发市市场3-13-1出出让地地块2616626166中中 梁梁 置置业07-2307-235 5温州温州瓯海区梧田站南瓯海区梧田站南D-48D-48地地块2609426094瑞瑞 新新 置置业08-1108-116 6福州福州光光禄禄坊坊西西段段，光光禄禄坊坊E E地地块2513825138陈学学伟06-2806-287 7北京北京崔崔各各庄庄乡大大望望京京村村环境境整治土地整治土地储备项目目1 1号地号地2406624066远洋洋03-1503-158 8杭州杭州文文晖单元元FG05-R21-07FG05-R21-07、FG05-C/R-04FG05-C/R-04地地块2404624046九九龙仓03-2503-259 9福州福州通通湖湖路路东侧、文文儒儒坊坊南南侧，通湖路，通湖路B B、C C地地块2272622726上上 瑞瑞 集集团06-2806-281010福州福州吉吉庇庇路路北北侧、宫巷巷南南侧，吉庇路吉庇路A A地地块2257522575吴碧珠吴碧珠06-2806-2813.通通过CREIS中中指指数数据据土土地地版版对2007年年“地地王王”项目目跟跟踪踪发现，成成交交楼楼面面地地价价前前10的的地地块中中，有有2宗宗尚尚未未开工，有开工，有3宗正在建宗正在建设，有，有1宗被收回（广州），有宗被收回（广州），有4宗开宗开盘。未未开开工工的的地地块楼楼面面地地价价较周周边在在售售项目目价价格格偏偏高高，以以杭杭州州原原东南南面面粉粉厂厂地地块为例例，楼楼面面地地价价19038元元/平平方米，而周方米，而周边楼楼盘均价在均价在30000元元/平方米左右，地价占房价比超平方米左右，地价占房价比超过60%。1.7 地王：多半地王地王：多半地王闲置或被收回，广州置或被收回，广州2宗地王宗地王被收回被收回表：表：2007年住宅用地年住宅用地单价地王价地王(楼面地价排名前楼面地价排名前10)现状状数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、城市城市宗地名称宗地名称楼面地价楼面地价(元元/m2)成交日期成交日期竞得方得方现状状上海上海杨浦区新江湾城浦区新江湾城D3地地块2000011-09仁恒仁恒仁恒怡庭仁恒怡庭 杭州杭州原原东南面粉厂地南面粉厂地块1903811-29广宇集广宇集团、杭州西、杭州西湖湖联合合未开工未开工广州广州白云区云祥路白云区云祥路1872809-10富力富力09年被回收年被回收厦厦门五五缘湾片区，内湾西湾片区，内湾西侧1748609-08国国贸金海湾金海湾国国贸天琴湾（建天琴湾（建设中）中）上海上海卢湾区第湾区第104街坊街坊龙华东路路810、852号和开平路号和开平路71号地号地块1669112-31绿地地瀛通瀛通绿地大厦地大厦.住宅合同均价达到住宅合同均价达到727万元平方米，万元平方米，办公楼累公楼累计均均价价为42万元平方米万元平方米杭州杭州浙江工商大学地浙江工商大学地块1571209-07雅戈雅戈尔雅戈雅戈尔御西湖御西湖杭州杭州杭一棉杭一棉A、B地地块1558810-30远洋、莱福建洋、莱福建设联合合建建设中，中，09年底周年底周边高价拿地高价拿地东莞莞塘厦塘厦镇大坪村大坪村1524307-12新万地新万地产万科棠樾万科棠樾厦厦门五五缘湾片区，内湾西湾片区，内湾西侧1444709-08国国贸金海湾金海湾国国贸天琴湾（建天琴湾（建设中）中）北京北京朝阳区大屯路朝阳区大屯路224号号1378811-27金融街金融街融融华世家世家14.1.7 地王：多半地王地王：多半地王闲置或被收回，广州置或被收回，广州2宗地王宗地王被收回被收回表：表：2007年住宅用地年住宅用地总价地王价地王(成交成交总价排名前价排名前10)现状状数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、通通过CREIS中中指指数数据据土土地地版版对2007年年“地地王王”项目目跟跟踪踪发现，成成交交总价价前前10的的地地块中中，有有3宗宗尚尚未未开开工工或或暂时停停工工，有有2宗宗被被政政府府收收回回（广广州州1宗宗），有有2宗宗一一期期开开发，有有3宗宗开开盘。通通过分分析析企企业财务数数据据发现，企企业无力支付出无力支付出让金是金是“地王地王”被收回的主要原因。被收回的主要原因。城市城市宗地名称宗地名称成交价格成交价格(亿元元)竞得方得方项目目现状状长沙市沙市长沙市开福区新河三角洲地沙市开福区新河三角洲地92北辰、北京城开北辰、北京城开一期奠基，一期奠基，项目名：北辰首目名：北辰首开区开区重重庆市市重重庆市南岸区市南岸区弹子石子石组团C75嘉江嘉江国国际社区社区【中海九中海九龙仓联合合】天津市天津市天津市津南区八里台天津市津南区八里台镇天嘉天嘉63星耀星耀星耀五洲，星耀五洲，项目推广中目推广中佛山市佛山市东平新城裕和路以北、天虹平新城裕和路以北、天虹47富力和鼎力富力和鼎力创业联合合政府回收，政府回收，09年年10月保利重月保利重新新购入入广州市广州市广州市科学城的广汕公路与广州市科学城的广汕公路与45中莱中莱(已被收回并重新拍已被收回并重新拍卖)被回收被回收杭州市杭州市杭州市拱墅区（杭州市拱墅区（规划京杭运划京杭运43德德发国国际和天和天泽发展展联合合背后背后为远洋地洋地产，大运河商，大运河商务区区项目目重重庆市市重重庆市江北区市江北区华新街街道新街街道桥42重重庆尖置地尖置地产、彩、彩侨地地产、特灵地、特灵地产联合合竞买暂时停工，停工，项目名信和目名信和维港港成都市成都市成成华区迎区迎晖路以北、成洛路路以北、成洛路41信和置信和置业规划中划中上海市上海市卢湾区第湾区第104街坊街坊龙华东36绿地地瀛通瀛通绿地大厦，地大厦，结构封构封顶；海珀日海珀日晖武武汉市市武昌区中北路武昌区中北路147号号35上海豫园商城地上海豫园商城地产与复地共同开与复地共同开发复地复地东湖国湖国际15.1.8 流拍：新政后一流拍：新政后一线城市首城市首现流拍，二流拍，二线城市流城市流拍拍较为普遍普遍CREIS中中指指数数据据土土地地版版对全全国国最最新新成成交交地地块监测显示示，新新政政过后后，土土地地市市场较为理理性性和和谨慎慎，市市场观望望气气氛氛浓厚厚，开开发企企业拿拿地地的的针对性性较强，品品质较差差的的地地块出出现流流拍拍。一一线城城市市北北京京、广广州州、深深圳圳均均出出现住住宅宅用用地地流流拍拍现象象，而而在在新新政政前前，一一线城城市市住住宅宅用用地地供供不不应求求。二二线城城市市的的流流拍拍则更更为普普遍遍，中中山山、合合肥肥、佛佛山山、长沙沙等等城城市市均均出出现流流拍拍地地块，中中山山成成为流流拍拍地地块最最多多的的城城市市。广广州州番番禺禺区区石石楼楼镇大大岭岭村村住住宅宅用用地地因因无无人人竞买而而流流拍，成拍，成为广州广州2010年首次流拍的地年首次流拍的地块。数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、表表：2010年年1-8月土地市月土地市场流拍情况流拍情况序号序号城市城市流拍宗数流拍宗数成交宗数成交宗数占比占比1中山中山85415%2北京北京63517%3合肥合肥42417%4东莞莞43213%5佛山佛山3408%6南宁南宁21414%7苏州州2554%8广州广州1911%9昆明昆明1911%10深圳深圳11比比亚迪地迪地块曾曾经流拍流拍16.1.9 商品房市商品房市场：8月月26个城市成交量普遍上个城市成交量普遍上涨，成交均价成交均价稳中有升中有升30个个监测城市中，城市中，26个城市成交面个城市成交面积环比上比上涨，10个重点城市中，除成都外成交面个重点城市中，除成都外成交面积均均环比上比上涨，其中，其中南京位居南京位居涨幅榜首，幅榜首，涨幅高达幅高达90.76%。广州。广州8月成交商品住宅月成交商品住宅6674套，成交面套，成交面积70.27万平方米，万平方米，环比上比上涨55.6%。为迎接迎接“金九金九银十十”的到来，开的到来，开发商商积极跑量，推出大量房源，使得本月成交面极跑量，推出大量房源，使得本月成交面积全全线上上扬。8月各城市成交价格月各城市成交价格稳中有升中有升。重点城市中除天津外全。重点城市中除天津外全线上上涨，其中，北京，其中，北京涨幅最大，达幅最大，达12.33%。广州。广州8月商品住宅成交均价月商品住宅成交均价10668元元/平方米，平方米，环比上比上涨6.58%。城市城市可售情况可售情况完成交易情况完成交易情况成交价格成交价格套数套数面面积套数套数面面积环比比均价均价环比比（套）（套）（万）（万）（套）（套）（万）（万）（元（元/）北京北京98556 1261.08 658879.36 23.04%北京（不含北京（不含保障性住房）保障性住房）550970.24 22.92%21170 12.33%上海上海42637 605.72 13592139.59 30.98%13090 0.67%天津天津645771.06 12.97%9333-2.44%重重庆91996 935.32 21076190.01 27.65%5843 5.20%深圳深圳21718 217.46 297126.09 83.66%19442 6.95%广州广州667470.2755.62106686.58杭州杭州16492 239.07 359540.87 53.39%20597 1.04%南京南京*27610 326.11 366536.43 90.76%14042 3.80%武武汉(商品房商品房)10791101.88 34.76%6696 3.87%成都成都(商品房商品房)74.4-27.2375214.85%表表：2010年年8月月10重点城市商品住宅交易一重点城市商品住宅交易一览备注：注：带*城市价格通城市价格通过报价价计算算数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据17.1.10 趋势：未来四个月商品房市：未来四个月商品房市场从从“量跌价滞量跌价滞”到到“调价促量价促量”，将，将对土地市土地市场供求供求产生重大生重大影响影响从从历史数据看量价走史数据看量价走势：根据：根据2007年年-2008年的市年的市场调整路径，在抑制性政策出台后整路径，在抑制性政策出台后约一到两个季度，一到两个季度，销售面售面积开始开始显著下降，再著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严，房价，房价过快上快上涨的的势头已已经得到遏制。得到遏制。预计未来四个月，未来四个月，商品房市商品房市场将由将由“量跌价滞量跌价滞”到到“调价促量价促量”，开，开发企企业资金回金回笼加快，加快，产品去化速度品去化速度加快，市加快，市场需求将有明需求将有明显的回暖，的回暖，这必将刺激必将刺激对土地的需求。土地的需求。18.1.11 机遇：土地流拍，地价走低，企机遇：土地流拍，地价走低，企业拿地良机拿地良机再再现土土地地市市场供供求求关关系系经历了了2008年年的的“供供过于于求求”到到2009年年的的“供供不不应求求”，2008年年流流拍拍的的地地块在在2009年年全全部部高高溢溢价价成成交交。所所以以，在在土土地地市市场面面临低低谷谷的的时期期，是是开开发企企业在在资金金允允许的的前前提提下下积极极扩充充土土地地储备的的良良机机。通通过下下面面两两个个案案例例可可以以看看到到，重重拍拍地地块均均高高价价成成交交，特特别是是广广渠渠路路15号号地地块，08年年流流拍拍时的的楼楼面面价价是是5880元元/平平方方米米，09年年成成交交时的的楼楼面面地地价价为15216元元/平平方方米米，价价格格上上涨160%。番番禹禹中中心心城城区区4-2地地块在在07年年被被金金地地以以6230元元/平平方方米米的的楼楼面面地地价价拿拿下下，但但因因拆拆迁迁问题被被政政府府收收回回，此此次次重重新新拍拍卖被被越越秀秀城城建建以以7282元元/平平方方米米的价格拿下，的价格拿下，较07年上年上涨17%。数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据-土地土地库表表：重拍地重拍地块高价成交案例高价成交案例地王地王重拍重拍指指标收回收回重拍重拍变化化流拍流拍重拍重拍指指标流拍流拍成交成交变化化幅度幅度幅度幅度番禹番禹区中区中心城心城区南区南区区规划划滨江大江大道北道北侧4-24-2地地块建建设用地用地面面积(m2)(m2)154982178969增加增加朝阳朝阳区广区广渠路渠路1515号号建建设用地用地面面积(m2)(m2)168179119057减小减小容容积率率居住居住1.8居住居住1.8不不变容容积率率2.52.4减小减小楼面地价楼面地价(元元/m2)/m2)62307282上上涨17%楼面地价楼面地价(元元/m2)/m2)588015216上上涨160%时间20092009年年1111月月20102010年年8 8月月3131日日时间20082008年年1 1月月20092009年年6 6月月竞得方得方越秀城建越秀城建竞得方得方中化方中化方兴19.1.11 机遇：机遇：新社区、三旧改造新社区、三旧改造为企企业带来新机来新机表表：2010年年计划引入社会力量的新社区划引入社会力量的新社区地地块名称名称位置位置土地面土地面积（公（公顷）建筑面建筑面积（万平米，含（万平米，含公建配套面公建配套面积）金沙洲金沙洲项目目白云区金沙洲白云区金沙洲B3734F01B3734F01、0202、0404地地块10.90 37.06 东圃珠村圃珠村项目目天河区中山大道中、天河区中山大道中、东圃客运站旁地段圃客运站旁地段0.70 1.40 棠棠东项目目天河区广深天河区广深铁路地段路地段7.50 18.00 自自2006年年来来，针对狂狂升升的的房房价价，广广州州大大力力引引入入社社会会力力量量推推进新新社社区区（保保障障性性）的的建建设。2010年年广广州州计划划3个个新新社社区区通通过招招标方方式式引引入入社社会会力力量量参参与与建建设，只只是是3%的的微微利利或或难以以引引起起企企业的的兴趣趣，但但在在楼楼市市不不景景气气的的情况下，做保障房情况下，做保障房项目的目的风险比比较小。小。2010年年广广州州全全面面启启动“三三旧旧”改改造造，这将将为广广州州新新增增多多达达300多多公公顷的的建建设用用地地，优质的的土土地地资源源让不不少少开开发商商抢先先涉涉足足。目目前前，富富力力、合合景景泰泰富富、新新鸿基基、保保利利已已投投入入到到城城中中村村改改造造中中，合合生生创展展、时代代、奥奥园园等等开开发企企业也也传出出有有意意涉涉足足的的消消息息。“三三旧旧”改改造造工工程程为广广州州房房地地产发展展带来来全全新新的的机机遇遇，开开发企企业通通过参参与与，能能够品品牌牌的的美美誉誉度度，并并扩大大经营规模模。不不过，由由于于改改造造涉涉及及拆拆迁迁补偿问题，开开发周周期期会会比比较长，这对企企业的的综合运合运营能力提出了更高的要求。能力提出了更高的要求。数据来源：广州市政府数据来源：广州市政府20.1.12 政策：土地政策政策：土地政策进入入“稳定期定期执行期行期”7月月20日日，在在中中共共中中央央在在党党外外人人士士座座谈会会上上，温温家家宝宝总理理强调两两点点：（1）做做好好下下半半年年经济工工作作，要要坚持持搞搞好好宏宏观调控控，以以稳定定政政策策为主主基基调，把把处理理好好保保持持经济平平稳较快快发展展、调整整经济结构构和和管管理理通通胀预期期的的关关系系作作为宏宏观调控控的的核核心心，始始终把把握握好好政政策策实施施的的力力度度、节奏奏和和重重点点；（2）无无论是是解解决决长期期存存在在的的体体制制性性、结构构性性问题，还是解决是解决经济运行中突出的运行中突出的紧迫性迫性问题，都要在保持都要在保持经济平平稳较快快发展的前提下展的前提下进行行。本本轮土地市土地市场调控遵循三条主控遵循三条主线：1、供求供求环节通通过增加土地供增加土地供应量，量，缓解供求矛盾，解供求矛盾，进而降低土地交易价格；而降低土地交易价格；2、交易交易环节通通过完善招拍挂制度、提高交易完善招拍挂制度、提高交易门槛（提高首付和保（提高首付和保证金比例）等金比例）等规范市范市场交易；交易；3、监管管环节通通过地方政府地方政府问责制、打制、打击企企业囤地等加囤地等加强市市场监管。管。所所以以，我我们认为，未未来来一一段段时间不不会会有有新新的的土土地地政政策策出出台台，未未来来的的政政策策重重点点集集中中在在认真真执行行土土地地供供应计划划、打打击企企业恶意囤地两个方面。意囤地两个方面。21.1.12 广州土地相关政策广州土地相关政策2010年广州加大土地年广州加大土地监管，管，房管局出台土地房管局出台土地“阳光家阳光家缘”计划划，地，地块成交后的每一个成交后的每一个节点，都将在网上公点，都将在网上公示，包括开示，包括开发时间，让全社会全社会对土地开土地开发进行行监督。督。土地土地调控新政控新政规定，定，开开发商商竞买保保证金最少两成、合同需在拿地后金最少两成、合同需在拿地后10个工作日内个工作日内签订、合同、合同签订后后1个月个月内必内必须缴纳出出让价款价款50%的首付款、各地的保障房用地不低于住房建的首付款、各地的保障房用地不低于住房建设用地供用地供应总量的量的70%、囤地开、囤地开发商将被商将被“冻结”等。等。广州市广州市大幅度提高大幅度提高闲置土地的保有成本和置土地的保有成本和责任任风险。土地。土地闲置但尚未构成法定收回条件的，按土地出置但尚未构成法定收回条件的，按土地出让价价款的款的20%一次性征收一次性征收闲置置费，闲置土地价格置土地价格优增增值的，的，还调增土地出增土地出让价款，从利益源价款，从利益源头上上预防和打防和打击囤地。囤地。2010年广州将在年广州将在限价房用地上采取与房价挂限价房用地上采取与房价挂钩的的办法法，做一些探索、，做一些探索、创新。比如将在以往限房价、新。比如将在以往限房价、竞地价地价做法的基做法的基础上，探索上，探索综合合评标的出的出让方式，以抑制地价的不合理增方式，以抑制地价的不合理增长。土地的相关政策土地的相关政策让广州土地市广州土地市场更更趋合理化，合理化，让囤地企囤地企业受到打受到打击，也，也让更多有更多有实力的企力的企业有了公平有了公平竞价价的舞台。的舞台。22.1全国土地市全国土地市场形形势分析分析22010年房企拿地策略及建年房企拿地策略及建议3城市投城市投资吸引力研究及案例吸引力研究及案例目目录23.2.市市场调整，整，积粮建粮建仓，品牌企，品牌企业拿地拿地热情不减情不减2010年年4月月房房地地产新新政政出出台台后后，土土地地市市场渐趋理理性性，土土地地溢溢价价明明显下下降降。2010年年1-8月月，多多数数品牌房企拿地金品牌房企拿地金额接近或超接近或超过2009年企年企业拿地金拿地金额的的60%，企，企业的投的投资热情不减。情不减。从从拿拿地地区区域域分分布布看看，由由于于一一线城城市市楼楼面面地地价价有有所所提提升升，而而二二三三线城城市市楼楼面面地地价价变化化相相对较小小，品品牌牌房房企企加加大大了了在在二二三三线城城市市土土地地储备力力度度，拿拿地地面面积占占企企业新新增增土土地地储备均均接接近近或或超超过7成成。我我们认为，品牌房企，品牌房企应根据自身的根据自身的资金金实力，制定有效地拿地策略，力，制定有效地拿地策略，为持持续健康健康发展蓄力。展蓄力。24.2.1 开开发企企业土地土地储备普遍普遍满足足4年开年开发时间表：部分品牌房企土地表：部分品牌房企土地储备及可及可满足开足开发年限年限(截止截止2010年年8月月)CREIS中中指指数数据据土土地地版版监测数数据据显示示，按按照照年年增增长速速度度30%计算算，大大部部分分企企业土土地地储备只只够4年年左左右右的的开开发时间。其其中中，恒恒大大土土地地储备估估值达达7238万万平平方方米米，为各各企企业中中最最高高值，但但