北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判.doc

_北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判宅基地流转困境未破据中国房地产报记者 张小梅 北京报道 北京宋庄艺术家与农民的宅基地房系列纠纷第一例案件尘埃落定。12月17日，惟一一例进入审判程序的李玉兰案二审终审判决，法庭裁定画家李玉兰与农民马海涛的农村房屋买卖合同无效，裁定李玉兰于判决生效90日内腾出住房。同时，法庭认定合同无效的主要责任在于农民马海涛反悔，画家李玉兰可另行要求赔偿。这是北京著名的国际艺术区宋庄画家村系列农房买卖案中一例，其他13起诉讼也已进入司法程序，而当地至少有200多名来自全国甚至国外的艺术家在这里购买了农民房屋安家，进行创作。随着宋庄艺术区声名日盛，当地的房价同步飙升，一些早先出售农房的农民和购买农宅的画家的纠纷层出不穷。剥离国际画家村的艺术光环，近些年，以宅基地为核心的农房和集体产权住房（“小产权”）交易从未停止，而因此引发的纠纷和诉讼也屡见不鲜。尽管政府三令五申严禁宅基地交易，但如何解决农村集体建设用地的流转问题，解决城市化日益紧迫的土地需求，不仅仅是土地节约利用的问题，更是市场经济的基石。法院判决在李玉兰案中，原告马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。李玉兰为城市居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订买卖房协议书，李玉兰以4.5万元的价格购得诉争房屋及院落，买后花费十几万元进行整修和布置。同时，李玉兰拿到了房屋买卖协议和土地使用证。但因宅基地土地使用证无法“过户”，只是在变更栏注明，“房屋出售给李玉兰使用”。2006年年底，马海涛要求原价收回住房，遭到李玉兰拒绝。2006年2月，马海涛夫妇向法院提起诉讼，要求确认购买合同无效，撤销合同、收回房子。北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决双方签订的合同无效，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛，原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款。李玉兰不服，上诉至北京市二中院。北京市二中院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。法院认为，马海涛与李玉兰所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证，至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。同时，二中院也在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故马海涛应对合同无效承担主要责任，李玉兰可另行要求赔偿。对于买受人李玉兰信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。位于宋庄艺术区核心的小堡村村委委员李学来表示，判定宋庄房屋的经济价值，要从有形和无形的角度综合考量。有形指购买和改造的花销，而无形的则包括创意产业带动的区域价值提升。“通州新城等周边规划所影响的房产拆迁，近几年的补偿额度已经增长10倍以上。”李学来介绍。排队诉讼的农房交易由于拆迁补偿变化、房价上涨等经济因素刺激，昔日将房子卖给非本地户籍画家的农民陆续起诉13名画家，由此形成引起社会广泛关注的北京通州区画家村宋庄房诉案。13起讨房案，农民起诉的理由相同：根据宅基地不能买卖的法律规定，购房画家不是本地农民，双方的房屋买卖协议无效。至目前为止，仅李玉兰案进入审判程序并形成终审判决。此案判决后，有艺术家认为画家村农房诉讼会爆发性增长。目前在宋庄区域内购买农房的画家超过200人。而宋庄所在的通州地区，此类案件时有发生。专家认为，此类案件揭示的是全国范围内普遍存在的农村宅基地上的农房能否流通的问题。对于二中院的终审判决，上诉人李玉兰告诉记者，自己还是感到有点遗憾，不过终审结果比一审还是要公平一些。“因为终审判决肯定了多年来土地地价攀升给购房者造成的损失。”李玉兰表示，判决中指出的关于赔偿金问题，可以重新另案再诉，“这点可以让我们主张自己的权利”。作为一个案例，李玉兰案件的特别之处在于，法庭确认了卖方马海涛“应对合同无效承担主要责任”，这是同类案件中对买方权益保护最有利的案件之一。王立则是第一宗宋庄房诉案的当事人，同时也是李玉兰案的委托代理人，他认为李玉兰案具有示范意义：“判合同无效，是负面影响，不过判赔偿金问题要考虑地价，则是实事求是的态度，这对我们是好的方面。至少给买房人主张自己权利的机会，考虑到了买房人的现实损失，从这个角度看，还是比较公正的。”国土部定调与其他农房买卖纠纷性质相同，但宋庄房诉备受关注的原因之一，在于宋庄画家村文化创意产业区的特殊性。根据宋庄艺术促进会的统计，2006年宋庄镇总投资20多亿元，其中文化产业3.2亿元，高达18%，全年利税3.5亿元，创历史新高。艺术家作品公开拍卖，成交额近亿元。其中小堡村2006年总产值高达3.5亿元，上缴利税1816万元，人均纯收入1.2万元。虽然地缘位置居于北京东郊，目前宋庄的土地利用已经呈现紧张状态。以通州宋庄画家村核心小堡村为例，现实情况是，共503户的小堡村面积5094亩，已经没有耕地。其中，1200亩为村庄居住地，2800亩为工业区，公用设施、道路、绿地、闲置土地近600亩，另有小堡村委会投资建设的约400亩文化产业园区。而不断进入的画家数量则超过了500人。宋庄房诉的判决，无疑让寄望宋庄案突破现有体制的专家、律师再次失望。此判决被视作是呼应此前不久国土资源部定下的基调。宋庄镇党委书记胡介报在面对媒体时已显示出谨慎的态度，胡介报表示：“我会有一个关于农民如何处置私有房屋的提案，会通过正式程序提交人大。”12月12日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，明确提出：严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。此后，针对媒体“符合小产权房可转为合法”的报道，国土资源部负责人明确表示失实，并重申城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。该负责人表示，农村住宅用地只能分配给本村村民，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村、村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。Welcome ToDownload !欢迎您的下载，资料仅供参考！精品资料