淀山湖区域市场及竞品概况PPT课件.ppt

淀山湖区域市场及竞品概况区域竞案概况淀山湖板块锦溪板块华纺艺墅上海湾，华纺艺墅上海湾，淀山湖板块，联排、淀山湖板块，联排、双拼，面积双拼，面积136-239136-239平米，总价平米，总价152-330152-330万。万。荷玛诗湾，淀山湖荷玛诗湾，淀山湖板块，合院、双拼，板块，合院、双拼，面积面积188-292188-292平米，平米，总价总价200-400200-400万。万。20142014年年 6 6月开盘月开盘富力湾，淀山湖板块，富力湾，淀山湖板块，双拼、面积双拼、面积252-282252-282平平米，总价米，总价260-300260-300万。万。首创青旅首创青旅岛尚，锦岛尚，锦溪板块，叠加、联排、溪板块，叠加、联排、双拼，面积双拼，面积120-275120-275平米，平米，总价总价100-100-450450万万。鹿鸣九里，淀山湖板鹿鸣九里，淀山湖板块，面积块，面积133-143133-143平米，平米，总价总价130-140130-140万。万。长泰淀湖观园，锦溪长泰淀湖观园，锦溪板块，联排、合院，板块，联排、合院，面积面积193-206193-206平米，总平米，总价价190-250190-250万。万。竞争由 单板块竞争 向 多板块竞争 转变转变理由购买目的均以度假为主，作为第二居所 、客户具有相同性、均以上海客户输入为主时代时代御湖，锦溪板块，御湖，锦溪板块，联排、双拼，面积联排、双拼，面积192-192-630630平米，总价平米，总价188-188-11501150万。万。恒海国际花园，淀恒海国际花园，淀山湖板块，联排双山湖板块，联排双拼、独栋、合院，拼、独栋、合院，面积面积130-265130-265平米，平米，总价总价165-350165-350万。万。在售公寓已售别墅在售别墅在售别墅会所价值项价值点对比规划占地100100万方，建筑面积4646万方独栋、双拼、叠墅及公寓的混合社区利用度城潭湖泊及原生态河流分隔别墅与公寓区立面欧式丹麦、东南亚风格、西班牙风格别墅、及法式公寓综合运用砂岩、文化砖、面砖及石材等多种材料，铁艺雕花栏杆，落地窗户型独栋，374-434374-434平，送地下室100100平左右，花园100-300100-300平，毛坯，总价550550万-700-700万双拼，252-282252-282平（含地下室面积，且地下室收物业费），花园100-200100-200平，毛坯，叠墅、公寓40-17040-170平，精装景观紧靠淀山湖2 2公里湖岸线，内拥度城潭。别墅区景观档次不高，多以绿篱及简单乔木为主。法式风情景观，采用品质感强的装饰性围墙、喷泉及楼宇间绿化构成立体景观；配套配置58005800方会所，室外网球场、露天泳池、室内篮球场、标准泳池、健身房，桌球室，酒吧，餐厅等；服务天力物业（富力旗下）别墅 3.53.5元/月/公寓 1.91.9元/月/分析优势：大盘概念，区域推广较早，有老客户资源；较成熟商业配套；土地成本较低，单价竞争优势明显；一线沿湖概念。劣势：老盘印象、别墅产品力较差，现场表现劣于其它项目富力湾主要竞品说明规 模：总建面积100100万方，容积率0.460.46产 品：独栋、双拼、叠加、平层等在 售：新延地块的双拼面 积：263263平米、282282平米成交价：260260万-300-300万推 量：134134套去 化：已售3535套，剩余9999套神州数码办公区开发商自持物业待推公寓商业街在售叠加待推叠加价值项价值点对比规划总建筑面积3232万方，物业形态丰富，涵盖星级酒店、会所、别墅、住宅、商业区、SOHOSOHO等多种业态，内部生活配套完善立面社区是现代简约风格，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理。户型叠墅，133-143133-143平米，赠送花园或下沉庭院20-20-100100平米，地下车位景观社区内部拥有两个淀山湖天然水系，西邻湿地公园，景观主要以入口主轴景观，辅以组团景观配套1313万方滨湖商业街，配套包含超市、酒店、餐饮、邮局、康体中心等。服务中奥物业管理有限公司，2.652.65元/平月装修毛坯分析优势：总价较低。劣势：现场表现等视觉效果较弱；产品力较弱，外立面办公化、绿化无竞争力，与区域主力竞案相比，不够生态鹿鸣九里主要竞品说明规模：总建面积3232万产品：独栋、双拼、叠加、平层公寓 精装SOHOSOHO公寓、沿湖商业街 神州数码行政楼等在售：叠加别墅报价：最新报价95009500元/，总价130-140130-140万丽思卡尔顿酒店沿湖商业街待售酒店式公寓待售合院、双拼别墅预计4月推价值项价值点对比规划占地面积22万方，打造23万方纯法式别墅区及大型临湖生态商务社区 立面纯法式风格，运用文化砖、面砖、砂岩及石材等多种材料，铁艺雕花栏杆；户型五合院、双拼，188-292平米，无地下室，赠花园，地面车位。景观法式风情园林，品质感强的装饰性围墙，临湖景观公园。配套3万方丽思卡尔顿酒店，7000方滨湖商业街服务上海申大物业管理有限公司3.4元/平月精装修毛坯分析优势：开发商品牌、地块沿一线淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼儿园等社区商业配套、利用梦莱茵售楼处表现较好劣势：绿化较弱、总价段略高荷玛诗湾主要竞品说明规模：占地2222万方、总建2323万方风格：纯法式产品：五合院、双拼别墅、酒店公寓 丽思卡尔顿酒店，沿湖商业街推量：预计5 5月推出五合院、双拼别墅，报价：预计12000-1400012000-14000元/，总价200-400200-400万待售合院、双拼别墅价值项价值点对比规划占地面积10万方，打造11万方地中海式联排别墅和部分酒店式公寓立面托斯卡纳风格，运用涂料、面砖等材料户型八联排、十联排，136-239平米，半地下室，赠花园，地下车库，局部人车分流。景观地中海式花园，硬质景观半围合花园，不够生态配套2000方滨湖会所服务苏州安邦物业管理有限公司2.6元/平月精装修毛坯分析优势：一线沿湖地块、面积小，总价底劣势：小区内部环境较差，生态绿化环境弱、产品力弱，整体项目档次低上海湾主要竞品说明规模：占地1010万方、总建1010万方风格：托斯卡纳产品：联排、酒店公寓、20002000平会所推量：联排销售过半，酒店公寓未售报价：12000-1400012000-14000元/，总价152-330万价值项价值点对比规划占地面积6666万方，西班牙风格，独栋、双拼、联排、合院、会所及社区商业等立面真石漆户型联排，面积130-225130-225平，赠送花园30-8030-80平，地下室70-10070-100平双拼，面积265265平，赠送花园100-150100-150平，地下室100-130100-130平景观地中海风格，多种立体、小品组团景观，富水系配套幼儿园、会所、社区商业服务绿城物业公司，3.53.5元/月精装修毛坯分析优势：开发商品牌、大盘效应、推广力度大；物业及现场表现较好；130-160130-160面积段总价控制较好；户型附送地下室面积较大产品附加值高，面宽较宽舒适度较好、依托相邻动迁房商业配套劣势：非一线沿湖项目、邻动迁房，区域外部环境较差农房恒海国际花园主要竞品说明规模：占地面积6666万方，风格：西班牙产品：联排、双拼、独栋、类独栋、合院及会所、社区商业 在售：联排、双拼别墅报价：12000-1400012000-14000元/，联排总价165-250165-250万，双拼350350万价值项价值点对比规划占地面积2525万方，总建面积2626万方，托斯卡纳风格，联排、合院、花园洋房及五星级洲怡酒店、2 2公里湿地景观湖岸线、幼儿园、社区商业立面真石漆+石材贴面户型联排，面积193-206193-206平，赠送花园30-10030-100平，无地下室合院，面积260-430260-430平，赠送花园350350平，地下130130平景观重点打造2 2公里湖岸线，多种立体景观、小品组团配套幼儿园、会所，洲怡酒店服务长宜物业公司，4.24.2元/月精装修毛坯分析优势：开发商品牌及系列别墅产品形象较好、地块沿一线淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼儿园等社区商业配套、二期产品总价、现场表现较好劣势：无地下室，产品附加值较低；所在板块不属于正淀山湖板块长泰淀湖观园主要竞品说明规模：占地面积2525万方，总建面积2626万方风格：托斯卡纳产品：合院别墅、联排、花园洋房及五星级酒店、湿地湖岸绿化带、幼儿园、社区商业 在售：联排、合院别墅报价：10000-1600010000-16000元/，总价190-680190-680万在售别墅待推别墅待推别墅五星级酒店群沿河商业街价值项价值点对比规划占地面积55万方，总建面积37万方，中式汉唐风格，叠加、联排、双拼别墅及沿河商业街、五星级酒店等立面中式汉唐风格，米黄色外墙+黑色琉璃瓦户型叠墅，面积120平 联排，面积170平，赠送花园40-80平双拼，面积275平，赠送花园100平以上赠送大露台、地面车位，无地下室赠送景观中式风格，多种立体景观组团，天然水系环绕，亭台楼阁遍布。配套3000平米沿河风情商业街，30000平米中式五星级酒店群服务北京盛世物业公司、3.5元/.月装修毛坯分析优势：品牌开发商、联合区政府打造江南水乡旅游古镇整体开发概念；产品面积小，售价低、低总价；劣势：板块不成熟、配套差、地段偏辟、产品力较弱岛尚主要竞品说明规模：占地面积5555万方，总建面积3737万方风格：中式汉唐风格产品：叠加、联排、双拼及商业、五星级酒店等在售：叠加、联排、双拼报价：10000-1600010000-16000元/，总价100-450100-450万优惠：叠墅3 3万抵1010万、联排3 3万抵1515万 双拼3 3万抵2020万区域市场成交表现20132013年周边项目月去化项目名称1 1月2 2月3 3月4 4月5 5月总计恒海国际412910267070富力湾18614121565上海湾201591743淀湖观园201003云湖御墅200002岛尚 淀湖桃源鹿鸣九里水月周庄时代御湖荷马诗湾 20142014年周边项目去化项目名称1 1月2 2月3 3月4 4月5 5月总计恒海国际565111037富力湾94551235上海湾9281222淀湖观园200002云湖御墅101013岛尚143171338淀湖桃源7003616鹿鸣九里201411339时代御湖7000815水月周庄0358荷马诗湾0002014年1-5月竞品成交走势点评20132013年周边5 5个在售楼盘，20142014年上升为1111个在售楼盘6 6月份1313套 7 7月份8 8套 年份项目名称1月2月3月4月5月合计2013恒海国际41291026702014恒海国际565111037周边项目成交同比（1-5月份）淀山湖板块前3名恒海年份项目名称1月2月3月4月5月合计2013富力湾186141215652014富力湾94551235周边项目成交同比（1-5月份）淀山湖板块前3名富力湾年份项目名称1月2月3月4月5月合计2013上海湾2015917432014上海湾9281222周边项目成交同比（1-5月份）淀山湖板块前3名上海湾市场总结：1、周边板块项目由4个上升到10个，市场竞争激烈，价格同质化严重，但区域去化总数没有明显下降；2、大盘数量增加，但整体板块价格未见走高；3、同比板块前三楼盘的2014年的成交率均下降50%左右；4、新开项目荷玛诗湾目前认筹情况比较良好，但认转签的比例略低，约售出30余套。