苏州楼市房价分析总结2007年-fsw.doc

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2007年苏州楼市房价分析总结
2007年苏州市区商品房（住宅）的均价突破六千，达到了6298.48元/平方米。与2006年的5225元/平方米的均价相比，一下在增长了1073元/平方米，涨幅达到20.5%。而2006年全市平均住宅价格为5225元/平方米，与2005年的5046元/平方米相比，上涨不到200元/平方米，涨幅为3.5%，相比2007年的“大涨”只能说是“微涨”。2007年苏州全市的均价在十月份达到了7414元/平方米，与2006年的5225元/平方米更是多了两千多元。可以说一系列的调控措施的出台并没有阻挡2007一骑绝尘的房价上涨之势。（备注：2002年的商品住宅房平均售价为2281元／平方米，2003年为3099元／平方米，2004年为3948元／平方米）        
    在成交面积上，2007年全市成交7144681平方米，约为714万，而2006年苏州全年成交面积578万平方米，比2006年增加约136万平方米，增长约23.6%。而2006年比2005年增加约160万平方米，增长约40％。相对而言，增长速度有所下降。       

2002-2007苏州市区住宅均价曲线图

“不平凡”的2007年给中国楼市留下浓重一笔，宏观调控政策一波紧似一波。回顾2007年，楼市调控内容包括旧政的推进(如70-90政策等)、新政的出台(如二套以上购房提高信贷门槛等)，以及还未出台的新政的预热与空转(如物业税等)。 而对苏州楼市来说，一系列重大政策的调整和新政的出台，对楼市也产生了巨大的影响。       
    回顾2007的苏州楼市，下半年出台了一系列的政策，对苏州楼市的走向产生了极大的影响。8月27日，苏州调整户籍准入政策；9月1日，二手房实行资金监管；9月27日二手房首付提高；12月1日二手房实行上网管理；12月11日央行统一二手房认定；12月21日，年内第六次加息，购房者的还贷压力持续上升。       
    伴随着一系列的政策出台，苏州市区住宅也从不断上扬继而走出了一根“抛物线”。从年前一直持续到五月的不断上涨成交势头，经过六、七月的短暂调整，在八、九月份又是达到一个新的高峰。不管是在成交量上还是全市的成交均价，都创了新高。而在十月份，即大幅下跌，特别是在成交量上，十月份仅成交3867套，与九月份的7401套相比，下降了47.75%。而在十一月份，均价也从7000元/平方米跌回到了6806元/平方米。到了年终，十二月的成交量又创新低，可以说一系列的政策调整虽然没有阻挡2007一骑绝尘的房价上涨之势，但时至年终，人们已经分明感到了楼市寒冬的气息。       
    2007年苏州市区住宅共成交（住宅类）57426套，成交面积7144681平方米，成交均价6298.48元/平方米。从统计数据来看，市区（金阊、沧浪、平江）成交11343套（占全市19.8%），园区成交20361套（占全市35.5%），吴中区成交13503套（占全市23.5%），相城区成交5761套（占全市10.0%），新区成交6458套（占全市11.2%）。在成交数量和面积来看上，园区一直是排在各区首位的，而相城区则相对成交量较小。从均价来10看，园区是唯一一个均价在7000元/平方米以上的区域，并且高于全市的均价。吴中区紧随其后，为6063.125元/平方米，而其他区域则都在5400至6000左右。       
    可以说，一些由强大的政策后劲导致的调控效果正在显现出来。随着住房结构调控和土地调控政策的稳步落实，加上税收信贷政策的跟进，房地产宏观调控效果将在2008年进一步显现。

各区域成交情况统计     

市区     
    2007年，苏州市区（金阊、沧浪、平江）共成交住宅11343套，成交总面积1310077平方米，成交均价维持在5915.244平方米。     
    总体来说，2007年苏州市区仍是有价无市，虽有部分新城项目有个案推出，但对整个市场体量影响不大，值得关注的是世茂·运河城在沧浪新城百万方综合项目已于2007年岁末开始启动，该项目不但对沧浪新城有着重要影响，对整个市区的商业配套的影响也是举足轻重！

园区    
    园区成交量的起伏一直对苏州整个全市的成交量有着重大的影响，2007年园区成交住宅20361套，成交面积2586851平方米，成交均价7338.794元/平方米。成交套数，成交面积都达到了全市的35.5%，36.2%。而均价也是唯一一个超过全市均价，达到七千的区域。    
    园区的成交在07年受政策十分明显，在成交最高的九月达到了3460套，而到了十二月仅为912套，与年初的一月成交量持平。这样的变化，也代表了苏州楼市在整个政策环境下的波动。    
    不过，不能否认，园区合理的规划，舒适的居住环境，一直是购房者首选区域。伴随着轨道交通的正式施工，独墅湖底隧道的开通，园区的东部的发展也越来越迅速。再加上园区一系列有实力开发商的打造，园区住宅的品质一直是被认可，并被广泛关注的。在2007的成交数据上，这些都得到了有力的证明。2008年，一系列新的动工的项目相信还是会让园区成为关注的焦点。

吴中区   
    2007年吴中区楼市成交套数13503套，占苏州楼市总成交套数份额的23%,成交面积1768353平方米占全市的24%，而成交均价保持在6063.125左右。   
    07年的苏州吴中区房产市场始终与成交大区园区保持着步调一致脚步，而这也区别于市区，新区与相城区它们的成交市场随苏州大市的氛围而有所浮动，比如说，上半年的房产交易起步月份一二月份里，吴中区成交900套左右与园区持平，但相比整度年份里楼市冷清的市区与相城区，不论成交套数还是成交面积都创年度的最低；而“金九银十”月份里，吴中区的整个楼市达到一年中的巅峰状态，成交套数达1842套，成交面积达206160.1平方米，稳坐一年里苏州房产市场的第二把交椅（园区成交量第一）。   
    吴中区房产市场良好的销售态势，当然还是跟其独特的区位优势分不开的，吴中山水地产吸引着不论房产开发商还是购房者强烈的亲切力，所谓“山水苏州、居中吴中”让吴中区成为了众多开发商钟情、购房者钟意的热点区域；加上吴中区广袤的太湖沿岸线，越溪板块的迅速升温等等都持续地维持了吴中区成就房产大区的源源动力。   
    当然，随着国家宏观调控政策效果的日益显现，吴中区的“金九银十”辉煌并没有坚挺多久，紧接着的是吴中区下半年的楼市交易套数与成交面积持续下滑，12月份里套数仅为726套，仅仅跟上半年二月份744套相持而已。数据直接说明着吴中区在政策面前反应相当敏感与迅速。

相城区    
    2007年，苏州相城区共成交住宅5761套，成交总面积737664.2平方米，成交均价维持在5409.295平方米。  
    总体来说，2007年，相城区已经成为苏城市民关注的的另一个重点区域，人民路北延、京沪高铁在相城设有停靠站点等交通利好消息令相城房市不段升温，住宅销售平均价格也不断攀升，同时随着广州合景、恒基中国等品牌地产商进驻，2008相城区地产发展前景更将备受市民关注。

新区   
    2007年1-12月共新区共成交住宅6658套，成交总面积741737.4平方米，成交均价5471.246元/平方米。 
    从成交量看，新区今年的成交量最低的月份是2月，仅成交179套；最高的月份是7月，共计成交936套。成交量不稳定，主要是与新区时多时少的楼盘供应有关。从成交均价看，新区今年的走势是逐月上涨，1月份成交均价仅4164.1元/平方米，十二月成交均价涨至7449.4元/平方米，涨幅达到了78.89%。新区借着不断成熟和完善的区域配套、在都市边界快捷生活的便利，吸引了越来越多的人在区域内买房投资居住；同时随着“新苏州人”的不断涌入，及楼盘供应的相对不足，新区的楼盘价格仍有一定的上涨空间。

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