张家口赤城县项目提报PPT课件.pptx

1专业做地产只为精品服务一个项目改变一座城市赤城县地块前期物业定位报告2专业做地产只为精品服务引子：每座城市都需要一个居住标杆！我们要做城市的居住标杆Part 1Part 1赤城房地产市场分析Part 2Part 2Part 3Part 3造梦：定位与产品Part 4Part 4圆梦：营销策略本案脉络本案脉络3专业做地产只为精品服务4专业做地产只为精品服务“卧城”望京里的超级豪宅型公寓引领“阶层社区”理念的创新楼盘京城首个“阶层生活哲学”的人文社区吸引了章子怡、瞿颖、刘欢等诸多明星入住致力于将居住融合于自然山水中把最好的景观给公共空间景观营造最大限度地深入社区的每一个细节首倡“天人合一”的生活艺术上海：仁恒河滨城北京：Class社区5专业做地产只为精品服务融合中式建筑精髓和中式生活文明的创新楼盘原创现代中式村落：整个社区由四个小村构成原创现代中式院落：中式居住文明的胎记树立了新中式建筑文明和居住文明的双重标杆碧桂园集团 产品及生活模式在广州的成功植入广州市场首创“五星级”生活理念创造了广州楼市史无前例的辉煌：月销3000套的地产奇迹深圳：万科深圳第五园 广州：广州碧桂园6专业做地产只为精品服务居住标杆，居住标杆，建筑文明和居住文明的图腾化！建筑文明和居住文明的图腾化！居住标杆对于赤城的意义：引领赤城建筑文明和居住文明的双重革新，促进市场升级；有利于提升区域土地价值，实现企业经济效益的同时也带来更大的社会效益。7专业做地产只为精品服务我们要做赤城的居住标杆PART 1PART 1n赤城城市格局与演化n赤城市场发展的需要8专业做地产只为精品服务我们要做城市的居住标杆我们要做城市的居住标杆思考1-：县城是否具备条件？思考2-：市场是否存在机遇？赤城县发展的必然赤城市场升级的必然201320139专业做地产只为精品服务中心城区副中心中心城区副中心副中心副中心城市价值赤城目前处于快速“城市化”阶段县城新中心初现城市雏形多中心散点式分布中心城区形成大都市化城市发展规律：赤城县目前大力实施“一年一变样，三年大变样”的城建目标，“主轴东移，城区南拓”，伴随县政府的南迁，以及新车站、新一中等规划，逐步将形成以新政府为中心的高度集合的城市中心。该区域也将是赤城未来发展的主区！10专业做地产只为精品服务区域价值位于赤城城市发展主轴本案县医院新县政府新车站新第三小学新高中项目位处赤城县东南侧，城市发展主区，政府重点建设区域，新县政府、县医院、汽车站、火车站、新第三小学和新高中等规划，勾勒出区域的无限潜力和价值。该区域也必将代表着未来赤城的县城形象。11专业做地产只为精品服务县城变革，房地产市场升级在即城市发展呼吁居住标杆城市的升级，区划面积的扩容必然带来更多的人口导入，也必然会引发房地产市场的变革升级；与此同时，赤城人民对生活品质的追求也将伴随城市巨变而不断提升；这必然导致赤城房地产的升级，将以品质化、品牌化作为变革的主要方向；房地产市场的升级，需要更多标杆项目作为支撑；而当前市场，高品质标杆 性项目仍是市场的空缺。目前，赤城县除三个已经接近尾声的楼盘外，在售的楼盘只有“香格里拉”，且普遍缺乏明晰的项目定位，项目品质一般。12专业做地产只为精品服务赤城目前处于快速城市化阶段，房地产市场升级在即，本案应该打造怎样的居住标杆，才能既充分利用本体条件，又符合赤城城市和市场发展？我们需要从市场分析中寻找答案！我们需要从市场分析中寻找答案！思考13专业做地产只为精品服务赤城房地产市场分析PART 2PART 2n赤城发展与规划n赤城房地产现状n消费者置业喜好判研14专业做地产只为精品服务15专业做地产只为精品服务 竞争激烈 差异化 品质提升 发展空间 张家口房地产市场发展：2012年，在国家调控政策依旧延续的情况下，张家口房地产市场在挤压中顽强生长。上半年，成交量相对低迷，从下半年持续到目前，受供应量增加等因素影响，成交量逐步上升。1、房地产市场竞争越来越激烈。张家口现在的房产供应量估计达到了3000万平方米，还不算明年新入市的项目。房地产已经达到一个饱和状态，除了纯正的刚需，其他人不会买房。所以未来的房地产市场竞争会愈加激烈。2、提供差异化产品是大势所趋。目前张家口市场产品缺乏创新，同质化比较严重，针对刚需群体的集中放量，造成市场在短时间内供应倾斜。未来项目多元化、特色是发展大趋势。3、购房者声音：品质需要提升。品质除了项目本身的质量之外，包括社区的配套、景观、物业、户型等多方面都有质的提升。4、地产市场仍有较大发展空间。对于整个张家口市400多万的人口来说，目前市区和高新区的发展空间还很大，随着张家口市向大中型城市进程不断加快，房地产市场发展空间仍然很大。16专业做地产只为精品服务张家口及赤城经济数值：年份人均GDP（元）2009年180372010年201602011年231732012年26417赤城人均GDP张家口市生产总值赤城县生产总值数值分析见下页17专业做地产只为精品服务张家口和赤城生产总值连续4年持续上涨张家口市生产总值保持每年100亿元的增长幅度，预计2013年可以达到1333亿元的生产总值额度。赤城生产总值保持连续四年递增模式，分别同比增长10亿、11亿、12亿元，预计2013年赤城县生产总值可以达到80亿元左右。赤城人均GDP连续4年持续上涨赤城人均GDP连续4年保持2123元的增长幅度，月收入由2009年1500元增长到2012年2200元，预计2013年人均年收入可以达到30000元的标准。生产总值和人均GDP持续增长可以看出，赤城居民购买力不断上涨。由上可以看出，赤城房地产市场发展空间很大！18专业做地产只为精品服务县城发展格局：主轴东移，城区南拓，旧城改造与新区建设并重打造生态健康宜居城市赤城县政府明确提出县城发展格局为“主轴东移，城区南拓”，旧城改造与新区建设并重，县城建设面积68平方公里，可容纳8万人左右；将山水宜居特色作为建设的主导理念，以建设“运动、健康、宜居”城市为目标，凸现赤城县“山为骨、绿为肌、水为脉的独特个性。19专业做地产只为精品服务北京张家口赤城城市发展定位：打造“京北靓丽水城”近年来，赤城县以建设京北运动康体休闲度区为契机，结合全省“三年大变样”工作，确立了“打造京北第一水城”的城建发展定位。赤城县位于河北省西北部，东接承德市，南接北京市，西邻张家口市，地理位置优越；近年来逐步确定了其京北后花园的城市地位；为将赤城打造成“京北第一水城”，赤城县政府累计投入近百亿元，重点实施了汤泉河治理、霞城大道、城市道路、市政广场、居民小区建设等工程，城市品位、人居环境质量得到了明显的提高。20专业做地产只为精品服务城市规划对本案的启示：城市规划对本案的启示：城市规划对本案的启示：21专业做地产只为精品服务22专业做地产只为精品服务特点一：目前，赤城在售项目90%以上为小高层与高层，多层较少；在售项目多为中端住宅项目，品质大盘稀缺。低密度品质大盘是市场空白23专业做地产只为精品服务调研显示，赤城县除三个已经接近尾声的楼盘外，在建的楼盘只有“香格里拉”项目。香格里拉项目一期开发的8栋高层，总面积是14.76万平方米；容积率2.8%。赤城房地产市场不仅市场需求缺口比较大，市场供应量也相对较少，对本案销售有利好。特点二：房地产市场存货量较小对本案启示：据市调了解，香格里拉项目目前已经有300余户交了定金，分流了一部分客户，对本案形成一定的威胁。本案应寻求与其差异化，最大化降低入市风险！市场需求缺口较大老城区新城区（未来的县城中心）本案香格里拉东关首府东方怡景万合大厦24专业做地产只为精品服务特点三：赤城房地产市场当前供应严重同质化；90-130是市场主力户型区间，两室和三室是市场的主力供应。由市场产品供应分析可以看出：两室和三室是市场供应的绝对主力；一室面积段均集中在：4060；二室面积段均集中在：80100以90左右的户型为主；三室面积段均集中在：100-140，以110-130左右的户型为主；四室则是150-200，供应量有限。产品同质化严重25专业做地产只为精品服务特点四：去化量可观，市场供需以刚需为主。剩余量分析：目前在售项目的剩余房源主要以70-80平米的两室和130平米以上的大三室和四室。对本案启示：赤城市场供应仍以刚需为主，在县城整体经济发展一般的前景下，首改客群和次改享受型客户相对较少。市场需求仍以刚需为主我们来看看县城未来无房人员的构成：1、周边乡镇及乡村16-22岁年轻人进城打工，结 婚置业需要购房。2、周边村镇子女上学进城购买学区房。3、县城中央交通拥挤，居住群体向新城区转移。4、其它外来人口。26专业做地产只为精品服务重点竞品分析：香格里拉开发商：邯郸市华亿房地产开发有限公司位置：赤城县霞城大道路东，阳光小区对过总占地：200亩总建筑面积：36万平米项目分期：两期（一期8栋，目前动工5栋）工程进度：地上5-7层停车：地下停车（人车分流）图为：一期在建楼座，建筑面积约9万平米左右主 广 语一座城市的新生活方式中心主题定位生态宜居小区建筑风格A2A3A4A7A8现代简约建筑风格27专业做地产只为精品服务28专业做地产只为精品服务根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东西西客户需求客户需求从目标群体的市调结果来看：1、客户对于80以下仅占4%；2、主力户型主要为80-100的两室和100-130的小三室。3、140以上的豪华三室和四室仅占到总量的9%。计划购房面积80以下80-100100-130140-160160以上购房比例4%36%48%9%3%主力户型面积需求：80-130之间29专业做地产只为精品服务户型两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅四室及以上购房比例8%30%42%16%4%从目标群体的市调结果来看：1、小两室显然不是很钟情，考虑到空间狭小，使用面积较少，很多客户不愿意选择；2、市场在售的户型为80-100的两室和100-130，这也是县城大部分客户的需求。3、豪华三室和四室主要是矿区老板和政府人员购买，需求量较少。主力户型需求：大两室和小三室根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东西西客户需求客户需求30专业做地产只为精品服务喜欢居住的住宅类型7层多层小高层高层比例42%19%39%从表格来看，居住多层的客户数量仍然居多，但是随着县城发展的不断变迁，多层逐渐变少，同时，赤城县城居住人民对于高层的接受度也比较高，相反，对于小高层渴望度比较低。高层的接受度也比较高根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东西西客户需求客户需求31专业做地产只为精品服务标准线8%购买者关注的配套公园里学校城市中心超市交通酒店配套齐全有花园车位文化广场屋顶花园关注度（人）121164131108691比例15%13.50%7.40%4.90%16.00%1.20%12.30%9.80%7.40%1.10%1.20%县城潜在客户购买楼盘对于交通、学校、环境、配套比较看重根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东西西客户需求客户需求32专业做地产只为精品服务货：随着赤城城市中心整体向东南转移，东南板块近来成了住宅开发的热点区域之一，在此区域建筑一个具有品质的大盘，成为县城未来发展趋势的必然；中小户型为区域市场主流，以90-125为主；户型设计亮点不足，顺应市场需求趋势，寻求亮点创新；规划和外立面，均无太大的独特优势。量：供应量较少，目前仅有香格里拉正在蓄客，其它项目均处于清盘阶段；产品存在一定同质化，无亮点等常规缺陷，市场竞争较小；速：城市规划带来一定量的客群基础，该区域市场前景较少，去化有保障；客：成交客户主要来自于地缘型客群，以及周边乡村进城客户。市场特点：竞争一般，产品缺乏创新，品质感差市场分析小结33专业做地产只为精品服务筛选结果筛选结果项目自身素质外部条件低密度优势利好因素：周边竞品品质较低城市标签：打造“运动健康生态”的京北后花园市场供应以刚需为主，市场供应较少，竞争一般，改善型和享受型供应市场反应一般赤城市场在售项目品质一般，缺乏定位独特的高品质项目本案运作目标：借势城市规划，树立居住标杆，运营区域价值，提升企业品牌影响力；综合利用项目资源，规避劣势，最大化降低运作风险。本案发展方向判研运动健康主题品质社区运动健康主题品质社区34专业做地产只为精品服务给赤城以惊喜，给自己新天地用“运动健康主题”形成差异化定位 呼应城市标签 成就赤城居住标杆35专业做地产只为精品服务造梦：定位与产品PART 3PART 3n项目整体定位n土地价值及物业属性判研n项目产品规划建议36专业做地产只为精品服务项目整体定位土地价值及物业属性判研项目产品规划建议37专业做地产只为精品服务房子对于今天的消费者，不仅是遮风避雨的场所更是生活梦想的寄托唯独触动消费者内心的“梦”才可以吸引消费者付出高额溢价那就让我们来造一个梦通过这个梦，来吸引目标客群的导入38专业做地产只为精品服务关键词解读：健康：健康已成为整个社会最关注的话题之一，同时可以呼应赤城“健康生态宜居京北后花园”的城市定位；文化主题社区：将健康作为一种文化融入整个社区，不仅仅增加一些健身器械，更多的是在社区的园林景观建设，和室内的一些细节设计，从内而外的形成一个完整的“健康居住文明体系”。“健康主题”并不鲜见我们追求的是“大同世界里的大不同”赤城首席健康文化主题社区！39专业做地产只为精品服务项目整体定位土地价值及物业属性判研项目产品规划建议40专业做地产只为精品服务行列ABCDEF13445552455556356787745678875456797645566地块住宅价值评分表行列ABCDEF1887777265532533331241221511116地块商业价值评分表N41专业做地产只为精品服务 地块价值分析结论：本地块住宅价值商业价值；且南部住宅价值北部住宅价值；地块商业价值较高的区域集中在霞光大道西侧沿线。综上，根据土地价值最大化原则，本案物业属性建议如下：l居住价值最高的东侧地块布置本案高端产品；l商业建议排布在霞光大道西侧沿线。42专业做地产只为精品服务n项目物业类别分布洋房区商业组团一期北区南区高层、小高层组团洋房组团将高层、小高层区域放在项目一期和北区位置，洋房区布置在地块南侧区域，形成从北到南“步步登高”的结构效果。布局分析N43专业做地产只为精品服务项目整体定位土地价值及物业属性判研项目产品规划建议44专业做地产只为精品服务我们的规划目标：让目标客群的生活梦想，归于现实！“造梦”仅仅只是第一步！45专业做地产只为精品服务建筑风格多种多样，考虑到赤城当地居民的审美变革与发展，建议立面选取华贵的欧式风格。其中欧式风格主要为英式，法式、西班牙以及托斯卡纳风格。英式法式西班牙式托斯卡纳风格n建筑风格建议46专业做地产只为精品服务建筑立面设计原则原则一：本项目定位为城市中高品质社区，因此，其立面设计应予以高价值感，使其能支撑项目高价值的市场形象。原则二：设计理念及社区整体感的营造方面，要与竞争项目形成差异化优势，摆脱区域传统思维惯性，实现市场高度。原则三：本案的立面在设计最终成果中应保证实现：易识别的、视觉上极高档次的立面效果。原则四：在成本可控的范围内，局部重要展示考虑多使用石材、文化石或高级涂料等市场口碑好的材质，通过建筑材质来重点表现建筑的品质和档次。47专业做地产只为精品服务英 式古典门廊红砖立面英国的建筑大多保持着红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。也有墙面涂成白色的，是那种很暗的白或者可以叫做“灰色”。英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块，线条简洁，色彩凝重。坡屋顶、老虎窗、女儿墙、等充分诠释着英式建筑特有的庄重、古朴。双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底脚等为英式建筑的主要特征。48专业做地产只为精品服务青灰色页岩瓦老虎窗质感石材法 式建筑外形丰富而独特，形体厚重，贵族气息在建筑的冷静克制中优雅的散发出来。两者建筑形态虽各具特色，但又同时围绕法式风格的理念进行精心设计的和谐理念，展示出法式建筑的多重魅力。法式风格对建筑整体外观有着严格的把握，善于在细节雕琢上下功夫。文化石与石材、涂料的经典三段式立面、坡屋顶、青灰色页岩瓦、老虎窗、镂空铁艺、欧式罗马柱等必要元素，都体现出原汁原味的法兰西风情。49专业做地产只为精品服务西班牙式蓝紫与金黄，蓝与白，土黄与红褐是地中海建筑最基本的色彩搭配。红顶、黄墙构成外立面的基本色彩体系。西班牙建筑关键词：层次鲜明、手工打造（红陶筒瓦、手工抹灰墙）蓝白金黄雕饰红顶黄墙50专业做地产只为精品服务托斯卡纳风格托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表，白的象牙般的白垩石，出名的金色托斯卡纳阳光，红色的土壤，浓绿的森林，葡萄园和牧场，和浅绿的橄榄树果园，各种颜色调和在一起就是托斯卡纳。红色屋顶入口大厅（塔楼或圆形大厅）51专业做地产只为精品服务英式法式西班牙式意式（托斯卡纳）由于赤城县现有楼盘的建筑外立面没有很清晰的建筑风格，结合我们打造的“生态健康居住文明体系”，托斯卡纳的建筑风格更加接近原生态，红色的屋顶，独特的造型，更容易吸引眼球，所以我司建议采用与法式相近但更鲜艳柔美，更接近自然的托斯卡纳风格。52专业做地产只为精品服务n产品建议产品建议原则:本案建议产品本着创新、实用、好用的原则进行操作，做到户户有亮点、家家有创新。产品相比于赤城市场现有产品，有显著提升。53专业做地产只为精品服务赠送形式 重要性排序飘窗半封闭阳台错挑露台退露台地下室入户花园根据赤城现有楼盘的走访，发现在售楼盘在户型方面的设计无特色亮点，更没有用到对后期销售更加有力的面积赠送等手段，本案产品建议以赠送面积的手段作为产品亮点，带给赤城人一个更加实用舒适的家。54专业做地产只为精品服务产品建议1 洋房篇4.5F托斯卡纳情景洋房55专业做地产只为精品服务洋房户型设计原则原则一：保证首层与顶层等优势户型的卖点，面积可适当放大原则二：控制中间层户型面积，尽量丰富中间层户型的卖点首层及顶层最易实现高品质，是洋房品质及特色情景生活的极致体现，地下室及庭院的打造可以显著提升产品的别墅感，为产品价格的提升进行支撑。中间层：以基本居住舒适度为设计基础，以强调高赠送、观景性为主要附加值，辅以别墅符号进行体现。56专业做地产只为精品服务4.5层经典退台式设计方向层数打造条件设计发力点必要设计动作首层户型最高价值实现者，具有较高的墅级感观通过极致别墅感与高附加值进行价值支撑地下室、双庭院、错层、大面宽客厅二层户型创新产品，具有高价值实现条件通过产品高附加值与别墅感进行价值支撑多重露台、入户花园或情景房、大面宽客厅三层户型价值感较难打造产品通过高附加值赠送进行价值支撑，强化附加值赠送南向观景露台，大面宽客厅，空中院馆四跃五户型同首层一样，高价值可实现者，具有较高墅级感官通过极致别墅感与高附加值进行价值支撑顶层价值极致化（阁楼主卧，顶层大露台，跃层）五层关注基础居住舒适度，保证卧室数量及朝向采光，可适当缩小露台面积以保证四层的高附加值。57专业做地产只为精品服务首层下跃+庭院本案的首层户型为跃层，下跃至地下，局部为下沉式庭院，房间可采光。洋房精细化设计思路58专业做地产只为精品服务洋房精细化设计思路洋房精细化设计思路二层三层四层五层59专业做地产只为精品服务顶层上跃+超大露台建筑顶部为跃层，可以在室内增加挑空空间，并在控制建筑面积的基础上，赠送超大露台，以提高单方售价。洋房精细化设计思路60专业做地产只为精品服务产品建议27F托斯卡纳情景洋房61专业做地产只为精品服务a ab bc cd d六大价值点：a.独特的露台空间b.多景式阳光房c.丰富的建筑形态d.首层私家庭院e ef fe.大面积赠送f.全明户型n洋房产品建议27F托斯卡纳情景洋房62专业做地产只为精品服务首层：4室2厅2卫，私家花园+阳光房私家花园阳光房多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；全明户型，保证采光效果；63专业做地产只为精品服务二层到七层：层层退台，赠送南向大露台层层退台，赠送南向大露台二层三层四层五层六层七层64专业做地产只为精品服务端头户型舒适度放大：270270度八角窗度八角窗270度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升65专业做地产只为精品服务产品建议3托斯卡纳小高层产品66专业做地产只为精品服务楼座应采用大面宽设计，以保证每个户型至少有2个朝南面房间，同时争取尽量多的户型做到南北通透；端户型设计应保证三面采光，270度景观视线；户型面积赠送以功能性赠送为主，中小户型每户确保有10-15%的功能面积赠送，大三居保证每户有15-20%的功能面积赠送，四居保证每户有20-25%的功能面积赠送，以增加市场竞争力；大户型尽量做到至少有一个明卫；户型除了功能性面积赠送以外也应附加舒适性赠送，例如全房间面宽的飘窗、落地飘窗等；高层户型主力面积控制在80-120平米，130-140之间户型严格控制在140以内。小高层建筑户型设计原则67专业做地产只为精品服务八角窗两梯四户私密设计高层户型采用两梯四户结构。其中两梯四户的户型在设计中实现了两梯的分离，从而形成了高层中的“一梯两户”，增强了居住私密性。楼头三室户型的主卧房间将阳台设计为八角窗，增加了户型亮点，吸引客户眼球，从而减少客群抗性。后期可将八角窗设置为休闲茶吧，增添生活情趣。68专业做地产只为精品服务飘窗+整间赠送69专业做地产只为精品服务错挑式赠送70专业做地产只为精品服务71专业做地产只为精品服务72专业做地产只为精品服务73专业做地产只为精品服务n园林景观产品建议园林设计原则：l项目园林景观规划将以生态、健康、运动为主题，打造健康文化，将运动、园艺、建筑融为一体的健康生态型园林社区。l项目园林规划中增加坡度起伏的台地地形，配合喷泉、景观小品、休闲运动乐园、儿童游乐园和时尚健身广场的设立，组成整体项目园林规划。74专业做地产只为精品服务由于赤城地处北方，每年有4个月的冰冻期，所以建议社区出入口、会所及中心景观区设立喷泉等小型水系，楼宇间多以小品和植被来组成景观。景观产品营造水景喷泉水景喷泉75专业做地产只为精品服务景观产品营造多重绿化层次景观【坡地层级绿化】多重种植，形成错落而封闭的视线。多选用吸噪音植物。【成树选择】营造“满园春色关不住”的景象。栽种成树，与周围环境形成跳跃。【多重景观效果】第一重：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二重：4-5米高的小乔木、大灌木；第三重：花卉、小灌木；第四重：植被、草坪。多重绿化 层次景观76专业做地产只为精品服务休闲运动乐园本组团由环形休闲运动带构成景观节点，位于内环路的外围，结合各类休闲运动进行设计，在整个环形休闲运动带，设有小型羽毛球场，室外乒乓球场、休闲步道、高尔夫推杆练习场等各种休闲活动区。内环路则以休闲桌椅以及运动景观小品搭配。景观产品营造休闲运动乐园77专业做地产只为精品服务儿童乐园（1）本组团以各种儿童化的园林小品为基础，营造出轻松、欢快的气氛。（2）同时，设立运沙场、荡秋千、轮滑场、各类小型室外游乐设施等。景观产品营造儿童乐园78专业做地产只为精品服务时尚健身广场（1）本组团以观景亭台为景观节点，为社区老年朋友提供休憩之地。（2）本组团划分为健身器材锻炼区、健康石子步道、抽陀螺、套空竹、下象棋等特色活动的健身运动区域。景观产品营造时尚健身广场79专业做地产只为精品服务社区出入口景观示意80专业做地产只为精品服务社区组团景观示意81专业做地产只为精品服务社区洋房楼间绿化示意82专业做地产只为精品服务社区高层楼间绿化示意83专业做地产只为精品服务圆梦：营销策略PART 4PART 4n形象调性思考及营销总纲n推售策略84专业做地产只为精品服务形象调性思考及营销总纲推售策略推广策略85专业做地产只为精品服务项目形象定位为追求上乘生活的中产阶级，以托斯卡纳建筑文化为演绎，提供绿色健康人文理念圈层文化社区！产品调性：纯粹托斯卡纳建筑，线条硬朗，色彩明快，迎合了项目“生态健康”的定位；整个建筑充满了进取感和自由主义色彩。客群特征：追求品质生活的中产阶级，提倡锐意进取积极的精神，讲求生活的品质和品味。对自身价值有彰显欲望，希望自身的财富、地位能获得认同。形象定位内核综上，结合产品基础条件和目标客群心理需求，二者的结合点是“能实现自我增值的，高品质的，有人文气息的房子”：86专业做地产只为精品服务定位语以“城市新核”回避消费者对地块本身目前地域较偏远的关注；“新核之上”强调本案站在较高的角度打造赤城标志性建筑群；而“风情”则凸显洋房的质感，营造一种意大利自由生活情调；最大程度弱化本案的区位不利因素而强化项目产品本身的强大卖点，强调自我个性的独特定位，淡化消费者对区位的过度关注。城市新核之上 意大利风情住区87专业做地产只为精品服务消费群体定位中产阶级及向中产跨越的进行者注解：一群在社会打拼多年，拥有一定经济基础，有着强烈的价值认同渴求，圈层归属渴求，理想实现渴求和文化归属渴求。具有极强的自身价值荣耀感。或者正努力向中产进行跨越的进行者，他们渴望享受上一阶层的资源，但是又需要时间实现阶层的跨越。88专业做地产只为精品服务价值诉求点中产阶级的大宅梦让大宅梦离中产阶级不再遥远大宅亲民化让建筑、艺术、历史、人文、品位等高端元素，回归亲民89专业做地产只为精品服务文化推动力生活创造力大宅鉴赏力阶层吸引力意大利风情赤城地域文化品质生活品味人生文化土地资源内涵&建筑特色中产阶级圈层集聚生态健康居住文明体系影响力同时也是我们这个“梦”的升华！90专业做地产只为精品服务营销策略三部曲大节点：售楼处建成营销重点：主动向市场输出项目品牌和形象，以及中产阶级平民豪宅的定位概念。推广主题：中产阶层的崛起中产的豪宅梦不再遥远关键词：品牌塑造 定位输出1部曲定位输出篇3部曲品牌升华篇2部曲项目品质篇大节点：售楼处开放，样板间开放，景观示范区开放营销重点：树立项目形象，展示项目品质推广主题：宣扬生态文化主题，讲解上流阶层生活方式，住的不是排场，而是一种雅韵关键词：品质，品位大节点：现房发售营销重点：进一步稳固“平民豪宅”定位，配合现房发售，品牌得到进一步升华推广主题：让豪宅归于亲民关键词：亲民化91专业做地产只为精品服务形象调性思考及营销总纲推售策略推广策略92专业做地产只为精品服务入市物业先后顺序对项目的全盘影响分析先推高层优势：可以实现开盘快销，迅速实现现金回流。劣势：不利于项目高端形象的输出先推洋房产品优势：有利于项目高端形象的输出；不足：优势产品难以实现目标利润空间，后期需要高层以较高价格弥补不足，易使项目进入销售误区93专业做地产只为精品服务推售策略在迎合市场的产品设计基础上制定合理的产品组合推售策略利润贡献率市场占有率现金流产品（小高层）形象产品（花园洋房）形象产品 花园洋房：利润率较高，高端物业，代表着项目的档次和品质，但销售周期较长。现金流产品兼亲民产品 高层：项目的亲民性物业，在为企业抢占市场份额的同时也为企业发挥规模效应，同时为项目贡献大量现金流，发挥着项目运作的“造血”功能。一期产品94专业做地产只为精品服务因项目开发成本较高，且开发周期较长，所以我们建议整盘分期去化以市场需求为导向平衡物业推售组合不同物业形态臂环咬合，相互促进，实现整盘利益最大化高层先行入市：低开高走，中端产品抢占市场先机，有利于项目在动工前回笼资金，同时搭配一定量特价房源，造势并实现开盘即清盘态势；二期持续高层集中入市，部分7F洋房类产品入市；后期洋房产品大量集中入市，此时项目已经具备一定的口碑，项目的整体将会获取更大的溢价空间。项目推售节奏95专业做地产只为精品服务项目推售节奏一期销售以高层为主，一期销售以高层为主，销售形势以团购、低销售形势以团购、低价热销保证回款。价热销保证回款。二期销售以小高层为主，二期销售以小高层为主，销售形势以定点引爆，活销售形势以定点引爆，活动配合，工程展示。动配合，工程展示。三期销售以花园洋房为主，三期销售以花园洋房为主，此阶段项目有大量的工程此阶段项目有大量的工程形象，依托样板间、景观，形象，依托样板间、景观，体验式营销方式。体验式营销方式。首期把握回款，逐步增长，挤压式销售支撑点：售楼部、现场围挡树立支撑点：售楼部、现场围挡树立支撑点：社区大门、景观示范区、支撑点：社区大门、景观示范区、工程全面启动、活动配合工程全面启动、活动配合支撑点：局部现房、景观示范区、支撑点：局部现房、景观示范区、样板间、手续齐全、成熟社区样板间、手续齐全、成熟社区96专业做地产只为精品服务价格权重分析：可比项目权重(%)香格里拉东方怡景东元首府万合大厦本案价格4258元/3980元/4800元/4500元/？地段151212141512配套1088998景观151213111013户型151312101114建筑品质101312121213规划设计1088669城市规划10988810项目进度151215131410合计1008588838589综合考虑项目自身禀赋和竞争市场情况，本案所处的赤城项目东南部，是县城上风上水之地，不仅环境优美，而且是未来城市新核心。通过和周边竞争项目进行比对，根据项目的本身情况，制定合理价格。我司建议本案的定价应在保证整盘合理利润率的前提下，尽量降低门槛，用单价/总价优势吸引目标客群。97专业做地产只为精品服务得出可比系数:系数=89X（对比得分），得出6个可比系数：通过可比系数计算销售均价分别得出类比竞争价格为：多项平均，计算出最接近于现有市场的销售均价应为：（4458+4023+5146+4712）4=4585元/项目香格里拉东方怡景东元首府万合大厦价格4258元/3980元/4800元/4500元/可比系数1.0471.011 1.0721.047 类比价格4458元/4023元/5146元/4712元/团 购起价：3785元/最高价：3985元/均价：3885 元/高 层起价：3985元/最高价：4585元/均价：4285 元/小高层起价：4385元/最高价：4785元/均价：4385 元/7层洋房起价：4985元/最高价：5385元/均价：4985 元/4.5层洋房起价：5285元/最高价：5885元/均价：5385 元/以上价格均为参考，执行价格以实时价格变化为准98专业做地产只为精品服务2013年 9月10月11月12月1月2月3月2014年工程启动入场前准备工作售楼部投入使用，销售入场蓄水期盛大开盘热销期持销期一期高层销售高层产品推广宣传车，条幅，派单高层形象推广户外围挡、单页、高炮产品鉴赏样板间，电台，电视飞字，宣传车推广形式老带新活动贺新年老客户答谢宴VIP开始发售首批内部团购营销节点来访有礼活动筹备期看房免费吃月饼项目销售计划安排预计售卡：500张预计团购房源：200套预计回款：7770万（按全款回款率算）实际成交：300套销售均价：4285元/预计回款：4242万（按首付30%回款计算）目标销售：200套销售均价：上浮50-100元/预计回款：2894万（按首付30%回款计算）2014年5月1日之前完成700套的销售计划截止2014年5月1日前目标回款额：1.49亿元5月99专业做地产只为精品服务项目总占地166.59亩（11.1万）总建筑面积27.75万土地总价6663.6万（每亩地价按40万）预计容积率2.5（由高层、小高层和洋房组成）整盘均价4500元/（暂按）销售总额12.49亿元楼面价6663.6万/27.75万=240元/多种业态建安成本平均约1500元/社区配套+景观配套约200元/人员工资150元/管网费用约200元/公关费用约150元/楼盘单平米成本约2590元/楼盘建筑面积总成本约7.19亿税费约总销售额11%1.37亿元营销费用总销售额3%3747万元项目总投入约8.94亿项目收益约3.55亿成本估价：100专业做地产只为精品服务活动配合主线活动活动主题：赤城县首届全民趣味健身运动会核心提示：1.通过全民免费参与，制造更大影响力；2.众多比赛项目、老少皆宜：真正的全民；3.丰厚奖品、诱惑多多：吸引更多市民参加；4.项目理念、深刻植入：将项目理念融入活动，引爆话题。一个具有震撼影响力的活动，项目瞬间站在市场前沿。重磅活动，引爆市场101专业做地产只为精品服务活动主题：首届全民趣味健身运动会活动安排：1.活动启动仪式，相关领导讲话，宣传介绍项目情况；2.项目设置：踢毽子、乒乓球、拔河、单腿跳，跳绳、投篮等15项趣味比赛，根据比赛项目不同设置不同的参与人数；奖项设置：1.每组比赛评选出冠军、亚军、季军，给予不同的现金或物品奖励；2.参与即赠项目太阳伞，提高积极性的同时宣称项目；宣传推广：1.在市中心人流较大的路段投放大量活动广告，大型户外、路旗、彩虹桥，制造声势，重点突出“参与即有奖”，号召全民参与；2.利用赤城当地的电视飞字，宣传活动相关内容；3.在当地商场人流较多的地方派发项目活动单页；4.与政府相关部门协作，宣传推广活动，共同推进活动进展；活动配合主线活动102专业做地产只为精品服务活动目的：利用重要营销节点，在寒冷的冬季带给赤城人一道暖风，利用来访有礼这一噱头，吸引大量客户来访。活动时间：11月下旬、元旦活动地点：售楼中心邀请对象：n前期来电和来访的客户n前期已经办卡客户n通过宣传到访的客户执行方式：n利用开盘、春节等重要节日，保持宣传的市场关注，并吸引客户到访；n现场转盘抽奖，吸引客户到访，礼品堆放于金字塔状，增加视觉冲击力；n奖品建议：水杯、纸抽、台历；n工作人员穿着圣诞老人服饰，在周边开始发单。来访有礼活动活动配合103专业做地产只为精品服务活动时间：2014年1月4月活动地点：售楼中心邀请对象：n已购房客户活动内容：n凡已购房的老客户介绍新客户来看房且成交的新客户享50元/优惠，老客户获赠2000元现金购物卡一张；n执行要点：1、老客户必须是已经购房的客户；2、新客户必须是首次来访的；3、老客户亲自带新客户来现场；4、新客户来后告知接待员是介绍来的；5、转介绍的新客户首次来访时，需在“老带新”登记表上登记自己及老客户姓名、联系方式、定购房号及日期，且销售经理确认签字；6、新客户交完首付后，新、老客户才可以得到优惠和奖励。老客户转介绍活动配合104专业做地产只为精品服务THANKS