锦江美景城商业项目可行性分析报告.doc

丰顺锦江美景城商业项目可行性分析报告博智咨询2005版权所有机 密锦江美景城商业项目可行性分析报告二00五年十一月目 录编制人员2概论3第一部分项目概况4一、项目名称4二、项目地点4三、项目开发商4四、项目概况4五、开发商概况5第二部分项目环境概况5一、项目所处的经济大环境5（一）梅州市经济总体情况5（二）项目地概况6二、项目所在地综合情况分析7（一）丰顺县概貌7（二）汤坑受益于“一区、一带、一主轴”9第三部分市场研究10一丰顺县城居民消费行为研究10二、丰顺县商业环境研究21第四部分项目影响因素分析32一、天时因素32二、地利因素34三、人和因素36第五部分项目SWOT分析38第六部分结论39附录：40 编制人员调研机构：策划机构：工程施工机构：销售机构：招商推广机构：年 月 日概论调研时间：2005年11月调研目的：锦江美景城商业项目投资的可行性分析调研结论：本项目总建筑面积约5万平方米，预计规划成购物、休闲、餐饮和娱乐为一体的综合性商业项目。该项目作为正在建设的丰顺县锦江美景城配套商业项目，但在目前的丰顺县乃至周边县市中属于占地面积最大，功能最齐全的商业项目，其商业辐射范围将不限于锦江美景城，也不限于丰顺县城及周边乡镇，甚至可能会影响到丰顺县周边的县市。可见，本项目具有较好的开发前景，如运作成功投资收益较高，回报丰厚，投资价值十分诱人。但同时我们也看到，本项目与现有核心商业圈有较大的距离，形成新的商圈存在较大的难度，几万平方米的商铺在丰顺消化存在一定的困难。此外，由于当地业态仍然处于比较落后的状态，一方面，新的业态的引入可能存在较多的机会去满足居民原先未被满足的消费需求，另一方面，新业态所带来的新消费方式需要有一定的引导期。对于本项目来说，普通居民的日常消费支出结构仍然比较低级，基本以日常生活支出为主，餐饮娱乐消费水平仍然处在一个较落后的阶段，不利于后期人气的聚集和保持。因此，本项目高收益与高风险并存，如果运作本项目需要较大的运作队伍和较长期的专业运作。第一部分项目概况一、项目名称 锦江美景城商业中心二、项目地点 项目用地位于丰顺县城区东南部的市政大道两侧，沿榕江北河南岸走向；项目地距深汕梅高速公路邓屋出口不到1.5公里，距206国道约1.5公里，省道1904线约1.5公里。三、项目开发商 四、项目概况 本商业项目位于*开发的锦江美景城内。锦江美景城占地38万平方米，建筑面积达53万平方米，总投资5亿元。花园内计划开设幼儿园、游泳池、游乐广场、娱乐设施、购物商场、喷泉、体育运动场等配套设施，是一个花园式公寓别墅住宅小区。现住宅部分已经动工兴建，一期已于2005年下半年开盘。 锦江美景城商业项目建筑总面积50000m2。该项目位于丰顺县城新建政务中心北侧，周边基础设施已经基本完善，道路宽阔，交通十分便利。在项目西侧，丰顺县最好的小学和最好的中学的新校区均已经建成并投入使用。该项目依山临水，风景优美，规划中的大辽岽山公园距项目地不足500米。项目地周边有丰富的温泉资源可供开发，开发后的温泉可用于住宅和休闲、娱乐用水。本项目具有良好的居家、教育、养生和休闲概念，如果锦江美景城商业项目的运作获得成功，该项目将成为丰顺县唯一具有城区全部基本功能的大型生活社区和商业中心。五、开发商概况第二部分项目环境概况一、项目所处的经济大环境（一）梅州市经济总体情况在投资需求快速增长拉动下，2005年梅州市经济继续保持稳定增长的态势，为商业和房地产业发展提供强而有力的经济支持。1、从今年的13月来看，梅州市经济呈现出良好的发展势头，各项经济指标保持稳步健康发展。据初步核算，13月，全市生产总值71.13亿元，同比增长7.2%。其中：第一产业增加值17.16亿元，比增2.4%；第二产业增加值30.20亿元，比增8.5%；第三产业增加值23.77亿元，比增8.8%。2、市场消费需求增加。今年前3个月，全市完成社会消费品零售总额29.28亿元，比增16.3%。继上年市场物价上涨，第一季度物价继续上升，市区居民消费价格总指数为103.3%，同比上升3.3个百分点。3、 居民收入稳步提高。13月，市区居民人均可支配收入2692元，比增9.6%；人均消费性支出1865元，比增2.8%。农村居民家庭人均现金收入1279元，比增14.4%，农民人均生活消费现金支出963元，比增22.4%。（二）项目地概况1、丰顺县总体经济情况：近年来，丰顺县社会经济发展取得较显著的进步，经济实力也有很大的提高，近几年，温泉旅游业和以扬声器为代表的工业已呈现良好的发展势头，“旅游旺县”战略的实施，促进了第三产业的较快发展，在生产总值中所占比重从1995年的略低于第二产业，转变为目前较大幅度高于第二产业。根据梅州统计年鉴2005版公布的数据，丰顺县2004年生产总值为256485万元，比2003年约增长14%，全社会消费零售总额为83789万元，2002年全县城乡居民的人均可支配收入为6830元、2002年城乡居民储蓄存款余额为197824万元；根据梅州统计年鉴2005版公布的数据显示，2004年丰顺县职工年均工资9906元，农民人均纯收入3754。据丰顺县政府官方网站上提供的统计资料显示，2004年，该县的旅游接待人数达15万人次，比增58%，是全梅州市各县（市、区）接待游客人数较多的县之一；旅游营业收入达4500万元，比增100%，旅游经济成为该县经济发展新的增长点，推动了全县经济的快速发展。根据丰顺县城市总体规划（2003年-2020年）的预期，2005年丰顺县的生产总值可达2030亿元，年均增长约为1213%，2005年的三大产业产值结构调整为35：30：35。2、汤坑镇概况：汤坑镇位于梅州市丰顺县东南站，是连结梅州、汕头市的交通枢纽，上距梅州市111公里，下离汕头市78公里。是全县的政府、经济、文化中心，是梅州市对外开放的一个窗口。全镇总面积41.18平方公里，其中城区面积15平方公里。下辖8个社区居委会和9个村委会，总人口7.3万多人，其中非农人口5.06万人。汤坑镇历史悠久，人杰地灵。清乾隆三年（1738年）建县时，汤坑镇已经形成。汤坑镇人才辈出，历史名人众多。汤坑镇是著名的温泉之乡。饮誉海内外的“汤坑温泉”，堪称一绝，汤坑镇地热资源非常丰富，已利用温泉水发电。1971年在镇内南部的邓屋村建成我国第一座地热试验电站。改革开放以来，汤坑镇焕发出勃勃生机，迎来了经济建设的春天。1994年全镇社会总产值达3亿元，成为粤东山区梅州市唯一首登3亿元台阶的乡镇；1995年率先在全县实现“脱贫达标镇”；1998年成为全县首个“小康达标镇”。汤坑镇曾两次获得省的文明单位称号，多次被市、县评为文明单位，被市委评为农村组织建设先进镇党委、党风廉政建设的先进单位。1998年，梅州市第三次党代会把丰顺确立为梅州市次中心城市，定位为“广东泉者”、“潮汕平原的后花园”。2002年被省建设厅列为全省268个中心镇之一，被省科技厅批准为广东省（电声）专业镇技术创新试点单位。二、项目所在地综合情况分析（一）丰顺县概貌地理概况丰顺县地处东经115 30 -116 41 ，北纬23 36 -24 13 。位于广东省东部，梅州市南端，东毗潮州，南邻揭阳，西连五华、兴宁 ，北接梅县、大埔 。是梅州市和赣南、闽西地区通往潮汕沿海的必经之地。全县总面积2710平方公里。气候条件 丰顺县属南亚热带季风气候区，光照充足，雨量充沛，气候宜人，山清水秀。县城年平均气温21.4C ，年日照时数1938.8小时，全年无霜期322天。县城平均降雨量为1776.1毫米。交通运输县城西距广州475公里，北距梅州111公里，南距汕头78公里，距揭阳海关31公里。全县水陆交通便利，客货运输快捷，广梅汕铁路 、梅汕高速公路和国道206线贯通南北，县城南端有火车货运站 、客运站。省道1940线、1935线及韩江水流横贯东西。县内实现村村通公路，县城到各镇道路全部实现水泥硬底化。 人口全县总人口65万，其中畲族360多人，其余为汉族。居民主要操客家话和潮州话。旅外侨胞和港、澳、台同胞达40多万人，主要分布在东南亚各国，尤以泰国为多。是著名的华侨之乡，同时又是著名的温泉之乡和旅游之乡。 丰顺县地理位置优越，自然资源丰富。县内主要自然资源有：（1）水力资源：丰顺县河流分属韩江及榕江两大水系，河川径流主要受降水补给。该县降水量多，相对湿度大，蒸发量较少，形成地表水资源丰富。根据有关部门的测算，全县多年平均径流量27.356亿立方米（不包括韩江过境水量），单位面积产水量101.7万立方米/平方公里，耕地亩均水量为9326立方米，人均水量为5049立方米，均大于全国、广东省及梅州市的平均水平。 丰顺县水能资源也较丰富，全县水能资源理论蕴藏为20.57万千瓦，其中可开发装机容量12万千瓦，平均每平方公里为40千瓦，人均拥有量0.2千瓦，均高于广东省的平均水平（分别为30.2千瓦/平方公里和0.10千瓦/人）。（2）地热资源：丰顺县是广东省地热资源较为丰富的县份之一，素有“九汤十八寨 ”之称。全县共有水热活动区16处，地下温泉储量大，水温高、水质好、流量大、药用疗效高，自然出露点多，除应用于地热发电与水产养殖外，富含氡元素的温泉还广泛用于旅游、疗养等方面，具有较高的开发和利用价值，全国第一座地热试验电站就建在县城南端，1993年还被省政府确定为省级温泉旅游度假区。 （3）矿产资源：丰顺县地下矿产资源品种较多，主要有：磁铁矿、赤铁矿、黄铁矿、钨矿、铅锌矿、锡矿、辉钼矿、铜矿、伴生金、银、砂金、叶腊石，高岭土、陶瓷土、钾长石、石英石及稀土等矿产；还有遍布全县的花岗岩，种类达20多种，其中黑色辉绿岩和翡翠红花岗岩藏量可观，是具有极大开采价值的高级建筑装饰材料。 （4）旅游资源：丰顺风景秀丽，名胜颇多。主要人文景观有省级温泉旅游度假区、龙鲸河漂流、冰臼奇观、龙归飞瀑、揭岭飞泉、铜鼓峰观日出、八乡山风情游、相思河生态游、济公殿、太平古寺、地热发电、温泉浴池、畲族风情、埔寨火龙、丰良斜塔、普济船桥、金日温泉度假村以及清代政治革新家丁日昌和周恩来、朱德、陈毅、李坚真等革命前辈的珍贵史迹。（二）汤坑受益于“一区、一带、一主轴”丰顺县城市总体规划（2003年2020年）对丰顺县及丰顺县城的空间布局做了大的调整，提出构建“一区一带三点一个半环状主轴三个纵向副发展轴”的新城市空间格局，规划中的“一区”指由汤坑、附城、汤南和汤西等四镇城区构成的丰顺县中心城区。“一带”是指中心城区以南的省道S224沿线经济发展带。“半环状主轴”指省道S224线、国道G206线、省道S334线、韩江所构成半环状经济主发展轴。在一区、一带、三点、半环状经济主发展轴和三个纵向副发展轴中，发展的核心位置就在于以汤坑镇为主的包含附城、汤南和汤西的中心城区汤坑镇在新的城市规划中被定位为“片区中心镇”、交通型城镇、制造业城镇和旅游业城镇。规划中的大汤坑镇将合并汤南、汤西、东联和附城，构成大县城区域。丰顺县城市总体规划（2003年2020年）的出笼无疑使丰顺县城所在的汤坑镇受益匪浅。（见附图：丰顺县城镇体系规划图2003）48第三部分市场研究一丰顺县城居民消费行为研究为了了解丰顺县城常住居民的消费行为和消费习惯，博智公司以街头拦截访问的方式随机抽取了210位丰顺县城的常住居民进行了调查，了解他们的日常消费行为和消费习惯。本次调研涉及各个年龄层次的消费者，男女比例均衡，职业分布比较均衡，调查的样本有较大的代表性。以下是本次调研的结果分析：（一）丰顺县居民购物习惯研究1、丰顺县城的购物消费外流现象比较普遍图1每月到丰顺县城以外地区购物的频率从图中我们可以看出，丰顺县城近半数的消费者每月都会到丰顺县城以外的地区购物。其中，多数为每月平均到13次的丰顺县城以外地方购物，约有13.8%的人每月到丰顺县城以外的购物频率达到3次以上。导致丰顺县城居民出外购物的原因可能有以下两种：一种情况是当地由于运输成本较高，物价较高，一些居民需购买大宗（件）物品时选择去周边商业竞争比较激烈的地区购买，因其购买价格比丰顺县城便宜；另一种情况是丰顺县的商品品种不够丰富，档次较低，满足不了当地居民的消费需求，导致许多居民选择外出购物。但不管是哪种原因，都是因为当地的商业满足不了居民的需求而出现了大量居民到外地购物的情况。2、丰顺居民出外购物的地点主要为：梅州市及汕头市图2出外购物的主要城市丰顺县城居民出外购物时主要选择的目的地是梅州市和汕头市，其中去梅州市购物的比例最大。此外，去广州及周边其它县的县城购物的也占了一定的比例。梅州市区是梅州市的商业最繁华的地区，也是梅州市政府机关的所在地，是梅州全市的政治、经济和文化中心，也成为了丰顺县城居民出外购物的首选地；汕头作为丰顺县周边的最发达地区，成为了丰顺县城居民出外购物的次选地。3、丰顺县内购物的主要类型为：日常生活用品、服饰类及医药类图3在丰顺县城主要购物的物品类型从图中我们可以发现，丰顺县城居民在丰顺县城里面购买最多的是日常生活用品和食品、服饰类商品及药品和保健品；而较少在县城购买的商品则为生活耐用品和3C类商品。我们可以对此数据作一种大胆的反推：一些不在县城购买的商品则除了部分由别人购买、自产和赠送以外，大部分从县城以外的地区购买。因此，许多生活耐用品和3C类商品极有可能是丰顺县城居民出外购物的主要购买对象。而日常生活用品由于价值较低，购买频率较高，出外购买代价较高，也不可能经常出外购买，因而主要限于县城里消费。4、丰顺县城居民在县城内购买商品的主要场所图4购买日常生活用品和食品的业态类型图5购买生活耐用品的业态类型图6购买服饰类商品的业态类型图7购买3C类商品的业态类型图8购买药品和保健品的主要业态从这组图表中，我们可以发现丰顺县城居民购物的主要场所：购买食品和日常生活用品主要在食杂店和百货店 注：丰顺县城居民认为的百货店与我们通常意义上的百货商店存在较大的差异，他们所认为的百货店是指可以购买到较多品种和较高档次的食品和日常生活用品的地方，这种百货店在丰顺县城典型地表现为糖烟酒门市部或糖烟酒商店。；购买生活耐用品主要在电器店、家具店和超市；购买服饰类商品主要在服装店和品牌专卖店；购买3C类商品主要在手机店、电器店和移动、联通和电信的营业厅；购买药品和保健品主要集中于药店。5、消费者认为丰顺县城内的购物场所存在商品可选择性小及质量不好等不足之处图9您认为丰顺县城内的购物场所存在哪些不足？丰顺县城的消费者对目前丰顺县城的购买环境不满之处主要包括：商品品类不够丰富，可选择的余地不大，商品质量不好和价钱太贵等。总结起来，就是物不够美，价不够廉，这可能是丰顺县城居民喜欢外出购物的主要原因。小结：丰顺县城居民出外购物的频率不高，但比例较大，其出外采购的商品大部分都是价值相对较高的生活耐用品和3C类商品，出外购物的地点主要是梅州市和汕头市；导致居民外出购物的原因主要是部分商品在丰顺县城价格偏高，商品品类不多。在县城主要购买日常生活用品、服饰类和医药类商品。（二）丰顺县居民餐饮习惯研究1、两成多的居民有到丰顺县城以外进行餐饮消费的经历图10到丰顺县城以外的地方请朋友或客户吃饭的比例从调研结果看，丰顺县城居民在丰顺县城以外进行餐饮消费的比例比出外购物的比例要小得多，大约只有两成的居民表示自己有时或经常在丰顺县城以外的地方请朋友或客户吃饭。可见丰顺县城居民的餐饮消费主要集中于县城之内。2、丰顺县城居民在县城以外餐饮消费的地点主要为梅州市及周边的其它县城图11出外餐饮消费的主要城市从调研结果看，丰顺县城居民在外餐饮消费的主要城市是周边其它县的县城及梅州市区和汕头市区。其中在周边其它县城和在梅州市区消费的频率相当，相对较高，各约有四成。3、丰顺县城内的餐饮消费频率不高图12在丰顺县城每月平均出外就餐的频率多数的丰顺县城居民每月都有在外就餐的机会，但在外就餐的频率不高，每月超过5次以上的大约只四分之一，绝大多数都只有在5次以下。通过交叉分析发现，月收入超过2000元以上的被访者在县城以外餐饮消费的比例比较高。在被访者的职业与就餐频率的交叉上，私营企业主在县城以外的城市进行餐饮消费的比例也相对比其他职业者的比例来得高。4、丰顺县城在丰顺县城内出外就餐的主要场所是小饭店图13您主要在哪些类型的餐馆就餐？丰顺县城居民在外就餐的场所比较集中于小饭店、夜市和路边摊，前去县城中档饭店消费的比例比较少，而前去县城内高档饭店的比例则更少。丰顺县城居民的餐饮消费习惯基本上符合一个小县城的餐饮消费习惯，就是在外就餐以中低档次的饭店和餐饮场所为主，高档次消费偏少。5、认为餐饮场所不卫生是丰顺县城居民对餐饮场所最为不满之处图14丰顺县城内的餐饮场所存在的不足有超过半数在外就餐的消费者对餐饮场所的卫生状况表示不满。此外，分别有三成多的消费者认为丰顺县城的餐饮场所菜系太少，价钱太贵。可见创造一个良好的餐饮环境和提供价格比较合理的菜肴在丰顺县城里应该有较大的吸引力。小结：丰顺县城居民到外地进行餐饮消费的约两成多，大部分的丰顺县城居民在家就餐，在丰顺县城内或外地进行餐饮消费的人不多。小饭店是许多在外餐饮消费的丰顺县城居民的主要选择。超过一半的被访者对丰顺县城餐饮场所的卫生状况表示不满。（三）丰顺县居民休闲娱乐习惯研究1、三成多的居民有到丰顺县外休闲娱乐消费的经验图15平均每个月到丰顺县城以外的地方休闲娱乐消费频次从调查结果来看，约有三成的丰顺县城居民有到丰顺县城以外的地方休闲消费，但这部分外出休闲娱乐消费的人群的消费频次不高。通过交叉分析发现，私营企业主在丰顺县城外的城市休闲娱乐的比例最高，其次为事业单位职工。2、丰顺县城居民到丰顺县城以外休闲娱乐的地点主要为梅州市及周边的其它县城图16在丰顺县城以外的主要休闲娱乐消费去处从图中可以看出，丰顺县城居民休闲消费的主要去处最高的是周边其它县的县城，其次为梅州市区，这两者的比例最高。可见，丰顺县城居民的休闲消费仍然主要在梅州境内。3、丰顺县城内的休闲娱乐的方式主要为看电视、朋友聊天及逛街图17在丰顺县城的主要休闲娱乐方式从丰顺县城居民的娱乐方式上看，最常见的三种休闲方式分别为看电视、与朋友聊天和逛街。与商业城项目可能有直接关联的娱乐生活方式主要有上网（22.9%）、唱卡拉OK（21.0%）、玩电脑游戏（16.2%）、跳舞（9.0%）等。4、丰顺县内休闲娱乐场所主要的不足之处在于娱乐的场所及内容太少图18丰顺县城内的休闲娱乐场所存在的主要不足从图中可以看出，人们对丰顺县城的娱乐场所存在较多不满之处。多数人认为丰顺县城的休闲娱乐场所太少，娱乐的内容也不多，综合性的大型娱乐场所不多，现有的娱乐场所性价比不高，价钱太贵。可见丰顺县城的娱乐休闲项目还有待进一步的挖掘和拓展。小结：三成多的丰顺县城居民有出外进行娱乐消费的经历，其中以私营企业主和事业单位职工为主。在丰顺县城内，主要的休闲娱乐方式为看电视/报纸、与朋友聊天和逛街。人们对丰顺县城的娱乐比较不满的主要是觉得丰顺县城娱乐的地方太少，娱乐的内容也不够丰富。（四）丰顺县居民的消费支出比例图19平均每年各类支出的花费比例消费水平和消费结构是衡量居民生活水平的重要标志。在人们的生活尚未达到富裕阶段之前，食品在居民的生活消费中唱主角。随着生活水平的不断提高，居民的消费领域不断拓宽，食品消费的重心地位逐渐下降。按恩格尔定律，食品消费的比重越低，居民的生活水平越高。从调研结果可以看出，丰顺县城居民的消费结构仍然比较落后，其中食品和饮食上所占的比重接近50%，而用于休闲娱乐、购买服饰和耐用消费品的比例很小，套用恩格尔系数的定义，丰顺县城居民刚脱离温饱进入小康阶段。（五）丰顺县居民对大型综合商业城的接受度1、丰顺居民认为大型综合商业城应包含的业态主要是购物、餐饮和休闲娱乐图20认为大型综合商业城应包含的业态从上图可以看出，如果丰顺有大型的综合商业城，丰顺县城居民希望其包含的业态排在第一位的是购物，第二物的是餐饮，第三位的是休闲，第四位的是娱乐。可见，购物、餐饮、休闲娱乐仍应该是一个商业城的主打业态，其中购物应该被放在最重要的地位。2、考虑在大型综合商业城购买或租赁店面的可能图21是否可能考虑在这样的商业城购买或租赁店面对于这样的商业城，约有7成左右的被访者表示可能会考虑在商业城购买或租赁店面来经营或投资。但由于目前商业城并无一个明确的定位和完整的规划设计，在本次调研时也未说项目的地理位置，因此，本数据不能作为市场潜量推算的参考，只能作为丰顺县城居民对商业城认同度的一个参考。图22可能考虑在商业城购买或租赁的店面类型从可能考虑在商业城购买或租赁的店面类型看，人们对于商业城的业态认同仍集中于购物、餐饮、休闲和娱乐上，与人们认为商业城应该包含的业态类型极其相似。小结：人们普遍认为在丰顺县城如果建设一个商业城应该主要包含餐饮、娱乐、休闲、购物等业态，其中购物的认同度最高，其次是餐饮，再次是休闲和娱乐。从对商业城的接受度来看，丰顺县城居民对综合性的商业城的认同度比较高，但在实地走访时我们也听到了许多人对丰顺县城能否建好一个大型商业城表示了怀疑。通过对数据进行挖掘和深入分析，我们还发现以下一些现象： 通过相关性分析我们发现，出外购物的频率与被访者的受教育程度显著相关，即受教育程度越高的人，其出外购物的频率越高。 同时相关性分析还显示出外购物、休闲娱乐和出餐饮还与家庭收入情况显著相关，即收入越高的人群出外消费的频次比较高。 通过交叉分析发现，2635岁的人群是丰顺县城居民出外购物、餐饮和休闲娱乐的主力军，占的比例高于其他年龄层。 通过交叉分析发现，私营企业主是到经常到县城以外城市进行餐饮消费的主要人群二、丰顺县商业环境研究区块划分见附录部分：商圈普查分区图为了解丰顺县城的商业环境，了解各类业态存在的主要特征、当地的商业发展情况和当地的商铺使用情况和租金水平，博智公司组织普查员对丰顺县城的多种业态进行了普查，主要了解各商业业态的年营业额、月租金水平和营业面积等情况。以下是对本次普查所得到的一些结果的分析：（一）现有县城商圈的辐射情况目前丰顺县城的商业业态对周边的乡镇有较强的辐射作用，而对于路程相对较远的乡镇，如丰良、潭江等，其辐射能力则明显偏弱，造成这一现象的主要原因是丰顺地处山区并且县城位于县域的东南角，乡镇之间距离相对较远并且基本为山路，交通相对不便。因此，丰顺县城的商业辐射商圈相对较小。由于山区的人口分布比较分散，相对集中的居住区域则位于乡镇的政府所在地，因此，山区县城的商圈分布与城市商圈的分布有明显不同，基本上呈点状分布。 目前县城商业业态的主要辐射区域为汤坑镇、汤南镇、附城镇和汤西镇等四地，而辐射的主要人口则为聚集于此四镇的镇政府所在地的人口。据2005版梅州统计年鉴的数据显示，汤坑镇（含附城）的乡镇人口数为13.36万人，汤南镇乡镇人口为4.56万人，汤西镇乡镇人口为5.44万人。因此，县城商业业态的核心商圈辐射人口应为13.36万人；县城商业业态的次级商圈辐射人口约为10万人，如加上汤坑、汤南、汤西的农业人口，次级商圈辐射人口约为27万人。（二）丰顺县商业环境总体情况1、零售店结构图23商圈内的零售店结构商圈内共有零售店1359家，以小型单体夫妻日杂店居多，共210家，占15.5%；其余业态主要为休闲娱乐类、其他餐饮食品类、衣饰类分别有177家、166家和159家。从总体来说，对于一个山区县城，其业态基本齐全。但这些业态仍然是一种比较纯朴，比较初级的业态类型。2、 零售店面积图24核心商圈内的零售店面积商圈内的零售店面积主要集中在50平方米以下，占81.9%。较大型零售业态的只有名典家具中心、梅苑电器商场和百楼文具总汇等为较大型的商店。3、 零售店年销售额图25商圈内的零售店年销售额比较商圈内的零售店年总销售额约2.3亿元。其中，零售店年销售额主要集中在10万元以下，占66.7%。年营业额30万以下的占九成多。4、 零售店的租金情况图26商圈内的零售店的租赁店面与自有店面比例丰顺的许多店面为店铺主人自己经营，租赁店铺经营的约只占五成多的比例。从这个数据我们可以看出，丰顺的商业仍然处于一个比较原始的发展阶段。许多人开店的动机是因为店铺自有，不需要太多资金，经营风险比较小。自有店铺过多的情况对于商业城的后期运作有较多的不利因素，这部分商业经营者基本上不可能成为商业城的潜在购买者和经营者。图27商圈内的零售店租金情况从租金情况看，月租金在1000元以下的零售店占了绝大多数，10003000元的其次，而每月租金超过3000元以上的则属极少数，超过5000元的则更是凤毛麟角了。根据实地走访，我们还了解到，丰顺县城的许多店面的出租是整栋出租，也就是不仅出租经营场所，连楼上若干层的生活场所也捆绑租赁，这种情况甚至在比较繁华的汤坑路一带也屡见不鲜。因此，如果只算商业面积的租金，月租金10003000元这个档次的的比例还会有所下降，1000元以下的租金的比例还有可能上升。基于这方面的考虑，我们计算出了丰顺县城出租的经营场所的平均租金水平，约为24元/平方米。但扣除捆绑租赁的情况后，其经营场所租金水平应该不超过20元/平方米。同时，我们还可以观察到，租赁店面经营的情况主要出现在比较繁华的汤坑路和富岭路一带。根据比较繁华地段的租金水平，我们可以大致推测出丰顺县城的商业繁华情况了。5、 零售店经营时间图28商圈内的零售店经营时间从上图数据可以看出，当地商业的轮替周期较短， 开业不到3年的占了54.8%。小结：丰顺的业态相对都处于比较原始的阶段，规模比较小、开业时长较短，约有一半为店铺主人自己经营小买卖，租金较低。从各类业态的数量来看，各类业态的数量相对较多，结合各类业态规模小等因素，我们可以得出当地的业态集中度较低，业态竞争不激烈的结论。（三）丰顺县不同商业业态的详细分析1、 餐饮类表1餐饮类商业业态的营业面积分布1-50平方米51-100平方米101-200平方米201-500平方米500平方米以上68.8%24.2%3.9%1.6%1.5%餐饮业态主要包括饭店、中西式餐厅、快餐店等。在丰顺西式餐厅等类型的洋餐饮比较少见。餐饮类业态在普查范围内共有131家。丰顺美食城、新都酒家、洁荣旅社饭店、柏攀火锅城等是规模较大的餐饮店。主要集中在金盘路和环城路，即也是围绕着丰顺美食城周边。其余均为大排挡或小饭店。2、 其他餐饮食品类表2其他餐饮食品类商业业态的营业面积分布1-50平方米51-100平方米101-200平方米201-500平方米500平方米以上93.3%6.7%000这一业态主要包括西点/面包屋、水果行、咖啡/泡沫红茶/茶艺店/饮料专卖店、休闲食品专卖店等。其中，各类茶叶铺或茶庄有近60家，占其他餐饮店的近1/3。此类业态的店铺分布较为零散。3、 衣饰类表3衣饰类商业业态的营业面积分布1-50平方米51-100平方米101-200平方米201-500平方米500平方米以上91.1%7.6%01.3%0这一业态主要包括服饰店、化妆品专卖店、饰品/珠宝店、鞋店、皮件店等。这类店铺主要集中在东山街头、汤坑路和东二市等三条路上，尤其是在汤坑路风度大酒店至逢源大酒店之间的东山街头，统一规划的一楼商铺形成了丰顺县城的“服装一条街”。规模较大的主要是一些品牌专卖店，如奥柏奴、天浪世家等二流品牌专卖店。但这几家规模较大的品牌专卖店开业时间并不长，基本都在三年内开业的。4、 百货日杂类表4百货日杂类商业业态的营业面积分布1-50平方米51-100平方米101-200平方米201-500平方米500平方米以上84.3%14.7%1.0%00这一业态主要包括便利店、日杂店、百货、钟表眼镜、礼品专卖店、家庭饰品店、超市等。这一业态除在东二市、汤坑路等商业较为繁华的地段分布有一小部分自选超市外，其余店铺分布较为零散。除几个糖烟酒门市部外，多数均为无名小商品店。5、 文教类表5文教类商业业态的营业面积分布1-50平方米51-100平方米101-200平方米201-500平方米500平方米以上90.7%4.7%2.3%2.3%0这一业态主要包括体育用品专卖店、书局/文具/玩具专卖店、文化艺术专卖店等。这一业态的数量很小，只有43家。除新华书店、百楼文具总汇较大规模外，其他均为20平方米左右的小文具店。6、 休闲娱乐类表6休闲娱乐类商业业态的营业面积分布1-50平方米51-100平方米101-200平方米201-500平方米500平方米以上76.3%14.8%5.3%0.6%3.0%这一业态主要包括KTV/MTV/RTV、电动游戏厅、网吧、电影院/录相厅、影片出租店、酒吧、美容院/发廊/美容用品店、休闲中心、按摩店等等。丰顺县城内的休闲娱乐场所共有177家，从类别上看，拥有6家酒吧或音乐吧，网吧25家，美容按摩中心35家。但目前规模规划较大的只有千江温泉大酒店、风度大酒店、逢源温泉大酒店、丰顺大厦、金瑶池保健中心等。7、 电子电器用品类表7电子电器类商业业态的营业面积分布1-50平方米51-100平方米101-200平方米201-500平方米500平方米以上83.7%12.2%3.3%0.8%0这一业态主要包括视听产品/唱片行、摄影器材、信息产品专卖店、家电用品、通讯器材等。除梅苑电器商场、三通手机城等规模较大外，其余均为小型通讯店或电器销售店。此类业态主要集中在汤坑路和东山路等比较繁华的地段。8、 卫生医疗类表8卫生医疗类商业业态的营业面积分布1-50平方米51-100平方米101-200平方米201-500平方米500平方米以上85.4%12.5%2.1%00这一业态主要包括药店/医疗器材、小诊所等。在规模上，除深华大药房、东发药品商场、广东健民医药等药店较大外，其余均为小型药店或小诊所。9、 家具装潢类表9家具装潢类商业业态的营业面积分布1-50平方米51-100平方米101-200平方米201-500平方米500平方米以上71.6%19.9%7.1%0.7%0.7%这一业态主要包括家具、床上用品、灯饰、建材、厨具、装潢设计、水电行等。从规模上看，除名曲家具中心较大外，其余基本为五金、水暖、灯饰等小型销售商店。在位置分布上，主要集中在金盘路和汤坑路上。10、 其他服务类这一业态主要包括旅游咨询、照片冲印店、专业服务店、个人服务店、花店、家政服务等其他服务类。这一业态包含内容较为零散，不再深入分析。（四）丰顺商业典型研究1、 专业批发市场丰顺虽然地处梅州南大门，与潮汕地区接壤，但由于与其接壤的地区经济都比较发达，交通也比较便利。从商业物流的角度看，大部分的商品是从周边城市流入丰顺县。另一方面，丰顺县城因地处丰顺东南部，与丰顺县的部分乡镇相隔较远，其商业影响力对这部分乡镇的来说相对较弱。因此，丰顺县城很难成为在当地或周边有一定影响力的商品集散地。丰顺县城所在的汤坑镇虽然是广东省的电声专业镇，其电声产业在全国范围内拥有一定的知名度，但是，丰顺县的电声产业主要停留在一个来料加工的初级产业阶段。从这个角度来看，丰顺县也不具备成为一个专业产品批发市场的条件。因此，到目前为止，丰顺县仍然没有一个比较像样的商品批发市场，因其缺陷所在，丰顺县也很难建立一个商品批发市场。2、 餐饮业从餐饮业看，丰顺县城的餐饮业主要为低档次的排档和小型店铺为主，主要经营的为当地特色小吃和普通家常菜。在丰顺县城甚至没有一家西餐厅或者是洋快餐。档次稍高的餐饮场所主要为高档酒店的配套餐厅。在丰顺县城除了高档酒店的配套餐厅以外，只有一家位于南湖商贸城的丰顺美食城算是一家专营餐饮、档次稍高的餐厅。丰顺美食城的投资者为丰顺籍老板、梅州市人大代表陈生跃。丰顺美食城主营当地特色的山味和小吃，以包厢为主，以大厅为辅，营业面积约2000平方米。丰顺美食城的食客以当地的私营企业主、政府官员和外地游客为主，在丰顺县城居民的眼里，丰顺美食城算是当地一家的中高档餐厅。3、 休闲娱乐业从休闲娱乐业看，丰顺县的娱乐业主要集中于如千江温泉度假区、风度大酒店和逢源大酒店等比较高档次的酒店和度假区内。这些酒店主要包含KTV、舞厅和温泉浴等，作为酒店的附属配套设施。纯娱乐场所只有在汤坑路上的金瑶池休闲中心。除此之外，丰顺的休闲娱乐场所还包含当地一些小的足按店、发廊店和洗浴中心。据当地人透露，大部分的休闲娱乐场所都带有一定的色情服务，主要消费人群为外来游客。在丰顺县城还有一些网吧、酒吧和茶馆，消费者主要为当地居民。在丰顺的休闲娱乐场所仍然以高档酒店的配套设施为主。其中千江温泉度假区是一个比较典型的休闲娱乐业态，以下以千江温泉度假区作为休闲娱乐的典型业态进行分析：丰顺县千江温泉度假区位于县城新城区，距梅汕高速公路丰顺县城出口处500米，交通十分便利，与全国第一座地热发电站（温泉日流量最大、温度最高）比邻。该度假区依山傍水，环境优美，属广东省省级温泉旅游度假区。温泉度假区内配套有大小各式亭台