鹰城和谐苑项目可行性分析论证报告.doc

鹰城和谐苑项目申请报告 第一章 项目申报单位情况1.1项目申报单位概况1.1.1基本情况 (1)项目名称：XX和谐苑项目申请报告 (2)建设地点：XX市矿工东路南侧，距东环路约300米处 (3)项目申报单位：XXXX集团有限公司 法定代表人： (4)申请报告编制单位：XX市城市规划设计研究院 咨询证书： 1.1.2项目申报单位概况 (1)XX集团简介 XXXX集团前身为XX市XX房地产开发有限公司，成立于1993年，属民营独资企业，法人代表张顺义。公司以房地产开发经营为主，并成功涉足商贸、物业、建筑等相关产业领域的集团化企业，属XX的龙头企业，国家房地产开发二级企业，总资产逾2.8亿元人民币。现有XX世贸广场有限公司、XX量贩超市有限公司、XX物业管理有限公司、XX装饰工程有限公司、XX化工有限公司和鹰城建筑材料有限公司等六家子公司，员工近3000人，其中研究生1人，本科、大专生以上占40%以上，中高层管理人员58人。集团下设投资发展部、行政部、财务部、工程部、工程部、造价部、销售部、招商部。（2）立足房地产开发，为XX假设增添光彩 公司自1993年成立以来，坚持“以管理求质量、以质量求信誉、以信誉求市场、以市场求效益”的经营宗旨和“团结实干、开拓进取、高效优质”的企业精神，不断转换经营策略，使企业活力不断增强，综合实力不断壮大。公司定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。扎根中原16年，先后成功开发了开源小区、黄金路小区、绢纺厂商住楼、利民路商住楼、春福苑小区、贵福苑小区、XX大厦和大众路地下停车场等多个具有行业指导地位的高档商品住宅小区，累计开发面积40多万M，工程质量合格率100%，优良率达90%以上。其中，投资1.6亿元开发建设的高88米、建筑面积为6.5万平方米的XX大厦地处市区黄金地段。该大厦建筑风格独特，功能齐全，外观挺拔、隽秀，气势恢弘，是XX市的标志性建筑，也是XXXX集团发展史上的里程碑。即将破土动工的位于繁荣街地段8栋高层商住楼“联盟鑫城”集购物、休闲、餐饮、娱乐于一身，28层高的建筑群融居住于商业完美统一，将成为一场建筑“第一高”。目前，公司在“中国岩盐之都”XX叶县正在筹备100万吨精制盐、50万吨工业盐、30万吨烧碱、35万吨聚氯乙烯和300万吨的电石渣制水泥等大型的化工项目。(3)引领消费新时尚，已成为XX商业领域标志性企业 21世纪，充满机遇和挑战，公司在立足房地产开发建设的同时，开始向商贸业发展，营造以房地产开发和商贸业为核心竞争力的企业集团。2000年以来，公司在立足房地产开发建设的同时，又向多元化发展和规模经营方面迈进。高薪聘请国际著名商务专家与我们合作经营XX量贩和XX世贸广场。2001年元旦，投资1000万元创办的营业面积为2000平方米的XX量贩正式开业。XX量贩的开业不仅创立了XX市面积最大、设施最先进、商品品类最齐全、经营模式全新的量贩超市，而且开创了XX市量贩超市业换代性的新理念和新格局：2001年12月，投资6700万元，营业面积25000，以国际流行模式设计、经营时代名品为主、引领XX消费新时尚、提升XX市民生活为宗旨的XX世贸广场隆重开业。XX世贸广场内设有大型量贩超市，时尚妇女名品，都会仕女，绅士文教，餐饮及儿童欢乐游艺等商业区，有商业柜位660个。量贩商品达12000多个，百货商品有226个国内、外知名品牌，有860家商户入驻。是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮、美容、游艺于一体的综合性大型现代化商场。XX量贩和XX世贸广场的创办，是我们公司紧跟时代步伐、抢抓发展先机、迎接加入WTO带来的机遇和挑战，及时调整公司发展战略而采取的重大举措。目前，集团商业营业面积已达27000平方米。 经过数年的不断改进和创新，集团商业板块已成为我市商业领域标志性企业。（4）加强企业建设，积极为国家上缴利税公司本着发展房地产业依托商业的思路，全方位多元化发展，锐意改革、超前思维、依法经营、照章纳税，不断以自已的实际行动回报各级领导、回报社会。近十年来，公司共缴纳国税308万元，地税949万元，累计上缴利税1257万元。市委、市政府也不忘鼓励民营企业，曾先后授予公司“纳税先进大户”、“纳税先进单位”等多项荣誉称号。2007年4月份，我公司做为纳税大户被卫东区委、区政府重奖帕拉丁轿车一辆。 （5）扶贫济困、奉献爱心、为国分忧、回报社会公司自成立起，一直把“扶贫济困、奉献爱心、为国分扰、回报社会”放在重要位置，积极投身光彩事业，踊跃参与社会公益活动，累计为社会公益事业和光彩事业投入达1160万元。1998年，向希望工程捐资6万元，用于资金助鲁山县100名贫困学生；同年，捐款5000元用于抗洪救灾；捐款50万元，设立了助学助残基金；投资20万元兴建城市公共厕所；向湛河治理工程捐款4万元。2000年捐资1万元，用于救助身患白血病的XX市工业学校的学生彭桂荣；同年，又捐资5000元，救助同样身患白血病的平煤技校学生付娜。2000年，我市发生严重洪灾，公司出动11辆汽车，把6万斤优质面粉和2800元钱分别送到鲁山、叶县、汝州市的灾民手中。2001年，又无偿为市政建设投入1080于“XX世贸广场”周边道路的改造、绿化、景观建造、灯光等配套基础设施的建设和建造大型地下停车场。2003年，为考入XX大学的叶县保安镇寨后村孤儿丁洋同学捐款3000元，并继续资助丁洋，使其完成4年的大学学业。2008年5月，四川汶川大地震发生后，公司全体员工及时捐款100000元，支持灾区重建家园。 (6)为社会和谐发展，积极安排下岗职工和社会待业青年再就业 近年来，随着国家经济结构的调整和国有企业改革力度的不断加大，下岗职工再就业和社会待业青年就业成了政府暂时的困难，在某种程度上己影响了社会的稳定。公司意识到，靠着党的一系列鼓励和支持非公有制经济政策而发展壮大起来的私营企业，有责任为政府分担忧愁，尽最大的力量帮助社会上更多的人过上好日子。董事长张顺义先生多次组织召开领导班子会，用“三个代表重要思想来统一大家的认识，要求班子成员提高认识解决下岗职工再就业和社会待业青年就业问题。近三年来，公司共面向社会公开招聘了六批计1100多人到公司就业，其中有796人是社会待业青年，257人是下岗职工。 (7)公司近几年取得的荣誉党和政府不会忘记为社会作出贡献的单位和个人。由于公司在发展中以信誉为本，以质量取胜，信誉度高，曾多次获得嘉奖。1994年被中国人民建设银行平项山市分行评定为：“A级信用企业”。 1995年被XX市建委授予“房地产开发先进单位”。 1996年被XX市建委授予“房地产开发先进单位”。 1997年被XX市建委授予“房地产开发先进单位”；被平项山市卫东区委、区政府授予“十强民营企业”；被平项山市人民政府命名为“重合同守信用企业”；被XX市卫东区授予“先进民营企业。1998年被XX市建委授予“房地产开发先进单位”；被XX市人民政府命名为“重合同守信用企业”；被平项山市纪委、监察局挂牌定为“重点保护企业”；荣获XX省希望工程领导小组授予的“希望工程荣誉奖”；被XX市卫东区授予“先进民营企业”；被XX市建委授予“房地产开发先进单位”。 1999年被XX市人民政府命名为“重合同守信用企业”；被XX市卫东区授予“先进民营企业”；被XX市人民政府命名为“民族团结进步模范单位”。 2000年被XX省建设厅授予“房地产开发优秀企业”；被XX省工商银行评定为“A级信用企业；被XX市建委授予“房地产开发先进单位”；被XX市私营企业协会授予“先进会员单位”；被平项山市卫东区授予“先进民营企业”；被XX市卫东区授予“模范纳税先进单位”；被平项山市卫东区纪委、监察局挂牌定为“重点保护企业”。 2001年被中国农业银行XX市分行评定为“AA级信用企业”；被中国工商银行XX市分行评定为“AA级信用企业”；被XX省工商行政管理局评为“重合同守信用企业”；被市委、市监察局挂牌定为“重点保护企业”。 2002年被市工商行政管理局授予“重合同守信用企业”：被平项山市卫东区授予“模范纳税先进单位”；被平项山市建委授予“房地产开发先进单位”；被市质量技术监督局授予“计量先进单位”；被市消费者协会授予“消费者信得过单位”。 2003年被市消费者协会授予“维权先进单位；被省工商行政管理局授予“守合同重信用企业”；被XX省委宣传部等六家单位授予“XX省十大慈善功勋单位”。被XX法制报社评为“20032004年度法制共建单位”。 2004年被劳动社会保障局评为“市民营企业劳动就业先进单位”。 2007年3月被XX新闻3.15消费维权办公室评为“2006年度消费维权诚信单位”。1.2项目申请报告编制依据l.2.1依据的主要法律、规 中华人民共和国建筑法； 中华人民共和国土地管理法； 中华人民共和国城市规划法； 中华人民共和国环境保护法； 中华人民共和国建设项目环境影响评价法； 中华人民共和国消防法； 中华人民共和国水法。1.2.2基本依据和主要资料 XX和谐苑建设项目工程咨询委托书(XXXX集团有限公司、 XX市城市规划设计研究院)； 国务院关于投资体制改革的决定(国发(2004)20号文件)； XX省人民政府贯彻落实国务院关于投资体制改革决定的通知(豫政(2004)59号文件)； 企业投资项目核准暂行办法(国家发展改革委员会令第19号)； XX城市总体规划(2001-2020)(上海同济城市规划设计院编制，2004年lO月)； 平项山市人民政府关于加快城市建成区村庄开发改造的意见(平政(2005)42号文件)； 豫乡镇20081、2号文件； 建设单位提供的有关资料。1.2.3采用的主要建设标准和技术规范 项目申请报告通用文本(2007)； 城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl3790)； 城市居住区规划设计标准； 城市居住区规划设计规范GB50180一93(2002年版)； 民用建筑设计通则(JGJ3787)； 投资项目可行性研究指南(2002) 建设项目经济评价方法与参数(2006年，第三版) 国家颁布的其他有关工程建设标准和设计规范。1.3项目概况1.3.1建设地点 本项目位于平项山矿工东路南侧，距东环路约300米，东边不远处即是月台河，总占地面积约4827。 XX市矿工东路南侧，东边不远处即是月台河。1.3.2建设性质 根据城市规划要求，该地段为城中村改造综合开发的一部分，系城市建成村庄搬迁改造工程。1.3.3建设内容及规模 建设内容为普通住宅和商业用房。 建设规模：总用地面积4827，总建筑面积24038。1.3.4投资规模和资金筹措方案 本项目总投资估算7511.62万元。建设资金来源为：公司自有资金3000万元，定向回收资金1500万元，银行贷款3000万元。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称单位建筑面积备注1总用地面积平方米48277.24亩2总建筑面积平方米24038.002.1其中:住宅建筑面积平方米22623.002.2商业用房平方米11502.3地下室建筑面积平方米3132.212.4其他建筑面积平方米2653面积率54绿地率%205建筑密度%256建筑高度米807居住户数户3008停车泊位台70第二章 产业政策与城市规划21产业政策与城市规划2.1.1当前国家的房地产业政策 自上世纪八十年代以来，国务院及有关部门陆续颁布了中华人民共和国房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、 城市房地产开发管理暂行办法、城市商品房预售管理办法、经济适用住房管理办法、关于加强城市综合开发的暂行规定、关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知等促进和规范房地产开发的法规、规章和政策，停止了住房实物分配，建立了住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。 特别是近年来，国家针对房地产业出台了一系列调控政策。2003年8月，国务院颁布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知 (国发(2003)18号文件)；2006年5月，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发(2006)37号)；2006年8月，建设部、监察部、国土资源部又联合下发了关于制止违规集资合作建房的通知(建住房(2006)196号)，对房地产业发展提出了具体要求。当前，我国正处在加快城镇化发展、构建社会主义和谐社会的重要时期，虽然社会经济得到了一定的发展，但是与发达国家和发达地区相比，生产力水平和城市居民收入水平并不高，要让大多数群众住得起或租得起房，是各级政府的一项重要责任，也是建设社会主义和谐社会的必然要求。国家关于加强房地产市场宏观调控的一系列决策，其基本出发点就是要逐步解决和保障城镇绝大多数群众的住房要求。 国家关于房地产开发的主要产业政策是： (1)保持房地产市场持续健康发展具有重要意义，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发震，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。(2)坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。 (3)积极推进城镇住房制度改革。各地要根据城镇住房制度改革进展、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭能够购买或承租普通商品住房。 (4)加强经济适用住房的建设和管理。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。 (5)增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。 (6)控制高档商品房建设。各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。 (7)充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设旋建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。 (8)加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。 (9)明确新建住房结构比例。“十一五期间，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。 (10)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。(11)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70；土地的供应应在限套型、限房价的基础上采取竟地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 (12)严格控制被动性住房需求。各地要按照国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知(国办发200446号)的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实旋拆迁，不得损害群众合法利益。 (13)自2006年8月起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。212综合开发是旧城改造的有效途径城市建设综合开发是在城市体制改革中出现的城市建设和房地产生产经营的新形式。城市综合开发是改造城市、建设城市的有效途径，通过综合开发，统一规划，成片开展，合理布局，配套建设，在建设住宅及其他各类房屋的同时，配套建设了一批城市基础设施和公共服务设旋，改善了城市的投资环境和居民的生活条件。综合开发能够合理使用土地，提高土地利用率，有利于改变分散建设而造成浪费土地的现象，综合开发能够做到多方聚集资金，改善住宅环境，可以发挥国家、地方、企业、个人四者方面的积极性，逐步实行住宅商品化。实践证明，综合开发在实旋城市规划、提高投资效益、节约建设用地等方面，显示出了巨大的优越性，具有很强的生命力。2.1.3目前房地产市场整体供给不足目前房地产市场整体供给不足，随着我国经济发展和城市居民收入不断提高，城市消费能力已跃上以住房、汽车、教育、旅游为特征的新水平。住房已成为市民家庭的第一消费支出。当前我国城乡居民住房仍然处于较低水平，表现在居住环境还不高，住房质量还较低，人均居住面积还不大等方面，人们改善居住条件的要求十分强烈。因此，目前房地产市场仍然是整体供给不足，不存在整体性总供给大于总需求的房地产发展过热的问题。XX市城调队对市区(主要是新华区、卫东区、湛河区)百户城市居民住房消费意向进行入户快速调查。调查结果显示：XX市百户城市居民家庭中有47的家庭表示对现有住房满意或比较满意，有53的城市居民对现住房不满意；有近三分之一的居民家庭在近2年内有购房打算；有34的居民认为，住房面积小给他们的生活带来了很多不方便；城镇居民居住房的平均建筑年份为135年，认为户型结构不合理的居民户占18；有10的居民不满意现住房物业管理，物业管理跟不上居民生活的变化；有9的居民认为房屋质量和社区配套设施差。 据建设部统计，2005年全国城镇人均住房建筑面积26.11平方米，比2000年提高6平方米。上海市33.07平方米，北京市25.12平方米，中部地区22.9平方米，XX省23.74平方米，而XX市区人均住房面积只有21.67平方米。 “十五时期，XX省17个地级市城市住宅建设完成投资额217.4亿元，比2000年增加170.8亿元，年均增长36.1。住宅销售面积1262.34亿元，比2000年增加943.8万平方米，年均增长31.7；住宅销售额232.3亿元，比2000年增加191.9亿元，年均增长41.9；人均住房面积达23.74平方米，比2000年增加2.56平方米，年均增加0.51平方米。XX省建设“十一五”规划确定的米表，2010年年底，城镇人均住房建筑面积要达到30平方米。 由此可以看出，与全国主要城市及全省相比，平项山住宅开发建设还有很大差距，住宅开发市场空间巨大。22平项山市城市援划22。1XX市概况XX位于XX省中部，1957年建市，辖四县两市四区，总面积7882平方公里，总人口492万，市区面积70多平方公里，人口91.2万。 XX自然环境优美，境内山河密布，丛森叠峰，风景秀丽，山明水秀，气侯宜人；XX矿产资源丰富，原煤储量103亿吨，素有“中原煤包”之称，盐储量2300亿吨，我国第二大井盐产地，也是中国十大铁矿之一；XX工业基础雄厚，建立了以煤炭、电力、钢铁、化纤等八大工业基地为支撑的新兴工业体系，是XX省中原城市群九个中心城市之一；XX文化底蕴雄厚，古为应国，又称XX，是世界刘姓、叶姓华人祖地；XX投资环境优越，市委、市政府正带领全市人民，按照实施二次创业，退二进三打造经济强市，提前5年实现全面建设小康社会的奋斗目标，求真务实，真抓实干，共创XX美好明天。2.2.2城市总体规划 平项山市因煤而立、因煤而兴，但随着经济的发展和社会的进步，传统工矿城市格局己不能适应大城市的发展需要。按照XX省委、省政府提出的XX要“建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城市群的战略部署。XX市委、市政府提出了“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路。按照新的城市总体规划(200l一2020)，XX市城市规划区总面积540平方公里，规划区范围包括规划建成区、近郊区及周围的生态控制区、白龟山水库及水源地保护区、风景旅游区。城市规模为XX城市人口2005年75万人，2020年110万人；城市建设总用地2005年为69.4平方公里，2020年109平方公里；城市化水平2005年达到37，2020年达到52。 城市发展定位于豫中地区中心城市，增强经济辐射力，提高在XX省的经济地位。城市发展功能定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。近期城市建设重点是开发建设西部新区。城市发展目标是：坚持面向21世纪国际国内经济社会发展大趋势，发挥资源和区位优势，强化城市的区域经济中心职能，合理布局城市中的各项设施，将XX建设成为工业强盛、商贸繁荣、交通便利、市容优美、生活舒适、设施完善、具有中原特色的现代化大城市，力争在中原城市群中居于前列。2.2.3居住区规划 根据XX市城市总体规划(2001-2020)，城市居住区建设应符合全面建设小康社会的要求，贯彻新区建设和旧区改造相结合的方针，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。在旧城区全面实施城区改善工程，以优化用地布局结构、提高配套标准、建立完善的服务体系为主，形成良好的城市配套能力和环境面貌。在老城区，规划安排56万居住入口，其中铁路北28万人，铁路南28万人，对铁路以北的现建成区范围内的居住区主要进行调整和改造，逐步将三、四类居住区改造为二类居住区，尤其要加快工厂设施等向外搬迁，搬迁和改造后的用地主要用于完善公共配套设施和市政基础设施、增加公共绿地面积，全面提高居住环境质量。铁路以南的新建居住区，按现代化居住区的要求和标准进行建设，形成配套齐全，环境优美的现代化居住区。2.3 旧城改造的主要政策 为全面提高XX市城市建设水平，从根本上改变城市建成区人居环境，加快城市化进程，改善城市形象，2005年10月，XX市人民政府以平政(2005)42号文件印发了关于加快城市建成区村庄开发改造的意见；该文件对旧城改造工作制定了一系列的政策规定： (1)城市建成区村庄开发改造工作政策性强，涉及面广，难度大，与群众利益密切相关。为加强领导，市政府决定建立XX市城市建成区村庄开发改造联席会议制度，各区相应成立村庄开发改造领导机构。 (2)建成区村庄开发改造工作要按照城市总体土地规划和土地利用总体规划、年度计划和分区详细规划，统一组织、分批实施。全市建成区村庄3年内改造完毕，最迟在“十一五”末改造完毕。 (3)建成区村庄开发改造要有序进行。开发商按照土地出让的合法程序取得土地开发权后，拟定开发改造的规划设计方案，报市规划部门批准后依法实施。 (4)在组织开发改造过程中，坚持优先安置被拆迁居民的原则，切实维护群众利益；制定具体措旌，保证除主次干道以外的各项公共基础设施同步设计、同步建设、同步竣工。 (5)凡经市发改委批准立项的城市建成区村庄改造项目，市财政收取的各项行政事业性收费(除国家规定不能减免的费用外)和土地出让金返还给开发商，专项用于改造区域基础设施建设。经营服务性收费按成本收取。 (6)村庄开发改造规划设计方案批准后，具有优先开发权的土地所有权单位或使用权单位应及时开工建设。 (7)市政府有关部门和相应单位要积极支持，大力配合建成区村庄改造建设工作，从速从简办理各项手续，任何单位和个人不得设置障碍影响建成区村庄开发改造工作。2.4项目符合国家政策和规划 该项目属于旧城改造、搬迁进行的普通商品房以及商业办公用房开发，符合国家的房地产业开发政策；改造建设用地通过协议转让改变土地用途，符合土地利用政策；项目开发建设方案经平项山市城市规划委员会审查并经政府城市规划部门办理相关手续，符合城市总体规划和城市村庄改造规划；建设单位具有国家颁发的房地产业开发资质，具备市场准入资格。 综上所述，该项目开发建设能够优化城市老区环境，改善居民居住条件，有利于繁荣市场经济，完全符合国家有关法规和XX市的各项政策和城市规划。第三章项目选址及土地利用3.1项强选址 依据城市总体规划、城市村庄改造计划、该地区综合开发改造修建性详细规划和土地使用权协议出让有关文件，项目建设地址位于XX市矿工东路南侧，本项虽地处XX市区东部城乡结合部地带，地理位置优越，开发潜力巨大。3.2用地情况 项目建设用地范围内原址系XXXX集团下属子公司仓储用地、大营村村民宅基地用地。长期以来，该地区房屋陈旧，布局混乱，并严重影响XX创建全国优秀旅游城市的形象。根据市委、市政府盘活城市存量土地，提高土地利用效率，优化用地结构和市区环境，努力改善城市面貌和城市居住条件以及三年内完成城中村改造任务的要求，XXXX集团经与大营村民委员会充分协商并对原有居民进行了补偿安置，利用自有土地和大营村村民宅基地进行商品房开发。主要建设内容为普通住宅、商业用房和本区域内相关城市配套基础设施建设。 项目建设用地共计4827。用途为住宅兼商业用地。第四章 安置补偿 本项目区域内的原有房屋是XXXX集团下属子公司仓储用地和大营村村民宅基地。 根据XXXX集团与大营村达成的协议，该宗地上村民宅基地的房屋由大营村负责拆迁，XXXX集团负责安置原有住户并与原有住户签定旧房拆迁及补偿安置办法。拆迁补偿方案和安置措旋已经落实到位。主要内容如下： (1)对被符合给予补偿安置者，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，除国家另有规定外，被拆迁人可以选择补偿方式。 (2)选择货币补偿的，其补偿金额根据房地产市场评估价格确定。拆迁人应当一次性支付被拆迁人6个月的临时安置补偿费，拆迁人应按规定发给被拆迁人一次搬迁补助费。 (3)拆迁范围内的违法、超过批准期限的临时建筑，占用道路作临时性经营点及摊位的，必须在拆迁公告规定的期限内按规定拆除，对拆除的违章建筑、经营点、自建房不予补偿安置。 (4)拆迁补偿标准依照平城村改20061号文规定，村民宅基地的房屋拆迁后，安置面积不超过167， 产权调换的安置比例按1：1置换；原村民宅基地面积大于或小于安置补偿面积的，由村民或开发商以楼房竣工时的市场价互相退补；二层以上房屋结合成新折价补偿。 (5)在过渡期间，被拆迁人一律自行过渡，过渡期为24个月，过渡时期补助费每月每平方米2.5元(按原主房建筑面积计算)。过渡时间计算以交原住房钥匙的时间为生效日，以交新房钥匙的时间为结束补助目(不足月的不给补助)。 (6)新建楼房按拆迁顺序挑选搂层，先拆先挑。为鼓励拆迁，开发企业设置不同档次奖励，在规定时间内拆迁者可得到不同奖励。第五章 建设方案51编制依据 1民用建筑设计通则(GB503522005);2建筑地基基础设计规范(GB50007200t)；3建筑结构荷载规范(GB5000920001)；4砌体结构设计规范(GB500032001)；5混凝土结构设计规范(GB500102002)；6建筑工程抗震设防分类标准(GB502232004)；7建筑抗震设计规范(GB500112001)；8混凝土结构工程施工质量验收规范设计规范(GB50204-2002) 9建筑地基基础规范(GB500072002)；i0建筑结构可靠度设计统一标准(GB500682001)；11建筑设计防火规范(GB500162006)；12建筑内部装修设计防火规范(GB5022295)；13公共建筑节能设计标准(GB50t892005)；14XX省用水定额(DB41T3852004)；15居住区绿地设计规范；16各相关专业设计规范、规定等。52建设条件5.2.1气象、水文条件 。 平项山市处于暖温带和亚热带气候交错的边缘地区，具有明显的过渡性特征。特征是春季干旱风沙多，夏季炎热雨量集中，秋季晴朗日照长，冬季寒冷少雨雪。主要气象资料如下： 气温 历年平均气温 156极端最高气 422极端最低气温 一12降雨量历年平均降雨量 7458mm年最大降雨量 10064 mm年最小降雨量 4419 mm日最大降雨量 1835 mm无霜期 无霜期 214天冻土深度最大冻土层 140mm风向、风速 常年风向 西北风平均风速 31ms最大风速 183ms 湿度 年平均相对湿度 67.3522地形、地貌 XX市处于豫西山地和淮河平原的过渡地带。西部以山地为主，其多数山峰海拔高度5001000米，部分山峰海拔高度在1000一1600米，最高山峰是鲁山县西部边界的石人山，海拔21531米。东部以平原为主，在低山和平原之间，分布着高低起伏的丘陵。从南北看，大体有三列呈北西一南东展布的山地夹两组河谷平原。北部是箕山，中部是外方山东段及XX市区以北低山，南部是伏牛山东段及其余脉。北部夹北汝河冲洪积平原，南部夹沙河、澧河等冲洪积平原。其海拔高度大多在300700米之间，具有西高东低的特征。中心市区西北、西南地势较高，向东南逐渐降低，形似簸箕状。北部有焦赞寨、马棚山、XX、落凫山、擂鼓台、龙山等山峰呈北西西向排列，其中擂鼓台为群峰之首，海拔5065米；南部有河山、北渡山、白龟山、凤凰山、锅底山、舒山，海拔高程135245米，构成了白龟山水库和沙河北岸的天然堤坝。这种特殊的地貌特征，使两山阔形成狭长的走廊式洼地，湛河自西向东穿市而过。XX市全境东西长150公里，南北宽140公里，地理坐标：北纬33083420，东经1121411345之间，总面积7925平方公里，市区面积459平方公里。 523地质、地震 项目所在区域的主要地基土为坚硬的长石石英砂岩。用地内未发现崩塌、滑坡、泥石流、泥塘等不良地质现象。岩石风化程度较低，仅局部岩石节理较发育，在采取必要工程措旋后可以建设，经分析对建筑物稳定性不会造成影响，是理想的建设用地。 根据国家地震局中国地震烈度区划图(1990)和中国地震动反应谱特征周期区划图，平顶市地区基本地震烈度为6度。结合现有的XX市城区地震地质资料和工程地质邻近地区建筑工程的地震安全性评价资料，本项目建筑物按烈度为6度进行抗震设防。524公用基础设旋 给水工程 利用已铺原有市政供水管网进行供水，能够满足项目用水要求。 排水工程排放的污水经化粪池处理后排入城市污水管道，本项目利用原有排水管网，可以满足项目雨水和污水的排放要求。 供电工程 电力电源引自临近的市政10KV电网。10KV电源引入方式为电缆埋地敷设，可以保证本项目的用电需求。 供热、燃气及透讯管线等均已铺设完成，具备接入使用条件。53规划设计条件 XX市城市规划局2007年第十四次规划审批业务会审查原则性通过，并以平规设函200715号文批复XX市XX和谐苑小区规划设计方案(文件附后)。53l规划内容 根据现状条件，本规划主要从四个方面来进行空间的开发与整合。主要包括道路部分、空间环境部分、绿化景观规划部分。通过规划、空间、景观的综合，力争创造一个特色明显、适宜人居的生活社区。 地块内主要规划五栋二十三层至二十六层的高层住宅楼，临矿工路两栋为两层底商高层住宅楼。临矿工路高层住宅楼退矿工路红线为12米，小区东西两侧建筑均退用地红线6.5米，小区主出入口开向矿工路，次出入口开向小区西侧规划支路。54工程建设方案 541建筑规划设计方案 总建筑面积约24038.00平方米，其中，住宅面积22623.00平方米，商业面积1150平方米，暂不计地下室面积。容积率5，建筑密度25，绿化率20，建筑高度100米以下，机动车停车泊位约70个，以上指标均符合规划设计条件。 XX和谐苑定位为高尚住宅区，以靠“时尚、品质”为设计主题，渲染健康、优雅、充满活力