物业管理法律法规及基本制度.ppt

物业管理法律法规及基本制度培训课件l 课程简介课程简介l第一第一节：物：物业管理的概述管理的概述l第二第二节:物物业管理的法律管理的法律规范范l第三第三节:物物业管理基本制度管理基本制度l课程小程小结：1第一第一节：物：物业管理的概述管理的概述l一、物业及其属性一、物业及其属性l二、物业管理二、物业管理l三、构建物业管理的理论体系三、构建物业管理的理论体系l四、中国物业管理发展的特点四、中国物业管理发展的特点l五、物业管理的作用五、物业管理的作用一、物业及其属性（一）物业的概念（一）物业的概念 概念：物业是指已经建成，并可投入概念：物业是指已经建成，并可投入使用的各类居住非居住的使用的各类居住非居住的建筑物建筑物，以及，以及其配套的其配套的设备设备、市政、市政设施设施及物业所在的及物业所在的土地、相关的土地、相关的场地、庭院场地、庭院等等.（二）物业的属性 二元性（土地、建筑物）有限性（土地）1.自然属性：配套性（各类设施）多样性和差异性（建筑形式）固定性（土地、建筑物）永久性和长期性（土地、建筑物）稀缺性 商品属性2.社会属性：经济属性 保值、增值性 宏观可调控性 交易的契约性 法律属性：产权属性物物业的的属属性性（三）物业与房地产、不动产的联系与区别l联系：1.物业中包含的土地与房产属不动产l 2.物业属于单元性房地产概念l 不不动产属于民法概念属于民法概念l 1.称谓领域不同 房地房地产属于属于经济法等的称法等的称谓l区别：物物业是是单元性的房地元性的房地产l 2.适用范围不同 房地房地产用于宏用于宏观领域域l物物业用于微用于微观领域域l 3.概念外延不同 房地房地产概念外延大概念外延大l物物业指具体的房地指具体的房地产二、物业管理（一）物业管理的定义（一）物业管理的定义l1.1.概念：物业管理是指物业管理经营企概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现业受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管企业化、社会化、经营化、规范化的管理理；为物业所有人或使用人提供高效、；为物业所有人或使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作周到的服务，创造良好的居住、工作环环境境，提高物业的使用价值和经济价值提高物业的使用价值和经济价值.l2.物业管理的内涵l（1 1）物业管理是由多方主体共同参与的活动。）物业管理是由多方主体共同参与的活动。l（2 2）物业管理的依据是法律、法规、合同。）物业管理的依据是法律、法规、合同。l（3 3）物业管理重点针对共用部分和共同事务。）物业管理重点针对共用部分和共同事务。l（4 4）物业管理提供的产品是服务。）物业管理提供的产品是服务。l（5 5）在公共秩序管理方面的协助性。）在公共秩序管理方面的协助性。（二）物业管理的必要性 l 1.业主住户的要求高l 2.楼宇兴建渐具规模l 3.物业设备先进l 4.地产发展的需要l 5.生产发展的需要（三）物业管理活动（产品)的特点l 1.全天候服务全天候服务l 2.2.无形与有形结合无形与有形结合l 3.3.生产和消费同时性生产和消费同时性l 4.4.易逝性易逝性(供应和需求两方面）供应和需求两方面）l 5.5.业主导向性（业主对服务的认可度）业主导向性（业主对服务的认可度）l 6.6.差异性（因人、因地、因时）差异性（因人、因地、因时）l 7.7.物业服务和住用着的不可分割性（同步性）物业服务和住用着的不可分割性（同步性）l 8.8.不可储藏性不可储藏性（四）物业管理的基本特征l1.社会化l基本含义:l1）物业所有人要到社会上去选聘物业服务企业。l2）物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。l2.专业化l基本含义：l1）物业服务企业实施对物业管理的统一管理。l2）物业管理的专业化适应现代化大生产。l3）物业服务企业具有一定的专业资质并达到一定的专业水平。l3.市场化l基本含义：l1）物业管理是一种市场行为。l2）物业管理要引入竞争机制。l3）市场化是物业管理最主要的特点。l4）委托和有偿是物业管理市场化集中体现。三、构建物业管理的理论体系l1.以建筑物区分所有以建筑物区分所有权为基基础l2.以物以物业服服务合同合同为核心核心l3.以等价有以等价有偿为前提前提l4.以以专业服服务与自治自律相与自治自律相结合合为手段手段l5.以追求客以追求客户满意意为根本根本l6.以保以保证物物业正常使用正常使用为目目标 四、中国物业管理发展的特点l1.从从思想思想观念念来看，人来看，人们开始接受物开始接受物业管理模式管理模式l2.从从管理模式管理模式上来看，两种社会上来看，两种社会经济体制的管理模体制的管理模式并存式并存l3.从管理从管理内容和服内容和服务来看，正来看，正处于起步于起步阶段，且段，且发展不平衡展不平衡l4.物物业管理管理形式多形式多样化化和管理和管理标准多准多层化化l5.还没有形成没有形成完整系完整系统的法制化管理体系的法制化管理体系l6.物物业管理市管理市场已已经形成、正成形成、正成为新新兴行行业五、物业管理的作用 l1.保证物业处于保证物业处于良好良好的使用状态的使用状态l2.2.可以使物业实现保值可以使物业实现保值增值增值l3.3.促进房地产市场的促进房地产市场的健康健康发展发展l4.4.拓展就业途径拓展就业途径l5.5.有利于构建有利于构建和谐和谐社会社会一、法律一、法律规范的概念和特征范的概念和特征l法法律律规范范是是统治治阶级依依靠靠自自己己的的意意志志，由由国国家家机机关关制制定定或或认可可并并由由国国家家强制制力力保保证实施施的的行行为规则。在在所所有有的的社社会会行行为规范范中中，只只有有法法律律规范范是是由由国国家家制制订或或认可可，并并以以国国家家强制制力力保保证其其实施施的的。可可由由以下四个方面来理解法律以下四个方面来理解法律规范的特征。范的特征。法律法律规范是法的具体化。范是法的具体化。法律法律规范的表范的表现形式是法律文件。形式是法律文件。法律法律规范必范必须是有是有权力的国家机关来制定。力的国家机关来制定。法律法律规范是以范是以单一的一的规范和系范和系统的的规范相范相结合的。合的。第二第二节:物物业管理的法律管理的法律规范范二、物二、物业管理法管理法规的表的表现形式和立法体制形式和立法体制 l中国中国现行物行物业管理管理立法体制是一个以国家立立法体制是一个以国家立法法权为核心，两核心，两级(中央和省中央和省)并重、多并重、多类结合合的立法体制。与此相适的立法体制。与此相适应，物，物业管理法管理法规的表的表现形式形式为：宪法宪法具有最高的法律效力具有最高的法律效力法法律律分分为由由全全国国人人民民代代表表大大会会制制定定、修修改改的的基基本本法法律律和和由由全全国国人人大大常常委委会会制制定定、修修改改的的普普通通法法律律两两种种类型型。法法律律的的效效力力仅次次于于宪法法。如如：公公司司法、民法通则、合同法等法、民法通则、合同法等行行政政法法规规由由国国务院院制制定定、批批准准和和发布布。效效力力次次于于法法律律。如如：城城市市私私有有房房屋屋管管理理条条例例国国务务院院部部、委委发发布布的的行行政政规规章章，其其地地位位属属于于高于地方性法高于地方性法规的广的广义的行政性法的行政性法规。地地方方性性法法规，只只在在本本地地方方行行政政区区域域内内有有效效。如：如：广东省物业管理条例广东省物业管理条例立法解释、司法解释立法解释、司法解释三、物三、物业管理法律关系管理法律关系（一）物（一）物业管理法律关系的概念管理法律关系的概念法律关系法律关系就是法律上的就是法律上的权利和利和义务关系关系。物物业管理法律关系管理法律关系是法律关系中的一种，即是法律关系中的一种，即物物业管理法律管理法律规范在范在调整物整物业管理及相关活管理及相关活动的的过程中所形成的法定程中所形成的法定权利和利和义务关系关系。（二）物（二）物业管理法律关系的构成要素管理法律关系的构成要素 物物业管理法律关系的管理法律关系的要素是指要素是指该种关系必要的构种关系必要的构成因素或条件成因素或条件，缺了要素之一，缺了要素之一则不能构成物不能构成物业管管理法律关系。多数人理法律关系。多数人坚持持主体、客体、内容主体、客体、内容三要三要素素说。1.物物业管理法律关系的主体管理法律关系的主体 可可简称称业事主体事主体。业事事主体又可因其参与的法律关系主体又可因其参与的法律关系类别不同而称不同而称为民事主民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。物体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律管理法律关系的关系的基本主体是基本主体是业主及其自治管理主及其自治管理组织、物、物业管理管理企企业和和对物物业管理活管理活动的行政的行政监管机关。管机关。2.2.物物业业管管理理法法律律关关系系的的客客体体物物业管管理理法法律律关关系系的的客客体体是是指指法法律律关关系系主主体体承承受受的的权利利、义务所所指指向向的的对象象。客客体体亦亦称称为“标的的”。按按利利益益载现形形式式的的不不同同，客客体体可可划划分分为物物业、权利、行利、行为效果三效果三类。l（1 1）物物业业。它它包包括括传统法法律律规定定的的不不动产或或房房地地产之之实物物及及其其围括的空括的空间和和环境。境。l（2 2）权权利利。权权利利作作为为物物业业法法律律关关系系的的客客体体，主主要要是是指指基基于于法法律律规规定定或或当当事事人人约约定定所所设设定定的的债债权权，与与物物业业所所有有权权相相关关的的场场地地使使用用权权、物物业业相相邻邻权权、公公共共秩秩序序维维护护权权、物物业业代代管管权权、与与物物业业管管理理行行为为相相关的一些人身性或精神性权利。关的一些人身性或精神性权利。l（3）行行为效效果果。行行为效效果果体体现出出利利益益状状态(增增进了了或或损害害了了主主体体的的利利益益)。主主要要包包括括国国家家机机关关在在对物物业管管理理方方面面提提供供管管理理性性行行政政服服务之之行行为效效果果、物物业管管理理公公司司按按委委托托管管理理服服务合合同同提提供供有有偿服服务之之行行为效效果果、业主主缴纳物物业维修修金金而而建建立立和和补充充物物业维修修基基金金之之行行为效果等。效果等。3.物物业管理法律关系的内容管理法律关系的内容 是指是指业事主体在物事主体在物业管理法律关系中所享有的管理法律关系中所享有的权利利(包括包括职权)和和负担的担的义务(包括包括职责)。如：如：业主的主的权利与利与义务业主的主的权利：利：（1 1）财产权 ：占有：占有权、使用、使用权、收益、收益权、处分分权 （2 2）提）提议权、建、建议权、监督督权 （3 3）决策）决策权、表决、表决权 （4 4）业主主权利的保留利的保留业主的主的义务：遵章守：遵章守规、交、交费、配合等、配合等如：物如：物业管理公司的管理公司的权力与力与义务物物业管理公司管理公司应当具当具备的的权利内容：利内容：（1）有）有权采取完成委托任采取完成委托任务所必所必须的行的行为；（2）有）有权获得得劳动报酬；酬；（3）有）有权根据物根据物业管理合同制止管理合同制止违背全体背全体业主利益的行主利益的行为。物物业管理公司的管理公司的义务（1）最大）最大义务：遵法守：遵法守规（2）应尽尽义务：依：依约尽尽责【案例案例】l房款未付清房款未付清 物业公司是否有权停水停电？物业公司是否有权停水停电？某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但入一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但入住后却迟迟未将剩余房款付清，为此要求对这个住住后却迟迟未将剩余房款付清，为此要求对这个住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使其及早交户采取停水、停电、停气的措施，以迫使其及早交款。物业管理公司遂照此办理，使得住户无法正常款。物业管理公司遂照此办理，使得住户无法正常生活。物业公司是否有权这么做？生活。物业公司是否有权这么做？【分析分析】在在房房屋屋买卖法法律律关关系系中中，买家家承承担担支支付付房房款款的的义务，享享有有取取得得房房屋屋所所有有权的的权利利。而而在在物物业管管理理法法律律关关系系中中，业主主承承担担支支付付物物业管管理理费的的义务，享享有有接接受受物物业管管理理企企业服服务的的权利利。可可是是两两种种法法律律关关系系混混淆淆就就不不行行，不不能能说没没有有履履行行这个个法法律律关关系系中中的的义务就就不不能能享享有有另另外外一一个个法法律律关关系系中中的的权利利，这样做就会做就会导致致责权利不一致。利不一致。上述小区的住上述小区的住户是房屋是房屋买卖关系以及物关系以及物业管理关系的主体。他未按期交管理关系的主体。他未按期交纳购房款，房款，说明他没有履行房屋明他没有履行房屋买卖关系中按关系中按时付款的付款的义务，那么他就，那么他就应该承担相承担相应的民事的民事责任，开任，开发商可以按照商可以按照购房合同的房合同的规定，要求定，要求该业主承担主承担违约金、利息等金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果住任甚至可以要求解除合同等。但如果住户已已经按照物按照物业管理管理合同的合同的规定交定交纳了物了物业管理管理费等，等，这就意味着他在物就意味着他在物业管理法律关系中已管理法律关系中已经履行了自己的履行了自己的义务，那么他就，那么他就应该得到完善的物得到完善的物业管理服管理服务，包括水、，包括水、电、气、暖等气、暖等设施施设备的良好使用等。开的良好使用等。开发商的做法是商的做法是对住住户合法行使合法行使权利的阻利的阻挠，是不，是不对的。而物的。而物业管理公司按照其要求管理公司按照其要求对住住户停水、停停水、停电，则违背了其背了其法定法定职责与与义务，更是不，更是不对的。假的。假设这个住个住户欠交物欠交物业管理管理费或欠交水或欠交水电费，物物业管理公司在管理公司在这时候可以按照物候可以按照物业管理管理协议的内容停止水、的内容停止水、电等的供等的供应。但即便是但即便是这个个时候，也是物候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开开发商的商的调遣。遣。（三）物（三）物业管理法律关系的一个基本特征管理法律关系的一个基本特征 小区小区谁做主做主四、四、物物业管理法律事管理法律事实 l法律事法律事实是指物是指物业管理法管理法规所所规定或定或认可的，可的，能引起物能引起物业管理法律关系管理法律关系发生生(产生生)、变更和更和终止止(消消灭)的客的客观现象或原因条件。象或原因条件。l根据法律事根据法律事实是否与物是否与物业管理法律关系主体的管理法律关系主体的意志有关可以划分意志有关可以划分为自然事自然事实与与行行为事事实两大两大类。（一）法律事（一）法律事实的概念的概念 （1 1）自自然然事事实实，指指不不直直接接包包含含人人的的意意志志的的客客观观现现象象。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：1)事件事件，是指偶是指偶发的客的客观现象。可象。可进一步分一步分为不可抗力事不可抗力事件和社会意外事件件和社会意外事件两种情况。不可抗力是指不能两种情况。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客不能避免并不能克服的客观情况。情况。不可抗力事件通常指不可抗力事件通常指自然灾害性的事件自然灾害性的事件(如地震、如地震、风暴等暴等)和和战争等。争等。社会意社会意外事件外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性移的性质，但并不当然地免除受，但并不当然地免除受该事件影响而事件影响而给对方当事人或方当事人或他人造成他人造成损害所害所应负的合理的合理赔偿或或补偿法律法律责任。任。情情势变更原更原则可适用于因社会意外事件引可适用于因社会意外事件引发的法律关系的法律关系纠纷。情情势变更原更原则l所所谓情情势变更原更原则，是指合同生效后，是指合同生效后，发生当事人不能生当事人不能预见并并不能克服的客不能克服的客观情况，致使履行合同将情况，致使履行合同将对一方当事人没有意一方当事人没有意义或造成重大或造成重大损害的，害的，该当事人可以与当事人可以与对方就合同的内容重新方就合同的内容重新协商，商，协商不成的，可以商不成的，可以请求法院或者仲裁机构求法院或者仲裁机构变更或解除合同更或解除合同的法律的法律规则。情情势变更原更原则的适用条件，可的适用条件，可归结为：(1)在客在客观上，上，须有情有情势变更的客更的客观事事实。(2)在主在主观上，情上，情势的的变更更须是当事人无主是当事人无主观过错。(3)在原因上，在原因上，须有情有情势变更更发生的不可生的不可预见性，且当事人不能克服性，且当事人不能克服这种种变化。化。(4)在在结果上，果上，须因情因情势变更而致使原合同的履行将更而致使原合同的履行将对一方当事人没有一方当事人没有意意义或者造成重大或者造成重大损失，即当事人之失，即当事人之间的的权利利义务显失公平。失公平。(5)在程序上，在程序上，协商程序是适用情商程序是适用情势变更原更原则的必的必须程序。程序。情情势变更与不可抗力的主要区更与不可抗力的主要区别l一是客一是客观表表现不同不同：情：情势变更主要表更主要表现为影响合同履行影响合同履行的的社会社会经济形形势的的剧变事件，事件，须凭借法定的公平裁量凭借法定的公平裁量权认定；而不可抗力只要具有一般大众知定；而不可抗力只要具有一般大众知识便可感知。便可感知。l二是造成影响不同：二是造成影响不同：发生情生情势变更，在一般情况下，合更，在一般情况下，合同仍然能履行，只是履行合同会造成明同仍然能履行，只是履行合同会造成明显的不公平后果；的不公平后果；而而发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履行或履行不能，也可能造成合同的全部不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。都无法履行。l三是适用范三是适用范围不同不同：情：情势变更更仅适用于合同法；而不可适用于合同法；而不可抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵权法。法。l四是免四是免责情况不同：情况不同：情情势变更是更是“裁量免裁量免责”；而因不可；而因不可抗力致使不能抗力致使不能实现合同的合同的则是是“当然免当然免责”。2)2)状状态态，是是指指某某种种客客观观情情况况的的持持续续。例例如如，业业主主的的下下落落不不明明，约约定定或或法法定定的的时时间间经经过过。民民法法通通则则第第136136条条中中规规定定，延延付付或或者者拒拒付付租租金金的的诉诉讼讼时时效效期期间间为为1 1年年，物物业业管管理理公公司司经经租租房房屋屋遇遇到到承承租租人人拒拒付付租租金金情情况况，经经过过1 1年年后后才才行行使使起起诉诉权权，若若无无法法定定诉诉讼讼时时效效中中止止或或中中断断因因素素，一般就会丧失胜诉利益。一般就会丧失胜诉利益。（2）人的行）人的行为，指由人有意，指由人有意识地地进行与一定行与一定法律关系有关活法律关系有关活动的客的客观现象。根据行象。根据行为是是否与当事人的意志有关，可以分否与当事人的意志有关，可以分为当事人的当事人的行行为与他人行与他人行为两种。两种。当事人的行当事人的行为是指是指由由一定法律关系当事人一定法律关系当事人实施的能引施的能引发法律关系法律关系易化的行易化的行为。他人行他人行为是指是指由非当事人由非当事人实施施的而能使当事人之的而能使当事人之间发生一定法律关系易化生一定法律关系易化的行的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行。例如，法院的裁决、行政机关的行政政处理决定即属于能使物理决定即属于能使物业管理关系当事人管理关系当事人之之间发生法律关系易化的第三人的行生法律关系易化的第三人的行为。（二）物（二）物业管理法律事管理法律事实的分的分类1.法律事件法律事件（1）不可抗力事件和社会意外事件）不可抗力事件和社会意外事件（2）自然人）自然人业主死亡的事主死亡的事实（3）法人的物）法人的物业管理公司解散或破管理公司解散或破产的事的事实（4）时间经过的法律事的法律事实2.法律行法律行为（1）合法行）合法行为 （2 2）违法行法行为 物物业管理管理违法行法行为的构成要件：的构成要件：a a 违法性法性 b b 危害性危害性 c c 主体合格性主体合格性 d d 主主观过错性性五、物五、物业管理法律管理法律责任任(一一)物物业管理法律管理法律责任的概念、特征任的概念、特征 1.物物业管理法律管理法律责任任，是指物，是指物业管理活管理活动的民的民事主体、行政主体和行政相事主体、行政主体和行政相对人人对自己自己违反物反物业管管理法理法规的行的行为所所应依法承担的具有国家依法承担的具有国家强制性和不制性和不利性的法律利性的法律报应(法律后果法律后果)。法律。法律报应的的具体承担具体承担方式方式即即报应的具体种的具体种类形式，除某些民事形式，除某些民事责任的任的认定定(如如违约责任、任、轻微的侵微的侵权责任任)可以由当事人双可以由当事人双方方协商确商确认外，其他法律外，其他法律责任的任的认定只能由法定的定只能由法定的专门机关或机关或经合法授合法授权的机构的机构进行。行。2.2.物物业管理法律管理法律责任的主要特征任的主要特征 l1.1.法法定定责责任任与与协协议议责责任任相相结结合合 物物业管管理理中中发生生的的法法律律责任任确定，除依据法律相关确定，除依据法律相关规定外，也要以合同或契定外，也要以合同或契约为根据。根据。l2.技技术规范确定的范确定的责任分量大任分量大 在确定物在确定物业管理技管理技术操作活操作活动后果的法律后果的法律责任任时，必，必须充分注意有关法定技充分注意有关法定技术规范和范和约定技定技术规范中关于技范中关于技术问题和法律和法律责任的任的规定。定。l3.3.法法律律责任任的的复复杂性性 与与物物业管管理理活活动有有关关的的法法律律责任任种种类繁繁多多，民民事事责任任、行行政政责任任和和刑刑事事责任任在在物物业管管理理法法律律责任任制制度度中中合合并并存存在在，并并且且出出现“法法律律责任任复复合合”的的现象象非非常常普普遍遍，不不少少违反反物物业管管理理法法规的的行行为都都要要依依法法由由违法法行行为人人承承担担多多种种责任任。这种种法法律律责任任的的复复杂性性决决定定了了在在确确定定物物业管管理理法法律律责任任时，要要周周全全考考虑相相关关法法律律法法规对某某一一种种行行为从从不不同同角角度度所所设定的定的责任任规范。范。(二)物业管理法律责任的分类 物物业管理法律管理法律责任任按内容不同按内容不同，一般分，一般分为民事法民事法律律责任、任、经济法律法律责任、行政法律任、行政法律责任、刑事法任、刑事法律律责任四任四类。违宪法律法律责任不在物任不在物业管理法律管理法律责任范任范围。1.1.民事法律民事法律责任任 指民事主体因指民事主体因违反民事法律反民事法律义务而按照民法而按照民法(包括合同法包括合同法)规定必定必须承担的民事法律不利承担的民事法律不利报应(法律后果法律后果)。它主要表。它主要表现为一种一种财产责任，而且民事任，而且民事责任的内容可以由当事人自行任的内容可以由当事人自行约定。民事法定。民事法律律责任可划分任可划分为违约责任和侵任和侵权责任任两大两大类。承担民事承担民事责任的方任的方式：式：停止侵害；停止侵害；排除妨碍；排除妨碍；消除危消除危险；返返还财产；恢恢复原状；复原状；修理、重作、更修理、重作、更换；赔偿损失；失；支付支付违约金；金；消除影响、恢复名誉；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉礼道歉。2.2.行政法律责任行政法律责任 指指行行政政主主体体或或行行政政相相对对人人的的行行为为违违反反行行政政法法律律法法规规而而依依法法必必须须承承担担的的行行政政法法律律不不利利报报应应(法法律律后后果果)。行行政政法法律律责责任任分分为为两两类类：一一类类称称违违法法行行政政责责任任；另另一一类类称称行行政政违违法法责责任任。承承担担行行政政责任任的的方方式式一一般般分分为三三类：行行政政处罚。中中国国行行政政处罚法法第第二二条条明明文文规定定行行政政处罚的的种种类包包括括：警警告告；罚款款；没没收收违法法所所得得、没没收收非非法法财物物；责令令停停产停停业；暂扣扣或或者者吊吊销许可可证、暂扣扣或或者者吊吊销执照照；行行政政拘拘留留；法法律律、行行政政法法规规定定的的其其他他行行政政处罚。行行政政处分分。指指国国家家机机关关、企企事事业单位位依依据据国国家家法法律律、法法规或或国国家家机机关关、企企事事业单位位的的规章章制制度度的的规定定，按按行行政政隶隶属属关关系系对其其所所属属人人员中中有有轻微微违法法行行为或或违反反纪律律行行为的的一一种种内内部部制制裁裁，主主要要包包括括警警告告、记过、降降职、降降薪薪、撤撤职、留留用用察察看看、开开除除等等。劳动教教养养。是是对有有轻微微违法法行行为，但但尚尚不不够给予予刑刑事事处罚的的违法法行行为人人实行行强制制性性教教育育改改造造的的一一种种行行政政措施。措施。3.3.经济法律责任经济法律责任 指指经经济济法法律律关关系系主主体体的的行行为为违违反反经经济济法法律律法法规规而而依依法法应应承承担担的的不不利利法法律律报报应应(法法律律后后果果)。由由于于经经济济法法律律关关系系实实际际上上是是由由行行政政管管理理法法律律关关系系和和民民事事法法律律关关系系复复合合构构成成的的，因因此此，其其法法律律责责任任承承担担方方式式同同违违反反行行政政管管理理法法律律、民民事事法律应承担责任的方式基本相同。法律应承担责任的方式基本相同。4.4.刑事法律责任刑事法律责任 指指行行为人人(包包括括自自然然人人和和法法人人)的的违法法行行为已已构构成成触触犯犯刑刑事事法法律律的的犯犯罪罪，而而依依法法必必须承承担担的的刑刑法法不不利利报应(法法律律后后果果)。承承担担刑刑事事责任任的的方方式式是是刑刑事事处罚，分分为两两类：一一是是主主刑刑，包包括括管管制制拘拘役役、有有期期徒徒刑刑、无无期期徒徒刑刑和和死死刑刑；二是附加刑二是附加刑，包括，包括罚金、没收金、没收财产和剥和剥夺政治政治权利。利。(三)物业管理中的违约责任和侵权责任 l违违约约责责任任违违约约责责任任是是指指当当事事人人一一方方不不履履行行合合同同义义务务或或者者履履行行合合同同义义务务不不符符合合约约定定的的，依依法法应应当当承承担担的的继继续续履履行行、采采取取补补救救措措施施或或者者赔赔偿偿损损失失等等财财产产性法律责任。违约责任的基本法律特征有二：性法律责任。违约责任的基本法律特征有二：一一是是基基于于能能以以金金钱钱来来衡衡量量、计计算算的的合合同同当当事事人人一一定定经经济济利益而产生的财产责任；利益而产生的财产责任；二二是是可可由由当当事事人人在在法法律律允允许许的的范范围围内内自自行行约约定定，这这也也是是合合同同自自愿愿(自自由由)原原则则的的基基本本要要求求。其其他他由由法法律律直直接接规规定定的的民民事事责责任任如如侵侵权权责责任任、缔缔约约过过失失责责任任等等原原则则上上不不允允许许当当事人自由约定。事人自由约定。在合同法在合同法领域，域，违约责任居于核心地位任居于核心地位 l侵侵权权责责任任是是指指在在物物业管管理理活活动中中，民民事事主主体体因因违法法实施施侵侵犯犯国国家家、集集体体、公公民民的的财产权和和公公民民、法法人人人人身身权的的行行为而而应依依法法承承受受的的不不利利性民事法律性民事法律报应。根根据据对构构成成侵侵权责任任的的条条件件的的不不同同要要求求，可可分分出出一一般般侵侵权行行为的的民民事事责任任和和特特殊殊侵侵权的的民事民事责任两任两类。物物业业管管理理中中的的侵侵权权行行为为及及民民事事责责任任主主要要有有下列几种：下列几种：l(1)(1)国家机关或其工作人国家机关或其工作人员因因执行行职务造成侵造成侵权损害的民事害的民事责任任。根据中国宪法第41条和民法通则第12条规定，由于国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害的，应当承担民事责任，由有关国家机关负责赔偿。l(2)(2)法人法人对其工作人其工作人员执行行职务造成侵造成侵权损害的民害的民事事责任任。【案例】员工违规操作造成的法律责任由谁负？一天，某清洁公司的一名保洁员在公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤，王某为此要求清洁公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失。清洁公司认为：公司曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物，且事发后，清洁公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当由王某自己向该名保洁员索赔，与清洁公司无关。请问，员工违规操作带来的损失，清洁公司是否应当赔偿？l(3)(3)因因产品品质量不合格致人量不合格致人损害的民事害的民事责任任。物业管理中常见的产品质量不合格是房屋建筑工程房屋建筑工程质量和物量和物业维修修质量不合格量不合格。【案例】外墙渗水，家具霉烂谁负责？某住宅小区业主黄某位在三层楼，发现每逢遇有大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行修理，但渗水问题始终未解决。两年多来业主黄某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。业主黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。那么，物业管理公司是否应当赔偿呢？(4)(4)因因建建筑筑施施工工或或物物业业维维修修施施工工而而产产生生的的侵侵权权责责任任。民法通则第125条规定：“在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施，造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。”(5)(5)建筑物等物所有人或管理人的侵建筑物等物所有人或管理人的侵权责任任。民法通则第126条规定：“建筑物，或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理者应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”某大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案 某大厦是被告某某大厦是被告某实业公司开公司开发的写字楼，其的写字楼，其产权属属实业公司，公司，该楼主要通楼主要通过出租的方式使用。出租的方式使用。该大厦的物大厦的物业管理由管理由实业公司委托公司委托给某物某物业管理企管理企业管管理。大厦共理。大厦共1616层，由于，由于该楼窗楼窗户玻璃安装存在玻璃安装存在质量量问题，使用中曾数次，使用中曾数次发生生玻璃玻璃坠落之事，租落之事，租户普遍提出意普遍提出意见，但，但实业公司未及公司未及时进行修行修缮处理。理。20012001年年5 5月月2121日下午，日下午，1313层广告公司的广告公司的员工肖某在关窗工肖某在关窗户时用力用力过猛，致玻璃猛，致玻璃坠落落并破碎，玻璃碎片下落插入当并破碎，玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运正在楼下搬运货物的物的孙某的某的头顶部，致使部，致使孙某当某当场昏迷。昏迷。孙某的同事当即将其送往医院某的同事当即将其送往医院脑外科外科抢救，先后用去医救，先后用去医疗费、护理理费、误工工损失失费等共等共计人民人民币8 8万元。事后，万元。事后，孙某将某将实业公司、肖某及物公司、肖某及物业管理企管理企业告上法庭，要求三被告承担告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。任。被告肖某被告肖某辩称：称：玻璃下落玻璃下落伤人系人系该窗窗户玻璃安装不牢所致，而非本人玻璃安装不牢所致，而非本人责任，任，实业公司作公司作为某大厦的所有人和管理人某大厦的所有人和管理人应承担承担赔偿责任。任。被告被告实业公司公司辩称称：玻璃掉落：玻璃掉落伤人系租人系租户肖荣关窗不当所致，本公司肖荣关窗不当所致，本公司对此不能承担此不能承担责任。任。被告物被告物业管理企管理企业辩称：称：某大厦窗某大厦窗户玻璃安装存在玻璃安装存在质量量问题，物，物业管理管理企企业曾多次向曾多次向实业公司反映，要求其出公司反映，要求其出资修修缮，但，但实业公司始公司始终未予答复。未予答复。物物业管理企管理企业已尽管理已尽管理职责，故不，故不应承担承担赔偿责任。任。”l(6)(6)饲养的养的动物致人物致人损害的民事害的民事责任任。l(7)(7)破坏、破坏、污染染环境的侵境的侵权责任。任。l(8)(8)无行无行为能力人、限制民事行能力人、限制民事行为能力人致人能力人致人损害害的民事的民事责任任。(四四)物物业管理行政管理行政违法行法行为及其行政及其行政责任任 l物物业管理行政管理行政违法行法行为的法律的法律责任是指在任是指在物物业管理管理过程中，行政相程中，行政相对人的行人的行为违反反有关物有关物业管理行政法管理行政法规而而应当依法承受的当依法承受的不利性法律不利性法律报应。在物。在物业管理管理过程中需追程中需追究行政究行政责任的行政任的行政违法行法行为可以可以归纳为以以下四下四类：1.1.物业管理企业的行政违法行为物业管理企业的行政违法行为(1)(1)非法非法经营行行为(2)(2)不正当不正当竞争行争行为(3)(3)擅自作擅自作为行行为 (4)(4)不履行或不忠不履行或不忠实履行受托管理履行受托管理义务的行的行为 (5)(5)损害消害消费者合法者合法权益的行益的行为2.2.业主委主委员会、会、业主、物主、物业使用人或者其使用人或者其他他单位、个人的行政位、个人的行政违法行法行为 (1)(1)决定决定违法行法行为(2)(2)擅自作擅自作为行行为(3)(3)不履行法定不履行法定应为义务行行为3.3.开开发建建设单位、售房位、售房单位的行政位的行政违法行法行为(1)(1)未履行法定前期物未履行法定前期物业管理管理义务的行的行为(2)(2)不履行物不履行物业移交法定移交法定义务的行的行为(3)(3)不不履履行行物物业维修修专用用基基金金代代收收代代存存法法定定义务的行的行为(4)(4)其他行政其他行政违法行法行为 4.4.妨碍管理的违法行为妨碍管理的违法行为(1)(1)妨碍妨碍执行公行公务的行的行为(2)(2)妨碍妨碍实施施监督行督行为(五五)物物业管理法律管理法律责任的构成要件任的构成要件l“法律法律责任的构成要件任的构成要件”，是指能，是指能够引起法律引起法律责任任的各种条件的的各种条件的总和。法律和。法律责任的构成要件有两任的构成要件有两类：一一类是一般构成要件，另一是一般构成要件，另一类是特殊构成要件。是特殊构成要件。特殊要件必特殊要件必须有法律的明确有法律的明确规定。定。一般构成要件一般构成要件有四个有四个：1 1有有损损害事害事实发实发生生 2 2存在存在违违法行法行为为 3.3.违违法行法行为为与与损损害事害事实实之之间间的因果关系的因果关系 4 4违违法者主法者主观观上有上有过错过错 (六六)物物业管理法律管理法律责任的任的处理理 l法法律律责任任的的处理理形形式式可可分分为调解解，行行政政裁裁决决、复复议和申和申诉，审判三判三类。1 1调解解 调调解解可可分分为为诉诉讼讼调调解解和和诉诉外外调调解解。调调解解只只能能针针对对民民事事经经济济责责任任。对对行行政政责责任任和和刑刑事事责责任任不能调解。不能调解。2.2.行政裁决、复行政裁决、复议和申和申诉3 3审判判 审判判活活动分分为：民民事事审判判；经济审判判；行政行政审判；刑事判；刑事审判。判。六、产权权属理论（一）（一）产权的概念和特征的概念和特征 1.1.产权的概念的概念 狭狭义：财产权 广广义：物：物权 2.2.物物权的特征的特征 物物权是是对物的支配物的支配权 物物权具有排他性具有排他性 物