2016年下半年福建省房地产估价师《理论与方法》：动态分析法和静态分析法的优缺点考试试题.doc

2016年下半年福建省房地产估价师《理论与方法》：动态分析法和静态分析法的优缺点考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。
A：94．12
B：92．14
C：91．24
D：93．25
E：工业用地的监测点评估价格
2、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
A：15
B：30
C：45
D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。
A．44%
B．50%
C．67%
D．94%
4、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。
A：1250
B：1750
C：2050
D：2150
E：工业用地的监测点评估价格
5、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。
A：5362
B：5347
C：5532
D：5563
E：工业用地的监测点评估价格
6、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。
A：81.00％
B：84.00％
C：84.17％
D：84.80％
E：工业用地的监测点评估价格
7、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按__进行评估。
A．工业厂房
B．工业用地
C．商品住宅
D．商住用地
8、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__。
A．35年
B．45年
C．48年
D．50年
9、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果 按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。
A：2．4％
B：3．O％
C：3．8％
D：7．2％
E：工业用地的监测点评估价格
10、当供给增加量小于需求减少量时，则__。
A．均衡价格下降，均衡交易量增加
B．均衡价格下降，均衡交易量减少
C．均衡价格上升，均衡交易量增加
D．均衡价格上升，均衡交易量减少
11、动产拍卖的成交一般以__为标志。
A．拍卖标的物财产所有权的转移
B．拍卖标的物实际占有的转移
C．拍卖过程中最高应价者的确定
D．拍卖合同的签订
12、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。
A：人身
B：社会
C：经济
D：财产
E：执行层的组织协调
13、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有。(2008年试题)
A：非竞争性
B：非排他性
C：竞争性
D：排他性
E：执行层的组织协调
14、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为 2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。
A：0．8％
B：1．6％
C：2．4％
D：4％
E：工业用地的监测点评估价格
15、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。
A：体量
B：结构
C：设施
D：层高
E：工业用地的监测点评估价格
16、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。
A：7123万元
B：7365万元
C：7230万元
D：7190万元
E：工业用地的监测点评估价格
17、房地产估价机构由自然人出资，主要由发起设立。
A：自然人
B：政府
C：政府房地产管理部门
D：房地产估价师个人
E：执行层的组织协调
18、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。
A：毛租金乘数法
B：潜在毛收入乘数法
C：有效毛收入乘数法
D：净收益乘数法
E：工业用地的监测点评估价格
19、在邀请招标中，被邀请参加的投标单位通常在__个之间。
A．1～3
B．3～10
C．10～13
D．13～20
20、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。
A．3551.29
B．2283.84
C．3124.15
D．2187.65
21、估价报告应用有效期最长不宜超过。
A：三个月
B：半年
C：一年
D：两年
E：工业用地的监测点评估价格
22、乘数理论就是描述关系的一种理论。
A：投资变动与国民收入变动之间
B：供给与需求变动之间
C：供给弹性与需求弹性变动之间
D：供给规律与需求规律变动之间
E：执行层的组织协调
23、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是。
A：5．2
B：6．4
C：6．8
D：7．6
E：借款合同
24、下列对核算内容说法正确的是。
A：管理费用支出核算
B：住房公积金的缴存核算
C：业务收入核算
D：业务支出核算
E：执行层的组织协调
25、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。
A：1667
B：1765
C：1875
D：2000
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。
A．土地购置贷款
B．建设贷款
C．土地开发贷款
D．房地产抵押贷款
2、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。
A．便于提高生产效率
B．为领导提出管理建议
C．便于行业归口管理
D．为评价目标和方法服务
3、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是__。
A．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C．可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D．选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便
4、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。
A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和
B：建设项目可由一个或几个工程项目构成
C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分
D：高等院校的综合教学楼属于单位工程
E：通风工程属于单位工程
5、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。
A：18周岁以上的成年人
B：10周岁以上的未成年人
C：不满10周岁的未成年人
D：不能完全辨认自己行为的精神病人
E：不能辨认自己行为的精神病人
6、拍品展示的方式主要有。
A：固定展示
B：巡回展示
C：现场展示
D：资料展不
E：定期展示
7、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。
A：定额计价以直接费单价为基础
B：定额计价以综合单价为基础
C：定额计价是分部分项工程的不完全价格
D：定额计价是分部分项工程的完全价格
E：目前采用单位估价法和实物估价法确定
8、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）
A．11.12%
B．11.36%
C．11.66%
D．12.95%
9、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于__阶段。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
10、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。
A：下落不明满1年的
B：下落不明满2年的
C：下落不明满4年的
D：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的
E：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的
11、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。
A．工厂厂房
B．工业用地
C．商品住宅
D．商住用地
12、2009年末，某城市共有80万个家庭，共计84万套住房，平均每个家庭拥有1．05套住房。该指标在统计上称为相对指标。
A：比例
B：比较
C：动态
D：强度
E：执行层的组织协调
13、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险相关系数是。(2005年试题)
A：0.25
B：0.50
C：1.5
D：2.00
E：借款合同
14、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予等处罚。
A：罚款
B：吊销估价资质证书
C：吊销营业执照
D：没收违法所得
E：执行层的组织协调
15、下列关于商品房销售的说法正确的是。
A：必须按套销售
B：不得分割拆零销售
C：不必按套销售
D：可以分割拆零销售
E：在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式
16、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员
B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
D：监督业主公约的实施
E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
17、成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有。
A：折旧费、房产税
B：管理费、保险费
C：维修费、贷款利息
D：地租、维修费
E：管理费、利润
18、假设某房地产投资项目的负债合计为3 000万元，资产合计为5 000万元，流动资产和流动负债分别为2 500万元和1 250万元，存货为1 500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为。
A：167％
B：80％
C：200％
D：60％
E：借款合同
19、国内生产总值有三种表现形态，即。
A：价值形态
B：收入形态
C：产品形态
D：支出形态
E：生产形态
20、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是__。
A．经市(县)人民政府批准
B．经委托人书面同意
C．经房地产行政主管部门批准
D．经省(自治区、直辖市)人民政府批准
21、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
22、房地产平面图包括。
A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图
B：房产分幅平面图
C：房产分丘平面图
D：房屋分层分户平面图
E：房产分幅位置图
23、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。
A．面积结算
B．货币补偿
C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
24、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师享有权利。
A：使用注册房地产估价师名称
B：签署房地产估价报告
C：发起设立房地产估价机构
D：保证估价结果的客观公正，并承担相应责任
E：保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密
25、申请强制拆迁必须提供__。
A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书