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物业经营管理考试攻略
第一章 物业经营管理概述
第一节 物业经营管理的概念
一、单项选择题
1.物业经营管理的对象是（ ）。
A.收益性物业 B.住宅物业 C.综合性物业 D.工业物业
2.物业经营管理强调为业主提供（ ）。
A.维修服务 B.维护服务 C.安全服务 D.价值管理服务
3.收益性物业房地产信托基金和机构进行商业房地产投资的（ ）。
A.载体 B.对象 C.基础 D.媒介
4.以下写字楼中，能够很容易区别的是（ ）。
A.甲级写字楼和乙级写字楼 B.乙级写字楼和丙级写字楼
C.甲级写字楼和丙级写字楼 D.甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼
5.以下写字楼中，最不容易区别的是（ ）。
A.甲级写字楼和乙级写字楼 B.乙级写字楼和丙级写字楼
C.甲级写字楼和丙级写字楼 D.甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼
6.由于使用年限较长，建筑物在某些方面已不能够满足新的建筑条例或规范的要求，存在明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并能与其 支付能力相适应的写字楼物业为（ ）级写字楼。
A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
7.写字楼分类在很大程度上依赖于（ ）。
A.国家标准界定 B.专业人员的主观判断
C.业主的命名 D.地方标准的界定
8.被称为Shopping Mall的商业物业的建筑面积在（ ）万m2以上。
A.3 B.5 C.10 D.20
9.区域购物中心的有效服务半径可达（ ）km。
A.2 B.10 C.50 D.200
10.市级购物中心的建筑规模一般在（ ）万m2以上。
A.3 B.5 C.10 D.20
11.市级购物中心的服务人口一般在（ ）万人以上。
A.10 B.20 C.30 D.50
12.市级购物中心的年营业额一般在（ ）亿元以上。
A. A.3 B.5 C.10 D.20
13.地区购物商场的建筑规模一般在（ ）万m2以上。
A.1~3 B.3~5 C.5~10 D.10~20
14.地区购物商场的服务人口一般在（ ）万人之间。
A.5~10 B.10~30 C.30~50 D.50~100
15.地区购物商场的年营业额一般在（ ）亿元人民币之间。
A.1~5 B.5~10 C.10~20 D.20~50
16.居住区商场的建筑规模一般在（ ）万m2之间。
A.0.3~1 B.1~3 C.3~5 D.5~10
17.居住区商场的年营业额一般在（ ）万元之间。
A.500~1000 B.1000~3000 C.3000~10000 D.10000~30000
18.从业主的角度出发，物业经营管理服务等额目标之一是持续满足租户正常空间使用需求，这需要在物业（ ）周期内。
A.自然寿命的全寿命 B.物理寿命的全寿命
C.经济寿命的全寿命 D.实际寿命的全寿命
19.从业主的角度出发，物业经营管理服务等额目标之一是保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力，需要在实现物业各期（ ）的基础上。
A.收入最大化 B.利润总额最大化 C.净收益最大化 D.成本最小化
20物业管理公司以公司形式存在，股东人数最少为（ ）个。
A.1 B.2 C.3 D.4
21.物业管理企业划分的类型有（ ）。
A.管理型、专业型、混合型 B.管理型、综合型、成本型
C.专业型、混合型、综合型 D.管理型、专业型、综合型
22.物业管理企业的性质与物业经营管理工作的（ ）的密切相关。
A.性质 B.内容 C.形式 D.特征
23.从管理的层次上，物业管理企业的管理可分为的层次是（ ）。
A.现场作业、公司管理、现场管理 B.现场管理、现场作业、公司管理
C.公司管理、现场作业、现场管理 D.公司管理、现场管理、现场作业
二、多项选择题
1.物业经营管理利用的技术、手段和模式包括（ ）。
A.综合物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理 E.物业维修
2.物业经营管理活动除了包括保证物业正常使用的运作操作管理外，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的（ ）。
A.资本投资决策 B.市场营销 C.租赁管理、成本管理
D.物业价值和经营绩效评估 E.业主行为管理
3.物业经营管理是随着市场需求的变化不断拓展、交叉和融合，其内容有（ ）。
A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理
D.装饰装修管理 E.房地产组合投资管理
4.以下属于收益性物业的有（ ）。
A.自用普通住宅 B.出租型别墅或公寓 C写字楼、商业零售物业
D.公共物业 E.酒店和休闲娱乐设施
5.写字楼包括（ ）。
A.企业自用写字楼 B.出租写字楼 C.自用出租混合型写字楼 D.酒店
6.甲级写字楼的标准一般包括（ ）。
A.具有优越的地理位置和交通环境
B.建筑物物理状况优良，建筑质量远远超过有关建筑条例或规范的要求
C.收益能力与新建成的写字楼建筑媲美
D.有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务
E.建筑五物业状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求
7.对写字楼分类一般要考虑的因素包括（ ）。
A.所处的位置、交通方便性、声望或形象
B.建筑形式、大堂、电梯、走廊 C.室内空间布置、为租户提供的服务
D.建筑设备系统、物业管理水平和租户类型
E.服务的公司类型、行业声望和服务饿社会认知度
8.零售物业的分类主要依据的是（ ）。
A.经营管理企业的声誉 B.建筑规模 C.经营商品的特点
D.商业辐射区域 E.经营方式
9.区域购物中心所包含的内容比较广泛的表现主要在于（ ）。
A.区域购物中心是各类商家简单的集合
B.在服务设施上体现为完整性 C.在经营管理上表现为一致性
D.在服务功能上表象为复合性 E.在服务范围上面向商圈内所有居民
10.居住区商场内的主要租户通常是（ ）。
A.自行车行 B.日用百货商店 C.超级市场
D.普通礼品店、音像制品出租屋 E.装饰材料商店、药店
11.居住区商场的次要租户通常是（ ）。
A.自行车行 B.日用百货商店 C.超级市场
D.普通礼品店、音像制品出租屋 E.装饰材料商店、药店
12.用于出租经营的居住建筑主要是（ ）。
A.职工宿舍 B.普通住宅 C.别墅 D.公寓 E.度假村
13.酒店和休闲娱乐设施包括（ ）。
A.酒店 B.休闲度假中心、康体中心 C.赛马场
D.公寓、别墅 E.高尔夫球场
14.以下关于酒店和休闲娱乐设施的说法中，正确的有（ ）。
A.酒店的服务独享回族要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、约了、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人
B.酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村则不多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地
C.酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅。而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务
D.酒店追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与读书风格相匹配，而旅游度假村的设计大国采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材
E.酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，在软硬件设施和运营管理模式方面是相同的
15.中国人的别墅概念有（ ）。
A.独栋别墅 B.联排别墅 C.叠层别墅、叠加别墅
D.双拼别墅、空中别墅 E.公寓别墅
16.公寓的具体类型有（ ）。
A.独栋公寓 B.双拼公寓 C.复式公寓 D.花园公寓 E.单间公寓
17.以下属于工业物业的有（ ）。
A.仓储用房 B.高新技术产业用房 C.研究与发展用房
D.工业厂房 E.写字楼物业
18.用于出租经营的工业物业常常出现在的地方有（ ）。
A.工业开发区 B.工业园区 C.科技园区
D.高新技术产业园区 E.示范农业区
19.以下关于
物业管理企业的说法中，正确的有（ ）。
A.管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置
B.物业管理企业是服务型单位，不是经营性企业组织
C.专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以分包形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效获成本加绩效合同的基础上获得物业管理服务
D.现代物业管理企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运作
E.综合型物业管理企业是同时具有物业策略管理和物业运行管理能力的企业
20.管理型物业管理企业的工作重点在于（ ）。
A.物业管理工作的规划与计划
B.物业市场营销与租赁管理、专业物业管理服务采购与分包商管理
C.预算与成本管理 D.先进流管理、绩效评价和客户关系管理
E.建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修环境绿化、停车场管理

参考答案
一、单选
1
A
2
D
3
A
4
C
5
C
6
C
7
B
8
C
9
D
10
A
11
C
12
B
13
A
14
B
15
A
16
A
17
C
18
C
19
C
20
B
21
D
22
A
23
D

二、多选
1
ABCD
2
ABCD
3
ABCE
4
BCDE
5
ABC
6
ABC
7
ABCD
8
BCD
9
BCDE
10
BC
11
ADE
12
CD
13
ABCE
14
ABCD
15
ABCD
16
CDE
17
ABCD
18
ABCD
19
ABDE
20
ABCD

第二节 物业经营管理的层次和工作内容
一、单项选择题
1.以下物业经营管理内容中，以运行管理为主的是（ ）。
A.物业管理和设施管理 B.物业管理好房地产资产管理
C.房地产资产管理和房地产投资组合管理
D.房地产投资组合管理和设施管理
2.以下物业经营管理的内容中，以策略性管理为主的是（ ）。
A.物业管理和设施管理 B.物业管理好房地产资产管理
C.房地产资产管理和房地产投资组合管理
D.房地产投资组合管理和设施管理
3.物业经营管理的内容与业主持有物业的（ ）密切相关。
A.性质 B.内容 C.形式 D.目的
4.通过房地产资产管理实现的目标是使这些物业在所处的房地产市场内（ ）。
A价值最大化 B.收入最小化
C.成本最小化 D.风险最小化
5.物业管理和设施管理定位的管理层面是（ ）。
A.现场管理层面 B.现场操作层面
C.公司管理层面 D.专业管理层面
6.房地产资产管理一般管理物业的分类原则是（ ）。
A.物业类型 B.地理位置
C物业类型或地理位置 D.物业类型地理位置，或两者结合起来
7.房地产组合投资挂你公司详细制定和执行的一个投资组合战略的基础是以（ ）为特征的。
A.投资者的目标 B.投资者的风险
C.投资者的目标 D.投资者的目标和风险汇报
8.资产组合的风险将低于（ ）的风险。
A.各个组成部分的平均风险 B.投资者的风险
C.各个组成部分的最低风险 D.各个组成部分的加权风险
9.在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产阻隔的点可以组成一个曲线叫做（ ）。
A.风险收益曲线 B.收益风险曲线
C.有效收益曲线 D.有效边界曲线
10.资产管理的主要内容本质上就是对（ ）的控制。
A.价值 B.成本 C.收益 D.成本和收益
11.资产管理的主要内容主要包括（ ）。
A.物业物理形态的管理 B.财务状况的管理
C.物业物理形态或财务状况的管理 D.物业物理形态和财务状况的管理
12.资产管理公司聘用、解聘和调配物业管理企业主要是通过监控物业的（ ）。
A.增值潜力 B.实际增值 C.运行绩效 D.战旅计划
13.房地产投资组合管理详细制定和执行一个投资组合战略的基础是（ ）。
A.经营者的成本目标和利润目标 B.投资者的目标和风险汇报参数特征
C.管理对象的运行状况 D.服务客户的需求
14.从本质上讲，资产管理就是控制（ ）。
A.成本 B.收益 C.收益 D.成本和收益
二、多项选择题
1.对于收益型物业或大型非房地产企业拥有的物业管理的工作包括（ ）。
A.日常物业管理 B.资产管理 C.资产组合投资管理
D.资产组合投资管理 E.业主纠纷协调管理
2.设施管理的对象主要是（ ）。
A.住宅小区物业 B.高新技术企业用房 C.医院、科研教学设施
D.政府和办公楼物业 E.大型公共文体设施
3.房地产资产管理公司负责管理的是（ ）。
A.业主委员会 B.业主 C.物业管理企业 D.设施管理公司 E.物业
4.良好的房地产管理具有的重要意义有（ ）。
A.提高员工的素质 B.创造一个有益于员工健康的高效生产办公环境
C.保持房地产价值 D.降低房地产使用成本 E.配合机构发展战略的实现
5.以下属于物业管理主要的职责有（ ）。
A.物业更新改造等开支决策 B.保持与租户的联系、收租
C.控制运营成本、资本性支出计划物业维护
D.财务报告和记录的保存 E.危机管理、安全管理、公共关系
6.以下属于资产管理的主要职责包括（ ）。
A.监督购置、处置、资产管理和再投资决策
B.制定物业发展战略计划，管理和评价物业管理企业
C.协调物业管理的租户关系工作，定期进行资产的投资分析和运营状况分析
D.持有、投资分析，监控物业绩效
E.物业更新改造等主要开支决策
7.以下属于房地产组合投资主要职责的有（ ）。
A.负责策略资产的配置和衍生工具的应用
B.监督购置、处置、资产管理和再投资决策
C.制定投资组合目标和投资准则，制定并执行组合投资战略
D.设计和调整物业资产组合的资本结构，负责投资组合的绩效，客户报告与先进管理
E.安全管理、物业维护
8.资产投资者确定的在不同市场条件下的投资标准包括（ ）。
A.现金流 B.租金波动 C.毛收入 D.成本 E.给予市场交易的收益变化
9.决定投资决策的关键因素主要是（ ）。
A.目标收益 B.预期收益 C.现实收益 D.风险水平 E.成本水平

参考答案
一、单选
1
A
2
C
3
D
4
A
5
B
6
D
7
D
8
D
9
D
10
D
11
D
12
C
13
B
14
D
15

二、多选
1
ABC
2
BCDE
3
CD
4
BCDE
5
BCDE
6
BCDE
7
ABCD
8
ABE
9
BD

第二章 房地产投资及其区位选择
一、单项选择题
1.投资者投资房地产的主要目的是为了使其（ ）。
A.生活最舒适化 B.财富最大化 C.风险最小化 D.当前收益最大化
2.房地产投资的目的是以获得（ ）为目的。
A.当前房地产资产收益 B.现实房地产资产收益
C.未来房地产资产收益 D.未来房地产资产收益或增值
3.以下属于房地产直接投资的是（ ）。
A.购买开发放低唱企业的债券 B.购买房地产投资信托基金的股份
C.购买房地产抵押支持证券 D.购买土地开发
4.以下属于房地产直接投资的是（ ）。
A.购买建成后的物业 B.购买房地产投资企业的股票
C.购买REITS的股份 D.购买MBS
5.房地产开发投资者主要是（ ）。
A.赚取开发利润 B.获得收益 C.获得保值、增值 D.获得消费
6.以下关于房地产开发投资和房地产置业投资的说法中，正确的有（ ）。
A.置业投资者从短期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益
B.开发投资者主要是赚取开发利润，其风险小但回报丰厚
C.开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报小
D.置业投资者从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益
7.房地产开发投资通常属于（ ）。
A.置业投资 B.间接投资 C.短期投资 D.长期投资
8.张某购买了某上市房地产开发公司的股票，则张某成为了一个（ ）投资者。
A.房地产开发 B.房地产置业 C.房地产间接 D.房地产直接
9. REITS的投资收益主要来源是（ ）。
A.房地产开发收益 B.其所拥有物业的经常性租金收入
C.房地产投资买卖差价 D.房地产股票收益
10. REITS将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到的作用是（ ）。
A.投资管理 B.投资策划 C.投资咨询 D.投资经纪
11.要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力的房地产的特性是房地产的（ ）。
A.位置固定性 B.适应性 C.各异性 D.相互影响性
12.房地产的经济寿命与其（ ）有关。
A.使用性质 B.税法的规定 C.使用者的素质 D.周边环境
13.一般来说，公寓、酒店就、剧院的经济寿命是（ ）年。
A.20 B.25 C.30 D.40
14.城市快速铁路的修通，使沿线房地产大幅增值，是房地产的（ ）的体现。
A.位置不可移动性 B.互相影响性 C.政策印象性 D.适应性
15.置业投资者能够容忍较低投资回报率的原因，是房地产投资具有（ ）的优点。
A.易于获得金融机构支持 B.能抵消通货膨胀影响
C.能够得到税收方面好处 D.能提高投资者资信等级
二、多项选择题
1.房地产置业投资的目的有（ ）。
A.自用 B.投机 C.获得较为稳定的经常性收入 D.显示身份 E.赚取利润
2.投资者将资金投入REITS的优点主要有（ ）。
A.收益的相对稳定
B.投资的流动性较好,投资者很容易将持有的股份为现金
C.解决了房地产开发所需的资本金投入问题
D.赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚
E.从长期投资的角度出发，可以获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益
3.房地产投资信托公司按房地产投资的类型划分的类型有（ ）。
A.权益型 B.低压型 C.固定型 D.单一型 E.混合型
4.以下属于大型机构投资者的有（ ）。
A.退休基金和慈善基金 B.大型房地产公司 C.保险公司
D.银行信托部门 E.共同基金
5.住房抵押贷款证券划的担保机构可以是（ ）。
A.政府 B.银行 C.保险公司 D.担保公司 E.房地产产权登记机关
6.以下关于房地产寿命的说法中，正确的有（ ）。
A.房地产寿命可以分为经济寿命和自然寿命，自然寿命一般要比经济寿命长得多
B.经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间
C.自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间
D.房地产的自然寿命与其使用性质相关
E.税法中规定的有关固定资产投资回报或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同
7.一般来说，关于房地产经济寿命的说法中，正确的是（ ）。
A.乡村建筑的经济寿命是25年
B.公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是35年
C.仓储用房的经济寿命是60年
D.银行、零售商业用房的经济寿命是50年
E.工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年
8.房地产投资除了具有相对较高的收益水平外，所具有的其他优点有（ ）。
A.能够带来税收方面的好处 B.易于获得金融机构的支持
C.能够抵消通货膨胀的影响 D.提高投资者的资信等级
E.房地产是一种流动性强的资产
9.置业投资的所得税是以毛租金收入扣除（ ）后的净运营收益为基数以固定税率征收的。
A.运营成本 B.净利润 C.货款利息 D.建筑物折旧 E.建筑物估值损失
10.房地产投资的缺点突出表现在（ ）。
A.流动性差 B.投资数额巨大 C.投资回收期长
D.需要专门的知识和经验 E.收益性差
三、简答题
问：房地产投资有哪些特性？
答：位置固定性或不可移动性；寿命周期长；适应性；各异性；政策影响性；专业管理依赖性；互相影响性。

参考答案
一、单选
1
B
2
D
3
D
4
A
5
A
6
D
7
C
8
C
9
B
10
A
11
B
12
A
13
D
14
B
15
B
二、多选
1
AC
2
AB
3
ABE
4
ACDE
5
ABCD
6
ABCE
7
ACDE
8
ABCD
9
ACD
10
ABCD

第二节 房地产投资的风险
一、单项选择题
1.物业甲2005年末价值为1000万元，预计2006年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2006年该物业价值的标准方差10%；物业乙2005年末价值为1000万元，2006年末价值为1200万元的可能性均是50%、为800万元的可能性为50%，则2006年该物业价值的标准方差为20%，因此，可以推断（ ）。
A.物业乙的投资风险等于物业甲的投资风险
B.物业乙的投资风险小雨物业甲的投资风险
C.物业乙的投资风险大于物业甲的投资风险
D.物业乙的投资风险和物业甲的投资风险无法比较
2.当投资房地产的实际收益超出预期收益时，称为（ ）。
A.有增加收益的潜力 B.具有减少风险损失的潜力
C.具有增加风险可能 D.具有减少收益的可能
3.房地产投资实际收益较预期收益增加的部分，通常被称为（ ）。
A.风险损失弥补 B.风险损失补偿 C.风险报酬 D.风险收入
4.一般来说，标准方差越小，投资风险就（ ）。
A.越小 B.越大 C.越近 D.如何无法判断、
5.以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者面临的（ ）风险就越大。
A.周期 B.购买力 C.时间 D.持有期
6.通货膨胀风险直接降低投资的（ ）。
A.实际收益率 B.预期收益率 C.最低收益率 D.期望收益率
7.供求关系的变化必然造成的现象是（ ）。
A.房地产市场需求的波动 B.房地产市场供给的波动
C.房地产价格的波动 D.房地产政策的波动
8.房地产投资决策的基础是（ ）。
A.政府对市场的引导 B.投资者对未来收益的估计
C.消费者对未来价格的判断 D.分析师对现实投资市场的判断
9.资本价值在很大程度上取决于（ ）。
A.发生的是以现金流和发生的经营费用水平
B.预期的收益现金流和发生的经营费用水平
C.发生的收益现金流和可能的未来经营费用水平
D.预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平
10.预期资本价值和现实资本价值之间的差异带来的风险为（ ）。
A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险
11.如果房地产的收益和费用均不发生变化，房地产的资本价值的变动情况是（ ）。
A.也不发生变化 B.会发生变化，但是无法判定变化情况
C.会随着房地产投资收益率的变化而变化
D.给出的情况与其无关联关系
12.投资者投资房地产后，失去了投资机会，也失去了相应可能的收益，这种风险为（ ）。
A.或然损失风险 B.时间风险 C.比较风险 D.资本价值风险
13.房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险为（ ）。
A.或然损失风险 B.时间风险 C.比较风险 D.资本价值风险
14.与房地产投资持有时间相关的风险为（ ）。
A.或然损失风险 B.时间风险 C.比较风险 D.资本价值风险
二、多项选择题
1.风险分析的目的是要帮助投资者回答（ ）。
A.投资什么项目最合适 B.预期收益是多少，出现的可能性有多大
C.预期收益的变动性和离散性如何 D.投资哪个项目收益最大
E.相对目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大
2.房地产投资风险主要体现在（ ）。
A.投入资金的安全性 B.期望收益的可靠性 C.投资项目的流动性
D.获得贷款的容易性 E.资产管理的复杂性
3.以下属于房地产投资面临的系统风险的有（ ）。
A.通货膨胀风险、市场供求风险 B.未来经营费用风险、资本价值风险
C.周期风险、变现风险 D.利率风险、政策风险、或然损失风险
E.比较风险、时间风险、持有期风险
4.以下属于房地产投资面临的个别风险的有（ ）。
A.通货膨胀风险、市场供求风险 B.未来经营费用风险、资本价值风险
C.周期风险、变现风险 D.利率风险、政策风险、或然损失风险
E.比较风险、时间风险、持有期风险
5.房地产市场周期可以分为的几个阶段包括（ ）。
A.复苏与发展 B.繁荣 C.危机与衰退 D.低谷 E.平和
6.利率调升会对房地产投资产生的影响包括（ ）。
A.刺激房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格上升
B.加大投资者的债务负担，导致还贷困难
C.抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降
D.导致房地产实际价值的升高 E.导致房地产实际价值的折损
7.金融机构越来越强调其资金的（ ）。
A.安全性 B.收益性 C.流动性 D.固定性 E.浮动性
8.对于置业投资者来说，会对其投资收益产生巨大影响的有（　）。
A.未来租金水平和房屋空置率的变化 B.物业毁损造成的损失
C.资本化率的变化 D.物业转售收入 E.现实市场收益水平
9.对于开发者来说，对其收益产生巨大影响的有（ ）。
A.房地产现时市场价格 B.未来房地产市场价格 C.开发建设成本
D.市场吸纳能力 E.房地产估价
10.时间风险出来表现为合适的时机进入市场外，还表现为（ ）。
A.物业持有时间的长短
B.物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造实际的选择
C.物业转售时机的选择 D.转售过程所需时间的长短
E.合适的物业类型选择
11.风险对房地产投资决策的影响主要体现在（ ）。
A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
B.根据风险管理的能力选择投资方向
C.根据风险周期性变化特点把握投资时机
D.根据风险实际发生的损失大小选择风险防范方式
E.根据放低茶投资者意愿确定项目风险大小

参考答案
一、单选
1
C
2
A
3
C
4
A
5
B
6
A
7
D
8
B
9
D
10
C
11
C
12
C
13
B
14
D

二、多选
1
BCE
2
ABCE
3
ACD
4
BE
5
ABCD
6
BCE
7
ABC
8
ABCD
9
BCD
10
ABCD
11
ABC

第三节 房地产投资区位的选择
一、单项选择题
1.距离项目所处地点5~15km，项目的营业额15%~20%来在该区域的商业辐射区域为（ ）。
A.主要区域 B.核心区域 C.次要区域 D.边界区域
2.距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5%~15%的商业辐射区域为（ ）。
A.主要区域 B.核心区域 C.次要区域 D.边界区域
3.与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%~75%都来自该区域，这个商业辐射区域为（ ）。
A.主要区域 B.核心区域 C.次要区域 D.边界区域
二、多项选择题
1.对房地产投资中的区位正确理解包括（ ）。
A.其在城市中的地理位置 B.其在城市社会经济活动中的位置
C.其在整体市场供求关系中的位置 D.其在未来城市发展建设中的位置
E.其在楼层中的位置
2.居住项目投资区位选择时要考虑的主要因素包括（ ）。
A.易接近性 B.公共交通便捷程度 C.环境因素
D.居住人口和收入 E.市政设施和公建配套设施完备的程度
3.以下为公建配套设施的有（ ）。
A.供水设施 B.供电、供燃气设施 C.托儿所、幼儿园
D.医院、邮局 E.商业零售网点、康体设施
4.以下属于市政公用设施的有（ ）。
A.供水设施 B.供电、供燃气设施 C.托儿所、幼儿园
D.医院、邮局 E.商业零售网点、康体设施
5.以下影响居住项目的市场前景的居住人口与收入因素有（ ）。
A.人口数量、家庭人口规模和结构 B.家庭收入水平
C.人口流动性 D.当前居住状况 E.人口的登记

参考答案
一、单选
1
C
2
D
3
A

二、多选
1
ABCD
2
BCDE
3
CDE
4
CDE
5
ABCD

第三章 房地产投资分析技术
第一节 投资分析的基本概念
一、单项选择题
1.现金流入与现金流出之差称为（ ）。
A.现金净流量 B.净现金流量 C.现金净流入 D.净现金流入
2.房地产置业投资中，固定资产投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中磨损和贬值，其价值追按以折旧的形式计入（ ）。
A.出租经营收入 B.管理费用 C.出租经营成本 D.营业费用
3.房地产置业投资中，固定资产投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中饿磨损和贬值，其价值通过（ ）以货币形式回到投资者手中。
A.出租经营收入 B.管理费用 C.出租经营成本 D.营业利润
4.房地产置业投资中，流动资金以货币形式收回的时间是（ ）。