解放路建设厅项目可行性分析报告.doc

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解放路建设厅项目可行性分析报告一、项目情况位置：项目位于解放中路所属物业：建委大楼一层建筑面积：1900平米项目四至：项目东南双面临街，东为侧街社区道路乔庄巷及文艺路，南临解放中路，西为建委大楼入口，北为建委大院，西、北面目前不可通达，因此暂不具备商业价值。项目地势：东面为社区道路，与一层最大高差约1米，南面基本与路面持平。项目商业现状：项目现在分割为两部分，其中朝南分割为进深约6米左右独立门面5间，分别租赁给达芙妮等5个商家。其余全部整体作为社区超市旺和超市经营，出入口朝东。二、项目所在路段商业分布情况解放中路整条路段基本全经营中高档女性服装服饰，侧街主要经营配套生活便利店、餐饮和农贸市场等，也有少许女性服装服饰店。解放中路两侧共约250间女性服装店铺，其中北侧即项目这一侧店铺稍少，南侧稍多。侧街社区道路乔庄巷及文艺路生活便利店约60-70间店铺。三、项目所在路段商铺大小及租金情况解放中路北侧商铺即项目所在：以政府二院为界的东段（即项目段）店铺面积主要介于10-30平米，以15-20平米为主力。由东向西租金抽查情况如下表店铺面积月租月租金/平米转让费备注 42 11000 262 160000 转角处，但孤零，且开间不好。 33 12000 364 160000 35 12000 343 220000 项目独立门面 14 7500 535 80000 项目旁，4个台阶 15 7200 480 75000 项目旁，4个台阶 20 12000 600 120000 此段商铺面积相对不大，租金从东向西呈现递增态势。月租金从262-600元/平米，产生较大升幅。同时，交叉路口商铺租金明显低于中段租金，虽有面积较大拉低单位租金的因素，且样本量不大，也可见此处成行成市的店铺经营状况至少不比传统意义上的独立经营的转角商铺要差。以政府二院为界的西段店铺面积较大，以20-60平米为主力，甚至有100余平米的店铺。由东向西租金抽查情况如下表店铺面积月租月租金/平米转让费备注 25 8800 352 80000 66 18000 273 180000 28 9800 350 12000 30 10800 360 40 11000 275 该段商铺租金总体逐渐递减。总的来说，解放中路北侧（即项目所在）店铺租金呈现典型的抛物线变化，即两头低中间高。租金从262-600不等。项目相邻店铺租金480-600，是整个路段租金最高的部分。另外，店铺面积大小对租金高低影响非常明显。例如项目本身独立门面由于面积稍大，月租金被拉低到340元/平米。解放中路南侧商铺：南侧商铺由东向西店铺面积也是逐渐增大，东段面积较小，主力约15-20平米，西段面积较大，主力40-100平米。由东向西租金抽查情况如下表店铺面积月租月租金/平米转让费备注 14 7200 514 85000 17 14500 852 项目对面 20 10000 500 项目对面 33 13500 409 65000 项目对面 20 14000 700 160000 项目对面 15 6800 453 98000 19 7000 368 70 20000 286 南侧商铺租金东高西低，东段租金高达400-800元/平米，西段略低，约280-400元/平米。总的来看解放中路店铺租金，总体呈现东段高，西段低的特点，商铺面积亦呈现东段小，西段大的特点。店铺月租金介于270-800之间，起伏较大。对比元旦调查情况，租金有一定升幅。据称，年后租金已被业主炒作升高。若以相对保守的月租金350元/平米，以及年回报8%对项目售价进行价格评估，则项目套内面积可支撑52500元/平米的售价。无论哪个商铺，转让费都较高，低的60000-70000元，高的甚至达到160000-180000元。仅从转让费可见该路段商业的兴旺。对比来说，北侧租金水平略低于南侧租金100元/平米。主要原因有三，一是南侧店铺与路面少有高差，尤其是东段基本都与路面持平；二是南侧店铺少有间隔，而北侧有建委和二院隔断，一定程度影响了商铺的成行成市；三是南侧店铺面积略小于北侧店铺面积，单位租金因此略高。四、长沙目前在售部分商业调查情况 1、广州流行前线位置：侯家塘梓园路中段面积及铺位数：一、二层共约3000平米，共约200个商铺，主力面积10-15平米，公摊约40% 经营定位及招商：服装服饰，尚未正式开始招商，预计年底开业物业情况：为收购老物业改造，原为农贸市场，典型的社区商业，50年产权，已使用约10年。全部分割为独立门面。销售情况：现场有样板铺，全玻璃隔断。现正办理VIP卡，交1000元抵5000元，仅办理约30余卡。预计5月开盘。均价返前20000元/平米。销售政策：3年租金一次性返，回报率第一年5%，第二年6%，第三年8%。共19%回报一次兑现抵总款。3年后租金随行就市。可贷款，年内办完产权、土地证。 2、彩云之翼独立街铺约40个独立门面，面积30-100平米，主力50-60平米。不返租，业主自行管理。现正办理VIP卡，交1万抵2-3万，50平米以下抵2万，50平米以上低3万。已办理60余卡。 4月17日开盘销售。均价2万元/平米，开盘上午售出约20间。周边租金较低，30余平米店铺月租金仅1200元。 3、广州服饰城地处万家丽路高桥商圈，销售经营权商铺，20年经营权，第1-5年回报分别为10%、11%、12%、13%、14%，第6-10年回报都是15%。销售价格一层约3-4万，二层1-2万。09年下半年开始销售，目前已基本销售完毕。 4、长沙数码步行街地处朝阳路，共2层，约600余个商铺，08年下半年开始销售，已基本销售完毕，前3年回报共21%一次性返，返前均价一层约4万元/平米，二层约2.3万元/平米。 5、指南针商业广场销售经营权商铺，公摊约40%，一层均价3.8万/平米，二层均价1.8万/平米，三层均价7700元/平米。共有约1200余个商铺（一层约360间，二层约450间，三层约450间），已售约70%。第1-5年回报分别为8.3%、9.3%、10.3%、11.3%、12.3%，第6-10年回报均为12.3%。 6、红星美凯龙地处韶山南路，推售市场B区，08年开始销售，一层1.58万/平米，二层1.28万/平米，三层1.08万/平米。已销售完毕。公摊44%。返租政策：年净回报率8.18%，返租10年，签约时提前返第10年租金。签约即开始返，按季度支付。 7、华铠米兰服饰街区地处人民东路24号，共36间独立商铺，公摊约25%。其中外铺11间，内铺25间，2010年元旦时外铺已售9间余2间，内铺已售11间余14间。第1-2年回报16%一次性返，销售价格外铺2.4-4万/平米，内铺1.8-2.5万/平米。 8、金色年华商业广场位于解放西路，距步行街口约200米。共二层（一层和负一层），约3500平米，一层约2500平米，负一层约1000平米。一层约120个铺位，负一层约80个铺位。年回报第1年7%，第2-3年8.5%，第4-5年9%，第6年9.5%。外铺18间，价格10万-11.8万/平米，已售约10间，内铺一层4.5-7万/平米，负一层2万/平米。一层内铺已售约70%多，负一层不详。销售已自然储客去化为主，4月中旬方才开始少量广告。以8月开始计算返租时间，签约时返第一年租金，并多返签约时间与统一返租时间差的月份租金。招商情况：以建筑面积价格招商，月租金临街1000元/平米，一层内铺350-600元/平米不等。销售情况不错，但招商不理想。招商引进了弥敦道第五季。 9、部分在售二手商铺情况 □ 王府井商场：2004年开始营业，20年租约。一层某商铺19平米，售价130万，6.8万/平米，月租金2500元，年租金3万元，年回报率仅2.3%。二层某商铺13平米，售价45万，3.5万/平米，月租金1200元，年租金1.5万，年回报率仅3.3%。原始价格及回报率不详。 □ 新世界百货：2006年开始营业，20年租约。一层某商铺11平米，售价45万，4.1万/平米，月租金1400元，年租金1.7万，年回报率4.1%。原始价格及回报率不详。五、项目主要卖点地段卖点：市中心地段，价值突出，无论经营什么，即做即旺。物业卖点：一层物业，两面临街，价值极高经营卖点：女性精品服装服饰成行成市，市场认同无障碍。租金及回报卖点：该路段商铺租金极高，商铺销售容易获得投资者认同。稀缺性卖点：当前市场在售商业无论是地理位置或商业成熟度，除解放西路步行街附近的金色年华外，都无法与本项目比拟。六、项目营销阻力及不确定因素分析 1、经营管理：项目招商难度不大，但缺乏管理经验。在销售中管理尚难成为卖点。 2、物业部分边角由于柱网及塔楼电梯间等因素不易分割，交通动线不理想，影响相应部分商业价值。 3、东侧与路面有高差，降低了商业价值。 4、项目清场、招商及装修尚需时日，销售时难有实景。该阻力是项目营销阻力中最不可控的阻力。其中清场情况最不可控，不同于市场的阻力可通过技术手段减弱或消除，而是可能存在人为因素。例如，临街几间商铺的清场可能会存在商户利益受损要求补偿而延长清场时间的问题。 5、无论是销售产权还是经营权，由于单价不低，主力总价难以控制在40万以内，进入门槛较高则可能影响项目去化速度且增加销售成本。 6、额外公摊多少的不确定性。其它楼层公用面积分摊到本层的多少，公摊将影响产品入市的接受度，并对销售价格影响较大。七、项目定位分析形象定位：解放中路最具投资价值商业旗舰经营定位：解放中路专业女性服装服饰广场目标客户定位：投资客为主/自营者为辅主力面积：商铺分割主力面积10-12平米，最大不宜超过15平米，公摊尽量降低。八、项目销售政策及销售价格评估结合市场上其它项目销售政策，假设本项目采取如下政策：前三年回报24%一次性返，第一年回报7%，第二年8%，第三年9%。 1、商铺预估售价、预估租金及预估实际投资回报率建面返前价格（元/㎡）建面返后价格（元/㎡）套内返前价格（40%公摊，元/㎡）套内返后价格（元/㎡）月租对应的投资回报率（元/㎡，月租按套内计）月租对应的资金收益率（元/㎡，月租按套内计）月租350元月租400元月租450元月租350元月租400元月租450元 70000 53200 116667 88667 3.60% 4.11% 4.63% 4.74% 5.41% 6.09% 65000 49400 108333 82333 3.88% 4.43% 4.98% 5.10% 5.83% 6.56% 60000 45600 100000 76000 4.20% 4.80% 5.40% 5.53% 6.32% 7.11% 55000 41800 91667 69667 4.58% 5.24% 5.89% 6.03% 6.89% 7.75% 50000 38000 83333 63333 5.04% 5.76% 6.48% 6.63% 7.58% 8.53% 制作上表的目的在于：通过回报率和收益率的测算，评估项目返租政策回报率与实际回报率及收益率的差距，依此判断项目价格及政策的市场接受度。 2、商铺价格、销售收入、租金收入预估销售面积返前价格返后价格销售收入前3年租金收入 40%公摊，套面按350元/㎡月租金计算合计收入 1900平米 70000 53200 10108万 1436万 11544万 1900平米 65000 49400 9386万 1436万 10822万 1900平米 60000 45600 8664万 1436万 10100万 1900平米 55000 41800 7942万 1436万 9378万 1900平米 50000 38000 7220万 1436万 8656万备注：销售收入=销售面积×返后价格，未考虑如VIP卡、付款方式等优惠致销售收入减少因素，例1900平米×53200元/平米=10108万元；前三年租金收入=销售面积×60%(套内面积) ×350元/平米×12月×3年。制作上表的目的在于：通过售价及租价的评估，测算项目完全消化及正常经营的情况下，可获得的收入额，据此初步判断项目的投资前景。从上述两表看见： □ 返前均价70000元时，对应1平米套内面积返前均价约为116667元。以月租金350-450测算，实际投资回报率约为3.6-4.63%，实际投资回报已达到投资者心理接受的临界点。资金收益率则达到4.74-6.09%，也就是说，在第四年时，若租金仍然维持在350-450元/平米之间，资金收益率也仅仅有6-7%左右。 □ 返前均价65000元时，对应1平米套内面积返前均价约为108333元。以同样方式测算，实际投资回报率为3.88-4.98%，资金收益率为5.1-6.56%。若第四年租金略有涨幅，则回报率及资金收益率仍然一般，只是资金收益率接近了7%，与销售政策第三年9%可以勉强对接。 □ 在返前均价低于60000元时，实际投资回报率及资金收益率则较高，更容易获得市场认同，但投资方则损失了利益。 □ 不论何种价格，在前三年一次返租的前提下，以平均月租金350元计算，每年租金收益=1900平米×60%公摊×350元/平米×12月=478万。三年合计1436万的租金收益。 □ 返前均价为70000元时，最大销售收入为1900平米×70000元/平米×0.76=10108万。主力总价12平米×70000元/平米×0.76=64万。 □ 返前均价为65000元时，最大销售收入为1900平米×65000元/平米×0.76=9386万。主力总价12平米×65000元/平米×0.76=59万。 □ 返前均价为60000元时，最大销售收入为1900平米×60000元/平米×0.76=8664万。主力总价12平米×60000元/平米×0.76=55万。九、项目销售产权或销售经营权获利性对比分析 1、销售产权 □ 可一次性取得最大销售收入，项目投资收益立竿见影。 □ 若采取前3年回报一次兑现的销售政策，第1-3年预计有近1500万租金收益。 □ 对后续经营管理无须过多投入 □ 对购买者的利益更大，可获取项目后期更客观的租金及物业升值价值。 □ 可办理银行按揭，降低进入门槛。 ■ 无法获取物业后续升值价值 ■ 销售时必然有部分银行按揭贷款，该部分款项在产权办理后才可能到位，同时按揭将增多工作手续，不能完全自我控制项目资金流。 2、销售经营权 □ 销售后一次性获取现金，无须也不可办理银行贷款，减少工作 □ 无须办理小产权，物业仍然为自有，可获取物业后续升值价值 □ 若经营顺利，也可获得租金增幅收益 ■ 出售经营权价格肯定比销售产权低，因此销售收入总额也相应降低 ■ 应制定较长年限且有吸引力的年回报政策，才更容易获得投资者认同 ■ 后续经营管理投入必须加大且要有实效，才能促进物业升值 ■ 不能办理按揭贷款，进入门槛偏高。 ■ 产权虽然自有，但物业是否升值或升值空间大小，后期影响因素颇多，有一定的不可预见性和风险性。因此，相比较而言，建议本项目采取产权销售的方式。十、项目营销目标结合项目特性，本项目营销目标必须快速、高效完成销售业绩。在项目收购成功之后，2个月内完成招商、销售等工作，且尽早开业经营。现假设5月底成功收购制定下述目标。时间目标备注 5月方案确定及招商启动 6月完成销售 7-8月完成招商及市场装修 9月开业经营十一、项目营销推广思路经上述分析，本项目地段、经营定位都比较容易获得市场认同，招商阻力不会太大，销售政策的制定基于地段的优越性和周边商铺较高的租金水平，也容易获得市场认可且易产生较高期望值。结合项目营销目标，我们认为项目要快速消化的主要障碍在于三点，一是商铺总价的控制，其中商铺的分割将是最大的重点。在项目的高度认同和极度稀缺的双重推力下，可更多考虑商铺分割与实际经营的结合，但商铺主力总价建议控制在60万以内。二是现有商家的清场，关乎项目重整后开业经营的时间，进而影响租金收益。在清场时，若遇到补偿问题，建议在合理范围内尽早尽快解决，减少时间成本，以免延误市场时机。三是缺少经营管理品牌，可考虑引进某知名管理品牌介入联合经营，既解决了招商问题，也形成了较好卖点。上述三个问题得到较好解决后，本项目无论单项优势还是综合优势都非常突出，在营销推广上再通过一定手段，将项目顺势推入市场，必将获得较好业绩。十二、营销推广策略 1、入市时机及开盘时间结合项目准备工作、市场推广必须时间以及售后签约工作等。建议 2010年5月29日为项目正式入市时间根据开盘储客情况确定2010年6月19日或26日为项目开盘时间 2、销售政策 n 返租政策目前长沙采用返租销售政策的商铺普遍年回报在8%左右，一次性返三年居多。有销售力的返租政策都必须具备以下特点，不损害投资利益，对于投资者有吸引力，对于竞争对手政策有竞争力。综上，建议前三年回报24%一次性返，第一年回报7%，第二年8%，第三年9%。 n 傍大款策略本项目招商经营管理可能是个弱点，因此可考虑引进某一知名管理品牌进驻本项目。 n VIP卡策略项目入市可通过VIP卡优惠策略储集并检验客户。建议以交5000抵10000元为VIP卡优惠幅度。 3、价格策略 n 实际成交均价建议返前价格为60000-65000元每平米，返3年24%并扣除开盘各种优惠后实际成交均价45000元—50000元每平米 n 开盘优惠策略付款方式优惠；排队礼包优惠等；十三、项目招商经营与销售的关系界定及相应策略从上文分析，在项目实行返租方式销售的前提下，项目投资主要利益在于销售收入，那么项目所有策略则围绕实现销售收入最大化的目标，包括招商。因此，招商策略的拟定不仅要依据市场情况，更要结合销售目标的实现。招商策略中与销售关系最大的有两点。其一是经营管理品牌，其二是租金价格的制定。前者可让投资者更好的展望项目未来兴旺经营及物业的增值，后者则可让投资者真切感受到当前的实际利益。双重策略的良好推动，则将大力促进项目的销售。经营管理品牌的引入：在项目收购成功之后，此工作应作为首要工作推进。如果经营管理品牌引入受阻，则需考虑自行组建管理团队，并迅速开始招商推广。由于项目自然商业价值非常突出，无论品牌的引入，还是自行经营管理，都有较大的成功机会。租金的拟定：以建筑面积为单位，租金水平与周边实际租金相当或略高。如可按平均月租金400元/平米进行招商，则可较好支撑60000元/平米的售价。十四、各阶段工作重点工作内容备注 5月商户清场经营管理品牌引进售楼部包装设计售楼部装修户型分割方案商业效果图模型销售单页设计销售单页、户型图等销售道具准备答客问、OPP稿等完成销售人员进场 6月策略合作伙伴签约仪式户外、报纸广告设计招商进行户外、报纸投放单页派发升值卡派发开盘十五、项目成本与销售价格敏感性分析 1、成本构成概算 □ 收购成本：初步以3500万计 □ 拍卖佣金：175万(3500万×5%) □ 前期活动费用：30万 □ 管理费：100万（后推广时活动费用） □ 推广费：100万 □ 代理费：150万 □ 财务成本：120万（2000万×3%×2） □ 装修费：200万 □ 营业税等：800万 □ 土地出让金：150万成本合计：5300万 2、收购成本与销售价格敏感性分析收购成本是项目变动性最大的成本，下面测算二者的的相对敏感性。净利润及利润率销售价格 70000元/平米 65000元/平米 60000元/平米 55000元/平米 50000元/平米销售额10108万销售额9386万销售额8664万销售额7942万销售额7220万收购成本其它成本总成本利润利润率利润利润率利润利润率利润利润率利润利润率 3500万 1800万 5300万 4808万 91% 4086万 77% 3364万 63% 2642万 50% 1920万 36% 4000万 1800万 5800万 4308万 74% 3586万 62% 2864万 49% 2142万 37% 1420万 24% 4500万 1800万 6300万 3808万 60% 3086万 49% 2364万 38% 1642万 26% 920万 15% 5000万 1800万 6800万 3308万 49% 2586万 38% 1864万 27% 1142万 17% 420万 6% ▼上表利润未计入前3年租金收益； ▼上表以100%销售率计算。 ▼以净利润约3000万且利润率达50%为良性回报率。从上表可见： ■ 收购成本3500万，则最低销售价格为55000元/平米。 ■ 收购成本4000万，则最低销售价格为60000元/平米。 ■ 收购成本4500万，则最低销售价格为65000元/平米。 ■ 收购成本5000万，则最低销售价格为70000元/平米。 ■ 收购成本大于5000万时，若要达到利润率50%有非常大难度。结合上文市场调查情况，本项目销售价格60000元/平米有较大可操作性和可行性，若营销推广得当，销售价格达到或突破70000元/平米也有可能。因此，收购成本临界点应在4500万左右，以收购成本在4000万以内最为理想，若超过5000万则项目投资收益率较低，失去了项目投资短平快且高效益的初衷。 3、收购成本与销售率敏感性分析下表以销售价格60000元/平米为基准价格测算成本构成销售率/销售额/利润 60% 65% 70% 75% 80% 90% 100% 收购成本其它成本总成本销售额 5198万销售额 5632万销售额 6065万销售额 6498万销售额 6931万销售额 7798万销售额 8664万 3500万 1800万 5300万 -102万 332万 765万 1198万 1631万 2498万 3364万 4000万 1800万 5800万 -602万 -168万 265万 698万 1131万 1998万 2864万 4500万 1800万 6300万 -1102万 -668万 -235万 198万 631万 1498万 2364万 5000万 1800万 6800万 -1602万 -1168万 -735万 -302万 131万 998万 1864万从上表可见： ■ 收购成本3500万，则盈亏平衡点销售率约为60-65%。 ■ 收购成本4000万，则盈亏平衡点销售率约为65-70%。 ■ 收购成本4500万，则盈亏平衡点销售率约为70-75%。 ■ 收购成本5000万，则盈亏平衡点销售率约为75-80%。 4、项目推广中期现金流敏感性分析下表以销售价格60000元/平米为基准价格测算；以按揭款未到账为前提。成本构成销售率/销售额及到现/现金流（到现以一次性、按揭各占50%计，约为销售额75%）收购成本流动成本 60% 65% 70% 75% 80% 90% 100% 前期中期后期销售额 5198万到现 3899万销售额 5632万到现 4224万销售额 6065万到现 4549万销售额 6498万到现 4874万销售额 6931万到现 5198万销售额 7798万到现 5849万销售额 8664万到现 6498万 205万 675万 1800万 3500万 3705万 4175万 5300万 -276万 49万 374万 699万 1023万 1674万 2323万 4000万 4205万 4675万 5800万 -776万 -451万 -126万 199万 523万 1174万 1823万 4500万 4705万 5175万 6300万 -1276万 -951万 -626万 -301万 23万 674万 1323万从上表可见： ■ 收购成本3500万，则现金流平衡点销售率约为65%。 ■ 收购成本4000万，则现金流平衡点销售率约为70-75%。 ■ 收购成本4500万，则现金流平衡点销售率约为80 %。十六、项目可行性分析总结 1、项目自然价值突出，自然优势突出表现在项目楼层、地段、周边兴旺商业氛围、周边商业高租金水平、周边商业的专业性特点。 2、项目不存在销售硬伤项目主要销售障碍可通过技术层面或公关手段解决，尚未发现硬伤的存在。如项目总价障碍、项目清场障碍、经营管理品牌的引入等都可通过相应办法解决。 3、项目销售价格具有市场的支撑和空间周边商业月租金水平350-500元/平米，可支撑60000元/平米的销售价格，且有一定的突破空间。 4、项目销售去化具较好操作性项目不仅自然商业价值突出，且销售政策及收益率都有一定优势。在总价控制在一定范围内，绝大部分的销售去化应无难度。 5、项目具有较好的利润结合上文，只要收购成本能控制在4500万以内，则有较大机会获得3000万以上净利润。 6、项目短平快，时间收益率极高正常来看，项目完成销售可控制在3-4个月以内，招商及产权办理可控制在年内。投入成本不高，时间跨度小，属于极少的高效益项目。 20

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