招商运营总体工作管理细则(1).doc

招商运营总体工作
管理细则
编号：SK-ZS-XZ001
版号：A/0
页码：第 5页 共5页

招商运营总体工作管理细则

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2015/3/17
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——
睿信致成

1. 细则概况
细则目的
规范公司招商运营工作流程，加强公司对商业项目的管理，保证开发项目按照市场规律正常有序运作，保证项目在招商和运作过程中的效率和效益。
适用范围
适用于上坤置业商业项目的招商和运营工作管理。
定义
无
主导部门
招商运营中心
部门
细则中承担的职责
招商运营中心
1、 负责完成商业项目筹备期到运营期的各种方案编制和评审组织
2、 按节点要求落地实施招商管理、运营管理工作计划
2. 商业项目关键节点

3. 商业项目周期划分及计划
3.1. 商业项目一般分为筹备期、运营期两个阶段:
3.1.1. 筹备期指项目立项至项目开业前阶段，主要以项目可研、招商管理和运营筹备工作为主，包括商业项目产品定位规划、业态落位、品牌落位、招商管理、商家装修改造、运营筹备等工作。
3.1.2. 运营期指项目开业后阶段，主要包括项目日常运营管理、维修管理、运营巡检、商铺调整、二次招商、商户退场等工作。
3.2. 招商运营工作计划制定
3.2.1. 招商运营中心在《商业项目产品定位报告》中，明确项目招商、运营工作初步计划，租金策略等，详见【商业项目产品定位管理细则】。
3.2.2. 招商运营中心在《商业项目产品定位报告》审批通过后，编制《商业项目整体招商计划（含预算）》，按《上坤置业权责管理手册》进行审批，审批通过后，开始主力店、次主力店招商工作。
3.2.3. 招商运营中心在商业项目开业前5个月，开始编制《商业项目整体运营计划》，并于开业前1个月按《上坤置业权责管理手册》进行审批。
3.2.4. 每年初，招商运营中心编制《商业年度招商计划（含预算）》和《商业年度运营计划（含预算）》指导商业项目的年度招商和运营工作，并过对月度招商和运营计划进行制定和落地执行。
4. 筹备期主要工作
4.1. 商业项目定位
4.1.1. 招商运营中心策划人员，根据项目进度要求和市场调研结果，编制各阶段项目定位报告，详见【商业项目产品定位管理细则】。
4.2. 业态落位及铺位区域划分管理
4.2.1. 建筑方案初步确定后25天内，招商人员完成业态落位及铺位区域划分工作。
4.2.2. 根据商户进驻意向及铺位划分要求，结合项目业态规划，招商人员优先满足主力店的店铺位划分要求，然后划分其他铺位，详细参见【业态落位及铺位区域划分管理细则】。
4.3. 工程条件确认
4.3.1. 在项目定位阶段，招商人员配合设计管理中心和工程管理中心，编制工程设计预留条件。
4.3.2. 在确定业态落位规划和铺位划分后的15个工作日内，招商运营中心汇总提出《交房设施要求汇总表》（包含水电容量、承重、化油池、通风管道）交予设计管理中心和工程管理中心评审，详细参见【工程条件确认管理细则】。
4.3.3. 不晚于商业项目从项目管理中心移交至招商运营中心前2个月，招商运营中心负责组织设计、工程和物业召开工程条件移交确认会，评议项目是否按总体工程条件和商户标准施工，未按要求做的则需立即整改，财务管理中心根据需要参与。
4.4. 租金及招商商务条件管理
4.4.1. 在项目业态落位及铺位区域划分的同时，招商人员启动租金测算及招商商务条件编制工作，拟定《一铺一价表(意向版)》，确定项目招商商务条件，包括招商业态布局、项目租赁面积、租赁方式；主力店、次主力店和各楼层租金收益指标（未来5年）；装修期和免租期等。
4.4.2. 根据铺位划分、品牌落位和审批通过的整体商务条件，招商人员编制各铺位商务条件，形成《一铺一价表(执行版)》（即各铺位商务条件），作为招商工作开展的依据。详见【招商商务条件管理细则】。
4.5. 品牌落位管理
4.5.1. 通过对国内外知名品牌的调研，确定适于项目定位的合作品牌，并编制落位方案。
4.5.2. 时间节点: 《一铺一价表(意向版)》审批通过后，招商运营中心招商人员启动品牌落位的相关工作，确定品牌摸底范围、落位区域分工。详细参见【品牌落位管理细则】。
4.6. 进场前改造管理
4.6.1. 在双方签订书面协议，达成一致改造意向，并在商户签订意向书或交纳第一笔意向金之后可着手沟通改造方案，进场改造的实施在招商合同签订并支付首期预付款后执行。
4.7. 商家进场装修管理
4.7.1. 商户需满足的进场条件:
4.7.1.1. 经商户和招商运营中心、物业公司会签的《房屋交付通知书》
4.7.1.2. 项目现场工程条件已达到装修要求。
4.7.1.3. 招商运营中心运营组织完成商户装修图纸审核。
4.7.2. 进场装修管理
4.7.2.1. 开业前15天商户提交消防报验用蓝图（加盖图章、图签），开业前完成商铺装修验收。
4.7.2.2. 开业前，商家需提报开业申请前，须自行完成所有开业所需证照的办理，完善证照后，可向招商运营中心提出开业申请。招商运营中心和物业公司协同完成装修过程管理，日常巡检，竣工验收工作，详细参见【商家进退场及装修管理细则】。
5. 运营期主要工作
5.1. 租赁业务管理
5.1.1. 旨在规范实施租金收取、欠租管理、租金变更、转租、续租、租赁终止，详细参见【开业后运营管理细则】。
5.2. 开业后工程改造和维修管理
5.2.1. 招商运营中心运营根据合同约定内的项目现场工程改造需求，经物业公司工程部评估后（开业一年内，设计管理中心和项目工程部须参与评估，一年后由物业工程部单独完成评估），制定工程改造需求方案并实施。
5.2.2. 物业公司根据日常巡检和客户报修，对商户和公共区域进行维修。详细参见【开业后工程改造及维修管理细则》。
5.3. 运营巡检管理
5.3.1. 招商运营中心依据《巡检管理规范》,联合物业公司,对商户的日常经营进行巡检，详细参见【开业后运营管理细则】。
5.4. 商户退场管理
5.4.1. 因商铺期满、转让、退租而引起的退场及验收工作，详细参见【商家进退场及装修管理细则】。
6. 表单及模板
无