经济适用房建设及-管理中问题及对策.doc

[9] 徐晓兵. 经济适用房建设和管理中存在的问题和对策[J]. 宁波通讯, 2009, (08) :48-49
经济适用房建设和 管理中的问题与对策 经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，其在建立合理住房供应体系，实现城市规划布局调整，深化住房制度改革，满足城市中低收入家庭住房需求等方面发挥着极其重要的作用。民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，被2007年全国政协会议提案组定为第1号提案，更凸现出研究经济适用住房问题的重要性。
一、经济适用住房政策和管理中存在的问题1.住房保障过于市场化，保障缺位问题较为突出。原本属于社会保障范畴的问题也要由市场来解决。2.经济适用住房供应不均衡。不同时期的执行力度并不一样，有的时期经济适用住房的供应力度有60％-70％，而有的时期仅有20％-30％，有的时期甚至基本没有，建设规模日渐减小。3.供应对象界定和退出机制的建立过于宽松。有些地方的部分购买者并不是中低收入家庭，而是经济条件相对较好的人，他们买了多套经济适用住房，随后上市交易赚取差价。4.住房面积过大和房价失控。由于住房面积过大导致住房整体价格偏高也使得那些原本的受惠对象没有能力购买。5.经济适用住房大多聚集在相对远离市中心的区域，这些地方原本公共交通、教育、医疗等方面的配套设施都相对缺乏，从而带来较多社会问题。6.有关部门监督监管不到位。有时会出现经济适用房地块随意更改土地用途，建造别墅或商业用房，或“武汉经济适用房6连号”事件中编造虚假材料骗取购买资格等违规现象。这些问题的出现违背了经济适用住房政策的初衷，造成了不良的社会影响。
二、经济适用房建设管理问题的原因分析

1.保障缺位与地方倚重土地财政收入有关。经济适用住房并非一个简单的民生工程，其未能迅速推动的原经济适用房建设和管理中存在的问题和因很复杂，既涉及到一级市场上的地方土地财政收入，又会分流部分商品房的购买者，从而影响二级市场的地产价格。比如宁波市江东区陆家经济适用住房土地以划拨方式供应，经估算，成本为每亩50万元，这其中包括了拆迁成本和“四通一平”的基础设施费用。若是相同地段的商品住房用地出让，则出让价格为每亩300万元，光是每一亩的差价就达到250万元。
2.不同时期经济适用房建设执行力度不同受制于宏观经济大局需要。1998年大建经济适用房，是为了启动住房消费，拉动经济增长，抵御亚洲金融危机对我国经济的影响。而2009年，用于建设保障性住房的9000亿元人民币投资计划，也是为了启动住房消费，拉动经济增长，抵御全球金融危机。也就是说，保障性住房的建设计划，跟宏观经济形势有关，从寻找新的经济增长点和新的消费热点出发，服务于短期经济大局。当经济形势走出了调整的下行周期，保障性住房随着政府赋予使命的逐渐完成，其建设规模也会有相应缩减。
3.经济适用房的大规模建设中，其准入和退出政策受多方面因素影响而变得宽松。碍于收入检测机制的不完善，管理机构职能不到位，同时由于房屋价格过高，面积过大等多方面因素，部分地方基于尽快销售经济适用房的考虑，放宽了准入和退出政策，使得一部分真正有住房困难的中低收入家庭仍买不起房子，而一部分有钱人却能购买多套经济适用房。
4.经济适用住房大多建在偏远郊区的两方面因素。一方面，中心区域建设的经济适用住房和商品住房混杂，会对周边地段商品住房价格和土地出让价格产生一定的影响；另一方面，也考虑到经济适用房成本中的土地出让价格相对较低以及郊区土地相对容易取得。
5.经济适用房违规现象与相关部门配套惩罚机制不健全，现行有关审核审查方式不完善有着重要关系。违规成本低，审查存在漏洞，信息不畅通等多方面因素都导致违规现象时有发生。
三、解决经济适用房建设和管理中存在问题的对策
为体现经济适用房其政策性和保障性的要求，就要加强经济适用住房的建设力度和管理力度，严格控制供应范围和建设标准，促进经济适用住房建设的健康发展。
1.建立一个自足、完善、独立的住房保障制度。为更好更快地解决居民尤其是中低收入居民的住房问题，实现“居者有其屋”或“人人都享有适当住房”的目标，相关部门需要承担其社会保障的责任，通过有计划地建设经济适用住房来逐步解决这方面的供求矛盾。但是经济适用房的建设计划应是从构建住房保障制度的角度作出的，需要有一个长远的战略规划，其所占市场的份额需经过认真调研和论证才能得出，而不是从属、服务于短期拉动经济或其他什么目的。同时经济适用房建设计划应在人民代表大会公布，并且在下一年度像审议财政预算一样审议该住房建设计划的执行情况。此外，应配套出台经济适用房等保障性住房建设与地方干部政绩考核相挂钩的考核体系，建立起包括合适的财政安排、有效的经济适用住房分配机制等方方面面的住房保障制度。
2.综合考虑经济适用住房用地供给。
保障性住房用地究竟选择在哪里,规划部门不仅仅要考虑城市功能划分中对于不同收入阶层的定位,也应考虑在偏远郊区建设经济适用房易造成公共交通、教育、医疗等方面的资源缺乏，从而带来就业困难等诸多可能存在的社会问题。因此，经济适用房项目用地应由行政规划部门根据城市总体规划和经济适用住房建设计划，结合卫星城和小城镇建设，综合考虑交通和城市基础、医疗、教育等配套条件来确定。
3.严格控制户型面积，合理确定销售价格。
经济适用房户型面积要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右，具体比例应根据各地经济发展水平确定。户型面积控制小一点，房屋总价、物业管理等费用相应就低一点，让真正需要经济适用房的家庭能够住得起。经济适用住房价格应实行政府指导，价格应由有定价权的主管部门会同建设主管部门确定并向社会公布。以保本微利为原则，在综合考虑征地拆迁、建设成本、基础配套设施、贷款利息和不高于3％的开发商利润的基础上确定。确定后应当向社会公示，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，标价之外不得收取任何费用。同时可以就此设立“标杆价格”，给市场制定一个参考标准，这个标准对房地产市场是有支撑作用的，有助于稳定房地产市场的价格，避免出现大起大落的现象。
4.实行严格的准入和退出制度。
经济适用住房准入政策关系到什么人可以购买到这些价格低廉的住房。按照7部委颁发的《经济适用住房管理办法》，经济适用住房是面向城市中低收入住房困难家庭，具有保障性质的政策性住房。何为城市中低收入住房困难家庭，这其间的界定关系到整个经济适用住房和商品住房的对接，如果准入标准过于宽松，势必有一批本有能力购买商品房的购买者转而申请购买经济适用房，使得真正困难家庭不易购买到，同时也会影响到商品房的购买力。目前，全国的经济适用房的准入标准虽不尽相同，但主要有三条：一是有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军人）或优秀引进人才等其他人民政府确定的供应对象；二是无房或现住房面积低于当地人民政府规定标准的住房困难家庭；三是家庭收入符合当地政府划定的低收入线标准。一般对家庭可支配收入实行动态管理，即每年根据当年的经济情况和人均收入情况动态确定。经济适用房的退出制度则是另外一个市场的敏感点。经济适用房取得房产证、土地证一定年限后，方可按市场价上市出售。出售时，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。经济适用住房退出政策关系到经济适用房市场与商品房市场的对接，退出制度不能过于宽松。否则，一方面增加短期交易投机行为，不利于规范经济适用房管理；一方面势必会提高市场供应量，影响商品房市场，违背公平、有序的市场分配原则。
5.加强购买资格审核和监督管理。
经济适用住房实行购买申请、审批、公示制度。购买资格审核是关系到真正困难家庭能否购买经济适用房的关键。经济适用住房主管部门应优化、完善现行的审核方式，建立购买资格公示制度，利用住房档案、公积金缴存和医疗保险等管理系统，完善综合审核手段，加强购买资格审核力度，避免不符合条件者购买经济适用住房。经济适用住房在我国发展历史不长，尚缺乏运作经验。但随着有关制度不断完善，管理不断规范，将有更多的、真正的中低收入家庭能享受到这一具有保障性质的优惠政策。