资源描述
泰州坡子街项目经营现状分析报告
目录：
1、项目综述与报告说明
2、详细个案市场调查一手资料
3、面积配比
1）项目总商业配比
2）项目各层商业配比细化
3）各层商铺经营分类配比
4、项目特点
1） 道路交通规划
2） 主力店汇总
5、项目的租金及经营现状分析
6、项目市场调查过程中反应出的各种问题
7、总结规避项目不足，启发对大型商业项目的介意
1、 项目综述与报告说明
1）项目综述：
泰州坡子街商业中心从拿地拆迁有多年，由泰州宝江置业有限公司(二级资质)05年开发，当年7月项目正式开盘。
地处泰州市中心核心商业街区的坡子街，是泰州的传统商业街，有着百年悠久的商业历史，底蕴深厚的商业文化。坡子街商业中心项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、居住、商办集旅游观光于一体的大型商业中心，是泰州市提升城市商业环境和品味的重点发展项目，也是泰州市十大重点建设工程之一。项目所处地理位置得天独厚,周边交通网发达,配套设施应有尽有。
项目总规划建筑面积210000平方米,占地面积约61.5亩。项目分两期,一期４栋高层住房带6层裙房商业楼，目前住宅部分销售完毕。裙房商铺一层基本售尽，2、3层半数以上商铺滞售，目前几乎无人问津。项目单产权商铺原规划共计440套，而项目4到6层为办公房。未开工建设的二期为四栋高层商住房，2到4层预计选择性规划为商铺。
项目商铺至07年底一层以涨至25000到58000元，二层11000到18000，三层5000到8000。据老板介绍，一层商铺开盘以来平均价格升值一万左右，二层价格也是水涨船高，但是南北核心位置都是企业老板一到三层上千平米与开发商多次协议价优惠后购买。
购买业主95%是外地人，他们来直全国各地，以江浙、上海、北京、安徽居多，年龄大多在在40岁以上，而90%的经营老板是泰州本地人，经营者中95%以上的老板为2次置业以上，或者家族有商业经营的经验，老板年龄层在30到45岁之间的占85%，他们年富力强，具有很强的社会洞察能力与事业主动性。
泰州坡子街店铺大多于07年10到12月之间正式营业，很多主力店提前到上半年就开始装修宣传，但是今年以来商业氛围一直未成气候，加之项目商铺租金过高，90%的商铺处于亏损状态，30%的商铺处于严重亏损，约有10%左右的经营业主在08年上半年3到5月间相继退出该项目，5%的在营商铺白天时间常常关门打佯，舆论给项目造成负面影响严重，进一步影响着项目后期的招商。项目5到6月份间商铺业主给经营业主租金纷纷降价，降价幅度普遍都在30%到40%之间，但仍有不少经营业主不满意而离开，经营业主扫兴而去，带走了对坡子街商业投资不好的印象。而商铺购买业主更是损失惨重，租金未果，银行还贷压力加大。
坡子街项目目前对外打出广告称已经与韩国大型超市易买得签下合同，今年12月25号圣诞节该超市正式开业于坡子街地下一层。目前地下一层已经有个别施工人员开始进入，在对肯德基店经理拜访中得知肯德基店已明确表示当日将与超市联营活动，并在过年前后与超市举行更多联营活动，刺激坡子街消费，我们拭目以待坡子街明年是否会出现良性的商圈氛围。
2）报告说明：
该项目二、三层目前经营商铺数量极少，层间电梯未启动，且卫生环境欠佳，个别案例不足以构成项目分析的依据，且经营老板都是委托经理经营。目前我们将继续跟踪调查坡子街商圈经营销售情况。待年底易买得大型超市进驻后，站在我公司商业项目前期定位基础上进行思深度考，我们再进一步针对性完善的坡子街市场调查研究分析报告。
2、 详细个案市场调查一手资料
一层：共八个单元
基础报告说明
“-------”未能租出的毛坯房
“====” 撤走预转让、暂停营业的商铺或者即将转让的在营商铺；
严重亏损：盈利达不到租金的60%
亏损：盈利达到租金的60%到100%
盈利：盈利达到租金100%到140%
较好盈利：盈利达到租金140%到200%
高盈利：盈利达到租金200%以上
一层一单元分为三个片区(北\南\东)
一单元北商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
名称
面积
（平方米）
租金（万/年）或者联系电话
经营状况
其他
特步
80+177=257
严重亏损
原始设计两个店面打通组合
真维斯
184
亏损
生意一般，但店面租金贵
李宁
193
严重亏损
并无价格优势，生意很差
------------
77
毛坯房长期搁置部分店面装修材料，未对外招租
---------
67
琦琦银饰
======
32
严重亏损
双休才会经营一下，准备年底视情况撤走
-------
40
13382591666
招租
-------
83
--------
39
15896001267
--------
24
登峰鞋店
=====
53
7万
亏损
年盈利4万多，店铺为转角处，开间大，但没有品牌可言。租金已降3万，但老板仍然准备年底看情况撤走
缤纷前线（服装）
70
7万
亏损
康威体育
84
9
严重亏损
德尔惠
84
11
严重亏损
老板没在，员工在
一单元南商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
BEYOND服装
135+51=186
亏损
2商铺连起经营一个品牌
三福大型潮流饰品、衣服店
一层211平米，二层570平米
较好盈利
该店货品比较新颖且非常齐全，导购员也不少。实行两层销售，2楼人七最旺
361运动服
共210
严重亏损
南面进出口位置的珍贵店面4店合一经营，该店人气很差
饰派（大型饰品店）
共240平米
亏损
3店连通同品牌经营，南面两间，北面一间，缺少人气
欧菲女装
77
严重亏损
该店打出全场5折宣传，但仍然人气不好，坡子街女装普遍人气不旺，已成通病
石头记珠宝店
52
亏损
来得客户购买意向一般比较强，但老板仍然觉得自己一年肯定要亏好几万
口渴了
26
几月前12万，现已降租
盈利
客人断断续续，夏季生意不错，晚上生意也还可以
-------
71
已购，但并未对外出租
彤彤服饰
57
8
亏损
夏季到来，又在店外买起水和雪糕
杭广裤业
52
7
严重亏损
老板觉得生意越来越好，略有些转机，关键是客户的积累
------
56
13391438211
隔壁商家认为短期不可能有人应租，到是有几个商家撤走
-----
123
13905294578
一单元东商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况。该组团在营商家极少，白天交通光线也十分暗，几乎没有人从该组团经过。短期不会有商家进入
-----
48
72
77
77
50
51
126
63
=======
30
13401249943
女包，货柜都在，东西大部分撤走了，预装让，可将剩余的包与店一起便宜转让
-----
--------
-----
50
45
58
32
26
77
77
66
20
71
74
77
76
76
77
62
一层二单元分为三个片区(北\南\东)
二单元北商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
名称
面积
（平方米）
租金（万/年）或者联系电话
经营状况
其他
必胜客
一层104，二层447，共计551
经理介绍，该店与老板签订租金与业绩挂钩式，不存在投资亏损的风险
高盈利
经理认为投资成功，原因是其独一无二的品牌优势，并且是肯德基和旁边麦当劳的最打竞争对手，销售额高于麦当劳与肯德基两店的总销售额
够坏堂女装
95
几个月前40多万，目前30多万
严重亏损
人气很旺，但是还没有形成在此购物的习惯，一天销售额在800左右，双休等有时候可以达到将近2000销售额
----
109
袜酷
5
亏损
开间极小，原本114平米的女装店在后期经营中严重亏损，划分成3个店独立经营
阿依莲女装
100
未划分前40万
严重亏损
原本114平米的女装店
小食品零售店
9
5万
较好盈利
114平米的女装店，唯一的服务员准确说每天销售额400到650，双休常常翻倍的，楼上住户很多固定来买，关键还是过路的比较频繁，坡子街目前的确缺少小食品店，不少卖衣服商家也买个冰箱买冰淇淋
-----
126
两店用于招商部，但是目前双休都大门紧锁，留下电话估计让客户区售楼处，反映出招商的冷淡
----
12
======
68
汇美化妆店关门撤走
----
---
---
-----
51
33
56
33
1360147
2182
56
62
69
76
77
77
95
141
69
69
79
45
45
58
126
130
92
98
89
86
53
111
23
23
二单元南商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
杰伊汉服装
142
严重亏损
灵通珠宝
210
经理也不知道
严重亏损
经理开玩笑到，今年不可能盈利，他们就等着超市进驻，看是否有转机
----
80
-----
177
-----
126
泰州安踏第6店
84
降价目前也不做了
严重亏损
品牌鞋子地摊打折卖了，而且剩下也不多，一副要撤走的形势
乔丹运动
84
严重亏损
亚礼得运动服
82
严重亏损
老板说没起色，他要走人了，已经准备了，目前打出5折的宣传，他说他已经不期望赚钱
===========
34
严重亏损
饰之秀关门走人，货架还在，愿转让
老北京品牌布鞋
18
3.5
亏损
在五一路开有店，生意很好，老板想不通自己的老字号投资成果是这样，门面由33平米商铺拆分的
韩版服装
15
2.5
严重亏损
33平米商铺拆分的商铺，生意就是差，没话说，一天不开张也不是没有过，周边光线白天也比较暗，老板对开发商不满
--------
--------
----
65
这些门面据说都卖掉了的，但是业主都没有留出租门面的联系号码
72
60
53
52
32
57
102
83
61
77
51
51
二单元东商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况。该区域朝西门面光线很暗，那个区域附近亏损严重的店铺较多
-----------
132
53
-----------
64
77
51
13601939
618
51
51
90
72
47
63
15896017150
79
77
13701432193
77
48
85695819
57
13641562608
波士登
76+76=152
2店连通
严重亏损
秋季来临，生意开始好转
麻辣烫
58
店面装修中
47
47
59
40
此两店由购房老板拆分出租一个给日报社
日报晚报接待处
40
=========
63
冰淇淋甜品店一直未营业
一层三单元分为三个片区(西\南\东)
三单元西商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
香港步步高鞋
39+37=76
12
亏损
两店连通，且开间较打
鸭血粉丝
77
较好盈利
--------------
115
13805262686
-------------
77
13921715668
----------------
77
13951164008
新概念鞋城
108
业务员说老板生意不这么好
77
13052981133
巴拉巴拉童装
77
=========
老北京布鞋
27
13625171950
豆豆饰品
26
-------------
43
----------
39
13236183099
我型我秀饰品店
35
6
严重亏损
降了2.3万，以前是8.3万。现在生意稍微比前两个月好点，但是目前我的利润压低
------
51+66=117
13914545343
两个门面连通，可以分开租
奥利塞克女士运动装
53
8
严重亏损
很年轻的女老板委屈的说自己8个月卖了3万东西，后悔当初的投资，该去打工
-------
58
13270071007
58
13382559332
---------
45
品牌世纪折扣店
30
7
严重亏损
波恩坊（服装）
28
亏损
清丫小贝（服装）
53
亏损
意尔康
27
亏损
生意感觉是越来越好，不过起色很差
三单元南商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
--------
54
13852623065
迪丝雅女装
58
严重亏损
环球时尚女装
44
13912195918
严重亏损
准备转租
椰岛饰品店
24
严重亏损
老板说自己小店缺少竞争力，周边店太多，整理氛围如果好，他们本来应该还是不错的，因为面积小，租金压力小
工商银行取款点
26
KAPPA
86
严重亏损
64
58
51
140
85+78+136
=299
59
54
52
三单元东商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
七匹狼鞋专卖
75
11
亏损
以前16万，4月改 的价格，老板透露9个月销售13万，但亏得比周边其他店肯定要好很多
=========
48
6
严重亏损
女士服装店暂停营业，预转让
-------
39
13813172369
4万
于9月中刚出租出去，算出来一天才2.8元的租金，按以前计划该门面可以租到6万到7万
韩尚美（女装）
40
6
严重亏损
老板是个刚毕业的女研究生，韩语说得很好，所以
引进了韩国品牌，虽然投资严重失败，但会坚持到明年
时尚小鱼（女装）
65
7
严重亏损
店主大肆抨击开发商的招商政策
------
33
-----
48
门开着，杂乱停着旁边各商家的10辆电瓶、摩托车
贵人鸟
100
严重亏损
衣之纯
184
严重亏损
很少有客户
哎呀呀饰品
80
亏损
生意远达不到计划中的好，不过双休还可以，具体情况店主不在
禅之云（内衣）
151
严重亏损
生意还是有不少，但满足不了那么大的门面货品供求关系
彩虹化妆品
59
严重亏损
生意很不好
一层四单元分为三个片区(西\北\南)
四单元西商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
多普达智能手机专卖
47
严重亏损
周边行业竞争太强
蓝房鞋店
58
亏损
48
8.8
店家承诺还可以适当少，大概每天5月每平米.经过调查发现实际租金可以7万成交
106
13815952789
66
8.6
于9月份刚租出去，门面买成2.4万每平米，3.6元一个平米，按照成熟的商业区，投资回报率6%计算，该店面租金应该达到9.48元、平米，事实上温泰市场沿街商铺已经普遍达到年回报率5%以上
乔治白服饰
77
严重亏损
迫于租金过高，之前严重亏损，目前租金已经适当调低，老板会继续做到明年看情况
原AGOSDANTUM服装
77+78+=155
30万
严重亏损
两店连通做一个品牌，周边店家反应，该店撤走的原因是因为未和商铺老板谈好租金降价
------
78
------
76
里面堆积部分钢材
-----
77
13775681507
------
77
85626109
--------
62
15850851018
拉丁红皮包
29
亏损
--------
46
-------
58
--------
53
-------
13812387333
------
13405523949
卡来斯曼女鞋包
28
3.5
盈利
月销售额达不到一万，但租金下调，觉得接下去一年看，自己不会亏吧
----
58
--------
58
异域风情女装
55
----
35
----
99
13815952789
楚味牙颈王
25
5
盈利
4月租进来，月销售1万以上，老板认为他的生意肯定会越来越好
四单元北商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
帝梦丝女装内衣
57
亏损
---
93
13016720360
----
59
13901433153
-----
57
-----
66
------
67
------
59
36
13052980979
120
85891895
------
51
13952644855
----
61
13801431068
-----
54
========
127+87=214
8月手机大卖场撤走，生意算一般，但是市场利润在强烈竞争中得不到体现
==========
95
手机连锁店8月撤走，租金过高，显得市场需求不够。原关之琳店同一个老板的店
关之琳手机卖场
105
亏损
具有价格优势，手机比中百一店价格便宜100到150，市场回头率比较高，单利润没有体现，目前邻店竞争已经减小
街客饮料
25
盈利
生意还是可以，但是租金也很高，值的一提的是营业员觉得朋友在海陵路城中路口的生意比他们人气旺，面积小，单租金还稍低一点
飘香栗与茶风暴
26
盈利
夏季生意挺好，应该盈利，但是达不到原投资回报计划的目标，估计以后生意会更好
======
30
15952614535
该店已经撤走
汉崇男装
60
亏损
租金压力很大，邻店无服装店，该店显得很不协调
祥发一刻
50
亏损
三星专卖
59+65+95
=219
严重亏损
三店合一，租金压力打，该店没有价格优势，难以存活
小超市
33
盈利
南北码头
74
亏损
106
======
48
15896013078
严重亏损
原都市牛仔，转让
------------
58
值的注意的是该店内部写在墙体正中央的大字公告语，大肆批评开发商不诚信，测绘部门枉法。想必对二、三层的销售造成一定的影响。
四单元南商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
--------------
82
90
71
35
5万，3.9元
三个铺面一个老板购买，购买时间早，价格不到2万。老板报出租金稍微偏高，关键点是老板对租金态度比较强硬
20
6万，8.2元
开间大，位置过道交汇处
54
8万，4元
---------------
84
-------------------
126
森林鸟
31
严重亏损
======
158
严重亏损
卡丹路已经撤走
----------------
104
匹克运动
57
严重亏损
=======
141
严重亏损
手机大卖场，坡子街最早撤走的手机打卖场
---------
115
13605277099
---------
72
72
75
75
一层五单元分为一个片区
左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
SHOEBOX鞋柜
67
40
亏损
该店在进驻之初与隔壁达芙妮店达成共识，分了中间店面30于平米，目前亏损不大，老板没有因为暂时的亏损而后悔当初的投资，老板认为坡子街毕竟是市中心，他会看到以后生意越来越好，他有信心
肯德基
两层280+388=668
高盈利
该店于去年11月正式营业，经理说所有肯德基连锁店租金与利润都成正比，这个事先会跟老板谈好。其生意在泰州平日跟泰州生意最好的时代肯德基店基本持平，节日略高于时代店，经理期待年底与易买得超市举行频繁的商业活动以刺激消费
达芙妮
130
盈利
该店顾客还是比较多，统一服装的营业员也比较多，营业员给出平均每天至少有20单生意以上的答案，按品牌服装代理6成利润空间，由此推断达芙妮店能盈利但盈利不多。
一层六单元分为一个片区
左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
-----
252
七匹狼
200
110
亏损
该店主要是七匹狼服饰，坡子街另有一家为七匹狼鞋店。两店分开代理，却又互相协助对方拉拢客户。对于中心主力店，从多次观察来看，足够反映该店经营处于亏损，由于其租金明显过高，甚至很有可能严重亏损
安踏
153
100
严重亏损
严重亏损，据周边老板反映该店是亏损严重的代表型商铺。究其原因一是市区安踏类产品该店无价格优势，二是核心位置，反而未能形成泰州人心目中价廉物美的印象，光顾者不多，购买者更少
一层七单元分为一个片区
左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
中国移动
298
主要办理业务，一般没人到此购手机，只有办业务送手机。估计租金相对低一店，因为该店可以拉拢人气
今朝珠宝
133+102=235
120
严重亏损
两个店面打通经营同一品牌。市调以易买得超市调研员身份，店长说：“其实该店不用我说你看看也知道我们亏损的，就等着你们超市来，相信我们这里生意一下就转亏为盈了，希望你们早来
一层八单元分为一个片区
左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况
海澜之家
285
严重亏损
居销售部透露，该店老板略低于市场价格在坡子街买了不少铺面，其中八单元以及楼上2、3层也由同一老板购买，业务员07年初到公司的时候该店面就做了销停了，总价2300万。
----
233
装修中，准备对外出租
3、商业配比
1）项目总面积配比
目前3层图纸暂时未拿到数据清晰的（江苏同行已经帮忙找到），待拿到再做整体统计。房产网数据比较客观，面积未能细化，其数据比实际商铺调查的数量少了许多，估计是后期业主或者开发商按照购铺业主要求将原单产权商铺装修拆分了，这种现象在一层调查中确实存在不少，已将其记录于原始调查资料。因此我们按照实地调查作为项目分析依据。
2）各层商业配比细化
一层：
面积范围（平方米）
30以下
30到60
60到105
105到160
160以上
总量
套数
23
95
96
28
21
263
配比说明：
从数据统计中我们得到40到80平米之间为一层的集中面积段，从图表分析得到一层主力面积为30到105面积之间（不能更集中的反映情况），我们以40到80平米作为主力面积统计结果。
其中18个店面调查了解中发现为原始规划单产权商铺联营或者拆分，他们大部分为开业前就已经整改好，小部分为经营后期视商业行情整改，目前仍然五单元核心店面正在拆分施工中。项目仅3个商铺采用1、2层联营，并都是管理到位，工作人员较多的主力店，他们有一个共性就是经营都处在盈利状况。面积大的商铺经营品牌手机连锁、国际品牌餐饮连锁、品牌饰品连锁店与品牌服装店居多，其中半数以上为主力店。
二层：
（一、二层打通联营的3个2楼商铺未计入数据，计入在一层中）
一单元
二单元
三单元
四单元
五到八单元
总量（套）
30平米以下
1
2
0
0
0
3
30到60
23
28
11
18
0
80
60到105
4
5
1
4
8
22
105到160
0
1
1
2
4
8
160到300
3
3
1
1
0
8
300以上
3
5
3
3
1
15
总量（套）
34
44
17
28
13
136
分析说明：
从统计表我们明显看出59%的商铺面积集中在30到60平米，在综合统计中我们得到45平米到70平米为二层面积最集中段。二层与一层所不同的是二层300平米以上的面积段多达15个，这些商铺主要规划为餐饮、文化娱乐城，以及可以让一层，三层经营业主一二三层打通选择性联营，我们建议有实力的一层商家采用一、二层联营。目前二层开业商家纯属罕见，毫无商业氛围，晚上光线较暗。
3） 各层商铺经营类别分类配比
一层：
类别
服装
餐饮
饰品
文化
与
娱 乐
珠宝
搬走
空置
其他
总量
套数
53
13
6
0
3
15
165
8
263
分析说明：
从统计图我们得到该项目商业氛围甚是惨淡，项目从去年10月开始正式投入经营以来为吸引更多的商家进入，在一层销售率100%的前提下，一层商铺经营空置率却达到68.4%。其中在项目调查中明显能够准确目测出撤走的商铺达到在营商铺的18%。另外该项目的文化与娱乐类目前还是空白。餐饮类除必胜客与肯德基两打主力店，其他大多数为饮品店，缺少象时代等成功的超市外有很多小型特色餐饮店。这种餐饮店可以给来项目的客户一种可餐可购物的多元化商业消费氛围，增加项目人气。
4、项目特点
1）道路交通规划
名称
观光电梯
自动扶梯
双人步行梯
多人步行梯
出入口
地下车位
单层数量
1
4
6
6
10
1万平米
目前观光电梯与自动扶梯未投入使用，多次市调还未看到有消费者上下各楼梯。双人步行梯是去年末今年初装上去的，经营业主说是开发商为了增加商业人气做得，但估计有可能是为了更好通过消防验收。
2）主力店汇总
名称
面积
三福视品店
781
必胜客
551
肯德基
668
关之琳手机大卖场
（两个商铺撤走一个）
105
七匹狼
200
中国移动营业厅
298
今朝珠宝
235
海澜之家
285
5、项目的租金及经营现状分析
商业商气指数分布图：
位置
一单元
二单元
三单元
四单元
五到八单元
在营商铺数量
18
17
28
27
8
在营商铺所占单元商铺比例
35%
20%
58%
39%
80%
分析说明：
从上图我们看到该项目目前除核心区域5到8单元外，1到4单元中2单元商气指数明显高于其他几个单元。同时据市调显示，3单元商家总体亏损最小，商家对开发商不满情绪略有缓解。
人流量分析：
时间段
周3下午4时半
周3晚8点半
周末下午4时半
周末晚8点半
北门主入口10分钟人流进出总量
85到105
20到30
130到160
50到70
人流量分析：
白天人流量中约有25%有消费意向，且年龄趋于年轻，而消费者中有10%以上都在消费餐饮，下午5点到7点，这个数字将骤然大幅攀升。其中北门人流量一直保持比南门高出20%以上，且出明显大于进入人流，这源于坡子街四通八达的交通设计，部分人流从项目西边次入口进入，又基本以北门作为枢纽进入市区。中百一店也为项目起到一定聚集人气的作用。目前来看，外地品牌的餐饮餐饮店比较吸引消费，包括项目西边的本地餐饮特色店生意也还不错，并6月新进入一家当地鸭头店，看来坡子街的一些特色小吃店也有自己竞争的一席之地。
6、项目市场调查过程中反应出的各种问题
1）税务部门在坡子街收管理费时受到商家的集体抵触情绪，源于生意冷清。
2）项目靠西的商铺租金高于项目朝东的项目租金，其商业氛围好于项目东边区域。
3）核心位置的服装店亏损严重，部分商铺拆分后分租出小商铺经营小食品百货店，且生意不错，说明小食品店在项目中对消费者有一定吸纳力，我们提倡项目中增加一些多元化特色店。
4）项目四单元最北边朝中百一店有一个未租出的毛坯房关着门，里面却大字标语谈及开发商舞弊，测绘部分枉法，不能还他公道。这将引起后期潜在购铺客户对开发商诚信的质疑，而此现象一直保持着，群众未发现开发商做出任何反应。
5）项目自动扶梯未开启，二楼卫生环境没有得到保持，这是项目管理的不到位。
6）一楼招商部商铺总是大门紧锁，大门玻璃很花，里面仅仅几张玻璃桌子，一派招商不力的负面形象展现给消费者与商家。
7）各经营业主在提及经营业绩时候，大肆批评开发商的招商不力。对项目后期招商更加产生影响，开发商真可谓内忧外患。而居实际调查发现很多在营业主准备在明年视情况相继撤出坡子街，这种后果很严重，而经营业主反馈给群众的情况更是让后期投资经营的潜在客户在项目投资风险考察中闻风丧胆，对项目后期经营才生了恶性循环。因此项目炒作者必须采取有效措施尽早规避这种现象。
8）很多在外省房东看到租金低，干脆没有贴招租信息，宁可不租，也不低就的心态，租的人也少，目前新租进来的价格大多都比去年便宜40%，在营业主的租金很多也降低了30%左右。
9）项目年初前后多加了几部双人步行楼梯，但是在商户看来，目前其没有起到什么作用。
10）市调中，经营业主都反映在去年租房的时候，房东都觉得租金合适，开发商却让房东一味的调高租金，导致后期招商不力，部分商户推出商圈，一切都是开发商考虑自身短期利益所造成的项目经营懈滞。租金太高，尤其本地的一些商户更不可能减少利润，没有利用好项目最初增强消费者在坡子街的消费习惯的好时机，打造出人气，吸引更多商家组成良性成熟商圈，而是因为亏损让很多商家撤离商圈，如此恶性循环，到了如今的严重后果。
11）圣诞节韩国易买得大型超市进驻坡子街地下一层，该超市会与各商家举行较多的联营活动，以刺激消费，这将是明年坡子街成败的关键之一，但是很多商户并没有过多看好仅仅一个超市所能提高的的坡子街消费需求。
7、总结规避项目不足，启发对我公司商业项目的介意
1）将“置之死地而后生“战略思想运用于项目促成快速销售。客户购铺时首先考虑是投资回报，接着是投资风险，然后投资风险得不到保障，投资回报对他们就是定时炸弹。中嘉国际一期一层内街商铺开盘几天售尽，这不仅仅是价格优势，更多的信誉保障。一个开发企业要赢得客户的信任，应该有承担大风险的责任心，向客户签订3年后，或者5年后以高于购房一定金额的资金回购商铺，完全解决购铺者的投资风险，又为开发商快速吸纳社会资金做好项目，这几年完全可谓返兵之计，公司8万方的商业，自己持有20%，我们有责任把项目做好，我们有责任有必要担此能够置之死地而后生的战略风险，因为6万方的去化，两万方的持有，我们只能成功。我们只有化解掉客户在对坡子街投资上的不良阴影才可实现我们想要得到的回报。而分析我们的风险最高只不过是高于原来一定金额的铺价再次对市场包装销售。我们有理由相信我们能做熟商圈，我们势在必得。
2）统一开业，统一管理，统一宣传，增强商圈的整体凝聚力，大型餐饮和主力店保证你得到商铺提前装修，忌讳单个商业体提前开业以及部分商铺延后开业，在开业前后给消费者一种耳目一新的感觉，成就当地商圈核心地位。
3）“北有晋商，南有湖商”，古今闻名。刚来到泰州时，当地人在得知我们从浙江来的时候，都不约而同的说我们是“骗子”，这个“骗”很好，其实是个褒义词，他正好说明了浙人凭借其较好的商业文化，商业决策思想赚走天下商财，浙商注重诚信与品牌，他们讲信用，重视公司品牌推广，在当地浙江企业也不少，他们都是信誉与品质较好的企业，我们初次来到江苏异地策划销售不妨利用我们这一历史文化资源，首推我们的信誉与品牌，未来的销售必将由产品的销售发展到公司文化与品牌的塑造与推广。广告语：“泰州的商业革命由我们来完成”。
4）租金在第一年高成低就，二、三年层层递加。要明白，人气是我们与我们以后的购铺业主取得双赢的关键，高成低就------要想高成必先高就，要先高就，必先低就做熟商圈。
5）运营：时代广场有很多特色小吃，给项目增加了不少人气，给客户一种可购物可消费餐饮的多元化消费氛围，坡子街没有小型的特色小吃，那么它就直接失去了这一部分客户群，或者让一部分客户群在商场停留的时间减短，尤其父母带着小孩，他们很容易购买一些小吃，购买小吃常常认为是小利，但人们停留的时间就自然增强了商圈的人气。因此我们提倡设立部分不同于商业总体规划的小型的特色店吸引客户，保证他们的消费时间。
6）运营：周末是人气最旺的时候，我们可以在商场内搞一些促销活动，以及随机的部分产品的现时促销，还有实实在在的便民拍卖活动。泰州人购物保守，就喜欢买价廉物美的产品，这正好迎合了他们的购物习惯，一次没买到，他就会下次来，一次购买到实惠的产品，就会带动她下次的冲动与守候，同时她会自然的消费到我们的其他商品，增强项目更好的商业购物氛围。人都有跟从心里，当看到别人挑选她正在思考挑选的同类商品时候，就能更好刺激她的购物意向。
7）运营，浙北是品质商业体的代表作，我们可以利用这些有名的商家形势上来我们项目做一些联营消费活动，可以提升项目的知名度，品牌度。
8）保证项目内随时能看到一辆保安车，以及穿制服保安，别的项目有，我们有，别的项目有，我们还要更好，打造独特的现代化管理商业圈。
9)开业送卡，留住我们后期固定而忠实的客户，打造一个长远
展开阅读全文
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490 
