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2017年房地产估价师《制度与政策》真题及答案
一、单项选择题
1、廉租住房单套建筑面积应当在（）㎡以内。
A、30
B、50
C、60
D、90
[答案]B
2、单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。
A、5%
B、8%
C、10%
D、12%
[答案]D
3、根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。
A、无偿收回
B、给予补偿收回
C、自动续期
D、届满前一年申请续期
[答案]C
4、某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报()批准。
A、国务院
B、省人民政府
C、县人民政府
D、国土资源部
[答案]A
5、房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成成员的()
A、二分之一
B、三分之一
C、三分之二
D、四分之一
[答案]A
6、在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为()
A、蓝色
B、黄色
C、红色
D、紫色
[答案]D
7、根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是()
A、1
B、2
C、3
D、5
[答案]D
8、房屋建筑工程保修期从()之日起计算。
A、工程竣工验收合格
B、工程交付使用
C、物业管理企业进驻
D、内部装修完成
[答案]A
9、2016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于()万元。
A、1000
B、1250
C、1500
D、1750
[答案]A
10、转让房地产开发项目，转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开放项目转让合同到（）备案。
A、城乡规划主管部门
B、工程建设主管部门
C、房地产开发主管部门
D、不动产登记机构
[答案]C
11、商品房预售合同的主要内容不包括（）。
A、人均面积分摊
B、面积差异处理方式
C、前期物业管理
D、商品房质量及保修责任
[答案]A
12、房地产开放项目经规划部门批准变更规划的，房地产开放企业自变更确立之日起（）日内应书面通知买受人。
A、7
B、10
C、15
D、30
[答案]B
13、许某对其所属的商铺登记为徐某所有表示了异议，不动产登记机构根据利害关系人的申请，最终将该商铺登记为许某所有。这一登记属于（）。
A、转移登记
B、变更登记
C、异议登记
D、更正登记
[答案]D
14、下列权利中，不属于不动产用益物权的是()
A、土地承包经营权
B、建设用地使用权
C、房屋所有权
D、宅基地使用权
[答案]C
15、成立房地产中介服务机构，应当在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上()备案。
A、工商行政管理部门
B、价格主管部门
C、房地产行政主管部门
D、中介行业协会
[答案]C
16、房地产估价师李某签署了一份经核实为虚假的房地产估价报告，依据《资产评估法》，李某应受到的行政处罚是()
A、警告
B、责令停止从业六个月以上一年以下
C、责令停止从业一年以上两年以下
D、责令停止从业两年以上五年以下
[答案]B
17、各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由()负责。
A、住房和城乡建设部
B、人力资源和社会保障部
C、各省级房地产行政主管部门
D、中国房地产估价师与房地产经纪人学会
[答案]D
18、房地产估价机构的法定代表人或执行合伙人，应是专职注册房地产估价师，且注册后从事房地产估价工作至少应满()年。
A、2
B、3
C、4
D、5
[答案]B
19、房屋征收补偿估价报告的档案保存期限依法不得少于()年。
A、10
B、15
C、20
D、30
[答案]B
20、评估机构根据业务需要建立()，完善风险防范机制。
A、职业赔偿基金
B、职业风险基金
C、职业保证金
D、职业准入基金
[答案]B

21、物业管理区域内，代表业主意志的执行机构是()。
A、业主大会
B、业主委员会
C、物业服务企业
D、房地产主管部门
[答案]B
22、营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准()万元的为一般纳税人。
A、300
B、500
C、700
D、900
[答案]B
23、营业税改增值税后，对小规模纳税人中月销售额未达到()万元的企业或非企业性单位，免增值税。
A、1
B、2
C、4
D、5
[答案]B
24、教育费附加是随()附加征收。
A、印花税
B、所得税
C、增值税
D、房产税
[答案]C
25、根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为()
A、综合平衡法
B、环境容量法
C、区域分配法
D、系统工程法
[答案]B
26、对人体危害程度最强的电磁辐射是()
A、微波
B、短波
C、中波
D、长波
[答案]A
27、从屋顶到基础，全部构件部位均需要设缝分开的变形缝是（）。
A、伸缩缝
B、沉降缝
C、防震缝
D、施工缝
[答案]B

28、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。
A、采用综合单价计价
B、工程量清单由招标人编制
C、工程计价依据是各种定额
D、计算的工程量不包含工程量的合理损耗
[答案]C

29、宗地（宗海）代码的第一层次为（）。
A、市级行政区
B、县级行政区
C、地籍区
D、地籍子区
[答案]B

30、以价格为纵坐标，供给量为横坐标，当供给曲线是一条垂直于横坐标的直线时，其供给价格弹性系数是()
A、0
B、0.5
C、1
D、无穷大
[答案]A
31、某房地产开发项目的会计成本为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是()万元。
A、3000
B、4000
C、7000
D、10000
[答案]D
32、下列金融工具中，属于直接金融工具的是()
A、商业票据
B、保险单
C、银行票据
D、存款单
[答案]A
33、我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是()
A、中央银行
B、商业银行
C、投资银行
D、政策性银行
[答案]B
34、对于封闭型基金，开放型基金具有的特征是()
A、投资风险较小
B、投资变现能力较差
C、资产稳定且便于经营
D、不允许持有人向发行人请求赎回
[答案]A
35、投保房屋财产保险，因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏，则保险价值按()确定。
A、账面原值
B、房屋现值
C、重置价值
D、账面原值加成
[答案]C
36、某市房地产估价行业2013至2016年从业人数（年末数）如下：

则该市房地产估价行业2013年至2016年年从业人数的中位数为（）人。
A、1800
B、1850
C、1900
D、1925
[答案]B

37、登记账簿的直接依据是（）。
A、自制凭证
B、原始凭证
C、记账凭证
D、会计报表
[答案]C

38、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。
A、5.60%
B、9.33%
C、14.00%
D、16.00%
[答案]C

39、国有建设用地使用权属于（）。
A、债权
B、所有权
C、担保物权
D、用益物权
[答案]D

40、下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（）。
A、保留价规则
B、价高者得规则
C、瑕疵请求权规则
D、禁止参与竞买规则
[答案]A

二、多项选择题
1、保障性住房包括()
A限价商品住房
B经济适用住房
C公共租赁住房
D老旧存量住房
E90㎡以下商品住房
[答案]ABC

2、按建设用地的用途分类，可分为()
A非农业建设用地
B农业建设用地
C未利用地
D其他建设用地
E临时用地
[答案]AB

3、市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括()
A工业项目投资制度
B工业项目生产规模
C容积率
D临时用地使用比例
E非生产设施占地比例
[答案]ACE
4、工程建设监理基本工作中的“三控”包括()控制。
A工程进度
B工程合同
C工程质量
D工程投资
E工程总量
[答案]ACD
5、建设工程设计资质分为()资质。
A行业
B劳务
C专项
D专有
E综合
[答案]ACE
6、商品房预售应符合的条件包括()等。
A已付清土地出让金
B取得土地使用权证书
C拆迁安置方案已落实
D物业管理方案已落实
E取得施工许可证
[答案]ABE
7、根据《不动产登记暂行条例》，可以由当事人单方申请登记的情形有()
A继承取得不动产
B购买新建商品住房
C依据人民法院判决取得不动产
D抵押不动产
E农村居民新建住宅
[答案]AC
8、下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有()
A依法查阅相关文件和证明材料
B签署房地产估价报告
C收取委托单位的评估费
D以个人名义承揽房地产估价业务
E保证估价结果的客观公正
[答案]AB
9、下列房地产行为中，应当缴纳契税的有()
A房屋赠与
B房屋作价入股
C房屋交换
D房屋抵押
E房屋租赁
[答案]ABC
10、下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。
A、胶合板
B、塑料壁纸
C、铝合金门窗
D、天然大理石
E、氯化橡胶涂料
[答案]ABE

11、开放经济中社会总需求由（）构成。
A、居民消费
B、投资
C、政府支出
D、净出口
E、居民储蓄
[答案]ABCD

12、抑制通货膨胀的货币政策有（）。
A、降低再贴现利率
B、降低证券保证金比率
C、提高法定存款准备金率
D、在公开市场买入有价证券
E、提高消费信用首期付款比例
[答案]CE

13、优先股股东享有的权利有（）。
A、要求赎回权
B、分配股息优先权
C、有限表决权
D、重大决策表决权
E、分配剩余资产优先权
[答案]ABCE

14、反应企业短期偿债能力的财务分析指标有()
A流动比率
B速动比率
C资产负债率
D资产报酬率
E应收账款周转率
[答案]AB
15、通常情况下不得拍卖的房地产有()
A权属有争议尚在诉讼的房屋
B仍在租赁期限内的住房
C未取得不动产权证书的房屋
D未经其他共有人书面同意转让的共有房地产
E已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋
[答案]ACD

三、判断题：
1、限价商品住房通过限定套型结构、销售价位。以招标方式确定开发建设单位。()
[答案]√
2、土地用途管制的核心是不得随意改变土地用途。()
[答案]×
3、国有土地使用权转让、租赁和抵押归属土地二级市场。()
[答案]√
4、土地征收不会改变土地所有权性质。()
[答案]×
5、被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。()
[答案]√
6、被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。()
[答案]×
7、凡事建设工程，都是必须实行监理。()
[答案]×
8、购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。()
[答案]×
9、商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预定方式收取购房人部分定金。()
[答案]×
10、无论在何种条件下，共有人处分共有的房屋，都必须经过全体共有人同意。()
[答案]×
11、失信被执行人可以购买普通住房。()
[答案]×
12、预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失败，()
[答案]×
13、不动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。()
[答案]×
14、房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。()
[答案]√
15、评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。()
[答案]√
16、房地产估价分支机构出具房地产估计报告，只需加盖该分支机构分章。()
[答案]×
17、房地产估价师签署虚假评估报告构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务，()
[答案]√
18、为解决居住问题，房地产经纪机构可以改变房屋内部界都分割出租。()
[答案]×
19、根据《资产评估法》，中国房地产估价师与房地产经纪人学会应当在其网站上公布房地产估价师名单，并实时更新。()
[答案]√
20、根据《资产评估法》，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。()
[答案]×
21、新建商品住房的电梯维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。()
[答案]×
22、个人拥有的用于体育活动的房产可免征房产税。()
[答案]√
23、某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。()
[答案]√
24、对个人购买经济适用住房免征契税。()
[答案]×
25、居住区内车行道宽度为单车道时，每隔150米左右应设置车辆会让处。()
[答案]√
26、《城市建设用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011)中，居住小区及小区级以下的商业用地归类到商业服务设施用地中。()
[答案]×
27、建筑施工噪声具有突发性、冲击性、连续性等特点。()
[答案]×
28、建筑工程呢个施工图中，主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号。()
[答案]√
29、建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。()
[答案]×
30、在建设工程项目的划分上，排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。()
[答案]√
31、房产测量以中误差作为评定精度的标准，以三倍中误差作为限差。()
[答案]×
32、某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。()
[答案]×
33、在一个完全竞争的市场上，行业达到长期均衡状态的条件是边际收益、边际成本、平均收益、平均成本都是相等的。()
[答案]√
34、通常情况下，国库券距离到期日越近，转让价格越低。()
[答案]×
35、大额可转让定期存单通常为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。()
[答案]×
36、若市场利率低于债券利率，则债券溢价发行。()
[答案]√
37、企业投保房产的保险金额与该房产出险时的保险价值相同。()
[答案]×
38、平均差、标准差和调和平均数均是反映总体单位标志值差异程度的统计指标。()
[答案]×
39、发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。()
[答案]√
40、合同履行中，履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。()
[答案]√

四、综合题
某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
1.该街区的房屋征收主体为()。
A.县房屋征收办公室B.镇人民政府
C.县人民政府D.县国土资源管理局
[答案]C
2.被征收房屋评估的价值时点为2017年()。
A.3月28日B.4月13日
C.4月15日D.5月5日
[答案]A
3.在评估过程中，房屋用途确定的依据为()。
A.实际用途
B.不动产权证上记载的用途
C.该人民政府认定、处理结果
D.县人即女府认定、处理结果
[答案]BD
4.应在在评估实地查勘表上签名成盖章的单位或个人为()。
A.房地产实际使用人或管理人B.被征收人
C.房屋征收部门D.注册房地产估价师
[答案]BCD
5.甲评估机构取得该评估业务的方式为()。
A.人被征收人协商选定
B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定
C.房屋征收部指定
D.可以摇号抽签随机确定
[答案]ABD

2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司(以下称甲公司)签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
6.若秦某接受住房并办理不动产权证，则秦某应缴纳的契约为（）元。
A.13200
B.20394
C.21285
D.42570
[答案]A

7.房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为()。
A.所有权预告登记
B.抵押权预告登记
C.转移登记
D.抵押登记
[答案]A

8.关于卫生间渗水事项处理的说法，正确的为()。
A.秦某依法可以要求退房
B.能否退房，要看合同有无约定
C.合同如无约定，应由房地产开发主管部门裁决
D.秦某可以申请动用住宅专项维修资金来解决渗水问题
[答案]B

9.关于房屋面积误差，秦某可选择的处理方式为()。
A.依法要求退房
B.不退房，应补缴购房款3.96万元
C.要求甲公司双倍返还定金
D.不退房，应补缴购房款9.30万元
[答案]AB

甲房地产开发公司(以下称甲公司)为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%; 2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元，负债为75412万元，其中借款45000万元;税前利润3800万元，企业所得税率25%。
10.甲公司开发住宅区的住宅建筑容积率为()。
A. 0.40
B. 0.57
C. 2.00
D. 2.17
[答案]C

11.2016年甲公司产品单位成本比上年降低了()
A. 1.82%
B. 2%
C. 18%
D. 20%
[答案]A

12.甲公司在股息红利分配时，符合《公司法》规定的财务处理为()
A.提取法定公积金0万元
B.按股东持股比例分配2850万元
C.提取法定公积金380万元
D.按股东持股比例分配3800万元
[答案]AB

13.甲公司的资产负债率为()。
A. 28.83%
B. 48. 32%
C. 55.80%
D. 93. 50%
[答案]B

14.甲公司在融资活动中，可利用的直接融资方式为()。
A.银行货款
B.信托货款
C.发行股票
D.发行债券
[答案]CD

15.甲公司的经营行为中，形成民事法律关系的为（）。
A.住宅预售
B.向银行借款
C.发行公司债券
D.申请住宅预售许可
[答案]AC