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佳兆业佳兆业中央豪门中央豪门踩盘报告踩盘报告策划二部：夏海强策划二部：夏海强1项目基本信息项目基本信息占地面积占地面积8200082000建筑面积建筑面积360000360000期数期数当期第三期当期第三期容积率容积率4.394.39绿化率绿化率35%35%户数户数总总20002000户户开盘时间开盘时间2011.072011.07车位车位18001800开发商开发商佳兆业地产佳兆业地产代理商代理商中原地产中原地产中央豪门中央豪门共分三期开发，一期和二期已经售罄；三期（天鹅湖）共有10-15这六栋，10、11、12的对外口径是已经售完，目前主要在售的是13、14、15栋，面积段为118-165，户型主要是三房和四房；。2项目区位交通项目区位交通项目位于石龙镇新城区龙升路，石龙政府旁；附近有L2、1、2、6路等几路公交经过，附近站点是龙升花园站、博运客运站；龙升路也是过沙河大桥通往石湾的必经道路；3项目周边配套项目周边配套龙升路商业街龙升路龙升路工商银工商银行行教育配套：石龙第二中学、爱联学校、国际幼儿园综合商场：华润超级市场、华鑫百货、联合广场、金沙湾广场金融配套：中国邮政、中国银行、中国农业银行、工商银行医院：石龙镇人民医院4项目自身配套项目自身配套中央豪门的自身配套十分齐全：一期有超五星级会所、酒楼、国际商业街区、室内与室外双游泳池，其中室内恒温泳池可比肩五星级酒店配置。会所配套有SPA馆、咖啡厅茶室、桌球室、图书阅览室、乒乓球室、桑拿、健身训练室、中西餐厅、麻将房等。儿童乐园桌球室健身房5项目建筑园林项目建筑园林整个项目的园林和外立面都是采用的欧式风格；项目还打造了近万平米的人工湖，水域宽阔，加上欧式皇家风情园林，很好的提升了项目的格调与品质，让业主在闲暇之时能享受到别样的欧式风情。6项目楼栋分布项目楼栋分布7项目户型分布项目户型分布序号房号层数产品类型户型面积（）几梯几户赠送面积（）套数占总数比例未售套数占总套数比例均价总价（元）均摊价阳台空中庭院+入户花园合计113栋01/0232洋房3+1房2厅2卫110.34两梯三户3473127.50%3123.60%66006620405642213栋03322+1房2厅1卫92.71两梯三户4.54.59311866005562605469313栋04/05323房2厅2卫132.11两梯三户5.66.812.4292966007926605485414栋01/02323房2厅2卫144.04两梯四户6.41016.42935.60%2634.70%66008642405387514栋03/04323房2厅2卫114.81两梯四户5510313166006888605519614栋05322房2厅1卫82.12两梯四户2.53.56292966004927205591714栋06322+1房2厅1卫103.27两梯四户45.59.5292966006196205495815栋01/02323+1房2厅2卫118.58.两梯四户3.44.27.63136.90%2424.80%66007114805639915栋03/04324+1房2厅2卫165.54两梯四户613192927660099324053821015栋05/06/07/08323+1房2厅2卫123.56两梯四户2.746.76231660074136056918项目销售情况项目销售情况序号房号层数产品类型户型面积（）几梯几户赠送面积（）套数占总数比例未售套数占总套数比例均价总价（元）均摊价阳台空中庭院+入户花园合计113栋01/0232洋房3+1房2厅2卫110.34两梯三户3473127.50%3123.60%60006620405642213栋03322+1房2厅1卫92.71两梯三户4.54.59311860005562605469313栋04/05323房2厅2卫132.11两梯三户5.66.812.4292960007926605485414栋01/02323房2厅2卫144.04两梯四户6.41016.42935.60%2634.70%60008642405387514栋03/04323房2厅2卫114.81两梯四户5510313160006888605519614栋05322房2厅1卫82.12两梯四户2.53.56292960004927205591714栋06322+1房2厅1卫103.27两梯四户45.59.5292960006196205495815栋01/02323+1房2厅2卫118.58.两梯四户3.44.27.63136.90%2424.80%60007114805639915栋03/04324+1房2厅2卫165.54两梯四户613192927600099324053821015栋05/06/07/08323+1房2厅2卫123.56两梯四户2.746.762316000741360569192024/2/29 周四10项目房价走势项目房价走势上图显示在3月份的均价为6300/，但对外口径是6600/;11项目营销节点项目营销节点2011.03.152011.04.072011.08.232011.072012.03.122012.03.124月30日搜房网千人看房团报名中8.28放心房看房团召集中正式推出13、14、15三栋购房赢欧洲之旅活动开启豪门健康运动第一季正式启动三期13、14、15节点三期天鹅湖即将推出，启动宝贝快乐大冲关活动12项目户型分析项目户型分析户型优势：功能分区合理 动静、干湿分布，私密性好户型劣势：入户既能看到客厅布局且客厅稍显狭窄 走道偏多，浪费较多13项目户型分析项目户型分析户型优势：赠送面积较多 动静、干湿分布，私密性好户型劣势：南北不通透，通风采光较差 过道浪费面积过多14项目户型分析项目户型分析户型优势：超大入户花园且景观、生活阳台多 动静、干湿分区，私密性好户型劣势：过道略显狭长 进深大，通风采光也差15项目客户分析项目客户分析客户来源：石龙约60%，石湾约10%，周边镇区约30%；客户职业分析：私营个体约70%，公务员约10%，企业中高层管理人员约20%；客户年龄分析：25-35约30%，35-45约65%；其他约5%；16项目优劣分析项目优劣分析优势优势：交通优势：项目位于石龙及东莞的交通枢纽，有多条交通网贯穿其中；配套优势：项目本身及周边配套十分齐全；园林景观：项目打造的欧式皇家风情园林，别具一格，提升了项目的品质；户型设计合理，入户花园面积大且赠送面积较多；劣势：围合式布局虽然使得小区户户有景，彰显人性化，但会造成通风采光稍差，两边部分业主可能会面临噪音污染等；17谢谢欣赏谢谢欣赏182024/2/29 周四19