容积率确定方法-控规编制PPT课件.pptx

1方法篇方法篇2.合理确定容合理确定容积率的方法率的方法1、整体分整体分层控制控制的方式的方式5、小小结：合理容：合理容积率的确定率的确定2、经济测算的方法算的方法3、典型典型实验的方法的方法4、指指标叠加的方法叠加的方法2024/3/1 周五 宏观：总规在用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。在城市用地分类与规划建设用地标准中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。中观：在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，确定不同的开发强度分区，得出各个区位不同使用功能用地的基准容积率。基准容积率可作为管理中的一般标准，也是控规编制的依据。微观：对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导致“建筑总量的明显突破”。城市规划编制办法第三十一条中心城区规划中应确定建设用地的空间布局，提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建筑密度、建筑高度、容积率、人口容量等）。1、整体分整体分层控制的方法控制的方法土地土地地块地块交通交通城市城市宏宏观观层层面面中中观观层层面面微微观观层层面面2024/3/1 周五22、经济测算的方法算的方法2.1最佳最佳容容积率率(保保证城市土地效益最大化城市土地效益最大化)最佳容最佳容积率的率的测算有两种方法算有两种方法:（1）公式法：根据运筹学目标规划方法建立数学模型来求取最佳容积率的方法,该方法原理严谨,但是变量之间的复杂变化和影响关系的制约,使得构建应用型数学模型及求解过程难度增大,不易操作。(1)公式法公式法根据式(1)可建立数学模型,目标函数表示为ymax=(PSx-CSx)R满足约束条件P=f1(x)C=f2(x)0R 1x 0式中:y为项目总利润;P为销售价格;S 为土地面积;C为单方成本;x 为项目容积率;R 为项目销售率。一般情况下,S 为已知,求此数学模型解,可以获得当项目总利润最大时的最佳容积率。（2）曲线拟合法：根据数理统计相关原理作图拟合曲线来求取最佳容积率，简洁明了，在实际工作中具有应用价值，但其准确度稍逊于公式法,较为粗略。步骤：(1)设定容积率。设定最佳容积率可能存在的某一范围中几个容积率分别为项目容积率。(2)规划布置。从规划建筑角度、消费者需求和销售角度，配置项目各类高层、小高层、多层、低层等，并且考虑建筑与环境的协调。(3)价值工程分析。对项目方案进行优化。(4)利润(利润率)测算。对优化后的方案进行成本、收入测算,进而计算项目的利润和利润率。(5)拟合容积率与利润(利润率)曲线。以容积率为横轴,利润(利润率)为纵轴，描绘项目容积率与利润(利润率)关系曲线,并进行平滑处理。(6)确定容积率。选取最大利润(利润率)点对应的容积率为项目最佳容积率。最佳容最佳容积率率为2.8,因此因此C方案亦方案亦为最佳最佳方案。方案。还应关注关注A、B 两个方案。如两个方案。如果果规划条件限制容划条件限制容积率在率在2.31以内以内,在在资金稀缺情况下金稀缺情况下,一般一般应采用采用A方案方案;反反之之,采用采用B方案。方案。2024/3/1 周五32、经济测算的方法算的方法（2）最低容最低容积率率采用下列公式得到某用地的最低建筑面积，其采用下列公式得到某用地的最低建筑面积，其结果与用地面积比值即最低经济容积率：结果与用地面积比值即最低经济容积率：PR=（P1+P2+P3+P5+P6）（1+R）S-P4（1+R）其中：其中：P1土地出让价格土地出让价格 P2征地成本征地成本 P3拆迁成本拆迁成本 P4建安费建安费 P5基础设施费基础设施费 P6开发费用开发费用 R法定利润法定利润 S销售价格销售价格经济容容积率率:当某地当某地块的容的容积率高于率高于经济最佳容最佳容积率率时，开，开发活活动的收益率将开的收益率将开始下降；当容始下降；当容积率低于最低率低于最低经济容容积率率时，则对该地地块的开的开发将出将出现亏损，开，开发活活动将失去将失去经济意意义。2024/3/1 周五43、典型典型实验的方法的方法3.1 城市城市设计：突出重点突出重点营造城市景造城市景观城市设计控制的主要内容是灵活并难以用明确数字准确描述的：城市轮廓线、建筑空间形式、室内外连接方式等等。城市设计有不同的层次，从总城市设计到细部节点的设计贯穿城市规划的各个不同的阶段。基地重要片区（滨河商务区、创意园区）、轴线（火炬路商务办公轴线）的城市设计应在景观的标志性，环境的认知性及创造富有魅力的步行空间方面形成重点；对于基地一般片区（北部居住片区）应放宽对城市设计方面的控制。2024/3/1 周五563、典型、典型实验的方法的方法3.2形体模形体模拟法和法和经验分析分析形体模拟法通过试做形态布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体合适的方案，然后加入社会、经济等因素的评价，反算成明确的控制指标，其优点是形象性、直观性强，对研究环境空间结构布局有利，便于掌握；缺陷是工作量大，并有一定的主观性。此方法长处在测算地区容量，同时从空间角度研究形态布局，使控规更好的兼容了城市设计的要求。归纳分析法将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的地块技术经济指标进行统计分析，总结得出经验指标数据，将其推广运用，这种方法，比较简便易操作，缺点是经验指标的运用到与原有总结情况类似的地方，如有新的情况，经验数据不一定能够适用，而且经验指标的科学性和合理性往往有赖于统计数据的普遍性和真实性。此方法需要借鉴一些功能分析方法、经济分析方法，来确定地块的功能、用地性质，以及根据运迁量、周边环境、区位交通对合理的容积进行测算。地块内项目指标编号项目名称开发类型建设用地规模（公顷）建筑密度容积率1中级法院规划居住3.60 17.00%2.25 2洸河新苑居住12.04 25.00%2.60 3金色兰庭居住16.60 17.00%2.80 4阳光城市花园东区居住11.80 21.20%1.93 5置城汇景苑居住5.43 2.36 6阳光润泽园二期居住3.30 15.00%2.00 7玉满城东片区商住混合0.64 30.60%4.60 8金榜家园商住混合0.87 28.00%3.60 9阳光润泽园南侧办公地块行政办公0.81 32.60%1.50 10地税局行政办公1.05 26.00%2.20 11中国人民银行行政办公1.67 14.58%0.62 12中级法院宿舍楼规划行政办公0.93 18.22%1.84 13人才大厦行政办公0.71 24.60%1.57 14审批中心行政办公2.19 15.20%0.57 15英萃时代广场商务办公1.05 33.50%3.00 16置城国际商住办公混合2.28 50.00%5.92 17卫生局、疾控中心卫生防疫用地0.73 19.71%2.55 18圣地酒店旅馆餐饮1.23 35.00%2.58 地块外项目指标统计编号项目名称开发类型建设用地规模（公顷）建筑密度容积率1金泰花园居住2.19 3.18 2星河家园居住2.90 1.77 3森泰御城一期居住4.71 26.53%2.29 4阳光城市花园西区居住19.77 26.80%2.27 5冠亚星城居住23.42 31.10%1.84 6祥和花园居住1.82 13.80%3.00 7首府森泰御城二期商住混合7.04 23.60%3.00 8创新大厦商务办公4.04 60.00%3.72 9万象和商务办公4.91 50.60%7.25 10香港大厦酒店餐饮1.30 36.40%1.30 2024/3/1 周五74、指指标叠加的方法叠加的方法（1）步）步骤:在控在控规中，将高度分布中，将高度分布规划划图、干道控制范、干道控制范围图、干道周、干道周边影响范影响范围、开开发强度度规划划图、地价分、地价分级图等，叠加在一等，叠加在一张图上，上，进行行综合合协调得出得出“容容积率率设计图”。（2）优点：叠合点：叠合图上能上能较明明显地表示出容地表示出容积率率层次分布特征，次分布特征，结构构层次与相次与相应指指标范范围对应。（3）缺点：地价分缺点：地价分级图往往比往往比较复复杂，一般，一般应与城市房地与城市房地产主管部主管部门多次多次对接和接和大量大量调研后才能确定。研后才能确定。高度分布规划图开发强度规划图地价分级图干道影响图2024/3/1 周五8容容积率率确定的合度确定的合度空空间是指在是指在规划方案中能划方案中能够定量地从定量地从经济效益、效益、环境效境效益角度益角度测算土地开算土地开发容容积率率的最大的最大规划区域划区域。5、小小结：合理容：合理容积率的确定率的确定缩小分析范小分析范围否否扩大分析范大分析范围是是1.分析地分析地块的出的出让地价地价在市在市场短期均衡期内是短期均衡期内是否可近似地否可近似地认为是均是均值2.分析地分析地块的的现状容状容积率与建筑率与建筑质量是否可以量是否可以近似地近似地认为是均是均值3.分析地分析地块内不同内不同规划划使用性使用性质的地的地块之之间的的相互影响是否可以忽略相互影响是否可以忽略4.周周边相相邻地地块的土地的土地出出让价格与分析区是否价格与分析区是否可以近似地可以近似地认为一一样5.周周边相相邻地地块的的现状状容容积率与建筑率与建筑质量与分量与分析区是否可以近似地析区是否可以近似地认为一一样6.周周边相相邻地地块与分析区与分析区之之间在在规划使用性划使用性质上的上的相互影响是否可以忽略相互影响是否可以忽略7.分析地分析地块能否在市能否在市场短期均衡期内完成开短期均衡期内完成开发容容积率确定的率确定的合理空合理空间按开按开发计划划划分地划分地块分分析析地地块否否是是是是否否容容积率确定的合度空率确定的合度空间的步的步骤2024/3/1 周五9经济容积率：城市建设过程中，在某一合度空间范围内房地产总投资利润率大于房地产基准总投资利润率的利润率区间对应的容积率区间。5、小小结：合理容：合理容积率的确定率的确定极限容积率：同时满足地块内部与外部环境容量的容积率区间。政策容积率：为了满足可持续发展的要求，促进城市紧凑发展，政府结合特定的时空条件在制定土地开发政策中规定的最低容积率。合理容合理容积率：率：是经济容积率、极限容积率、政策容积率交集的容积率区间，是城市规划追求公平与效率的必要条件。2024/3/1 周五10工作方式：提出一种协作的制度与技术交融的机制。确定容积率的综合模型5、小小结：合理容：合理容积率的确定率的确定步骤：界定的合度空间与有关容积率的概念，“以行动与可操作性为导向”来探讨确定容积率的综合模型。该模型以三条路线同时进行，并在适当的时机交融，经过三次交集运算，最终实现确定控规中控制地块容积率的目的。2024/3/1 周五综上分析，考虑到基地在我市的重要门户地位，且是城市“退二进三”的典型地段，商务办公，居住和工业厂房混杂，并已经自发进行城市更新，规划以整体分层法为前提，以经济测算法为基础，以典型实验方法为主，以归纳分析法和指标叠加法为辅助。2024/3/1 周五11