资产评估PPT课件.ppt

Property Appraisal(2016)资产评估蒋其发博士JIANGQifa,PhDE-Mail:1.中文参考书籍1.中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-19992.中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准 GB/T50899-20133.崔裴、关涛:房地产价格评估,高等教育出版社，20074.美理查德M贝兹，赛拉斯J埃利：房地产估价（第6版），电子工业出版社，2008 5.刘亚臣：房地产经济管理（第六版），大连理工大学出版社，2012年6.任宏：房地产经营与管理，中国电力出版社，2014年7.董藩，丁宏，陶斐斐：房地产经济学，清华大学出版社，2012年8.宗永红：房地产估价，科学出版社，2010年2.中文参考书目1.赵小虹，赵财福：房地产估价（第二版），同济大学出版社，2009年2.曲卫东，叶剑平：房地产估价（第二版），中国人民大学出版社，2009年3.俞明轩：房地产评估主编、中国人民大学出版社，2004.114.邢元志：房地产评估，中国建筑工业出版社，2007.115.陈湘芹：房地产估价，中国化学工业出版社，2005.86.周寅康：房地产估价，东南大学出版社，2005.123.USEFUL TEXT BOOKSRICS.RICSValuationProfessionalStandards:IncorporatingtheInternationalValuationStandards.March2011,2012,2014AndrewCherry.AValuersGuidetotheRICSRedBook.6thedition.RICS,February2008.AnthonyBanfield.AValuersGuidetotheRICSRedBook2014.RICS,January2014.Isaac,DandOLeary,J(2013);Property Valuation Techniques,PalgraveMacmillan,HampshireIsaac,DandOLearyJ(2011);Property Investment,PalgraveMacmillan,HampshireEnever,N,Isaac,DandDaley,M(2010)The Valuation of Property Investments,Elsevier,Oxford.TheInternationalValuationStandards2011.InternationalValuationStandardsCouncil,20114.Indicative Course Materials and ReadingAuthorDateTitlePublisherISBNBaum,A.and Crosby,N.2008 Property Investment Appraisal,3rd EditionBlackwell,Oxford 9781408135559 British Property Federation(http:/www.bpf.org.uk/)2014 Property Data Report 2014British Property Federation http:/www.bpf.org.uk/sites/default/files/resources/PIA-Property-Data-Report-2014-are_0.pdfEnever,N.,Isaac,D.and Daley,M2010 The Valuation of Property Investments,7th EditionEG Books,London 9780728205505 Hoesli,M.and MacGregor,B.D.2000Property Investment:Principles and Practice of Portfolio ManagementPearson,Harlow9780582316126Isaac,D.2003 Property Finance,2nd EditionPalgrave Macmillan,Basingstoke9780333987148Isaac,D.and OLeary,J.2011 Property Investment,2nd EditionPalgrave Macmillan,Basingstoke9780230290242 Isaac,D.and OLeary,J.2013Property Valuation Techniques,3rd EditionPalgrave Macmillan,Basingstoke9781137302410 RICS2013Sustainability and Commercial Property Valuation,2nd Edition RICS http:/www.rics.org/Global/Sustainability_and_commercial_property_valuation_2nd_edition_PGguidance_2013.pdf9781783210299 5.辅助学习资料1.相关课程房地产管理、房地产经营、房地产开发、房地产经济学等2.主要参考期刊和报纸：中国房地产估价与经纪、中国房地产估价师、建筑经济、中国建设报、经济日报、21世纪经济报道、经济观察报等3.主要学习网站：中国房地产估价师(http:/ 1 Value,Valuation and Investment Appraisal资产评估概述资产评估概念资产评估对象评估方法价值、价格和估价折现率(discount rate)8.一资产评估的概念资产评估是指具有专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对资产尤其是房地产商品的价格(租金)、价值进行科学的评定与估算。专业评估和非专业评估的区别9.比较项目“正规的估价”（formal appraisal）“非正规的估价”（informal appraisal）估价结果效力负有法律责任不负有法律责任实施主体估价机构和估价师无资质要求估价过程和依据限定的原则、程序、技术提供意见者个人经验估价结果的表现形式规范的书面报告书面、口头正规估价和非正规估价的比较10.二资产估价对象居住房地产商业房地产工业房地产其他用途房地产土地其他资产11.台湾101大楼上海三大高度广州塔12.哈利法塔(Khalfa tower)迪拜塔13.房地产价格的总体水平具有周期性波动和螺旋式上升的特点14.关于房地产价格波动与周期的理论研究经济周期的阶段与特征：复苏、繁荣、衰退和萧条 时间 潜在GDP衰退 繁荣 GDP复苏 繁荣衰退 经济周期曲线15.买卖租赁抵押典当作价入股售后包租资产价格有多种表现方式16.实际成交价格房地产交易双方实际达成交易的价格。卖价、买价、成交价评估价格专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的价格，包括试算价格，即运用某种具体方法估算出的价格。理论价格房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。不同产生方式的房地产/资产价格17.国家年度地价（现行价格）消费品价格(19481967）国民收入(19481967）美国195619666.01.56.0英国1960196912.03.71.7法国1950196621.04.35.5意大利1950196212.03.05.6日本1955196919.00.88.2长期来看，房地产价格上涨率大于一般物价上涨率和国民收入上涨率18.三房地产/资产估价方法美国体系（成本法、比较法、收益法）英国体系（比较法、投资法、利润法、残余法），其中投资法和利润法归为收益法，残余法归为成本法。总体而言，英国和美国的估价方法在本质上是相同，中国也基本采取这些方法。19.中国房地产/资产评估方法成本法市场比较法收益法20.FYI:房地产/资产价格评估的方法体系房地产估价方法 市场比较法 收益法 成本法 路线价法 基准地价修正法 直接资本化法 收益流资本化法 积算法 收益倍数法 剩余法 折现现金流分析法 使用完全产出率的收益流资本化法 假设开发法21.市场比较思路利用与对象房地产有替代关系的其他房地产的成交价格，来推测房地产最可能实现的市场价格。成本计算思路根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。收益法思路房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的资本现值来决定的。22.四价值、价格和估价在经济学里，价值和价格的区别在投资里，资产的价值是未来收入流之和（Sums of Its Future Income Flows）价格就是在市场中所获得的货币回报（Monetary return achieved in the market)估价是预测市场中可能销售价格的行为（Attempt to predict the likely selling price in the market）23.五房地产/资产价格评估基本理论专业估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，通过对影响房地产价格因素的分析，并结合自已的经验，对某一特定房地产的真实、客观、合理价格所作的估计、推测和判断。非正规估价：房地产交易当事人、经纪人或其他人员，出于各种目的依据自己的经验及其掌握的房地产市场信息，对某一宗房地产的价格进行估计、推测和判断。24.作用为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务。为建立股份制企业、合资、合营、企业兼并、破产等经济活动服务。为信贷、保险等金融活动服务。为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务。为政府征税服务。为处理房地产经济纠纷的司法、仲裁活动服务。房地产/资产价格评估的意义和作用25.遵循房地产价格形成规律的原则最高最佳使用原则收益递减规律对于一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降美国中西部某城市曾做过一项研究，证明在一块（120*172英尺）价值150万元的土地上投资建造办公大楼一座5层大楼的投资利润率是4.36%10层是6%15层是6.82%20层是7.05%25层是6.72%30层是5.65%此楼收益递减点是20层，经济高度其他使用强度包括建筑高度、容积率、建筑规模房地产价格评估的原则26.遵循房地产价格形成规律的原则适合原理估价对象与其外部是否协调，来判断估价对象是否为最高最佳使用合法原则公平原则估价时点原则房地产/资产价格评估的原则27.六现值、终值、净现值和折现率现值（Present Value，PV）未来值/终值（Future value，FV）净现值（Net Present Value，NPV）折现率(Discount Rate)R=l+i+pl:Areturnforlossofliquidity-non-availabilityofmoney,non-consumption.i:Areturnforanticipatedinflationp:Ariskpremium-certaininvestmentsaremoreriskythanothers.28.Investmentanditsincome:Acasestudy投资及其收益：一个案例i=5.85%2015.3.10:-100PV：105.85(Cost)2016.3.10:+150PV：150(Income)2017.3.10:+100PV：94.47(Income)NPV=PVofIncomePVofCost=150+94.47-105.85=138.62P0=P-1+Int=P-1*(1+i)=100+100*5.85%P1=P0*(1+i)P0=P1(1+i)29.Cha 2VALUATION MATHEMATICS估价公式复利（Compound Interest）折现（Discounting）和货币时间价值（Time Value of Money）未来租金收入的资本价值（Capitalising Future Rental Income）IRR（内部报酬率/内部收益率）和NPV（净现值）30.一复利公式FV=(1+i)n x PFV指终值、i指利率、n指年限、P是投资例子：How much will 100 invested at 8%per annum accumulate（每年累计）to after 4 years?=(1+i)n x 100=(1+0.08)4 x 100=1.3605 x 100=136.05 31.单利公式Pn=P0+Intn=P0+P0*i*n复利公式P1=P0+int1=P0+P0*i=P0*(1+i)P2=P1+int2=P1+P1*i=P1*(1+i)=P0*(1+i)*(1+i)=P0*(1+i)2Pn=P0*(1+i)n32.二折现和货币时间价值货币时间价值公式：PV of 1=1/(1+i)n例子1：设第一年年末收益是500，第二年年末收益是550，折现率是5%，请比较现值。PV=1/(1+0.05)1 x 500PV=1/(1+0.05)2 x 550 PV=0.9526 x 500 PV=0.9070 x 550 PV=476.30 PV=498.8533.例子2设第一年年末收益是500，第二年年末收益是550，折现率是15%，请比较现值：PV=1/(1+0.15)1 x 500PV=1/(1+0.15)2 x 550PV=434.78 PV=415.8834.未来租金收入的资本价值第一个公式CV=RI +RI +RI +.RI (1+i)(1+i)2 (1+i)3 (1+i)nRI=Rental Income（租金收入）CV=Capital Value（资本价值）i =Discount Rate（折现率）第二个公式：35.净现值公式V=D +D +D .D(1+R)(1+R)2(1+R)3 (1+R)n D is the fixed income（固定收入）R is the required rate of return/discount rate（回报率或折现率V is the value（价值）NPV =D +D +D .DIO (1+R)(1+R)2(1+R)3 (1+R)n当是永续年金（perpetuity）时V=DR36.第一个公式的计算设每年租金收入是 50000，时间是4年，计算其资本价值。YearIncomePV Factor I0%Discounted Sum1500000.909045454.542500000.826441322.313500000.751337565.744500000.680134150.6 Total158493.2637.第二个公式的计算50000 3.1699158495 38.YP（年金现值系数）其中3.1699指YP（Years Purchase），也就是资本价值的回收期，或者1元的年金折现系数。当是永续年金时，公式为：其中i指折现率当是普通年金时，公式为：39.例子how much should we pay（需要支付多少）for the right to receive 50,000 per annum（每年）in perpetuity（永续年金）assuming（假设）a discount rate（折现率）of 10%?=1/0.1 x 50000=10 x 50000=500,00040.IRR 和 NPVNet Present Value(NPV)（净现值）Internal Rate of Return(IRR)（内部回报率）内部回报率计算公式（插值法）：IRR =R1 +(R2-R1)xNPVR1 NPVR2+NPVR1例子：请参照学习指导P283041.NPV和IRR当NPV0时，接受投资项目当NPV0时，拒绝投资项目当RIRR时，NPV 0，接受投资项目当RIRR时，NPV0，拒绝投资项目42.Cha 3AN INTRODUCTION TO PROPERTY YIELDS资产收益率收益率概念（Derivation of yield）影响收益率的因素（Factors affecting yield levels）租金期望增长率（The implied rate of rental growth）43.初始收益率(Initial Yield)Initial Yield=Net Income x 100%Capital Value例子 if a property is currently(当前）producing a net income（净收益）of 75,000 and has been offered for sale（卖价）at 900,000,yield will be:初始收益率75,000 x 100%=8.33%900,00044.Reversionary Yield（重置收益率）OMRVx100%Reversionary Yield=Capital Value其中OMRV为开放市场租金价值（Open Market Rental Value）Capital value为资本价值45.例子assume that the tenant（租户）is now paying 75,000 for a property which has an Open Market Rental Value(OMRV)of 100,000 sale（卖价）at 900,000，计算重置收益率OMRV x 100%Reversionary Yield=Capital Value100,000 x 100%900,000=11.11%46.影响收益率的因素Age and condition of the building（建筑物的年限和条件）Location（地理位置）Quality of covenant（协议的质量）Management costs（管理成本）Planning permissions/development potential 规划许可/发展前景Economic conditions（经济状况）如，经济增长、通货膨胀、利率、债券收益率等47.租金期望增长率（每年重估）g=1+R -1(1+i)其中，R 为Required Rate of Return（所需回报率）、i为Initial Yield（初始收益率）例子：假设已知i=8%,政府债券收益率为10%，风险溢价收益为2%，则g为多少？g=1.12-11.08=3.70%48.租金期望增长率（几年重估一次）(1+g)t YP in perp k-YP t yrs e 年金现值系数YP in perp k PV t yrs e 现值系数其中，g 为租金期望增长率t 为 租金再评估时间期限（rent review period）k 为初始收益率（capitalization rate/yield）e 为目标回报率（target rate of return/equated growth）49.例子Rent review period（期限）=5 yearsEquated yield（期望收益率）=12%Yield（初始收益率）=8%(1+g)t=12.5-3.604812.5 x 0.5674=1.2541g=(1.2541)1/5-1 g =0.0463=4.63%50.Cha 4Property Investment Valuation in the UK英国资产投资估价传统估价法(Traditional method)重新估价(Reversionary Freeholds)传统方法缺陷折现现金流法(DCF Approaches)51.传统估价法Rack Rented Freeholds（完全开放市场出租）原理：以相类似的资产为参照物，先计算类似房产的收益率，再用该收益率估价市场比较法的最好呈现之一就是绘出全城的“房市等价线(Iso-price line)”52.对于一宗具体的房地产委估标的，不论其用途、类型如何，只要市场上能够获取合适的交易实例，市场比较法即可应用。采用市场比较法必须具备的条件：房地产市场交易实例资料的数量能满足比较、分析的需要。比较案例与委估标的房地产具有替代性。资料可靠。市场比较法的特点和适用范围53.例子假设在完全开放市场下，某房产的租金为每年100，000，旁边类似房产能卖2000，000，每年租金收益150，000,求该资产估价？Reversionary Yield =OMRV x 100%Cap.Value=150.000 x 100%=7.5%2,000,000OMRV 100,000YP in perp 7.5%13.3333 1,333,333Valuation(gross of costs)=1,330,00054.REVERSIONARYFREEHOLDS（租金和收益率变化的估价）term and reversion method（定期和重置法）;the layer method（高低收益率法）;the equivalent yield method（相等收益率法）.55.YPinperp8%PV3years8%YP3yrs7%incometime定期和重置法前三年的租金是200000，收益率是7%，从第四年开始租金就是250000，收益率是8%。56.term and reversion method定期和重置法-分段法TermRent Passing200,000YP 3 yrs 7%2.6243 524,863ReversionOMRV250,000YP in perp 8%12.5PV 3 years 8%0.7938 2,480,625Total3,005,488Valuation(gross of costs)=3,000,00057.YPinperp8.5%PV3years8.5%YPinperp7.5%incometime高低收益率法-分层法假设每年的租金是200000，则收益率是7.5%，从第四年开始租金增加50000，收益率是8.5%。58.the layer method高低收益率法Bottom Slice（低收益率）Rent Paid200,000YP in perp 7.5%13.3333 2,666,666Top Slice（高收益率）（仅针对多出的50000）OMVR 250,000Rent Passing200,000Top Slice50,000YP in perp 8.5%11.7647PV 3 years 8.5%0.7829 455,836Total =3,122,502Valuation(gross of costs)=3,100,00059.YPinperp8%PV3years8%YP3yrs8%incometime相等收益率法前三年的租金是200000，从第四年开始租金增长到250000，统一取收益率8%。60.The Equivalent Yield Approach相等收益率法Rent Paid200,000YP 3 yrs 8%2.5771 515,420OMRV 250,000YP in perp 8%12.5PV 3 yrs 8%0.7938 2,480,625Total =2,996,053Valuation(gross of costs)=3,000,00061.传统方法缺陷The rental income is fixed until the next rent review（直到下次估价前，租金一直是固定的）OMRV that is current will be the income that is received in the future（当前是OMRV，未来就不一定是OMRV）when there are not good comparables,problems of accuracy may occur（不一定有很好的参照物作比较）62.DCF APPROACHES（折现现金流法）投资者目标回报率代替当期收益率，目标回报率的计算要考虑风险因素。目标回报率等于无风险投资回报率加上风险溢价回报率。要考虑租金不是到下次估价才变化，而是一段时期就会增长，因而要考虑租金期望增长率（The implied rate of rental growth）63.以定期和重置法为例TermRent Passing200,000YP 3 yrs at 11%2.4437 488,740ReversionOMRV 250,000Amt 1 3 yrs 3.49%1.1084 Projected Rent277,100YP in perp 8%12.5PV 3 years 11%0.7312 2,532,694Total=3,021,434其中，11%是指无风险债券收益率9%，再加上2%风险收益率，得到目标回报率；3.49%是利用第三章公式计算出的租金期望增长率，Amt 1指1镑的3年的复利终值。64.Cha 5Property Investment Analysis房地产投资分析房产投资分析运用DCF法变量案例分析65.房产投资分析运用在特定情况下，对投资者应该为资产支付多少的评价，如要考虑税收、目标回报率、未来租金增长的主观判断对所要价格进行比较，可以进行讨价还价与市场估价进行比较，以作出市场是否是高效率的对于接受决策或拒绝作出判断要把风险因素考虑进去66.DCF法变量持有期（Holding period）再出售资产价值（Capital Value at Resale）租金增长率（Rental Growth）折旧（Depreciation）房屋空置（Voids）交易费用（Outgoings）（购买成本、处置成本、租金评估费、管理费用、广告费、装修费）67.例子（已知条件）Rentpassing360,000ERVYear4500000ERV500,000ERVYear9500000TermuntilRR3ERVYear14500000TermuntilLR18ERVYear19500000ARY6%ExitYield8.00%TRR13%CapitalOut7,200,000RGForecast6.00%Fes(0年）198,000RRPeriod5Fes(第3年）29,775ResaleDateYear19从第3年开始每5年发生一次费用第19年卖的时候发生490,590费用Inflation3%Refurb（10年）1,000,00068.YearGrossincomeCapitalOutFes/RefurbNetIncome($7,200,000)($198,000)($7,398,000)1-2$360,000$360,0003$360,000($29,775)$330,2254-7$595,508$595,5088$595,508($39,846)$555,6629$796,924$796,92410$796,924($1,000,000)($203,076)11-12$796,924$796,92413$796,924($53,323)$743,60114-17$1,066,464$1,066,46418$1,066,464($71,358)$995,10619$1,427,170$17,839,620($490,590)$18,776,20069.YearGrossincomeCapitalOutFes/RefurbNetIncome($7,200,000)($198,000)($7,398,000)1-2$360,000$360,0003$360,000($29,775)$330,2254-7$595,508$595,5088$595,508($39,846)$555,6629$796,924$796,92410$796,924($1,000,000)($203,076)11-12$796,924$796,92413$796,924($53,323)$743,60114-17$1,066,464$1,066,46418$1,066,464($71,358)$995,10619$1,427,170$17,839,620($490,590)$18,776,20070.结果NPV 13%($1,783,917)IRR =10.45%当考虑折旧率的时候，要把折旧率从租金期望增长率中扣除，以本题为例，假设折旧率为2%，则租金期望增长率为4%（6%2%），其他计算方法一样。71.Cha 6Risk and Investment Analysis风险和投资分析传统投资风险风险衡量敏感性分析期望净现值风险调整贴现率肯定当量法72.传统投资风险Tenant/Default Risk（履约风险）Structural Risk（结构风险）建筑物缺陷Legislation（立法风险）Taxation（税收风险）Planning（规划风险）Liquidity（变现风险）73.风险衡量standard deviation（标准差）the average difference from the average（偏离平均程度）风险与未来事件的不确定性相关风险可用标准差来衡量对于投资者而言，高风险必然期望高收益74.Sensitivity analysis（敏感性分析）因变量（dependent variable）：Valuation（估价）、NPV、IRR 自变量（independent variable）：ERV（期望租金收益）、Yield、Discount Rate、Rent Passing（过去租金）敏感性分析就是分析自变量变化引起因变量变化程度75.敏感性分析优缺点优点：找出最重要的变量相对简单适用建立“假设什么将如何”函数缺点：它假设变量间是独立的，而实际上变量间是相关的，例如，利率上升会导致更高目标回报率、更高收益率、更低经济增长等。76.例子What If?NPVERV90,00028,020ERV110,000181,000Rental Growth0%-276,826Rental Growth10%856,884Exit Yield6%183,791Exit Yield10%12,34477.EXPECTED NET PRESENT VALUE（期望净现值）在实际中，当对租金进行预测时，也要考虑经济环境的情况，例如，经济繁荣、经济萧条、经济正常，各种经济环境的出现都会按照一定的概率，因而有必要分析净现值的期望。ENPVNPV1P1NPV2P2NPV3P3其中，ENPV指期望净现值NPV1、NPV2、NPV3指每一种情况的净现值P1、P2、P3指每一种情况出现概率78.ScenarioOptimisticExpectedPessimisticRental Growth10%7%4%Exit Yield 6%8%10%Equated Yield11%13%15%NPV70668611276-476189Probability0.20.50.3ENPV141337.25638-142856.7Total ENPV4118.5例子79.RISK ADJUSTED DISCOUNT RATE (RADR)（风险调整贴现率）R=RFR+RP其中，R为风险调整贴现率，RFR为无风险回报率，RP为风险回报率应用：假设方案A比方案B的风险更高，则方案A的风险调整贴现率更高局限性：RP风险回报率是主观判断的。80.CERTAINTY EQUIVALENT TECHNIQUES（肯定当量法）原理：找出能确定的收益，贴现率也经过风险修正。在计算肯定当量时，最常用的就是期望现金流的正态分布（normal distribution）的标准差（standard deviation）81.正态分布当M50，SD5时，正态分布呈现如下特征，那么，至少68%的样本落入中间区域82.计算公式EV V1P1V2P2.VnPn2=P1(V1-EV)2+Pn(Vn-EV)2SD CEEVSD其中，EV是期望价值，V是出现每一种概率的价值，P是出现每一种情况概率，2是方差，而SD是标准差，CE是肯定当量。83.INVESTMENT AERVProbability82,5000.285,0000.788,0000.1R GrowthProbability3%0.355%0.47%0.25Exp.ERVExp.Growth84,8004.80%Var of ERV=STDEV of ERV21100001452.58Var of R.Growth STD Dev0.0002361.54%CE ERVCE R Growth83,3473.26%例子84.INVESTMENT BERVProbability90,0000.3100,0000.4110,0000.3R GrowthProbability3%0.35%0.47%0.2Exp.ERVExp.Growth100,0000.04Var of ERV=STDEV of ERV6000000077.45.97Var of R.GrowthSTD Dev0.00021610.01470034CE ERVCE R Growth92,2542.83%85.例子（以B投资为例）Rentpassing50,000ERVYear492254CEERV92254ERVYear992254TermuntilRR3ERVYear1492254TermuntilLR18ERVYear1992254ARY8%ExitYield8.00%RFTRR10%CapitalOut1,000,000CERGrowth2.83%Fes(0年）27500RRPeriod5Fes(3年）5016ResaleDateYear19从第3年起每5年发生一次费用Inflation3%在第19年销售时发生费用5240686.YearGrossincomeCapitalOutFes/RefurbNetIncome($1,000,000)($27,500)($1,027,500)1-2$50,000$50,0003$50,000($5016)$44,9844-7$100,310$100,3108$100,310($5767)$109,5649-12$115,330$115,33013$115330($6630)$125,97014-17$132,600$1,32,60018$132,600($7623)$144,83219$1,52,455$1905,690($52406)$18,53,284NPV10%(78,7456)IRR=10.74%87.Cha 7The Accuracy of Valuations评估准确性PropertyperformancemeasurementandvaluationValuationaccuracy:AdefinitionThevaluationprocessThevaluationguidelinesKeypoints88.7.1Propertyperformancemeasurementandvaluation房地产绩效测度和评估房地产市场是不完备的：不完美的信息(Imperfectinformation)产品单一性(Theuniquenessofeachproduct)高交易成本(Hightransactioncosts)大宗的/不可分割的(Lumpiness)很小的市场(Thinmarkets)难以流动(Illiquidity)不同的子市场(Differentsubmarkets/(nocentralmarketplace)89.Propertyperformancemeasurementisbasedonvaluationsandisthereforeretrospective房地产绩效是基于