第4章-城市地籍管理.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,城市土地管理,第,4,章 城市地籍管理,本章要点,地籍管理不仅是国家行政管理的重要内容，也是国家土地管理的基础性工作，搞好地籍管理对于合理、有效地利用有限的国土资源，促进国民经济持续稳定发展具有重要的意义。城市地籍管理是按照管理对象的不同分类，针对城市范围内土地进行管理的一个部分。本章介绍了地籍的基本概念、分类与功能，地籍管理的主要内容，遵循原则与采用方法，介绍了土地调查的内容、方法与程序以及土地登记的原则、内容与程序等。,本章重点是城市地籍管理的基础理论与土地登记的主要内容，以及开展土地调查的一般程序与开展城镇土地分等定级的方法。通过本章学习，需要了解城市地籍管理的基本概念，熟悉土地调查的分类内容与程序，掌握城镇土地分等定级的方法，具备土地登记工作的能力。,4.1 城市地籍管理概述,4.1.1 城市地籍,1.地籍含义,地籍中地是指土地，为地球表层的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆部分，籍有簿册、清册、登记之说，地籍最简要的说法就是土地登记册。地籍一词在国外最早来自拉丁文的“caput”和“capitastrum”，即“课税对象”和“课税对象登记簿册”。我国辞海中把地籍称为：“中国历代政府登记土地作为田赋根据的册籍”。,在我国历史上就有“税由籍来，籍为税设”的说法。因此，最初设立地籍就是为征税而建立的一种田赋清册或者簿册，即按田亩征税课目而设置的簿册，其主要内容是应纳税的土地面积、土壤质量及土地税额的登记。在美国，地籍是关于一宗地的位置、四至、类型、所有权、估价和法律状况的公开记录。日本则认为地籍是对于每笔土地的位置、地号、地类、面积、所有者的调查与确认的结果加以记载的簿册。国际地籍与土地登记组织提出的地籍含义是：在中央政府控制下根据地籍测量测得的宗地登记图册。,随着社会的发展，地籍的内容已经有很大扩展，现代地籍已经超出了仅作课税对象的登记清册之用，包括了土地产权登记、土地分类面积统计和土地等级、土地价格等也成为清册的重要内容。因此，地籍在课税为目的的基础上，扩大为土地产权登记和土地利用的重要依据。同时，随着科学技术水平的发展与社会进步的要求，现代地籍已经逐步向运用电子计算机技术建立地籍信息系统的方向发展。,从以上地籍叙述的基础上，可以把地籍概念归纳如下：地籍是指国家为了一定的目的而对土地的位置、界址、权属、数量、质量、地价和用途等基本情况进行记载的图簿册。,2.地籍分类,随着地籍使用范围的不断扩大，地籍的内涵也更加宽广，类别的划分也更趋于合理。一般来说，地籍按照发展阶段、对象、目的和内容进行分类。,（1）按照地籍的发展阶段，划分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍,税收地籍是发达国家早期建立的主要是为课税服务的登记簿册，税收地籍仅仅具有为税收服务的功能。税收地籍记载的主要内容包含纳税人的姓名、地址和纳税土地面积以及为确定税率的土地等级等。,随着经济的发展，土地买卖日益频繁和公开化，促使税收地籍向产权地籍发展。产权地籍也称法律地籍，是为保障土地权益进行的土地产权登记的簿册，最重要的任务是保护土地所有者、使用者的合法权益和防止土地投机。产权地籍记载的主要内容为宗地的界线和界址点的精确位置以及产权登记的准确面积等。,多用途地籍，也称现代地籍，是税收地籍和产权地籍的进一步发展，不仅为课税和产权登记服务，更重要的是为各项土地利用和土地保护，为全面、科学管理土地提供信息服务。随着科学技术的发展，特别是电子计算机和遥感技术的发展和广泛应用，地籍的内容及其应用范围也大为扩展，远远突破了税收地籍和产权地籍的局限，并逐步走向技术、经济、法律综合方面发展，其手段也逐步被光电、遥感、电子计算机和缩微技术等所代替。,（2）按地籍的特点和任务，可分为初始地籍和日常地籍,土地的数量、质量、杠届及其空间分布和利用、使用状况，都是动态的，地籍必须始终保持现势性。根据土地恃性和地籍连续性的待点为了经常保持地籍资料的现势性，国家必须建立初始地籍和日常地籍。,所谓初始地籍是指在某一时期内，对县以上行政辖内全部土地进行全面调查后，最初建立的图册而不是指历史上的第一本簿册。日常地籍是针对土地数量、质量、权属及其分布和利用、使用情况的变化以初始地籍为基数，进行修正、补充和更新的地籍。初始地籍是基础，日常地籍是对初始地籍的补充、更新和修正，初始地籍和日常地籍是地籍不可分割的完整体系。,（3）按地籍行政管理的层次，分为国家和基层地籍,一般将县级以上各级土地管理部门所从事的地籍工作称为国家地籍，基层地籍是指县级以下的乡镇土地管理所和村级生产单位以及其他非农业建设单位所从事的地籍工作。国家地籍是以集体土地所有权单位的土地和国有土地的一级土地使用权单位的土地为对象的地籍，而基层地籍是以集体土地使用者的土地和国有土地的二级使用者的土地为对象的地籍。从地籍的作用来说，基层地籍主要服务于对土地利用或使用的指导和监督，国家地籍则主要服务于土地权属的国家统一管理，他们之间相互衔接、相互补充，形成一个完整体系。,（4）按照地域可划分为城镇地籍和农村地籍,根据城镇土地和农村土地的职能、特点和权属的区别，地籍可以分为城镇地籍和农村地籍两种类型。城镇地籍的对象是城市和建制镇的城区土地以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等用地，城镇地籍是在城镇地籍调查的基础上，开展城镇用地土地登记后建立的地籍，以宗地作为地籍单元。农村地籍的对象是城镇郊区及农村集体所有土地，国营农场使用的国有土地和农村居民点用地等。农村地籍是在土地利用现状调查的基础上建立的地籍，以地类和土地权属作为地籍单元。,3.地籍的功能,（1）服务于国家土地管理,地籍资料记录了土地的数量、质量、权属状况等的信息，是合理组织土地利用与调整土地关系的基本依据，因此地籍是土地管理的基础。地籍所提供的土地使用状况与界址界限资料是合理配置土地资源的基本依据；地籍所提供的土地数量、质量及其分布变化情况的资料是编制土地利用总体规划、合理组织土地利用的基础。地籍提供的土地面积、质量、等级、价格、位置等方面的资料是征收土地税收的根本。,（2）保障土地产权权益,地籍的核心是土地权属，地籍管理的核心是土地权属管理。地籍所记载的土地权属界址线、界址点、权属来源及其变更资料是调解土地纠纷、化解土地冲突、维护社会主义土地公有制与保护土地产权合法权益的基础资料。,（3）为国家生产建设服务,地籍为编制国民经济发展计划提供基础资料，进行土地利用方面的产出效能的效益分析，据此指导国家的生产和建设。地籍所记载的有关土地资源的社会经济状况、土地数量、质量及其分布状况与变化的资料图件，为编制国民经济发展计划和土地使用年度计划提供了基础资料。,（4）为土地使用制度的改革服务,为改革与完善土地使用制度提供基础资料。我国土地使用制度改革的第一步是变无偿、无限期、无流动的土地使用方式为有偿、有限期、有流动的土地使用制度。为保证土地有偿使用制度的顺利推进，合理制定各项土地使用费的标准和土地课税额的大小是一项基础性的工作，这些完全需要依据完整的地籍资料。反映宗地的面积大小、用途、等级状况的地籍，为改革与完善土地使用制度提供了基础资料。,（5）为城镇房产交易服务,城镇房地产交易以房产的买卖和租赁为主。土地及其土地上的房屋建筑都属于不动产。地籍对于房产的认定、买卖、租赁及其他形式的转让活动，都是不可少的依据。同时，地籍还为建立和健全房产档案、解决房产争执和处理房产交易过程中出现的某些不公平现象等提供了参考依据。,4.1.2 城市地籍管理,1.地籍管理的概念,地籍管理是国家为建立地籍和研究土地的自然、权属和经济状况而开展的包括地籍调查、土地登记、土地统计和土地分等定级为主要内容的一系列工作措施的总称。地籍管理是地籍工作体系的总称。地籍管理的核心是土地权属管理。所谓土地的自然状况主要指土地的位置、四至、形状、地貌、坡度、土壤、植被、面积大小等；土地权属主要包括权属性质、权属来源、权属界址、权利状况等；土地的经济状况主要指土地等级、评估地价、土地用途等。地籍工作体系主要包括土地调查、土地登记、土地统计、地籍信息系统等。,地籍管理是国家为获得地籍资料而采取的一项运用行政、技术、法律等手段的综合性国家措施，在不同国家、不同历史时期，地籍管理所承担的历史使命是不同的，因此，地籍管理带有鲜明的阶级性，是一项服务于体现国家统治阶级意志的土地制度。在我国社会主义市场经济条件下，地籍管理的主要任务是：为巩固和维护土地的社会主义公有制原则，保护土地所有者和使用者的合法土地权益，促进土地的合理开发、利用、整治、保护，编制土地利用总体规划和土地利用年度计划，制定和实施土地的法律法规和土地政策等提供土地自然、经济、法规方面的基础资料和依据。,2.地籍管理的原则,为保证地籍管理工作的顺利进行，取得预期的效果，地籍管理必须遵循以下基本原则：,（1）统一性原则,地籍管理必须按照国家有关土地管理和地籍管理方面的统一法律法规和技术规范进行，地籍管理的内容和方法由国家统一制定，内容和方法的统一，政策和要求的统一，标准和规范的统一，即地籍的图、表、卡、册的格式、项目、内容、分类体系、申报程序等都要按照国家统一要求，有关土地的分类系统及标准，统计、登记的单位和程序等服从国家统一规定。,（2）连续性和系统性原则,地籍资料是一个动态变化的资料，土地面积、用途、利用状况随时可能发生变化，土地的权属状况也会发生转移，保持地籍资料的连续性、系统性和现势性是开展地籍管理的基础。所谓连续性是要求地籍管理的基本文件应该是有关土地数量、质量和权属等状况的连续记载资料。系统性要求各时期地籍资料相互联系，形成体系，无中断，无割裂。现势性要求地籍资料根据变更情况及时更新，准确反映当前实际的地籍要素状况。,（3）可靠性和精确性原则,地籍资料是有关土地所有者、土地使用者权益及利害冲突关系的根本资料，是确认土地权属、调解土地纠纷、化解土地冲突的基础资料和根本依据，带有法律文件的属性，因此，保证地籍资料的可靠性十分重要。地籍基础资料必须是具有一定精度要求的测量、调查和土地分等定级的成果资料，宗地的界址线、界址拐点的位置，土地登记的面积等必须要求精确无误，并与实地相互一致。,（4）概括性和完整性原则,地籍资料的概括性和完整性是根据属地管理的原则，要求地籍管理的对象必须是完整的土地区域空间，包括管辖范围内的全部土地。如全国的地籍资料必须覆盖全国土地；省级、县级和县级以下的地籍资料的覆盖面，必须分别是省级、县级和县级以下的乡镇村的行政区域范围内的全部土地，宗地或地块的地籍也必须保持一宗地或一个地块的完整性。地籍资料应包括国家所规定的全部资料，要求地区之间或地块间的地籍资料不应该出现间断、重复或遗漏的现象。,3.地籍管理的内容,地籍管理的内容是与一定社会生产方式相适应的，一方面取决于社会生产水平及与其相适应的生产关系的变革，同时与一个国家土地制度的历史演变息息相关。在一定的社会生产方式条件下，地籍管理作为一项国家的地政措施，有特定的内容体系。现阶段，根据我国的国情和建设的需要，地籍管理主要内容包括土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级和地籍档案管理。,（1）土地调查,土地调查是以查清土地的数量、质量、分布、使用和权属状况以及土地要素的动态变化而进行的调查。根据土地调查内容的恻重点不同，可以分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查。,（2）土地登记,土地登记是国家按照法律规定的程序将土地权属、土地用途、面积、使用条件、等级、价格等情况记录于专门的簿册的一种法律行为。按照法律的规定，我国的土地登记主要开展国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权以及土地他项权利的登记工作。按照登记类型的不同，可以分为初始登记和变更登记。,（3）土地统计,土地统计是国家对土地的数量、质量、分布、利用和权属状况等进行系统、全面、连续的调查、分类、整理和分析，提供土地统计资料的制度。土地统计是社会经济统计中的一个重要组成部分，但由于统计对象的不同又有别于一般生产资料的统计。土地统计的基本任务是对土地权属、利用类别、土地质量和土地面积等进行统计分析，为国家提供统计资料，实行统计监督。,（4）土地分等定级,土地分等定级是在土地利用分类和土地条件调查的基础上，根据土地的自然、经济条件，运用地租、地价理论确定各类土地的等级和基准地价的过程。土地分等定级可为合理制定土地税费、确定土地补偿标准、制定土地经济政策和合理组织土地利用提供科学的依据。,（5）地籍档案管理,地籍档案管理是指以地籍管理活动的历史记录、文件、图册为对象所进行的收集、整理、鉴定、保留、统计、提供利用和编制等各项工作的总称。凡是在地籍活动中直接形成的，以文字、数字、图表、声像等形式反映地籍管理活动，具有保存价值的历史记录，都是地籍档案。,地籍管理的内容不是一成不变的，其各项内容也不是相互孤立的，而是需要相互联系和衔接的。地籍管理内容将随着社会经济的迅速发展和国家对地籍资料需求的增长而不断变化和完善。,4.地籍管理的方法,（1）行政方法,为了保证地籍管理各项措施的实施，国家不仅要强化行政手段，促进地籍管理工作的规范化、制度化和科学化，而且还要制定必要的政策、规章等。所谓行政手段就是依靠行政机构的权威，发布规定、条例、规程等，并按照行政系统和层次进行管理活动。实质是通过行政组织中的行政主导力和行政执行力来进行管理。如土地利用现状调查技术规程、城镇地籍调查规程、土地登记规则、土地统计报表制度等都属于行政手段的范畴。,（2）经济方法,经济方法是依据客观经济规律，运用各种经济措施，调节各种不同经济利益主体之间的经济关系，以求获取最佳的社会效益和经济效益的一种手段。常用的经济手段有价格信号、税收杠杆、信贷政策、行政罚款等。同时，运用经济手段要兼顾国家、集体、个人三者利益以及中央与地方之间的利益，并与其他行政、法律、技术等手段相结合。,（3）法律方法,法律方法的本质是上层建筑通过体现统治阶级的意识，反向作用于经济基础，通过地籍管理方面的立法方式来实现。如在1998年12月修订的中华人民共和国土地管理法实施条例中设立了有关土地调查、土地登记、土地确权、土地统计、土地动态监测等条款，先后制定了土地登记规则、确定土地所有权的若干规定等。2007年3月第十届全国人民代表大会第五次会议通过的中华人民共和国物权法，其中涉及专项的不动产登记条款，以及中华人民共和国国土资源部令第40号，于2008年2月开始实施的土地登记办法。,（4）技术方法,地籍管理中的地籍测量、地籍调查、航片的调绘和转绘、面积测算、绘制地籍图和宗地图、土地利用动态监测以及建立地籍信息系统等，都离不开测绘、遥感和计算机等技术手段。当前的技术方法主要包括测绘方法、图册方法和电子计算机方法。,上述各种方法在地籍管理中应当综合应用、相互补充。行政手段能够自上而下地保证法律、经济、计算手段的贯彻执行、法律手段为其他手段的运用提供了保证作用，维护了各权利人的合法权益；经济手段能促进土地的合理利用、开发、保护与整治，取得最佳的经济效益与社会效益；技术手段能保证获取的信息资料更加的准确、可靠，保证其他各项方法手段的运用更加科学、合理。,4.2 土地调查,4.2.1 土地调查概述,改革开放以来,随着我国经济社会的可持续发展和工业化、城镇化步伐加快,全国土地资源利用状况有了很大变化,但仍存在着土地分类标准不统一、土地信息不健全等问题。土地调查是摸清我国土地家底的国情国力调查,也是进一步加强和改善土地管理的基础工作。因此,通过土地调查,全面查清全国土地利用状况,掌握真实的土地基础数据尤为重要。,首先，土地调查为科学制定发展战略和规划、促进可持续发展提供依据。随着经济的发展,我国人多地少的矛盾日益冲突。为保障可持续发展,必须统筹考虑吃饭和建设的问题。搞好土地调查,摸清全国土地利用状况,是合理利用和有效保护土地资源的基础。,其次土地调查为严格土地管理加强土地调控提供依据。掌握真实可靠的土地数据,既是当前落实最严格土地管理制度的需要,也是促进耕地和基本农田保护的需要,还是把好土地闸门、加强宏观调控的需要。,再次，土地调查为合理使用土地、优化空间布局提供依据。通过土地调查,查清各类土地使用情况,既可以为节约集约用地打下基础,也能掌握土地利用程度和承载能力,为合理划分主体功能区划提供依据。,最后，土地调查为完善市场经济体制、理顺土地权属关系提供依据。土地市场是要素市场的重要组成部分。通过土地调查,弄清农村和城市土地所有权使用权的归属,有利于规范和发展现代土地市场,提高土地资源的配置效率。,科学、有效地组织实施土地调查是保证土地调查数据的准确性和及时性的基础。土地调查的内容主要包括三项内容：土地利用现状及变化情况,包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况,包括土地的所有权和使用权状况；土地条件,包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。,土地调查采用全面调查的方法,综合运用实地调查统计、遥感监测等手段。为实现全面查清土地利用状况,掌握真实的土地基础数据,满足经济社会发展及国土资源管理需要的目标，土地调查需要采用全面调查的方法，充分应用航空、航天遥感技术手段。土地调查采用土地利现状分类国家标准、统一的技术规程和按照国家统一标准制作的调查基础图件。土地调查成果包括数据、图件、文字、数据库成果。,土地调查按照调查内容的不同可分为地籍调查、土地利用现状调查和土地条件调查，其任务是为土地管理提供基础资料。,4.2.2 城市地籍调查,1.地籍调查的概念,地籍调查是按照国家的法律规定，运用科学的方法，调查土地及其附着物的位置、权属、数量、质量和利用情况，以图、簿表现，用以满足土地登记的需要的一项调查工作。城市地籍调查也称城镇地籍调查，是对城镇、村庄范围内部土地的权属、位置、数量、质量和利用状况等进行调查。,土地是国家实行宏观调控，编制国民经济计划的基本依据与基础，保持土地资料的现势性，科学、合理、有效的搞好土地管理工作，必须按规定的程序和方法建立起科学的地籍制度，开展地籍调查工作。地籍调查是对宗地基本信息的收集工作，反映的现状信息最基本的主要是两个方面：一是土地的数量及其在国民经济各部门，各权属单位间的分配状况；二是土地的质量及其使用情况。,地籍调查是一个动态变化的工作，根据调查时间及任务的不同，分为初始地籍调查和变更地籍调查。初始地籍调查是指对调查区范围内全部土地在初始登记之前进行的地籍调查。初始地籍调查一般要在无地籍资料或地籍资料比较散乱、严重缺乏、陈旧的状况下，以县为单位进行的调查工作，不是特指历史上的第一次地籍调查。变更地籍调查是指为了保持地籍的现势性和及时掌握地籍信息的动态变化而进行的经常性的地籍调查，是在初始地籍调查的基础上进行的，是地籍管理的经常性工作。,2.地籍调查的内容,地籍调查的单元是宗地，宗地是地籍管理的基础单位，所谓宗地是指被同一权属界址线包围而在功能上具有独立性的土地面积单元。宗地的划分原则为方便权属管理，一般一宗地由一个土地使用单位使用。如果一个相对独立的自然地块同时由两个或两个以上的土地使用者共同使用，其间又难以划分界线，这种情况下把这个地块确认为一宗地，称为混合宗。,地籍调查的内容可概括为土地权属调查和地籍测量。土地权属调查是针对土地所有权人或使用权人的申请，对土地位置、界址等使用情况进行实地核定、调查和勘丈。通过对宗地权属及其权利所及的界限的调查，在现场标定宗地界址位置，绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。土地权属调查内容主要包含土地权属性质、土地权属信息、土地的位置、土地权利的限制情况等。地籍测量是在土地权属调查的基础上，借助仪器，以科学方法，在区域内测量每宗地的权属界线、位置、形状、及地类界线等，计算面积，绘制地籍图，为土地登记提供依据。地籍测量的主要内容有地籍控制测量、界址测量、地籍图测绘和面积量算，其实质是解决土地及其附着物的空间定位和数量问题。,3.地籍调查的程序,地籍调查是一项综合性的系统工程，政策性、法律性和技术性都很强，工作量大，难度高，必须在充分准备、周密计划的基础上进行。要结合本地的实际提出任务，确定范围、选用方法、经费落实、人员组织、时间安排和实施步骤。地籍调查的实施可大体分为五个阶段：,（1）准备工作,组织准备。开展地籍调查的市（县）有必要成立以主管市（县）长为组长的的地籍调查、土地登记的领导小组，领导小组负责领导地籍调查、登记工作，研究地籍调查、土地登记中的重大问题特别是研究、确定、仲裁上地权属问题。,收集资科。将原有资料尽量收集齐全并对其进行分析整理，要收集的主要资料有：原有的地籍资料，经过初审的土地申报材；测量控制点资料，已有的大比例尺地形图、航摄资料；土地利用现状调查，非农业建设用地清查资料；房屋普查及工业普查中有关土地的资料；土地征用、划拨、出让、转让等档案资料；土地登记申请书及其权屑证明材料；其他有关资料。,调查范围的确定。城镇、村庄地籍调查范围要与土地利用现状调查范围相互衔接，不重不漏，所以调查范围应以明显地物为界，并在比例尺为1：2000一1：10000的地形图上标绘出来。若有较大比例尺航片，应在航片上勾划调查范围。,调查技术设计。技术人员应根据已有资料和实地调查的情况进行地籍调查项目技术设计。主要内容包括：调查地区的地理位置和用地特点；地籍调查工作程序及组织实施方案；地籍控制网点的布设和施测方法，以及坐标系统的选择；地籍图的规格、比例尺和分幅方法的选定；地籍测量方法的选用；地籍调查成果的质量标准、精度要求和依据的确定。,表册、仪器和工具准备。按照规程要求的统一格式准备所需表格及簿册（加地籍调查表、测量记录表等）。所需仪器和用品取决于所采用的地籍测量方法，若有新拍摄的大比例尺航片或新测的大比例尺地形图，地籍测量任务又比较简单，可以准备使用较简单的工具（如钢尺或皮尺、卡规、比例尺等）。在无图或图已较陈旧的情况下要准备采用地籍测量方法，则需准备全站仪等。,技术培训。培训的主要内容是：有关地籍的政策法规、技术规程，明确调查任务，学习调查方法、要求和操作要领、以确保地籍调查的质量。,（2）外业调查,外业调查包括权属调查和地籍测量两项内容。权属调查是根据土地登记申请人（法人、自然人）的申请和对申请材料初审的结果而进行的调查、即对土地的位置、界址、权属、用途等进行实地核定、调查和勘丈。外业调查结果的记录，须经土地登记申请人的认定。根据调查依法认定的权属界址和使用现状，必须按城镇地籍调查规程要求进行实地的勘丈或测量，并确定各地籍要素的空间位置。,（3）内业工作,在外业工作的基础上，进行室内量算面积，绘制宗地图和地籍图，整理地籍档案资料。,（4）检查验收,检查验收是地籍调查工作的一个重要环节，其任务在于保证地籍调查成果的质量并对其进行评定。检查验收实行作业人员自检、作业组互检、作业队专检、上级主管部门验收的多级检查验收制度。,自检按照作业工序分别进行，每完成一道工序即随时对本工序进行全面检查。互检的主要检查项目与自检相同，先进行内业检查，后进行外业检查。专检是指对经过自检和互检的调查成果进行全面的内业检查和外业检查。,检查验收需对成果质量进行评定。首先对文字材料、权属调查、控制测量、细部测量和地籍图等五部分资料进行评定，然后按各单项检查得分合计评定成果等级。,（5）成果资料,地籍调查成果应包括：地籍调查技术设计书；地籍调查表及调查草图（附界址点间距，丈量原始记录）；地籍平面控制测量原始记录，控制点网图、平差计算资料及成果等；地籍勘丈原始记录；解析界址点成果表；地籍原图；地籍复制图（着墨二底图）；宗地图；地籍图分幅接合表；以街道为单位宗地面积汇总表；城镇土地分类面积统计表；地籍调查技术报告；检查验收报告。,4.2.3 土地利用现状调查,1.土地利用现状调查的概念,土地利用现状调查是指以县域为单位，查清各类用地的面积、分布和利用状况，并自下而上，逐级汇总为省级、全国土地总面积及其分类面积而进行的土地资源调查。土地利用现状调查分概查和详查两种。土地利用概查是为满足国家编制国民经济长远规划、制定农业区划和农业生产规划的急需而进行的土地利用现状调查。土地利用详查是为国家计划部门提供各类用地的详细准确数据，为土地管理部门提供基础资料而进行的调查。,2.土地利用现状调查的内容,土地利用现状调查的基本单元是图斑。所谓图斑是指在实地属于同一种土地利用类型、属于同一权属单位、同在一个图辐内且外围为固定实物界线的封闭地块。图斑是地类划分的最小范围，在量算面积时，图斑又是最小的量算单位和量算单元。,土地利用现状调查是以县（市）为单位进行的，主要任务是分县（市）查清各权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况，并逐级汇总各乡（镇、街道）、县（市）行政区的土地总面积和分类面积及其分布状况，为建立土地登记、统计制度和科学管理土地提供依据。,根据调查的目的，土地利用现状调查主要包括：查清村和农、林、牧、渔场以及厂矿、机关、团体、学校等企事业单位的土地权属界线和村以上各级行政辖区范围界线。查清土地利用类型及分布，并量算出各地类面积。按土地权属单位及行政辖区范围汇总面积和各地类面积。编制分幅土地权属界线图和县、乡两级土地利用现状图。调查、总结土地权属及土地利用的经验和教训，提出合理的土地利用建议。,3.土地利用现状调查的程序,土地利用现状调查工作是一项庞大而复杂的系统工程，为确保工作符合技术规程要求的精度及速度，必须有条不紊地按内容的先后顺序开展工作，才能达引顶期目的。按照县级土地利用现状详查工作的特点和规律，将其工作分为四个阶段进行。第一阶段为准备工作阶段；第二阶段为外业工作阶段；第二阶段为内业工作阶段；第四阶段为成果检查验收阶段。,（1）准备工作阶段,调查的准备工作包括；调查申请、组织准备资料准备和仪器设备准备等内容。,调查申请。具备了调查条件的县（市），由县级土地管理部门编写土地利用现状调查任务申请书，也可与初始土地登记、初始土地统计一并申请，编写土地利用现状调查和登记、统计任务申请书，其主要内容包括：全县基本情况；需用哪些图件资料；组织机构及技术力量情况；调查计划及经费预算等。申请书要经县级人民政府同意，然后报上级土地管理部门审批，经批准后立即着手组织其他工作的准备。,组织准备。包括建立领导机构、组织专业队伍、开展技术培训、建立工作责任制等内容。领导机构主要负责组织专业技术队伍、筹集经费、审定工作计划、协调部门关系、裁定土地权属等重大问题。专业队伍由专业技术人员组成，进行必要的分工，形成技术指导组、工作作业组、面积统计组、图件遍绘组等。为增强工作人员的责任感，要建立各种工作责任制，如技术承包责任制、资料保管责任制、阶段检查验收制、资料保管责任制等。同时，调查开始前要进行必要的培训，学习技术规程，掌握调查过程、作业方法和技术方法，掌握调绘方法，熟练操作技术。,资料准备。包括收集、整理、分析各种图件资料、权属证明文件以及社会、自然、经济统计资料。常见的图件资料有航片、地形图、影象平面图、彩红外片和大像幅多光谱航片等。权属证明文件的收集材料包括土地权属文件、征用土地文件、清理违法占地的处理文据、用地单位的权源证明等。为便于分析土地利用现状及划分土地类型，应向有关业务部门收集各种专业调查资料、社会经济方面的统计资料和土地利用的经验与教训等资料。,仪器和设备的准备。调查前要准备好调查必需的仪器、工具和设备。包括配备必要的测绘仪器、测绘工具、计算工具等；印制各种调查手簿、表格；准备必要的生活、交通和劳动用品等。,（2）外业工作,外业工作包括调绘前的准备工作、航片的室内预判、外业调绘、外业补测、航片的整饰与接边等内容。调绘前的准备工作和航片的室内预判，都是为了减少野外工作量，保证野外调绘和补测工作的顺利进行。调绘、补测是外业工作的核心，是对变更的权属界线及各种地物要素进行绘注和修补测等工作。航片的整饰和接边是对经外业调绘和补测的航片进行整饰拼接工作，是内业工作的基础。,调绘前的准备工作。调绘前的准备工作包括：同名地物点的选刺、调绘面积线的划分和预求航片平均比例尺等。同名地物点指分别在航片及地形图上的相同地物点，如现状地物交会点、独立地物点等，留作内业转绘的纠正点使用。,航片的室内预判。为减少外业调绘的工作量，在外业调绘之前，应根据航片上的地物标志，与熟悉当地情况的人一同进行室内预判，并可通过透明薄膜把航片上反映出来的土地权属界线、行政界线、居民地外围、各地类界线蒙绘出来。,外业调绘。外业调绘是土地利用现状调查外业的主要工作，包括境界和土地权属界的调查、地类和线状地物调绘等。通过外业调绘和补测，将地类界线、权属界线、行政界线、地物界线以及线状地物等调绘到航片上。外业调绘时所用的图件多为航片和地形图。航片调绘是指在研究航片影像与地物、地貌内在联系的基础上进行的判读、调查和绘注等工作。,外业补测。当地物发生变化或出现新增地物时，为了保持图件的现势性，需要进行野外简易测量，成为外业补测。当地物、地貌变化范围不大时采用一般补测；当地物、地貌变化范围超过1/3以上时，则需进行重测或重摄。,在实际的工作过程中，外业补测与外业调绘是结合进行的。在外业调绘与补测取得阶段成果后，需要填写外业调查手簿，记录内容一般有：辅以必要附图的外业调查内容；土地的权属性质以及利用状况；小于最小调绘图斑的地类实际面积；线状地物实测数据以及归属问题。,航片的整饰与接边。调绘补测好的航片均应整饰,并根据实际地形将航片拼接。,（3）内业工作,土地利用现状调查的内业工作，包括航片成图、面积量算、成果整理等。航片转绘和面积量算是内业工作的中心内容。成果整理包括面积的汇总统计、土地利用现状图、权属界线图的编制及土地利用现状调查报告或者说明书的编写等。,航片成图。航片成图就是将标绘在航片上的外业调绘与补测成果，按照土地利用现状调查规程规定的精度及方法，消除航片上的影像误差和投影误差并按一定的比例尺，将航片绘制成地形图或平面图。绘制的图件经过检查符合精度要求后，便可作为量算面积和编绘土地利用现状图及分幅土地权属接线图的工作底图。,土地面积量算。在底图上，量算每个土地权属单位的土地总面积及各类地类面积。土地面积量算包括控制面积量算、碎部面积量算和面积统计汇总三项工作。,编绘图件。在底图上，进行土地利用现状图和分幅土地权属界线图的编绘。,编写土地利用现状调查报告或说明书。土地利用现状调查工作结束后，需编写土地利用现状调查报告和乡（镇、街道）土地利用现状调查说明书，它们是对土地利用现状调查情况的说明，也是调查工作的总结和结果的分析应用。,（4）成果检查验收阶段,土地利用现状调查成果验收的一般内容包括：外业调绘与补测、航片成图、面积量算、统计汇总、图件绘制、调查报告和档案材料整理等项目。土地利用现状调查成果实行省、县、作业组三级检查和省、县二级验收制度。首先由作业组自检和互检，然后县对作业组成果检查验收，最后省检查验收县的成果。土地利用现状调查成果的检查验收必须以土地利用现状调查技术规程及其补充规定的各项规定为准。凡按规程进行调查，作业项目达到规定精度要求的成果即为合格成果。,4.2.4 土地条件调查,1.土地条件调查概述,土地能作为资源被人类加以利用，主要是因为土地有一定的质量表现。土地质量是土地相对于特定用途表现出效果的优良程度。土地质量总是与土地用途相关联的，其适宜的用途受土地本身的性状和环境条件的影响。土地性状是指土地在自然、社会和经济方面的性质与状态，是判断土地质量水平的依据。,土地开发和利用的评价、土地生产潜力的评价、土地等级的评价都必须以土地性状为基础。土地性状通常以土地的一些可度量或可测定的属性作为指标衡量，土地的属性包括土地的自然属性和土地的社会属性。土地条件调查，也称土地质量调查，指对土地的自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。,2.土地条件调查的内容,城市土地是城市社会经济活动的载体，是自然、经济、社会等各种要素综合影响的产物。城市土地社会经济条件调查的主要内容包括地理位置、繁华程度、交通条件、基础设施条件和环境条件等。调查的方法主要是到政府各有关职能部门收集资料并加以分析利用，对个别不足部分可配合对方做补充调查。,地理位置。调查收集有关土地相对于城市中心、城镇、工矿区、风景区、港口、车站的位置与大致距离的资料。,繁华程度。繁华程度是土地区位的重要因素之一，主要调查内容包括商服中心的位置、数量和范围，商服务中心的商店总数、零售额、利润值、占地面积、职工人数等。,交通条件。包括对道路状况、公共交通条件和对外交通条件的调查。,基础设施条件。城市基础设施条件指供水、排水、供电、供气、电信和供暖等设施的条件调查。,环境条件。环境条件调查主要包括对城市污染状况调查、自然地理条件调查以及绿地覆盖程度调查。,人口状况。主要调查人口状况、劳动力数量、人均土地拥有量、人口密度等资料。,3.土地条件调查的程序,（1）准备工作,确定调查对象、目的和范围。在开展土地条件调查任务之前,首先应明确所调查土地对象的用途,区分工业、商业、住宅用地，针对不同对象，选择对应的调查方法。在明确调查目的以后，还要确定被调查土地区域的范围以及调查成果所要达到的精度，为制定工作计划、拟订技术规程、合理配置人员以及设备奠定基础。,制定技术规程。根据土地条件调查的要求、区域特点以及调查精度要求，需要制定一个技术上有统一规定、统一标准，需参加调查人员共同遵守的规程。技术规程主要包括：a.调查的性质、规模和精度要求b.确定土地条件调查项目、指标以及指标的技术性规定c.预期成果内容与基本要求d.工作需要的仪器设备等装备要求e.拟订工作时间进度、日程安排以及经费预算等。,收集分析资料。收集调查区内的自然因素资料、社会经济发展水平统计资料、各类成果资料，在此基础上进行必要的提取、汇总、统计、分析等工作，获取指标评价阶段所需基础数据，保证调查工作的顺利进行。,组织专业队伍。由于土地条件调查具有较强的专业性，若要保证高质量地完成任务，必须组建专业调查队伍。根据调查对象不同，专业调查队伍应由相关专业的技术人员组成，一般包括土地、土壤、经济、生态及计算机应用方面的专业人员。,（2）外业调查,外业调查主要是在已收集的相关资料图片的基础上，运用外业观测、实地调查、走访问卷等形式对资料进行补充、完善和验证。土地的社会经济条件调查以收集、分析相关资料、图件为主，外业调查通过走访、问卷方式进行。土地条件调查重点应选择调查区内具有代表性的地段做典型调查，将现有资料与待调查区的情况进行对比，依据实地调查数据对已有资料进行修订。,（3）资料和基础图件的确定,通过收集资料和外业调查阶段的工作，已获取大量土地自然条件和社会经济条件的第一手资料，需要进行整理，去伪存真、去粗取精、归纳分类。同时，充分利用现有的地形图、影像图、土地利用现状图、土壤图、土地类型图等资料，结合外业调查结果，清绘、编制土地条件调查底图，以此作为土地条件调查的配套成果资料。,（4）提供调查成果,提交土地条件调查成果具体内容主要包括：,根据土地条件调查的目的和要求，结合不同地区特点，选择土地条件调查项目。,编制土地条件调查成果图件。,撰写土地条件调查报告。,4.3 土地分等定级,4.3.1 土地分等定级概述,1.土地分等定级概念,土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项地籍管理工作。,按照城乡土地的不同特点，土地分等定级可以分为城镇土地分等定级和农用土地分等定级。城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两个方面的属性及其在社会经济活动中的地位和作用，综合评定和划分城镇土地等级。城镇土地等级是揭示城镇不同区位条件下，土地价值的差异规律的表现形式。,为了反映土地质量的差异，土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。城镇土地等反映全国城镇之间土地的地域差异。它是将各城镇看作一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异。土地等的顺序在全国范围内的各城镇之间统一排列。城镇土地级反映城镇内部的土地区位条件和利用效益的差异。它是将每个城镇看作一个面，通过分析投资于该城镇内部不同地段的土地上的资本、自