2005年苏州土地市场分析.doc

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2005年苏州土地市场分析
一、2005年苏州土地市场概述
2005年2月份，国土资源部发布的《2005年工作要点》中，对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。从国土资源部的这些政策来看，作为宏观调控系列政策的关键环节，2005年土地政策依旧是紧缩，这无疑是从源头上成为遏制房地产市场过快发展的一把利刃。
但在强势的政策影响下，苏州土地市场依旧较为活跃，2005年苏州市公开土拍出让土地成交面积：6000041.1平方米，可建面积达7980394平方米，平均成交价：2262.6707元/㎡，平均上涨幅度约34%。
二、2005年苏州土地供应市场分析
05年苏州市土地出让面积为1723106平方米，发布出让公告的土地性质主要为商业（汽贸、钢材、五金机电市场、加油站等）、商务办公、住宅用地、娱乐，园区和吴中区供应量较大。
● 土地供应面积区域分析
通过以上分析可以看出，今年上半年土地供给量最多的区域为园区，地块总土地面积约200万平方米，占总体供应量的67%。

园区拥有世界一流的城市设计和规划体系，已成为我国发展速度最快、整体水平最高、综合竞争力最强的开发区之一，具备了向世界一流高科技工业园区目标挺进的基础和能力，具有强大的发展潜力和不错的发展前景，园区房地产市场经过近10年的发展，已经达到了一个相当高的水平，园区自身强大的发展潜力，使得园区的土地赢得了全国范围内各大开发商的青睐，土地供应量也是全苏州各区域中最大的。
吴中区位于苏州古城区南部，具有良好的自然条件、交通优势和投资环境，近年以来吴中区的加大对周边乡镇的土地供应量，以促进全区经济的整体发展，因而吴中区在2005年的土地供应成交量仅次于园区。
2005年相城区供应的土地面积总量约为96万平方米，占总体供应量的16% ，相城区在前两年土地供应量较大，目前这些项目都处于开发销售阶段，因而相城区2005年的供应量有所减少；
而新区和中心城区供应量最少，可以看出新区在2005年还是实行了严格控制土地供应量的政策，而中心城区土地稀缺状况仍在持续。

● 用地性质分析

从用地性质来看，2005年的土地供应中，居住用地所占比例最大，共约400万平方米，占到了总量的68%；其次为商业用地占到总量的28%，供应面积总共约170万平方米；综合娱乐用地供应面积约为19.8万平方米，占4%。
从各类土地所占比例来看，住宅用地所占比例最大，但商业用地的比重也略有增加，这是由于住宅市场受宏观调控影响较大，价格产生一些波动，而近年来商业地产已进入一个发展周期，因而商业土地在2005年的供应中也占了一定的比重。

三、2001年—2005年土地供应综合分析

● 土地供应量分析

从２００１年下半年开始， 苏州市注重土地供应的调控作用，房地产市场加速发展，土地管理规范，土地供应放量增长，与城市经济社会的发展水平相适应。04年下半年在国家宏观调控的影响下，土地供应量略有下降。近年苏州土地市场总体特点：
① 土地市场规范运行，供应总量大幅度增加
苏州市用土地供应调控房地产市场，主要有三条措施：一是依据房地产市场情况制定土地供应计划。二是坚持土地集中统一供应，牢牢掌握调控土地市场的主动权。三是经营性用地全部实行公开交易制度，招拍挂供地比例占国有土地供应总量的７３％。
② 供地量增幅大，经济迅猛发展是主因
（一）经济迅猛发展。2003年实现人均GDP5500美元，城市居民人均可支配收入１２７５０元，比２００２年增长１６．３％，人均消费支出８５００元，同比增长２１％。
（二）进入城市改造期，房屋拆迁量大，引起土地和住房需求的刚性增加。２００１年前，全市每年的拆迁量只有４０万平方米，而２００２年拆迁面积１３０万平方米，动迁居民１１４６０户；２００３年拆迁面积达１８０万平方米。
（三）良好的创业和人居环境吸引了外来投资者。据统计，工业园区的购房者中有１５％～２０％是来自上海等地的投资者。

● 各区域住宅用地楼面单价分析

① 成本、供求关系因素
如果成本高于市场价格，供应就会减少，供不应求，价格上涨。如果成本低于市场价格，供应就会增加，供过于求，价格下跌，最终形成新的平衡体系。
② 房价因素
房价和地价往往是互为因果的，关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。
③ 土地市场供应方式因素
土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。
出让方式对地价的高低有一定的影响，这种影响是有条件的。一般来说，招拍挂形成的地价要高于协议出让的地价。

● 中心城区

2001年10月中心城区内土地拍卖平均楼面地价仅为1292元/平方米，至2003年时已达到了2968元/平方米，两年时间，楼面地价就上涨了一倍多。从中心城区拍卖地块平均楼面地价走势图中可以看出，2001年至2002年上半年上涨平缓；从2002年中至2003年上半年，楼面地价的上涨速度最快；而从2003年中至2003年下半年楼面地价又进入了缓涨状态；2003年底至2004年上半年，由于中心城区内的三大新城（沧浪、平江、金阊）的出现，以上区域内的土地价格较低，因而出现了楼面单价2001年10月第一次土地拍卖以来的第一次下降的局面。2005年由于古城区内用地大多为别墅用地，楼面单价较高，从而拉动了整个中心城区的楼面单价，而实际上在2005年5月17日的一次土地拍卖，中心城区（不含古城区）的成交楼面地价为2924.24元/平方米，比2004年10月份下降了6.85％。
前两年，由于中心城区土地资源有限，外加古城保护等规划上的一系列限制，仅有零星地块推出，土地市场供不应求，是楼面地价上涨的直接原因。从近年的拍卖会成交情况看，中心城区地价的平均增幅超过50％。主要是因为调控后，宏观形势尚不明朗，开发企业对未来的预期有所降低，不敢轻易涉足各项配套尚需完善的新城区，因此，配套成熟的中心城区成了他们着陆的安全地带。

● 园区

高科技发展带动了地产增值早已为事实所证明
① 苏州工业园区经济仍然保持快速发展态势。
目前，园区GDP、财政收入、进出口总额、实际利用外资等主要指标均占苏州全市15％左右，已成为国内发展速度最快、最具竞争力的开发区之一。
② 园区吸引外资总量已跃居国内开发区前茅。
园区不但是工业生产之地，更是苏州人享受生活的理想之所。居民能享受到品质生活，这就是苏州工业园区和国内其他城市工业区的最大不同。
园区近年来一直充当苏州楼市的领头羊。凭借着良好的区域大环境和优秀的产品品质，在今后的一段时期内，园区仍将占据整个苏州房产开发的主导地位。

● 新区

高新区由于开发较早，中心地块已显稀缺，在前年供应充足的情况下，2005年高新区土地供应节奏有所放缓。而随着该区域逐渐向外围延伸，2005年推出地块多处在较为偏远的外围区域，而从几块土地悉数由拍卖转挂牌的情况看，未来，高新区房地产可能仍将继续游离于热点之外。

● 吴中区

2005年，吴中区的土地供应仍然持续去年的放量走势，使其可开发的商品房面积得到有效补充，随着外界对吴中区价值认同感的增加，开发商对该区域土地争夺也愈发激烈，在下半年土地拍卖会上，一宗吴中建成区地块拍出了95％的全场最高增幅。另外，吴中所辖区内的西山、甪直、木渎、越溪等镇区房产随着土地供应节奏的加快，说明周边的一些区域也正在或即将进入房地产开发的高速发展阶段。

● 相城区

相城区2005年土地供应形势呈现价升量增，所推地块位置开始由元和中心向外围扩散，与前年一样，地块面积仍多为十万平方米以上的大宗地块，这将对于未来相城区房地产的大板块格局产生决定性影响。

四、苏州土地市场预测
苏州市土地市场供给主要来源于两方面：其一为城市规划中的旧城改造，其二则为新城区发展规划产生的土地供应。

旧城改造

2005年房屋的拆迁将主要集中在三个新城区（平江区、金阊区、沧浪区）城市化项目上，拆迁规模数量预计将维持在去年的水平。同时，政府对原本处于古城区内的企业实行“退二进三”的政策，企业的搬迁也产生了一些可供交易的土地。

新城区规划

中心城区的不断外延、政府对古城区居民的外迁引导政策，使得可供应交易的土地范围不断扩大，同时，由于新城区的从头做起，良好的规划及政府的支持，同时又相对低廉的土地价格，新城区内的土地对开发商来说吸引力较大。
房价因素
苏州住宅价格上涨符合苏州当前的发展，苏州是快速发展中城市，土地及物业价值相对于发达城市还有一定的上涨空间；连年的房价上涨，给了开发商极大的信心，这也是导致土地价格不断攀升的一个方面。
五、小结
纵观苏州土地市场，公开出让的土地供应量03年和05年持平，04年有所上升。在2005年苏州加强了对商品房供给结构的控制，如普通商品房与高档商品房之间，一系列土地政策有利于进一步规范土地市场的交易。新的土地政策涉及土地供应从严从紧到使用费先缴后分；从住房贷款利率调整到公积金缴纳范围的扩大等等方面。苏州的土地市场正在一步步走向健康和规范。
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