第七章投资性房地产.pptx

,Dongbei University Of Finance&Economics,主讲教师：,王玉红教授,电子邮箱：,dcwyh_001,联系电话：,13941138228,QQ,：,526406526,施工企业会计,东北财经大学,Dongbei University Of Finance&Economics,第七章,投资,性房地产,第一节 投资,性房地产的特征和,范围,第二节 投资性房地产的计量,第三节 投资性房地产核算应设置的账户及会计处理,第一节 投资,性房地产的特征和范围,一、投资性房地产的特征,二、投资性房地产的核算范围,三、不属于投资性房地产的项目,一、投资性房地产的特征,（,一）已出租的土地使用权,（二）持有并准备增值后转让的土地使用权,（三）已出租的建筑物,为赚取租金或资本,增值，或,两者兼有而持有的,房地产，投资性房地产应当能够单独计量和出售。,一、投资性房地产的特征,用于出租或增值的房地产就是投资性房地产，它在用途、状态、目的等方面,与,施工,企业,自用,的办公楼,和房地产开发企业用于销售的存货是不同的。,二、投资性房地产的核算范围,（,一）已出租的土地使用权,（二）持有并准备增值后转让的土地使用权,（三）已出租的建筑物,二、投资性房地产的核算范围,（,一）已出租的,土地使用权,企业,通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式,出租,的土地使用权,。,对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位,的,；,企业,计划用于出租但尚未出租的土地使用权,，,均,不,属于投资性房地产的核算范围。,（二）持有并准备增值后转让的土地使用权,企业通过出让或转让方式取得的，并准备,增值后,转让的土地使用权，这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益,。,企业,办公地,址,搬迁，致使土地使用权停止自用,，管理,层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益,。,二、投资性房地产的核算范围,（三）已出租的建筑物,企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行,建造完成,后用于出租的建筑物。,二、投资性房地产的核算范围,（三）已出租的建筑物,企业拥有产权的,建筑物,；,已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的,建筑物,；,企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。,二、投资性房地产的核算范围,三、不属于投资性房地产的项目,（一）企业自用房地产,为生产商商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。,（二）作为存货的房地产,房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的土地和商品房。,第二,节 投资,性房地产的计量,一、投资性房地产的初始计量,二、投资性房地产的后续计量,三、投资性房地产的后续支出,四、投资性房地产的转换和处置,一、投资性房地产的初始计量,企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。,外购的投资性,房地产,自行,建造的投资性,房地产,一、投资性房地产的初始计量,外购的投资性房地产的成本，应当按照取得时的,实际成本,进行初始计量，包括,购买价款,和,可直接归属于该资产的其他支出,。,可以抵扣的增值税进项税额单独核算。,一、投资性房地产的初始计量,自行,建造的投资性房地产成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用,。,企业只有在自行建造的房地产达到预定可使用状态的同时开始,对外出租,或,用于资本增值,，才能,将,其,确认,为投资性,房地产,，且,也,涉及增值税进项税额抵扣问题,。,二、,投资性房地产,的后续计量,后续计量模式,成本模式,公允价值模式,通常,应,采,用,成本模式,满足特定,条件,下采用,有活跃的房地产交易市场,能取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式一经确定，不得随意变更。,二、投资性房地产的后续计量,（一）采用成本模式,进行计量,的投资性房地产,采用,成本模式进行后续计量的投资性房地产，可比照固定资产或无形资产的有关,规定，,按期（月）计提折旧或摊,销,，以及,计,提减值,准备,等。,二、投资性房地产的后续计量,（,二）采用公允价值模式计量的投资性房地产，不对其计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的,公允价值,为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期,损益（,公允价值变动损益,）。,企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。,三、投资性房地产的后续支出,（一）资本化的后续支出,（,二）费用化的后续支出,三、投资性房地产的后续支出,（一）资本化的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产的成本。如：符合条件的改扩建支出,。,三、投资性房地产的后续支出,（,二）费用化的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益，即其他业务成本,。,四、,投资性,房地产的转换和处置,（一）投资性,房地产的,转换,（,二）投资性,房地产的处置,四、投资性房地产的转换和处置,转换：,房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类,确凿证据：,企业管理当局形成书面协议房地产发生实际改变,四、投资性房地产的转换和处置,条件之一,投资性房地产开始自用,条件之二 自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值,条件之三 自用,建筑物停止自用，改为出租,四、投资性房地产的转换和处置,转换：,在,成本模式,下，施工企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理时，应于转换日将相应的投资性房地产转换为,固定资产,或,无形资产,。,四、投资性房地产的转换和处置,转换,：,在,公允价值模式,下,（,一,）将,投资性房地产转换为自用,房地产,（二）将,自用房地产转换为投资性房地产,四、投资性房地产的转换和处置,（一）在,公允价值模式,下,企业将投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的,公允价值,作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入,当期损益,。,四、投资性房地产的转换和处置,（二）企业将自用房地产转换为投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的,公允价值,计价,公允价值,小于,原账面价值的差额计入,当期损益,。,四、投资性房地产的转换和处置,（,三）转换当日的公允价值大于原账面价值的差额计入,所有者权益中的其他综合收益,。待该项投资性房地产处置时,因转换计入其他综合收益的部分应转入当期的,其他业务收入,。,四、投资性房地产的转换和处置,投资性,房地产转换业务会计处理：,四、投资性房地产的转换和处置,处置：,企业,可以通过对外出售或转让的方式处置投资性,房地产。对于使用不断,磨损直到最终报废，,或,因,非,正常损失发生,毁损,时,应当,及时进行清理,。企业,出售、转让、,报废,、,毁损,投资性,房地产,时,，应将,处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入,当期损益,。,第三节 投资性房地产核算应设置的账户及会计处理,一、投资性房地产核算应设置的账户,二、投资性房地产核算的会计处理,一、投资性房地产核算应设置的账户,（一）“,投资性房地产,”账户,核算企业投资性房地产的价值,（三）“,投资性房地产减值准备,”账户,成本模式,下，提取的投资性房地产减值准备,（二）“,投资性房地产累计折旧（摊销）,”账户,建筑物因使用而损耗掉的价值；土地使用权因出租使用而摊销的价值,二、投资性房地产核算的会计处理,（一）采用,成本模式,计量的外购或自行建造的投资性房地产,1,.,企业,外购取得投资性房地产时：,借,:,投资性,房地产,应交税费,应交增值税（进项税额）,(,在取得扣税专票的当月认证一次性抵扣,),贷,:,银行存款,实际成本,二、投资性房地产核算的会计处理,（一）采用,成本模式,计量的外购或自行建造的投资性房地产,注：若投资性房地产（仅指,不动产,）进项税额采取一次性抵扣，上述会计处理应为：,借,:,投资性房地产,(,实际成本,),应,交税费,应交增值税（进项税额）,贷,:,银行存款,二、投资性房地产核算的会计处理,（一）采用,成本模式,计量的外购或自行建造的投资性房地产,2,.,企业,自行建造等取得投资性房地产时：,借：投资性房地产,贷：在建工程等,实际成本,二、投资性房地产核算的会计处理,（一）采用,成本模式,计量的外购或自行建造的投资性房地产,3,.,按期,对投资性房地产计提折旧或进行摊销时：,借：其他业务成本,贷：投资性房地产累计折旧（摊销）,折旧额,或,摊销额,二、投资性房地产核算的会计处理,（一）采用,成本模式,计量的外购或自行建造的投资性房地产,4,.,取得,租金收入,时,借：银行存款,贷：其他业务收入,应,交税费,应交增值税（销项税额,）,二、投资性房地产核算的会计处理,（一）采用,成本模式,计量的外购或自行建造的投资性房地产,5,.,投资,性房地产存在,减值迹象,，经测试后发生减值时,借：资产减值损失,贷：投资性房地产减值准备,二、投资性房地产核算的会计处理,（二）采用,公允价值模式,计量的外购或自行建造投资性房地产,1.,企业,外购取得投资性房地产时,借：投资性房地产,成本,应,交税费,应交增值税（进项税额）,贷,：银行存款,实际成本,二、投资性房地产核算的会计处理,（二）采用,公允价值,模式计量的外购或自行建造投资性房地产,2,.,企业,自行建造取得投资性房地产时,借：投资性房地产,成本,贷,：在建工程等,实际成本,二、投资性房地产核算的会计处理,（二）采用,公允价值,模式计量的外购或自行建造投资性房地产,4,.,资产负债表,日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额时,借：投资性房地产,公允价值变动,贷,：公允价值变动损益,公允,价值高于其账面余额的差额,二、投资性房地产核算的会计处理,（二）采用,公允价值,模式计量的外购或自行建造投资性房地产,5,.,资产负债表,日,，,公允,价值低于,其账面余额时,借：公允价值变动损益,（差额,）,贷：投资性房地产,公允价值,变动,二、投资性房地产核算的会计处理,（二）采用,公允价值,模式计量的外购或自行建造投资性房地产,6,.,资产负债表,日,，公允,价值,高于,其账面余额时,借：投资性房地产,公允价值变动,贷：公允价值变动损益,（差额）,二、投资性房地产核算的会计处理,（三）,成本模式,下投资性房地产的,转换,1,.,经营性,自用,建筑物,转换为投资性房地产,时,借：投资性房地产,累计折旧,（原已计提的累计折旧）,固定资产减值准备,（原已计提的减值准备）,贷：,固定资产,（账面余额）,投资性房地产累计折旧,投资性房地产减值准备,二、投资性房地产核算的会计处理,（三）,成本模式,下投资性房地产的,转换,2,.,自用,土地使用权,转换为投资性房地产时,借：投资性房地产,累计摊销,（原已计提的累计摊销）,无形资产减值准备,（原已计提的减值准备）,贷：,无形资产,（账面余额）,投资性房地产累计摊销,投资性房地产减值准备,二、投资性房地产核算的会计处理,（三）,成本模式,下投资性房地产的,转换,3,.,投资,性房地产,转换,为,经营性,自用,建筑物,时,借：固定资产,投资性房地产累计折旧,（原已计提的折旧）,投资性房地产减值准备,（原已计提减值准备）,贷：,投资性房地产,（账面余额）,累计折旧,固定资产减值准备,二、投资性房地产核算的会计处理,（三）,成本模式,下投资性房地产的,转换,4,.,投资,性房地产,转换为自用,土地使用权时,借：无形资产,投资性房地产累计摊销,（原已计提的摊销）,投资性房地产减值准备,（原已计提减值准备）,贷：,投资性房地产,（账面余额）,累计摊销,无形资产减值准备,成本模式下投资性房地产的转换举例,【,例题,1】,企业拥有一栋办公楼，用于本企业集团办公。,219,年,1,月与甲企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给甲企业使用，租赁期开始日为,219,年,2,月,1,日，为期,5,年；,219,年,1,月,31,日，这栋办公楼的账面余额为,60 000,万元，已计提折旧,4 500,万元。,借,：投资性房地产,办公楼,600 000 000,累计折旧,45 000 000,贷：固定资产,600 000 000,投资性房地产累计折旧,45 000 000,二、投资性房地产核算的会计处理,（四）,公允价值,模式下投资性房地产的转换,二、投资性房地产核算的会计处理,（四）,公允价值,模式下投资性房地产的转换,1.,经营性,自用建筑物转换为投资性房地产时,借：投资性房地产,成本,累计折旧（原已计提的累计折旧）,固定资产减值准备（原已计提的减值准备）,公允价值变动损益,（转换日公允价值,小于,账面价值的差额）,贷：固定资产（账面余额）,二、投资性房地产核算的会计处理,2,、自用土地使用权转换为投资性房地产时,借：投资性房地产,成本,累计摊销（原已计提的累计摊销）,无形资产减值准备（原已计提的减值准备）,贷：无形资产（账面余额）,其他综合收益,（转换日公允价值,大于,账面价值的差额）,二、投资性房地产核算的会计处理,（五）与投资性性房地产有关的,后续支出,1,.,采用,成本模式,计量的投资性房地产进行改良或装修时,借：投资性房地产（在建）,投资性房地产累计折旧（摊销）,贷：投资性房地产,二、投资性房地产核算的会计处理,（五）与投资性性房地产有关的,后续支出,2,.,采用,公允价值,模式计量的投资性房地产进行,改良或装修,时,借：投资性房地产（在建）,投资性房地产,公允价值变动,贷：投资性房地产,成本,公允价值变动,二、投资性房地产核算的会计处理,（五）与投资性性房地产有关的,后续支出,3,.,支付,工程费用时,借：投资性房地产（在建）,贷：银行存款,等,二、投资性房地产核算的会计处理,（五）与投资性性房地产有关的,后续支出,4,.,改良,或装修完工时,借：投资性房地产,贷：投资性房地产（在建）,二、投资性房地产核算的会计处理,（五）与投资性性房地产有关的,后续支出,5,.,投资,性房地产进行日常维修时,借：其他业务成本,贷：银行存款等,二、投资性房地产核算的会计处理,（六）投资性房地产的,处置,1,.,成本,模式,下，投资性,房地产处置的会计处理,（,1,）实际收到金额时,借：银行存款,贷：,其他业务收入,应交税费,应交增值税（销项税额）,二、投资性房地产核算的会计处理,（六）投资性房地产的,处置,（,2,）结转账面价值时,借：,其他业务成本,投资性房地产累计折旧（或摊销）,投资性房地产减值准备,贷：投资性房地产,二、投资性房地产核算的会计处理,2,.,公允,价值,模式下，投资性,房地产处置的会计处理,（,1,）实际收到金额,时与,成本,模式相同,（,2,）结转账面价值时,借：其他业务成本,投资性,房地产,公允价值变动,贷：投资性,房地产,成本,公允价值变动,二、投资性房地产核算的会计处理,2,.,公允,价值,模式下，投资性房地产处置的会计处理,（,3,）结转,累计,公允价值变动,借：公允价值变动损益,贷：其他业务收入,或作相反的会计,分录,二、投资性房地产核算的会计处理,2,.,公允,价值,模式下，投资性房地产处置的会计处理,（,4,）结转原转换日计入其他综合,收益的,金额,借：其他综合收益,贷：其他业务收入,谢 谢,