商会大厦写字楼物业管理服务内容.doc

写字楼的物业管理服务一、写字楼的的维护、维修与环境管理的内容包括以下几项：1、装修与管理监督业主和使用人对写字楼进行二次装修，以确保楼定结构和附属设施、设备不受破坏2、房屋管理及维修养护在管理过程中，一定要做到大及栋号、楼层有明显的引路标志；无违反规划乱搭乱建；大厦外观完好、整洁；房屋完好率达98%以上，零修合格率达100%，并建立的回访制度和做好回记录。3、设备管理及维修保护做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整，配备所需各种专业技术人员，维修和操作员要持证上岗。实行24小时值班，在最短的时间内处理完突发的运行故障，保证供电系统25小时正常运行，出现故障立即排除；消防中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用；电梯按规定时间运行，安设施齐全有效，、照明及其他附属设施完好；给排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下及车库无积水和浸沧发生；无超标噪音和严重的泄漏水现象，冬季室内温度不得低于16C，“三废”排放要符合国家环保标准。4、清洁服务要实行标准化的保洁，制订完善的清洁细则，明确需要清洁的地方清洁和次数，并没有专人负责、监督。同时要设垃圾、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。5、绿化服务绿化管理既是一年四季日常性的工作，又具阶段性的特点，必须按、照绿化的不同品种、不同习性、不现季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，安排不同的措施落实，无破坏、践踏及随意占用经绿地现象。6、保安服务制订全面的保安工作计，建立有效的保安制度，消除一切危机或影响业主与使用人生命和身心健康的外界因素。具体包括：（1）根据写字楼的布局和总面积、幢数、出入口处、公共设施数、业主及用户人数，配保安固定岗位和巡逻岗位和实际人数。（2）确定保安巡逻的岗位合格和路线，做定时、定点、定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、停车场等处。（3）建立24小固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。（4）完善监控系统，在主要入口处、电梯内、贵重物品存放及容易发生事故的区域或重点部位安排闭电视监控器，发现异常采取相应的补救措施。7、写字楼的商务服务写字楼的商务中心应配备一定的现代化设备，以提高工作效率各工作效益，主要设备及用品有：电视、电话、打印机、中英文处理机、传真机、电脑、装订机、口述录音机、影视设备、投影仪与屏幕以及其他的办公用品等。当然，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置 。必须选用知识全面、经验丰富、有责任心的工作人员和一套健全的工作程序。商务中心人员文化素质、品德修养要高，商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人商务中心的服务质量的评价，是以服务的精确、周到、快捷为出发点。要做到服务周到、快捷。商务中心提供的服务项目一般有：（1）翻译服务，包括文件，传真、证明书、合同等。（2）秘书服务，包括各类文件的处理，归档；（3）办公自动化服务；（4）整套办公设备各人员配备服务；（5）临时办公设备各人员配备服务；（6）长话、传真、电讯服务；（7）商务会谈、会议安排服务：（8）商务咨询、商务信息查询的服务；（9）客户外出期间代转传真、信件等；（10）邮件、邮包、快递等服务；（11）电脑、电视、录像、幻灯、手机租赁服务；（12）报刊、杂志订阅服务；（13）印刷文件、名片等印刷服务：（14）成批发送商来信函服务；（15）报刊剪报服务；（16）秘书培训服务；（17）客户的电讯设备代办、代装服务；（18）客户外出期间保管、代转传真、信件等。8、写字楼的客户服务在写字楼市场竞争日趋白热化的今天，谁能为客户提供更好的服务、更方便舒适的环境，谁就能拥有更多的客户，谁就能在市场的竞争中立于不败之地。写字楼的客户服务主要的指前服务，具体包括：（1） 问讯服务各留言服务；（2） 物品寄存服务；（3）信件报刊收发、分栋、传送服务：（4）个人行李搬运、寄送服务；（5）出租车的现时服务；（6）航空机票的订购、确认服务；（7）提供旅游活动安排服务；（8）全国及世界各地酒店预订服务；（9）文娱活动安排的及组织服务；（10）花卉外购、递送服务；（11）洗衣、送衣的服务；（12）代购办公用品服务等；（13）其他各种委托代办服务。二、智能化建筑的管理与服务可以把智能建筑称之为5A智能楼宇，其构成要素如下：1、通信自动化(CA)终端设备除了一般的电话机外，还有传真机、数字终端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、检索等工作。并且有电脑话务员服务功能的程控交换机，有外来语言存储和通过信箱密码来提取留言的语言信箱。2、办公自动化(OA)办公自动化系统由数据处理系统、通信系统、事务系统等三个系统组成。数据处理系统由个人计算机、办公计算机和终端三部分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统计制表处理；办公计算机进行票据、报表处理和制成管理资料，终端和中央计算机相连。通信系统是由传真机、多功能电话和内部交换机三部分构成；事务系统则是由文字处理机、图像文件信息装置、多功能复印机构成。3、消防自动化（FA）有报警、自动与手动灭火、防排烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施。消防中心设有显示屏和控制台，显示屏包括火灾自动报警受信盘、紧急电话指示、自动喷洒水指示、消防水泵启停指示、自动喷洒水泵启停指示、气体灭火系统工作指示、消防电梯指示，及其他如航空障碍灯、疏散标志灯、应急电源等指示；控制台包括紧急广播、紧急电话、防火门关闭、排烟门开闭、紧急疏散口打开、空调闸栅开闭等。4、 安保自动化系统（SA）保安监控系统一般同楼宇设备管理电脑联网，由雷达、超声波、红外线装置的传感器触发报警信号和自动打印，以及监控电视系统进行跟踪录像。5、楼宇设备自动化(BA)楼宇设备自动化是由以下几部分组成的：（1）电脑管理系统对于各种机电设备、消防和保安装置进行自动化管理和控制，对于空调、给排水、供电、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、广播音响、通信、防盗等进行全面监控，把原始数据进行收集、分类、运算、存储、检索、制表。（2）空气调节自动化通过计算机控制，使空调区域保持设定的参数精度和在合适的范围内使空调减少能耗，并使空调设备得到安全运行和及时维护管理。（3）供暖系统通过计算机控制，使供暖区域按照需要提供热量和在合适范围内节约能源。（4）电梯自动化系统由一个电脑控制的群控制器和每台电梯的轿箱控制器、固态传动系统及信号装置组成，能根据客观状态选择客流程序进行调配，计算各轿箱对召唤的应答时间，使得乘客能够尽快等候电梯。（5）停车场管理系统由计算机控制两组光电开关和地面埋设的感应线圈，使车辆检测器动作，以判别车辆的进出。（6）电力、供水、供热系统通过各种检测原件和传感原件对电流、电压、频率、有功无功、电度量、功率周数等进行测量、记录，对于给排水和供热系统的流量、温度、压力进行监控、测量、记录。