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第14章 控制性详细规划
一、 城市规划的层次
城市规划纲要--城市总体规划--城市分区规划--控制性详细规划--修建性详细规划
二、 控制性详细规划地位与作用
1、《城乡规划法》相关规定
第十九条　城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。
第二十一条　城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。
第六十条　镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
　　（一）未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的；… …
第四十八条　修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。
第五十条　在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
　　经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
2、控制性详细规划的含义（P300）
控制性详细规划主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导。
3、控制性详细规划的作用（P301）
（1）承上启下，强调规划的延续性。通过抽象表达方式落实总体规划意图，通过微观、立体、定量指标，上承总体规划，下启修建性详规；
（2）与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据，引导开发建设；
（3）体现城市设计构想，将城市总体规划中宏观、战略的设计思想以微观、具体的控制要求加以体现；也将具象的城市设计内容转换为相对抽象的控制指标和引导性要求 。
（4）城市政策的载体。是管理城市空间、土地资源和房地产市场的一种公共政策，引导城市社会、经济、环境协调发展。
三、控制性详细规划的编制要求
1、控制性详细规划的编制过程（P302）
（1）项目准备阶段；（2）现场踏勘与资料收集阶段；（3）方案设计阶段；（4）成果编制阶段；（5）规划审批阶段。
2、控制性详细规划的主要内容（P309）
（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；
（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；
（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。
（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
3、控制性详细规划的主要成果（P309-313）
（1）控制性详细规划图纸成果
规划用地位置图；区位图；土地使用规划图；道路交通及竖向规划图；公共服务设施规划图；工程管线规划图；环卫环保规划图；地下空间利用规划图；五线规划图；空间形态示意图；城市设计概念图；地块划分编码图；地块控制图则。
（2）控制性详细规划文本内容要求
（3）控制性详细规划说明书基本内容
（P310）
4、控制性详细规划的控制指标（P304、P315）
规定性指标：
用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度/层数、建筑红线后退距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施。
指导性指标：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。
5、控制性详细规划指标确定方法（P307-309）
（1）人口指标推算法；（简单，对上位规划依赖性强，适于居住地块）
（2）典型实验法；（直观形象，但主观、工作量大）
（3）经济测算法；（可实施性强，但静态匡算适应市场变化较难）
（4）类比法。（简单、直观、明确，但局限性大）
四、规定性控制要素
控制性规划适用范围： 开发区、城市中心区、旧城区、商业区、居住区等。
“量控”与“位控”
“量控”：主要依赖于指标值的控制。如通过容积率、绿地率、建筑密度、人口容量等控制环境容量；建筑高度、间距等控制形态；停车位控制设施配置等。
“位控”：主要依赖定位线控制，如道路和地块红线；建筑架空、裙房控制线等。
（1）土地使用控制； （2）环境容量控制； （3）建筑建造控制； （4）行为活动控制。
1、土地使用控制（P315-322）
对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出规定，具体控制内容包括土地使用性质、兼容性、用地边界和用地面积等。
（1）用地面积（P315）
即建设用地面积，是指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不含代征用地的面积。是控规中各种规定性指标要素计算的基础。 用地面积确定的原则（见P316）
（2）用地边界（P316）
用地边界是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的范围边界。 用地边界划分的原则（见P317）
（3）用地性质（P318）
用地性质是对城市规划区内各类用地所规定的使用用途。包含土地的实际使用用途和土地上附着建（构）筑物的使用用途。
大部分用地性质是通过土地上附属建（构）筑物的用途来体现。
（4）土地使用兼容性（P319）
用地兼容性在表现方式上是“排除不当用途和规定可兼容的适宜用途”，主要由用地性质和用地上建筑物的适建表来反映。在市场经济条件下，土地使用的不确定性要求控规必须加强用地兼容性规划。 （参见P321 表14-2-4）
（1）规定性指标一般不允许更动，引导性指标是可选用指标。
（2）土地使用的兼容性，如R可兼容C1、G1等。
（3）混合用地是以某一类用地为主，与其他一类性质土地混合使用，如C2/R、M1/R。
2、环境容量控制（P322-329）
为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容包括容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。
（1）容积率又称楼板面积率，或建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标（Floor Area Ratio ，FAR），指地块内所有建筑物的总建筑面积之和与地块面积的比值。（P323）
思考：容积率与城市开发的关系？（P324）
容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系（P325）
（2）建筑密度（P328）
是指规划地块内各类建筑基底面积占该地块用地面积的比例，可以反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。上限控制。
（3）绿地率（P329）
是指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例，是衡量地块环境质量的重要指标。下限控制。
绿地包括公共绿地、中心绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路红线内绿地，不含屋顶、晒台人工绿地。
3、建筑建造控制（P329-334）
为满足生产生活所需的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出的必要技术规定。控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿街建筑高度、相邻地段的建筑规定等。
（1）建筑限高（P330）
建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。 建筑高度的确定：（见P330-331）
（2）建筑后退（P332）
建筑物相对规划地块边界和各种规划控制线的后退距离，通常以下限三维控制。有退线距离和退界距离两种类型。
目的：避免城市建设过程中产生混乱；保证必要的安全距离；保证必要的城市公共空间和良好的城市景观。
（3）建筑间距（P333）
指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。目的是为了满足防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线敷设、建筑布局形式以及节约用地等方面的基本要求。
建筑间距的主体功能可分为：日照间距、侧向间距、消防间距、通风间距、生活私密性间距、城市防灾疏散间距等。 （见P333）
4、行为活动控制（P334-337）
从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定，包括：交通出入口方位、数量；机动车禁止出入口路段；交通运行组织规定；地块内允许通过的车辆类型；停车泊位数量和交通组织；装卸场地规定等。
作用：（P334）
形成合理的交通组织方式，减少对外界的干扰；
维护城市生态系统，提升城市整体环境容量；
形成良好的生活习惯，实现城市的永续发展。
五、法定图则编制及其意义
背景：深圳市80年代末开始城市规划编制体系改革，基于对市场经济的初步认识和对香港城市规划经验的借鉴，提出了由城市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则及详细蓝图所构成的“三层次五阶段”城市规划体系，并体现在1989年颁布的《深圳市城市规划标准与准则（试行稿）》中。
1、法定图则的概念
1999年《深圳市法定图则编制技术规定》的定义：
法定图则是指在已经批准的全市总体规划、次区域规划及分区规划及其它专项规划的指导下，对规划区内指定片区的土地利用性质、开发强度以及公共配套设施、道路交通、市政设施、城市设计等方面做出控制和引导规定，经过法定程序批准后成为具有法律效力的规划文件。
城市规划编制分为全市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则、详细蓝图五个阶段。 —— 《深圳市城市规划条例》（P356）
2、法定图则的内容
法定图则包括图表及文本两部分。
文本：(1）总则 （2）土地利用性质 （3）土地开发强度
（4）配套设施 （5）道路交通 （6）城市设计要求及
图表：（1）用地性质 （2）区域位置 （3）地区编号 （4）地块划分
（5）地块边界 （6）配套设施 （7）交通控制 （8）市政控制
3、法定图则与控规的比较
（1）法定图则本身具有法律效力，公开性强。以《深圳市城市规划条例》为法律依据，由规划委员会审批，公众参与成为法定程序。
（2）法定图则突出了规划的控制作用。土地利用相容性与对用地和设施与空间的控制作用。规划控制与建筑自由的平衡。
（3）法定图则简化了道路交通、市政工程规划的内容。仅对其用地、空间及与外部联系等作出规定。
（4）法定图则将土地权属作为明示内容。意识到城市规划与财产所有及经济利益的分配直接相关，是平等对话基础。
4、法定图则的意义
（1）在制度上推进了城市规划的法制化；
（2）在技术上较为成功地将区划技术本土化；
（3）促进了土地资源的合理配置。