房地产基础知识[007].ppt

房地产基础知识 1精品课件一、土地与土地使用制度n毛地：是指城市旧区改造中毛地：是指城市旧区改造中须须先先进进行行动动迁安迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。n生地：生地：“熟地熟地”的的对对称，指未称，指未经经开开发发，尚未形，尚未形成建筑用地条件的成建筑用地条件的农农地或荒地。地或荒地。n熟地：熟地：“生地生地”的的对对称，指称，指经经开开发发，已形成一，已形成一定建筑用地条件的土地。定建筑用地条件的土地。2精品课件n楼面地价：香港房地楼面地价：香港房地产产用用语语。指平均到。指平均到每每单单位建筑面位建筑面积积上的土地价格。其上的土地价格。其计计算算公式公式为为：n 土地土地总总价格价格n楼面地价楼面地价=n 建筑建筑总总面面积积3精品课件n毛地价：指城市旧区改造中毛地价：指城市旧区改造中须须先先动动迁安置原有居迁安置原有居民，拆除旧有建筑物后方可使用的土地价格。民，拆除旧有建筑物后方可使用的土地价格。n生地价：指未生地价：指未经经开开发发，尚未形成建筑用地条件的，尚未形成建筑用地条件的土地的价格。土地的价格。n熟地价：指熟地价：指经过经过开开发发，已具，已具备备一定建一定建设设用地条件用地条件的土地的价格。的土地的价格。4精品课件n转让转让地价：指土地使用地价：指土地使用权权的的转让转让价格。土地使价格。土地使用用权转让权转让是土地使用是土地使用权权者将土地使用者将土地使用权权依法再依法再转转移的行移的行为为，包括出售、交，包括出售、交换换和和赠赠与等。与等。n招招标标地价：指以招地价：指以招标标形式出形式出让让土地使用土地使用权权的价的价格。即由招格。即由招标标人（土地所有者）通人（土地所有者）通过过一定的形一定的形式，将土地招式，将土地招标标事事项项公布于众，由符合招公布于众，由符合招标规标规定的用地定的用地单单位和个人，在指定的期限内向土地位和个人，在指定的期限内向土地招招标标人提出人提出报报价，最后由招价，最后由招标标人按人按择优录择优录取原取原则则确定的中确定的中标标地价。地价。5精品课件n拍拍卖卖地价：指公开拍地价：指公开拍卖卖土地使用土地使用权时权时形成的土形成的土地价格。通常的做法是：土地所有者喊出底价，地价格。通常的做法是：土地所有者喊出底价，竞竞投者投者应应价叫价，上至无人叫价价叫价，上至无人叫价时时，出最高价，出最高价者者获获得土地（使用得土地（使用权权）。）。n协议协议地价：也称地价：也称“定向定向议标议标地价地价“，指，指买卖买卖双方双方通通过过平等平等协协商确定的土地使用商确定的土地使用权权出出让让价格。即价格。即由政府土地管理部由政府土地管理部门门与土地使用与土地使用权权受受让让人就土人就土地使用期限、土地开地使用期限、土地开发发条件、土地使用条件、土地使用权权价格价格等等进进行行协协商后确定的地价。商后确定的地价。6精品课件n行政划行政划拨拨：也称：也称“土地使用土地使用权权划划拨拨“，指，指经县级经县级以上人民政府批准，在土地使用者以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿缴纳补偿、安置等安置等费费用后将土地使用用后将土地使用权权无无偿偿交付其使用的交付其使用的行行为为。n土地使用土地使用权权划划拨拨：指由：指由县级县级以上人民政府依法以上人民政府依法批准，在土地使用者批准，在土地使用者缴纳补偿缴纳补偿、安置等、安置等费费用后用后将国有土地使用将国有土地使用权权无无偿偿交付交付给给土地使用者使用土地使用者使用的行的行为为。7精品课件n土地使用土地使用权权出出让让：指国家将国有土地使：指国家将国有土地使用用权权在一定年限内出在一定年限内出让给让给土地使用者，土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用由土地使用者向国家支付土地使用权权出出让让金的行金的行为为。n荒地：指尚未开荒地：指尚未开垦垦利用或曾开利用或曾开垦垦而而长长期期荒荒芜芜的土地。的土地。8精品课件二、房地产投资与开发n房地房地产产：指城市（城：指城市（城镇镇）房）房产产和地和地产产的的总总称。称。n房地房地产业产业：指从事房地：指从事房地产产开开发发、经营经营、管理和、管理和服服务务的行的行业业，其，其业务业务内容涉及房地内容涉及房地产产生生产产、流、流通和消通和消费费全全过过程。主要包括：土地开程。主要包括：土地开发发和再开和再开发发；地；地产经营产经营；房屋开；房屋开发发；房；房产经营产经营；房地；房地产产中介咨中介咨询询服服务务；物；物业业管理；房地管理；房地产产金融和房地金融和房地产产科研等。科研等。9精品课件n支柱支柱产业产业：指支撑：指支撑经济发经济发展的重要展的重要产业产业部部门门，如房屋的支柱，故称。，如房屋的支柱，故称。n房地房地产业发产业发展周期性：指房地展周期性：指房地产业发产业发展展中随着国民中随着国民经济发经济发展展变变化而出化而出现现的的扩张扩张、收收缩缩交替循交替循环环的的变变化特征。化特征。10精品课件n投投资资回收率：指企回收率：指企业业的投的投资资回收回收额额累累计总计总数占数占投投资额资额累累计总计总数的百分比。其数的百分比。其计计算公式算公式为为：n 投投资资回收回收总额总额n投投资资回回报报率率=X 100%n 投投资总额资总额n投投资资回收率是衡量投回收率是衡量投资资效果的一个重要指效果的一个重要指标标。在一定在一定时时期内，投期内，投资资回收率越高，投回收率越高，投资资效果越效果越好；反之，好；反之，则则越差。越差。11精品课件n五五证证：包括国有土地使用：包括国有土地使用权证权证、建、建设设用用地地规规划划许许可可证证、建、建设设工程工程规规划划许许可可证证、建建设设工程施工工程施工许许可可证证、商品房、商品房销销（预预）售售许许可可证证。n资资本金：又称本金：又称“注册注册资资金金”，指企，指企业业在工在工商行政管理部商行政管理部门门登登记记的注册的注册资资本。通常本。通常说说，也就是开，也就是开办办企企业业的本的本钱钱。12精品课件n新区开新区开发发：也称：也称“城市新区开城市新区开发发”，指按，指按照城市照城市总总体体规规划要求，在城市划要求，在城市现现有建成有建成区外区外进进行集中成片、行集中成片、综综合配套的开合配套的开发发建建设设活活动动。13精品课件n房屋拆迁房屋拆迁补偿补偿：简简称称“拆迁拆迁补偿补偿”，指拆，指拆迁人按迁人按规规定定对对被拆迁人因拆迁而造成的被拆迁人因拆迁而造成的各种各种损损失失给给予的予的补补助和助和赔偿赔偿。n货币货币化化补偿补偿：也称：也称“房屋拆迁房屋拆迁货币补偿货币补偿”，指将拆迁房屋折算成，指将拆迁房屋折算成货币货币后支付后支付给给被被拆迁人的拆迁人的补偿补偿方式。方式。14精品课件n三通一平：指施工三通一平：指施工现场现场路通、水通、路通、水通、电电通和通和场场地平整的地平整的简简称。称。“三通三通”指把开指把开发发区或建筑工地区或建筑工地红线红线以外的道路、以外的道路、给给排水排水管道、供管道、供电线电线路引入施工路引入施工现场现场；“一平一平”指施工指施工现场现场土地平整。通常房地土地平整。通常房地产产开开发发基地达到了基地达到了“三通一平三通一平”要求，就具要求，就具备备了了正式施工的条件。正式施工的条件。15精品课件n七通一平：指七通一平：指对对居住区开居住区开发发前期工程要前期工程要求的求的简简称。称。“七通七通”通常指道路通、上水通常指道路通、上水通、雨通、雨污污水通、水通、电电力通、通力通、通讯讯通、煤气通、煤气通、通、热热力通。力通。“一平一平”指土地平整。指土地平整。16精品课件n开工面开工面积积：指在：指在统计报统计报告期内（如一个告期内（如一个月、一个季度、一个年度等）新开工的月、一个季度、一个年度等）新开工的房屋建筑房屋建筑总总面面积积。n竣工面竣工面积积：指在：指在统计报统计报告期内按告期内按设计设计要要求完成施工，求完成施工，经验经验收合格，达到交付使收合格，达到交付使用条件的房屋面用条件的房屋面积积。17精品课件三、房地产交易与市场n房地房地产产一一级级市市场场：即国有土地使用：即国有土地使用权权出出让让市市场场，指由土地管理部，指由土地管理部门门代表国家，代表国家，将国有土地使用将国有土地使用权权有有偿偿有期限地出有期限地出让给让给房地房地产产开开发发企企业业或用地或用地单单位的市位的市场场。18精品课件n房地房地产产二二级级市市场场：也称：也称“增量房地增量房地产产市市场场”，指房地，指房地产产开开发发企企业业按土地使用按土地使用权权出出让让合同合同规规定，定，经过经过开开发发，建成房屋后，依，建成房屋后，依法法经营经营或或转让转让房地房地产产的市的市场场。19精品课件n房地房地产产三三级级市市场场：也称：也称“存量房地存量房地产产市市场场”、“二手房市二手房市场场”，指房地，指房地产权产权利人依法利人依法经营经营或或转让转让存量房地存量房地产产的市的市场场，包括，包括买买卖卖、租、租赁赁等。房地等。房地产产三三级级市市场场是一个房是一个房地合一的市地合一的市场场。20精品课件n商品房：指房地商品房：指房地产产开开发发企企业业投投资资开开发发，建成后用以建成后用以经营经营（出售、出租）的各（出售、出租）的各类类房屋。商品房按其用途可分房屋。商品房按其用途可分为为住宅、商住宅、商业业用房、用房、办办公用房、工公用房、工业业用房等。用房等。21精品课件n现现房：房：“期房期房”的的对对称，指已称，指已经经工程工程质质量量监监督部督部门验门验收，并取得收，并取得质质量合格量合格证证明文明文件，可以交付使用的商品房。件，可以交付使用的商品房。n期房：期房：“现现房房”的的对对称，指具称，指具备预备预售条件，售条件，尚未竣工交付使用的商品房。尚未竣工交付使用的商品房。22精品课件n空房：指未空房：指未经经正式批准分配和未正式批准分配和未办办理理订订租手租手续续而空关的房屋，也称而空关的房屋，也称“空关房空关房”。n空置商品房：空置商品房：简简称称“空置房空置房”，指竣工半，指竣工半年或半年以上尚未出售、出租的商品房。年或半年以上尚未出售、出租的商品房。23精品课件n商品房空置率：指空置商品房与全部存量房屋商品房空置率：指空置商品房与全部存量房屋的比率。其的比率。其计计算公式算公式为为：n 空置商品房空置商品房总总量量n商品房空置率商品房空置率=X100%n 存量房屋存量房屋总总量量n商品房空置率反映一个商品房空置率反映一个时时期房地期房地产产市市场场商品房商品房空置的空置的变变化状况，是房地化状况，是房地产统计产统计的重要指的重要指标标之之一。一。24精品课件n二手房：指房地二手房：指房地产产三三级级市市场场中中买卖买卖的存的存量房源。量房源。n定金：指合同当事人一方定金：指合同当事人一方为为了了证证明合同明合同的成立和担保合同的履行，依法或依照的成立和担保合同的履行，依法或依照约约定定预预先向先向对对方支付一定方支付一定货币货币的担保形的担保形式。式。25精品课件n抵押：指抵押：指债务债务人或第三人向人或第三人向债权债权人提供人提供不不动产动产作作为为清清偿债务偿债务的担保而不的担保而不转转移占移占有的法律行有的法律行为为。n按揭：香港房地按揭：香港房地产产用用语语。指以。指以购购房合同房合同或房屋或房屋产权产权作抵押作抵押获获得得购购房房贷贷款的方式。款的方式。26精品课件n契税：指在契税：指在转转移土地、房屋移土地、房屋权权属属时时向承向承受受单单位和个人征收的一种位和个人征收的一种财产财产税。税。27精品课件四、物业管理n维维修基金：是修基金：是“住宅共用部位、共用住宅共用部位、共用设设施施设备维设备维修基金修基金”的的简简称。指商品房住宅和称。指商品房住宅和公有住宅出售公有住宅出售时时，按，按规规定筹措的，用于定筹措的，用于住宅共用部位、共用住宅共用部位、共用设设施施设备设备保修期限保修期限满满后大修、更新、改造的后大修、更新、改造的专项资专项资金。金。28精品课件n房屋房屋维维修基金：指公有住宅出售修基金：指公有住宅出售时时，按，按规规定一次性向售房定一次性向售房单单位和位和购购房人筹集的，房人筹集的，用于房屋共用部位和共用用于房屋共用部位和共用设备维设备维修的修的专专项资项资金。金。n物物业维业维修基金：指在房屋出售修基金：指在房屋出售时设时设立的，立的，用于房屋共用部位、共用用于房屋共用部位、共用设备设备和公共和公共设设施施维维修、更新的修、更新的专项资专项资金。金。29精品课件五、房地产权属与管理n增量房屋：增量房屋：“存量房屋存量房屋”的的对对称，指新建称，指新建成并交付使用的房屋，包括商品房和非成并交付使用的房屋，包括商品房和非商品房；住宅和非住宅。商品房；住宅和非住宅。30精品课件n存量房屋：是存量房屋：是“增量房屋增量房屋”的的对对称，泛指称，泛指已交付使用的城市房屋。已交付使用的城市房屋。n房地房地产权证书产权证书：指房地：指房地产权产权利人依法利人依法拥拥有土地使用有土地使用权权和房屋所有和房屋所有权权的凭的凭证证。31精品课件六、住宅建设n点式住宅：指几点式住宅：指几户围绕户围绕一个楼梯枢一个楼梯枢纽纽布布置的住宅。置的住宅。n独院式住宅：指独独院式住宅：指独户户居住、四周居住、四周临临空，空，并有独立的庭院的低并有独立的庭院的低层层住宅。住宅。32精品课件n复式住宅：指以三复式住宅：指以三维维空空间间立体立体设计设计的新的新概念住宅。概念住宅。n跃层跃层住宅：指套内空住宅：指套内空间间跨越两楼跨越两楼层层及以及以上的住宅。上的住宅。n联联排式住宅：指由两排式住宅：指由两户户以上独院式以上独院式户户型型单单元拼元拼联联而成的住宅。而成的住宅。33精品课件n日照日照标标准：指一日中房屋受到太阳照射准：指一日中房屋受到太阳照射小小时时数的最低数的最低标标准。准。n日照日照间间距：指前后两排房屋之距：指前后两排房屋之间间，为为保保证证后排房屋在后排房屋在规规定的定的时间时间内，内，获获得所需得所需日照量而保持的一定的建筑距离。日照量而保持的一定的建筑距离。34精品课件n日照日照间间距系数：指根据日照距系数：指根据日照标标准确定的准确定的房屋房屋间间距与遮距与遮挡挡房屋檐高的比房屋檐高的比值值。35精品课件n住宅住宅质质量保量保证书证书：指房地：指房地产产开开发发企企业对销业对销售的售的商品住宅承担商品住宅承担质质量量责责任的法律文任的法律文书书。n住宅使用住宅使用说说明明书书：指房地：指房地产产开开发发企企业业向用向用户户交交付付销销售的新建商品住宅售的新建商品住宅时时，提供，提供给给用用户户关于住关于住宅宅结结构、性能和各部位（部件）的构、性能和各部位（部件）的类类型、材料、型、材料、性能、性能、标标准等的准等的说说明文明文书书。36精品课件n配套公建：指居住区内，配套公建：指居住区内，为满为满足居民精足居民精神和物神和物质质文化生活需要，按一定比例与文化生活需要，按一定比例与住宅建筑配套建住宅建筑配套建设设的公共服的公共服务设务设施。施。n住宅配套住宅配套设设施：指施：指为为城城镇镇居民居住、生居民居住、生活活创创造造卫卫生、安全、宁静、舒适生、安全、宁静、舒适环环境而境而配建的各种附属配建的各种附属设设施。施。37精品课件n公公积积金：全称金：全称“住房公住房公积积金金”，指城，指城镇镇住房制度住房制度改革中，国家机关、企事改革中，国家机关、企事业单业单位及其在位及其在职职职职工工按国家按国家规规定定缴缴存的，存的，专项专项用于住房消用于住房消费费的的资资金。金。n补补充住房公充住房公积积金：金：简简称称“补补充公充公积积金金”，指在住，指在住房公房公积积金基金基础础上建立的非上建立的非强强制性制性长长期住房期住房储储金，金，是住房公是住房公积积金的一种金的一种补补充。充。38精品课件n人口密度：也称人口密度：也称“人地率人地率”，指人口数量与其所，指人口数量与其所在土地面在土地面积积的比率。的比率。n人口毛密度：指人口毛密度：指单单位居住区用地上居住的人口位居住区用地上居住的人口数量。（人数量。（人/公公顷顷）n人口人口净净密度：指密度：指单单位住宅用地上居住的人口数位住宅用地上居住的人口数量，是居住区量，是居住区规规划的重要划的重要经济经济技技术术指指标标之一。之一。39精品课件n城市人口增城市人口增长长率：指一年内城市人口增率：指一年内城市人口增长长的的绝对绝对数量与同期数量与同期该该城市年平均城市年平均总总人人口数之比。口数之比。40精品课件n城市人口机械增城市人口机械增长长率：指一年内城市人口因迁率：指一年内城市人口因迁入和迁出因素的消入和迁出因素的消长长，导导致人口增减的致人口增减的绝对绝对数数量与同期量与同期该该城市年平均城市年平均总总人数之比。人数之比。n城市人口自然增城市人口自然增长长率：指一年内城市人口因出率：指一年内城市人口因出生和死亡因素的消生和死亡因素的消长长，导导致人口增减的致人口增减的绝对绝对数数量与同期量与同期该该城市年平均城市年平均总总人数之比。人数之比。41精品课件n人均居住面人均居住面积积：指城市家庭居民按人口：指城市家庭居民按人口平均平均摊摊得的居住面得的居住面积积数。人均居住面数。人均居住面积积是衡量家庭居住状况的主要指是衡量家庭居住状况的主要指标标之一。之一。42精品课件n控制性控制性详细规详细规划：指以城市划：指以城市总总体体规规划或划或分区分区规规划划为为依据，确定建依据，确定建设设社区的土地社区的土地使用性使用性质质和使用和使用强强度的控制指度的控制指标标、道路、道路和工程管和工程管线线控制性位置以及空控制性位置以及空间环间环境控境控制的制的规规划要求。划要求。43精品课件n道路道路红线红线：指：指规规划城市道路路幅的划城市道路路幅的边边界界线线。n人防工程：是人防工程：是“人民防空工程人民防空工程”的的简简称，称，指指为为防防备敌备敌人突然人突然袭击袭击，保存有生力量，保存有生力量而修建的地下建筑工程。而修建的地下建筑工程。44精品课件n绿绿地率：指居住区用地范地率：指居住区用地范围围内各内各类绿类绿地地面面积积的的总总和占居住区用地面和占居住区用地面积积的比率，的比率，是反映居住区是反映居住区绿绿化水平的指化水平的指标标之一。之一。n绿绿化覆盖率：指一定区域范化覆盖率：指一定区域范围围内内绿绿化覆化覆盖面盖面积积占区域占区域总总面面积积的比率。的比率。45精品课件n第一第一产业产业：也称：也称“第一次第一次产业产业”，国民，国民经经济济的三次的三次产业产业之一。一般指之一。一般指农业农业、林、林业业、畜牧畜牧业业、渔业渔业、狩、狩猎业猎业等。等。46精品课件n第二第二产业产业：也称：也称“第二次第二次产业产业”，国民，国民经经济济的三次的三次产业产业之一。一般指以第一之一。一般指以第一产业产业的的产产品品为为原料，原料，进进行加工制造或精行加工制造或精练练的的产业产业部部门门。47精品课件n第三第三产业产业：也称：也称“第三次第三次产业产业”，国民，国民经经济济的三次的三次产业产业之一。指之一。指为为第一第一产业产业和第和第二二产业产业的的发发展提供基本服展提供基本服务务的部的部门门，包，包括第一、第二括第一、第二产业产业以外的其他各以外的其他各业业。48精品课件n国内生国内生产总值产总值：简简称称“GDP”（gross domestic product），指按市），指按市场场价格价格计计算的算的一个国家或地区所有常住一个国家或地区所有常住单单位在核算期内生位在核算期内生产产的最的最终产终产品与提供的品与提供的劳务劳务价价值总值总和。和。n国民生国民生产总值产总值：简简称称“GNP”（gross national product）指按市）指按市场场价格价格计计算的一国所有常住算的一国所有常住单单位在位在报报告期内原始收入初次分配的告期内原始收入初次分配的结结果。果。49精品课件n恩格恩格尔尔系数：指以德国著名系数：指以德国著名统计统计学家厄学家厄恩斯特恩斯特*恩格恩格尔尔的名字命名的，衡量一个的名字命名的，衡量一个地区或国家居民生活水平的重要指地区或国家居民生活水平的重要指标标，即食品支出占全部生活消即食品支出占全部生活消费费支出的比重。支出的比重。n恩格恩格尔尔系数愈小，生活愈富裕；反之，系数愈小，生活愈富裕；反之，恩格恩格尔尔系数愈大，生活愈系数愈大，生活愈贫贫困。困。50精品课件n物价指数：也称物价指数：也称“商品价格指数商品价格指数”，指反，指反映不同映不同时时期商品价格期商品价格总总水平水平变动趋势变动趋势的的相相对对数。数。51精品课件