房地产企业开发成本核算、归集、分配实务应用及纳税风险管控.ppt

房地产企业开发成本房地产企业开发成本核算、归集、分配核算、归集、分配实务应用及纳税风险管控实务应用及纳税风险管控课程简介课程简介 本课程从解决房地产企业本课程从解决房地产企业成本核算成本核算成本核算成本核算具体具体实务实务实务实务应用应用应用应用角度出发，角度出发，通过对开发企业成本通过对开发企业成本核算、归集、分配核算、归集、分配核算、归集、分配核算、归集、分配各环节相关各环节相关财税财税基础基础理论知识结合对应的涉税风险分析，理论知识结合对应的涉税风险分析，培养培养管控房地产企业全管控房地产企业全程的程的成本架构能力成本架构能力成本架构能力成本架构能力和和涉税核算效率及技能涉税核算效率及技能涉税核算效率及技能涉税核算效率及技能。运用。运用具体案例具体案例具体案例具体案例讲讲解各类房地产企业解各类房地产企业成本核算实务成本核算实务成本核算实务成本核算实务问题，全面问题，全面提升提升提升提升财务人员对财务人员对房地产企业的房地产企业的成本管控和税收筹划技能成本管控和税收筹划技能成本管控和税收筹划技能成本管控和税收筹划技能。前 言 房地产企业在房地产企业在成本核算、归集和分配成本核算、归集和分配成本核算、归集和分配成本核算、归集和分配方面方面存在的存在的常见常见常见常见问题问题问题问题：1 1、开发项目、开发项目成本核算对象确定前成本核算对象确定前成本核算对象确定前成本核算对象确定前缺少对缺少对开发项目开发项目经营计划经营计划经营计划经营计划的的的的透彻了解，透彻了解，透彻了解，透彻了解，缺少统一规划缺少统一规划缺少统一规划缺少统一规划，给后期成本项目的预算和决算带，给后期成本项目的预算和决算带来难度。财务部门决算与工程部门的分项目决算不匹配，造来难度。财务部门决算与工程部门的分项目决算不匹配，造成成本核算信息的成成本核算信息的通用性差通用性差通用性差通用性差。2 2、成本核算项目确定过程中、成本核算项目确定过程中缺少缺少缺少缺少对企业所得税和土地增值税对企业所得税和土地增值税对企业所得税和土地增值税对企业所得税和土地增值税等等等等相关税种的统盘考虑相关税种的统盘考虑相关税种的统盘考虑相关税种的统盘考虑，加大了后续核算的工作量。如确定，加大了后续核算的工作量。如确定成本项目时没考虑土地增值税清算单位的确定问题，进入土成本项目时没考虑土地增值税清算单位的确定问题，进入土地增值税清算阶段不得不按土地增值税的清算单位进行整个地增值税清算阶段不得不按土地增值税的清算单位进行整个项目的重新计算。项目的重新计算。3 3、开发开发开发开发前期票据监管不规范前期票据监管不规范前期票据监管不规范前期票据监管不规范，造成后续核算难度加大。特别，造成后续核算难度加大。特别是土地增值税清算阶段出现票据处理的是土地增值税清算阶段出现票据处理的严重危机严重危机严重危机严重危机。4 4、会计核算技能薄弱会计核算技能薄弱会计核算技能薄弱会计核算技能薄弱，缺少缺少缺少缺少对房地产企业成本核算的对房地产企业成本核算的预算和预算和预算和预算和决算知识决算知识决算知识决算知识，不能有效管控不同成本项目的比例，加大了票据，不能有效管控不同成本项目的比例，加大了票据的涉税违法风险。的涉税违法风险。目 录 一、成本核算的一、成本核算的一、成本核算的一、成本核算的总体要求及原则总体要求及原则总体要求及原则总体要求及原则 二、成本核算的二、成本核算的二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序基本程序基本程序 三、成本三、成本三、成本三、成本核算对象的确定核算对象的确定核算对象的确定核算对象的确定四、成本四、成本四、成本四、成本核算对象的具体设置核算对象的具体设置核算对象的具体设置核算对象的具体设置五、成本核算五、成本核算五、成本核算五、成本核算科目的核算及票据处理科目的核算及票据处理科目的核算及票据处理科目的核算及票据处理七、开发成本的七、开发成本的七、开发成本的七、开发成本的归集和分配归集和分配归集和分配归集和分配八、开发企业成本归集和分配的八、开发企业成本归集和分配的八、开发企业成本归集和分配的八、开发企业成本归集和分配的税会解析税会解析税会解析税会解析九九九九、开发成本核算、归集、分配的开发成本核算、归集、分配的开发成本核算、归集、分配的开发成本核算、归集、分配的实务案例实务案例实务案例实务案例讲解和涉讲解和涉讲解和涉讲解和涉税风险分析税风险分析税风险分析税风险分析十、十、所得税汇算清缴中所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理成本与收入的税务处理十一、十一、十一、十一、“营改增营改增营改增营改增”对成本核算带来的影响及应对方法对成本核算带来的影响及应对方法对成本核算带来的影响及应对方法对成本核算带来的影响及应对方法1 1 1 1、符合符合符合符合会计准则等会计准则等会计准则等会计准则等会计政策会计政策会计政策会计政策;2 2 2 2、与、与、与、与税收政策相衔接税收政策相衔接税收政策相衔接税收政策相衔接，减少，减少，减少，减少税会差异税会差异税会差异税会差异，有利于，有利于，有利于，有利于税收利益税收利益税收利益税收利益最优化最优化最优化最优化原则原则原则原则;3 3 3 3、满足企业、满足企业、满足企业、满足企业成本管理要求成本管理要求成本管理要求成本管理要求，便于为管理层提供有效数据、，便于为管理层提供有效数据、，便于为管理层提供有效数据、，便于为管理层提供有效数据、适应决策服务的需要。适应决策服务的需要。适应决策服务的需要。适应决策服务的需要。一、成本核算的成本核算的总体要求及原则总体要求及原则1 1 1 1、确定、确定、确定、确定成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象应应根据根据成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象确定原则和项目特点确定原则和项目特点确定原则和项目特点确定原则和项目特点确定。确定。(一一)费用费用费用费用 指企业指企业一切开支一切开支一切开支一切开支及及耗费各种日常活动发生的耗费各种日常活动发生的耗费各种日常活动发生的耗费各种日常活动发生的所有耗费所有耗费所有耗费所有耗费，包括，包括生产产品、提供劳务发生的各种耗费。生产产品、提供劳务发生的各种耗费。分分计入当期损益的计入当期损益的期期期期间费用间费用间费用间费用和最终形成存货（开发成本和开发产品）的和最终形成存货（开发成本和开发产品）的生产性消生产性消生产性消生产性消耗费用耗费用耗费用耗费用。(二二)开发企业开发企业成本对象成本对象成本对象成本对象 成本成本成本成本即即对象化的费用对象化的费用对象化的费用对象化的费用。房地产企业。房地产企业核算对象核算对象核算对象核算对象指为归集和分配指为归集和分配开发产品开发产品开发、建造开发、建造开发、建造开发、建造过程中过程中过程中过程中的各项的各项耗费耗费耗费耗费而确定的而确定的费用承担项费用承担项费用承担项费用承担项目目目目。包括。包括土地土地土地土地开发产品、开发产品、开发产品、开发产品、房屋房屋房屋房屋开发产品开发产品开发产品开发产品，及按一定标准划分，及按一定标准划分的的具体成本对象具体成本对象具体成本对象具体成本对象。每一每一每一每一独立编制独立编制独立编制独立编制设计概（预）算设计概（预）算设计概（预）算设计概（预）算或每一或每一或每一或每一独立的独立的独立的独立的施工图预算的施工图预算的施工图预算的施工图预算的单单单单项项项项开发工程项目开发工程项目开发工程项目开发工程项目为为为为成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序(三三)不同税种不同税种成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象的确定的确定 情况情况情况情况1 1 1 1、土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税清算单位清算单位清算单位清算单位确定的相关税法要求确定的相关税法要求确定的相关税法要求确定的相关税法要求。国税发国税发20061872006187号号：土地增值税以土地增值税以国家有关部门国家有关部门国家有关部门国家有关部门审批的房地审批的房地产产开发项目开发项目开发项目开发项目为单位进行清算，对为单位进行清算，对分期开发项目分期开发项目分期开发项目分期开发项目，以，以分期项目分期项目分期项目分期项目为为单位清算。开发项目中单位清算。开发项目中同时包含同时包含同时包含同时包含普通住宅和非普通住宅的，应普通住宅和非普通住宅的，应分别计算分别计算分别计算分别计算增值额。属多个房地产项目共同成本费用，应按清算增值额。属多个房地产项目共同成本费用，应按清算项目项目可售建筑面积可售建筑面积可售建筑面积可售建筑面积占多个项目占多个项目可售总建筑面积比例可售总建筑面积比例可售总建筑面积比例可售总建筑面积比例或其他合理或其他合理方法，计算确定清算项目扣除金额。方法，计算确定清算项目扣除金额。辽地税函辽地税函201292201292号：确定土地增值税清算单位时，地税机关号：确定土地增值税清算单位时，地税机关应以应以发改委发改委发改委发改委审批、备案确定的房地产审批、备案确定的房地产开发项目开发项目开发项目开发项目作为清算单位；作为清算单位；对对分期开发项目分期开发项目分期开发项目分期开发项目，应以住建部门或国土规划部门下发的，应以住建部门或国土规划部门下发的建设建设建设建设工程规划许可证工程规划许可证工程规划许可证工程规划许可证确定的确定的分期建设项目分期建设项目分期建设项目分期建设项目作为清算单位。作为清算单位。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序 情况情况情况情况2 2 2 2、企业所得税企业所得税企业所得税企业所得税在在在在成本对象成本对象成本对象成本对象确定方面的相关要求确定方面的相关要求确定方面的相关要求确定方面的相关要求。国税发国税发200931200931号第号第2626条条:成本对象成本对象成本对象成本对象指为归集和分配开发产品指为归集和分配开发产品开发、建造过程中开发、建造过程中开发、建造过程中开发、建造过程中的各项耗费而确定的的各项耗费而确定的费用承担项目费用承担项目费用承担项目费用承担项目。总局公告总局公告总局公告总局公告2014201420142014年第年第年第年第35353535号号号号 （2014-6-162014-6-16）自）自2014201420142014年年年年7 7 7 7月月月月16161616日日日日起：起：1 1、房地产企业应依据、房地产企业应依据计税成本对象确定原则计税成本对象确定原则计税成本对象确定原则计税成本对象确定原则确定确定已完工已完工已完工已完工开发开发产品的产品的成本对象成本对象成本对象成本对象，并就确定，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、原则、依据，共同成本分配原则、原则、依据，共同成本分配原则、原则、依据，共同成本分配原则、方法方法方法方法，及，及开发项目基本情况、开发计划等出具开发项目基本情况、开发计划等出具开发项目基本情况、开发计划等出具开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告专项报告专项报告专项报告，在，在开发产品开发产品完工当年完工当年完工当年完工当年企业所得税企业所得税年度纳税申报时年度纳税申报时年度纳税申报时年度纳税申报时，随同企业，随同企业所得税所得税年度纳税申报表年度纳税申报表年度纳税申报表年度纳税申报表一并报一并报主管税务机关主管税务机关主管税务机关主管税务机关。房地产企业。房地产企业将已确定成本对象将已确定成本对象报送主管税务机关后报送主管税务机关后报送主管税务机关后报送主管税务机关后，不得随意调整或相不得随意调整或相不得随意调整或相不得随意调整或相互混淆互混淆互混淆互混淆。如确需调整成本对象的，应就。如确需调整成本对象的，应就调整原因、依据和调调整原因、依据和调调整原因、依据和调调整原因、依据和调整前后成本变化情况整前后成本变化情况整前后成本变化情况整前后成本变化情况等等出具出具出具出具专项报告专项报告专项报告专项报告，在，在调整当年调整当年调整当年调整当年企业所得企业所得企业所得企业所得税年度纳税申报时税年度纳税申报时税年度纳税申报时税年度纳税申报时报主管税务机关。报主管税务机关。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序 总局公告总局公告总局公告总局公告2014201420142014年第年第年第年第35353535号号号号 2014-6-162014-6-16：2 2、房地产企业应建立健全、房地产企业应建立健全成本对象管理制度成本对象管理制度成本对象管理制度成本对象管理制度，合理区分，合理区分已完已完已完已完工工工工成本对象、成本对象、成本对象、成本对象、在建在建在建在建成本对象和成本对象和成本对象和成本对象和未建未建未建未建成本对象成本对象成本对象成本对象，及时收集、整，及时收集、整理、保存成本对象涉及的理、保存成本对象涉及的证据材料证据材料证据材料证据材料，以备税务机关检查。，以备税务机关检查。3 3、主管税务机关应对房地产企业报送的、主管税务机关应对房地产企业报送的成本对象确定专项报成本对象确定专项报成本对象确定专项报成本对象确定专项报告告告告做好归档工作，及时进行分析，做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理加强后续管理加强后续管理加强后续管理。对资料不。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产企业补齐、修正；完整、不规范的，应及时通知房地产企业补齐、修正；对对对对成成成成本对象确定不合理本对象确定不合理本对象确定不合理本对象确定不合理或或或或共同成本共同成本共同成本共同成本分配方法不合理的分配方法不合理的分配方法不合理的分配方法不合理的，主管税务，主管税务，主管税务，主管税务机关机关机关机关有权进行合理调整有权进行合理调整有权进行合理调整有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管；对成本对象确定情况异常的，主管；对成本对象确定情况异常的，主管；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行税务机关应进行税务机关应进行税务机关应进行专项检查专项检查专项检查专项检查；对；对；对；对不如实出具专项报告不如实出具专项报告不如实出具专项报告不如实出具专项报告或或或或不出具不出具不出具不出具专项报告的专项报告的专项报告的专项报告的，应按税收征收管理法相关规定处理。，应按税收征收管理法相关规定处理。，应按税收征收管理法相关规定处理。，应按税收征收管理法相关规定处理。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序2 2 2 2、设置设置设置设置成本核算成本核算成本核算成本核算科目，科目，科目，科目，归集开发成本归集开发成本归集开发成本归集开发成本。建立建立成本合同台成本合同台成本合同台成本合同台账账账账，核算和归集开发成本。，核算和归集开发成本。3 3、确定确定确定确定成本成本成本成本分摊方法分摊方法分摊方法分摊方法。按按受益受益受益受益原则和原则和配比配比配比配比原则，确定原则，确定应应应应分摊成本费用分摊成本费用分摊成本费用分摊成本费用在各成本核算对象之间在各成本核算对象之间分配方法和标准分配方法和标准分配方法和标准分配方法和标准。4 4、在在在在成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象之间之间之间之间分摊成本分摊成本分摊成本分摊成本。将归集的开发成本费。将归集的开发成本费用按用按确定方法和标准确定方法和标准确定方法和标准确定方法和标准在各成本核算对象之间分配。在各成本核算对象之间分配。5 5 5 5、计算计算计算计算各成本核算对象的各成本核算对象的各成本核算对象的各成本核算对象的开发总成本开发总成本开发总成本开发总成本，编制编制项目开发成项目开发成项目开发成项目开发成本计算表本计算表本计算表本计算表。6 6 6 6、结转、结转、结转、结转完工开发产品完工开发产品完工开发产品完工开发产品成本。成本。成本。成本。正确划分正确划分正确划分正确划分完工完工完工完工和和和和在建在建在建在建开发产开发产开发产开发产品之间的开发成本，分别结转品之间的开发成本，分别结转品之间的开发成本，分别结转品之间的开发成本，分别结转完工开发产品完工开发产品完工开发产品完工开发产品成本，按成本，按成本，按成本，按建筑建筑建筑建筑面积面积面积面积计算完工产品计算完工产品计算完工产品计算完工产品单位成本单位成本单位成本单位成本。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序7 7 7 7、结转、结转、结转、结转已销开发产品已销开发产品已销开发产品已销开发产品成本。成本。成本。成本。正确划分可售面积、不可售正确划分可售面积、不可售正确划分可售面积、不可售正确划分可售面积、不可售面积面积面积面积(由主管部门划分提供由主管部门划分提供由主管部门划分提供由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算，根据有关规定分别计算，根据有关规定分别计算，根据有关规定分别计算可售可售可售可售面积、不可售面积面积、不可售面积面积、不可售面积面积、不可售面积应负担成本，按与结算销售收入配比原应负担成本，按与结算销售收入配比原应负担成本，按与结算销售收入配比原应负担成本，按与结算销售收入配比原则正确结转完工开发产品的销售成本。则正确结转完工开发产品的销售成本。则正确结转完工开发产品的销售成本。则正确结转完工开发产品的销售成本。8 8 8 8、编织、编织、编织、编织成本报表成本报表成本报表成本报表。根据根据根据根据成本管理和核算成本管理和核算成本管理和核算成本管理和核算要求，总括反映要求，总括反映要求，总括反映要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。各成本核算对象的成本情况。各成本核算对象的成本情况。各成本核算对象的成本情况。注意：注意：对房地产企业对房地产企业成本核算成本核算成本核算成本核算，成本对象成本对象成本对象成本对象和和和和成本项目成本项目成本项目成本项目的的的的划分划分划分划分和确定和确定和确定和确定是正确核算开发成本的基础。是正确核算开发成本的基础。是正确核算开发成本的基础。是正确核算开发成本的基础。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序三、成本核算对象的确定 为满足核算企业为满足核算企业经营成果经营成果经营成果经营成果需要，须按需要，须按一定原则和方法一定原则和方法一定原则和方法一定原则和方法确定确定成本核算对象，归集不同开发产品成本支出，正确配比不成本核算对象，归集不同开发产品成本支出，正确配比不同开发产品收入和成本，准确核算项目开发经营成果。同开发产品收入和成本，准确核算项目开发经营成果。1 1、什么是、什么是成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象？指指指指房地产企业开发经营中，为归集和分配房地产企业开发经营中，为归集和分配房地产企业开发经营中，为归集和分配房地产企业开发经营中，为归集和分配费用费用费用费用而确定的而确定的而确定的而确定的费费费费用承担者用承担者用承担者用承担者。成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象不同于不同于不同于不同于最终最终开发产品开发产品开发产品开发产品，它，它是具有不同使用功是具有不同使用功能的能的开发成本开发成本开发成本开发成本归集单元归集单元归集单元归集单元，可理解为归集最终开发产品成本，可理解为归集最终开发产品成本的的手段和中间步骤手段和中间步骤手段和中间步骤手段和中间步骤。归集不同归集不同归集不同归集不同最终开发产品成本最终开发产品成本最终开发产品成本最终开发产品成本才是成本才是成本核算的核算的目的目的目的目的。三、成本核算对象的确定 2 2、成本核算对象、成本核算对象确定前提确定前提确定前提确定前提。（1 1）确定前确定前确定前确定前要要透彻了解透彻了解透彻了解透彻了解开发项目开发项目经营计划经营计划经营计划经营计划，合理确定，合理确定项目分期项目分期项目分期项目分期，清楚项目清楚项目立项文件立项文件立项文件立项文件、“四证四证四证四证”等项目合法性文件中关于项目建设等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面规定，内容、土地性质等方面规定，清楚清楚清楚清楚所有开发产品所有开发产品处理方式处理方式处理方式处理方式或处理或处理方式可能发生变化，提高方式可能发生变化，提高划分合理性划分合理性划分合理性划分合理性。（2 2）确定时确定时确定时确定时财务部门和预算或成本部门财务部门和预算或成本部门财务部门和预算或成本部门财务部门和预算或成本部门应应充分沟通，充分沟通，规范规范规范规范成本核成本核算对象算对象使用名称使用名称使用名称使用名称，保持部门，保持部门之间之间成本核算对象成本核算对象划分一致划分一致划分一致划分一致，提高，提高成成成成本信息本信息本信息本信息通用性通用性通用性通用性。（3 3）在项目）在项目策划、实施和决算策划、实施和决算策划、实施和决算策划、实施和决算阶段，保持阶段，保持划分一致划分一致划分一致划分一致，保持项目，保持项目预预预预算和决算算和决算算和决算算和决算成本核算数据成本核算数据口径一致口径一致口径一致口径一致。（4 4）成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象不同于不同于开发产品种类开发产品种类开发产品种类开发产品种类，确定成本核算对象，确定成本核算对象宜细宜细宜细宜细不宜粗不宜粗不宜粗不宜粗，以适应开发产品，以适应开发产品处理方式处理方式处理方式处理方式可能发生的变化，满足可能发生的变化，满足土地增土地增土地增土地增值税计算、对成本核算进行策划值税计算、对成本核算进行策划值税计算、对成本核算进行策划值税计算、对成本核算进行策划和和共同成本分配共同成本分配共同成本分配共同成本分配需要。需要。（5 5）成本核算对象划分应）成本核算对象划分应满足成本计算满足成本计算满足成本计算满足成本计算的的的的需要需要需要需要，便于成本费用归，便于成本费用归集，适应集，适应成本监控要求成本监控要求成本监控要求成本监控要求。三、成本核算对象的确定 3 3、成本核算对象的、成本核算对象的确定原则确定原则确定原则确定原则。（1 1）可否销售可否销售可否销售可否销售：开发产品：开发产品能对外经营销售的能对外经营销售的能对外经营销售的能对外经营销售的，应作，应作独立成本核算独立成本核算独立成本核算独立成本核算对对象核算；象核算；不能对外经营销售的不能对外经营销售的不能对外经营销售的不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本归集，然后再将其成本摊入摊入摊入摊入能对外经营销售的能对外经营销售的能对外经营销售的能对外经营销售的成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象。（2 2）分类归集分类归集分类归集分类归集：对不同开发地点、竣工时间跨年或产品结构类型：对不同开发地点、竣工时间跨年或产品结构类型存存存存在明显差异的在明显差异的在明显差异的在明显差异的群体开发项目群体开发项目群体开发项目群体开发项目，应，应分别作分别作分别作分别作成本核算对象核算。成本核算对象核算。（3 3）功能区分功能区分功能区分功能区分：开发项目：开发项目某组成部分相对独立某组成部分相对独立某组成部分相对独立某组成部分相对独立，且，且具有不同使用功具有不同使用功具有不同使用功具有不同使用功能能能能时，可时，可作独立作独立作独立作独立成本核算对象核算。成本核算对象核算。（4 4）定价差异定价差异定价差异定价差异：开发产品因其产品：开发产品因其产品类型或功能不同类型或功能不同类型或功能不同类型或功能不同而导致其而导致其预期预期预期预期售售售售价存在较大差异的价存在较大差异的价存在较大差异的价存在较大差异的，可，可分别作分别作分别作分别作成本核算对象核算。成本核算对象核算。（5 5）成本差异成本差异成本差异成本差异：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成建造成建造成建造成本出现较大差异本出现较大差异本出现较大差异本出现较大差异的，可的，可分别作分别作分别作分别作成本核算对象核算。成本核算对象核算。（6 6）权益区分权益区分权益区分权益区分：开发项目属：开发项目属受托代建或多方合作开发受托代建或多方合作开发受托代建或多方合作开发受托代建或多方合作开发的，应结合上的，应结合上述原则分别划分成本核算对象核算。述原则分别划分成本核算对象核算。三、成本核算对象的确定 4 4、成本核算对象、成本核算对象确定具体方法确定具体方法确定具体方法确定具体方法。情况情况情况情况1 1 1 1、一期开发完毕一期开发完毕一期开发完毕一期开发完毕项目项目。按按差异差异差异差异性性性性原则和原则和不同属性（可否销售）不同属性（可否销售）不同属性（可否销售）不同属性（可否销售）原则分别划分确定。原则分别划分确定。（一）按开发产品（一）按开发产品差异差异差异差异性性性性原则划分确定原则划分确定。1.1.住宅住宅住宅住宅：多层、小高层、高层、别墅（独体、联排）；：多层、小高层、高层、别墅（独体、联排）；2 2.商业地产商业地产商业地产商业地产：独立商业、写字间、酒店、公寓，车库（有产权）等；：独立商业、写字间、酒店、公寓，车库（有产权）等；（二）如有（二）如有不同属性不同属性不同属性不同属性（可否销售）分别按（可否销售）分别按销售销售销售销售和和持有持有持有持有划分确定。划分确定。情况情况情况情况2 2 2 2、成片分期（区）开发成片分期（区）开发成片分期（区）开发成片分期（区）开发项目项目。以以各期各期各期各期(区区区区)为成本核算对象。在按期为成本核算对象。在按期(区区)划分基础上划分基础上：（1 1）如同一期内有如同一期内有不同属性（可否销售）、物业类型不同属性（可否销售）、物业类型不同属性（可否销售）、物业类型不同属性（可否销售）、物业类型，还应按，还应按可否可否可否可否销售销售销售销售及及物业类型物业类型物业类型物业类型划分。划分。（2 2）如同一项目有裙楼、公寓、住宅、写字楼等如同一项目有裙楼、公寓、住宅、写字楼等不同功能不同功能不同功能不同功能的；的；或或同同一小区、同一期有高层、多层、复式等一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构不同结构不同结构不同结构的，还应按的，还应按功能功能功能功能或或结构结构结构结构划分成本核算对象。划分成本核算对象。三、成本核算对象的确定 3 3、成本核算对象确定具体方法。、成本核算对象确定具体方法。情况情况情况情况3 3 3 3、配套设施配套设施配套设施配套设施。（一）对（一）对独立的独立的独立的独立的设计概算设计概算设计概算设计概算或或施工图预算的施工图预算的施工图预算的施工图预算的配套设施，不论其配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发成本，一般应支出是否摊入房屋等开发成本，一般应单独作单独作单独作单独作成本核算对象。成本核算对象。（二）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、（二）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施配套设施配套设施配套设施，按，按属性（是属性（是属性（是属性（是否出售）否出售）否出售）否出售）确定成本对象。确定成本对象。1.1.属属营利性营利性营利性营利性的，或的，或产权归企业所有的产权归企业所有的产权归企业所有的产权归企业所有的，或，或未明确产权归属的未明确产权归属的未明确产权归属的未明确产权归属的，或或无偿赠与无偿赠与无偿赠与无偿赠与地方政府、公用事业单位以外地方政府、公用事业单位以外其他单位的其他单位的其他单位的其他单位的，应单，应单独作成本核算对象。除独作成本核算对象。除企业自用企业自用企业自用企业自用按建造按建造固定资产固定资产固定资产固定资产处理外，其处理外，其他一律按他一律按建造开发产品建造开发产品建造开发产品建造开发产品处理。处理。2.2.属属非营利性且产权属全体业主非营利性且产权属全体业主非营利性且产权属全体业主非营利性且产权属全体业主的，或的，或无偿赠与无偿赠与无偿赠与无偿赠与地方政府、地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费有关规定处理。公共配套设施费有关规定处理。三、成本核算对象的确定 3 3、成本核算对象确定具体方法。、成本核算对象确定具体方法。情况情况情况情况4 4 4 4、车库车库车库车库（一）（一）计容积率的计容积率的计容积率的计容积率的地上车库，地上车库，可办理产权可办理产权可办理产权可办理产权对对对对外外外外销售的销售的销售的销售的，单独单独单独单独作作作作成本核算对象。成本核算对象。（二）地下、半地下车库（车位）（二）地下、半地下车库（车位）可办理产权可办理产权可办理产权可办理产权对对对对外外外外销售的销售的销售的销售的，单独作单独作单独作单独作成本核算对象。成本核算对象。（三）利用（三）利用人防设施人防设施人防设施人防设施的车库（车位），的车库（车位），不单独作不单独作不单独作不单独作成本对象，成本对象，其建造费用按其建造费用按公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费有关规定处理。有关规定处理。注意事项：注意事项：成本对象在成本对象在成本对象在成本对象在开工前开工前开工前开工前根据规划等确定，已确定不得根据规划等确定，已确定不得根据规划等确定，已确定不得根据规划等确定，已确定不得随意变更。随意变更。随意变更。随意变更。情况情况1 1：一期开发完毕的项目一期开发完毕的项目一期开发完毕的项目一期开发完毕的项目，成本核算对象成本核算对象两层设置两层设置两层设置两层设置。第第第第一层：项目内一层：项目内一层：项目内一层：项目内共同成本共同成本共同成本共同成本设置设置设置设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本）土地征用及拆迁补偿费（土地成本）前期工程费前期工程费 基础设施费基础设施费开发成本开发成本开发成本开发成本项目（一期）项目（一期）项目（一期）项目（一期）共同成本共同成本共同成本共同成本 建筑安装工程费建筑安装工程费 配套设施费配套设施费 开发间接费开发间接费四、成本核算对象的具体设置四、成本核算对象的具体设置情况情况1 1：一期开发完毕的项目一期开发完毕的项目一期开发完毕的项目一期开发完毕的项目，成本核算对象成本核算对象两层设置两层设置两层设置两层设置。第二第二第二第二层：层：层：层：具体具体具体具体成本成本成本成本对象对象对象对象设置设置设置设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本）土地征用及拆迁补偿费（土地成本）前期工程费前期工程费 基础设施费基础设施费开发成本开发成本开发成本开发成本项目项目项目项目具体具体具体具体成本成本成本成本对象（住宅等）对象（住宅等）对象（住宅等）对象（住宅等）建筑安装工程费建筑安装工程费 配套设施费配套设施费 开发间接费开发间接费四、成本核算对象的具体设置四、成本核算对象的具体设置情况情况2 2：成片分期（区）开发成片分期（区）开发成片分期（区）开发成片分期（区）开发的项目的项目的项目的项目，成本核算对象成本核算对象三三三三层设置层设置层设置层设置。第第第第一层：一层：一层：一层：分期（区）分期（区）分期（区）分期（区）项目内项目内项目内项目内共同成本共同成本共同成本共同成本设置设置设置设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本）土地征用及拆迁补偿费（土地成本）前期工程费前期工程费 基础设施费基础设施费 开发成本开发成本开发成本开发成本项目项目项目项目共同成本共同成本共同成本共同成本 建筑安装工程费建筑安装工程费 配套设施费配套设施费 开发间接费开发间接费四、成本核算对象的具体设置四、成本核算对象的具体设置情况情况2 2：成片分期（区）开发成片分期（区）开发成片分期（区）开发成片分期（区）开发的项目的项目的项目的项目，成本核算对象成本核算对象三三三三层设置层设置层设置层设置。第二第二第二第二层：项目内层：项目内层：项目内层：项目内共同成本共同成本共同成本共同成本设置设置设置设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本）土地征用及拆迁补偿费（土地成本）前期工程费前期工程费 基础设施费基础设施费开发成本开发成本开发成本开发成本项目项目项目项目（一期）（一期）（一期）（一期）共同成本共同成本共同成本共同成本 建筑安装工程费建筑安装工程费 配套设施费配套设施费 开发间接费开发间接费四、成本核算对象的具体设置四、成本核算对象的具体设置情况情况2 2：成片分期（区）开发成片分期（区）开发成片分期（区）开发成片分期（区）开发的项目的项目的项目的项目，成本核算对象成本核算对象三三三三层设置层设置层设置层设置。第三第三第三第三层：层：层：层：具体成本对象具体成本对象具体成本对象具体成本对象设置设置设置设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本）土地征用及拆迁补偿费（土地成本）前期工程费前期工程费 基础设施费基础设施费开发成本开发成本开发成本开发成本项目项目项目项目（一期）（一期）（一期）（一期）具体成本对象（住宅等）具体成本对象（住宅等）具体成本对象（住宅等）具体成本对象（住宅等）建筑安装工程费建筑安装工程费 配套设施费配套设施费 开发间接费开发间接费四、成本核算对象的具体设置四、成本核算对象的具体设置开发成本的核算开发成本的核算开发成本的核算开发成本的核算一、一、一、一、土地成本土地成本土地成本土地成本（土地征用及补偿费）（土地征用及补偿费）（土地征用及补偿费）（土地征用及补偿费）指为取得土地使用权而发生的各种成本费用。具体包括：指为取得土地使用权而发生的各种成本费用。具体包括：（一一）土地出让金土地出让金土地出让金土地出让金：按国有土地使用权：按国有土地使用权出让合同出让合同出让合同出让合同缴的土地缴的土地使用权转让成交价，包括土地使用权出让地价、纯土地出让金、使用权转让成交价，包括土地使用权出让地价、纯土地出让金、土地转让费、土地变更用途和超面积补交的地价、土地转让费、土地变更用途和超面积补交的地价、耕地占用税耕地占用税耕地占用税耕地占用税、及其他为取得土地使用权发生支出。及其他为取得土地使用权发生支出。国税发国税发20071292007129号：号：耕地占用税纳税人耕地占用税纳税人耕地占用税纳税人耕地占用税纳税人应应主要依据农用地转主要依据农用地转主要依据农用地转主要依据农用地转用审批文件认定用审批文件认定用审批文件认定用审批文件认定。农用地转用审批文件中。农用地转用审批文件中标明用地人的，用标明用地人的，用标明用地人的，用标明用地人的，用地人为纳税人地人为纳税人地人为纳税人地人为纳税人；审批文件中；审批文件中未标明用地人的未标明用地人的未标明用地人的未标明用地人的，应要求申请用，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚实际用地人尚实际用地人尚实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。实际用地人为纳税人。实际用地人为纳税人。实际用地人为纳税人。因此因此企业购买土地缴企业购买土地缴纳纳的出让金的出让金和和缴纳政府购地发生的缴纳政府购地发生的相关相关费费用，应包含耕地用，应包含耕地占占用税。用税。五、成本核算科目的五、成本核算科目的核算及票据处理核算及票据处理（二二）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物：有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。房补偿费等。（三三）购）购土地土地的的契税契税契税契税：土地使用权：土地使用权转让转让转让转让缴的契税。缴的契税。契税相关政策：契税相关政策：财税财税20041342004134号号 1 1、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。地使用权而支付的全部经济利益。情况情况1 1：以以协议方式出让协议方式出让协议方式出让协议方式