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中国楼市的“阴谋”

2010年11月25日 03:28 来源： 经济参考报

“阴谋”土地越卖越贵 房价怎能压得住？ ·现实 高价卖地不遏制 调控楼市成空谈

投资有道 还有什么比土地更永恒？ ·解惑 为什么房价既压不下来也打不下来

走势预判 杨红旭：明年二季度楼市将再次向上拐 ·牛刀：明年一线城市楼市“哀鸿遍野”

房价之痛 真要用一辈子来等房价降下来？ · 房价为什么难住温总理

所谓大降20% 给一个靠谱的理由·这是“认真的扯淡”·降20％也不一定就能买得起房

大佬之辩 潘石屹任志强谁更靠谱 ·听听任志强的逆耳忠言

限购之伤 “限购令”别成了“促销书”·限购让哪些城市因祸得福·限购令告诉我们什么
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《经济参考报》消息称，有高达6500亿港元的囤港热钱伺机涌入内地投机，这些热钱狂赌人民币升值，打算通过银行汇兑、贸易和投资三种方式进入内地，并最终钻入楼市和股市进行投机。

　　此消息一出，使得人们对中国房价暴涨的猜测再次升腾起来———既然国际（境外）资金都伺机出动了，我们本国（境内）人民还不得尽早出手吗？一时间，人们真的有点读不懂中国的房价了。房价收入比，这一世界通行的衡量房价合理与否的指标，在中国已经呈现出“创新比值”———按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间；发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间；而来自中国智库研究员的调查报告称，目前中国房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上。房价收入都已经如此之高了的中国楼市，难道还有人伺机投机？莫非这中国楼市之中还存在着大量的投机套利机会？

　　房价收入比这一国际通行的衡量标准之所以在中国失效，与中国房地产市场特殊性有着直接的因果关系。有关专家认为，中国的房地产市场是一个土地财政支配下的怪胎，这需要建立一个新的市场管理体制，要进行彻底的、全面的、系统的财税改革，使地方政府不再受制于财政收入的困局而被迫去卖地。中央应该鼓励地方政府，允许地方政府利用资本市场去融资，然后拿出自己的土地进行开发，开发的房子产权归地方政府，不要马上拿出来卖，要动员社会各界，动员网民来讨论和监督这些房子的分配问题。

姑且不论专家学者对高房价的那些敲骨剥髓透析，单就政府这一轮重似一轮的调控政策所反映出的市场行情来看，房价必涨的预期，在普通百姓的心目中已经具备了相当程度的必然性。而上述诸如房价收入等等国际通行的判断标准之于中国及至世界范围内的房产投资人，在受到房价疯涨的数轮“洗礼”之后，已然成为了“别人家里的事儿”———于中国无关了！

　　或许，正如有学者所言，中国政府以往的楼市调控政策都是治标不治本，在诸多的非市场之手唆使下的中国房地产市场，自然不能用纯粹地市场化判断标准来衡量。只是，需要强调的是，这种所谓的非市场化之手，能否一直对房地产市场形成持续地、强有力地干预甚至控制呢？如果能，那么中国的房价，在今年以来的短期调控政策退出之后，必然会呈现出强劲的反弹趋势；但如果不能，在支撑高房价的非市场化之手退出之后，房价也是会呈现出直线下滑的趋势。或许，这两者都不是决策层以及买房人所愿意看到的现象。

杨红旭：明年二季度楼市将再次向上拐

我的观点与人大正相反，明年二季度楼市将向上拐

　　近日，中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为：在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点，房地产价格将出现接近20％的下滑。

　　虽然没看到报告全文，但要点应没有多少疑义，媒体围绕房价下跌20％和明年3-4月份楼市出现拐点进行炒作。对于这两个重要的观点，我都持质疑态度。

　　关于房价下跌20％。这里所谓的房价，到底是指成交均价、价格指数，还是同质房屋价格？语焉不详。而这三种价格差别很大。地方城市和行业内做分析时，常用成交均价，好处是计算简单，但不能反映成交结构变化；每月公布一次的全国70个大中城市房屋销售价格是一种价格指数，其波动幅度明显小于均价和同质房屋价格；同质房屋价格最能说明问题，但很难准确统计，老百姓感受的房价一般指这种价格。

　　另外，报告中的价格没说明区域性，从报告语境分析，极有可能是指代全国。如果真是指代全国，则20％的跌幅纯属夸大其辞，甚至是耸人听闻。2008年全国楼市低迷，但成交均价相较2007年是持平的，2010年更不可能下跌20％；指数价格就更不可能了。若指代部分城市，比如一线城市的同质房屋价格，倒真有可能下跌20％，而成交均价和指数价格的可能性不大。

单以价格而论，我认为明年年中相比现在，全国商品住宅成交均价可能会基本持平；明年年中，70个城市房价指数同比会出现5％以内的小幅下跌；全国范围的同质房屋价格无法衡量，但一线城市和部分二线城市的房价将出现10-20％不等的下跌。

　　关于明年3-4月份市场出现拐点。这个观点比房价下跌20％更不靠谱。首先，要搞清楚以什么指标作为市场拐点的标准。全国房地产开发景气指数是最有说服力的指标，能够反应行业整体温度，而这一指标今年3月触顶后就开始持续回落（其中10月微幅上涨是属于偶然，11月将继续下滑），所以4月就是由上行转下行的拐点。按照历史规律，明年二三季度，国房景气指数可能会触底反弹，行业将重新步入上升通道。

　　若以商品房成交量论，则9月极有可能是今年全国房屋成交量的月度高点，从10月就开始下拐了，预期11月至明年2月，都会保持下跌或低位盘整态势。今年全国新建商品住宅成交量将比去年增长5％左右，预计明年将比今年出现小幅下跌。

若以价格指数论，则今年6月70个大中城市房价指数就曾出现环比负增长，可惜只是昙花一现，7-8月连续两个月房价环比持平，也即不涨不跌，9月市场反弹导致价格重新上涨0.5％，10月环比涨幅回落0.2％。在 “9.29新政”的强力压制下，估计11月房价就极有可能出现小幅的环比负增长。因此，或者说今年6月房价出现下行拐点，9-10月的上涨只是异动；或者说今年11月房价将出现拐点。这两种说法都有一定道理。预计明年二季度，房价环比将出现正增长，也即可能重现向上拐点。

　　人大报告有些偏学术化了，暂且抛开上述分析，近几年来，每年3-4月份，房地产市场都会随着自然界气温的上升，而出现复苏和回暖。这一季节性因素非常重要，那个时间点不太可能出现行业的下行拐点。依我看来，反倒是出现上行拐点的可能性更大一些。

土地越卖越贵 房价怎能压得住？

尽管今年楼市调控力度前所未有，但在货币资金充裕的情况下，土地交易市场异常火爆。截止目前，上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远。（《第一财经日报》11月22日）

　　而值得注意的是，土地出让金高速增长的背后，并非是因为土地供应量的高速增长，而是土地单价的提升。就是说，政府将土地卖得更贵了。比如，上海土地的成交均价猛增64％；北京住宅用地每平方米均价同比增长56％，商业办公用地同比增长100％；更不可思议的是大连，住宅用地每平方米均价暴增237％，商业用地均价暴增314％，大连土地价格暴涨的背后是因为一个规划概念：《辽宁沿海经济带发展规划》。

　　各地土地出让金均价以超过50％的幅度高速增长，这个刺眼的数字，使得任何旨在遏制“房价过快上涨”的调控政策都显得苍白无力。如果面粉涨了，面包岂有不贵的道理？前几天中国人民大学经济研究所还在预测明年房价下跌20％，期待跻身房奴的人内心里还在暗暗期待。但面对今年地价比去年平均上涨了50％的数字，我们对房价下跌的企望是不是该自嘲为刻舟求剑？

　　首先是高地价带动了高房价，而非高房价首先带动了高地价。对高房价的诅咒，我们往往单方面归咎于房地产商的暴利。但面对这组刺眼的土地出让金数字，还能再说什么？

政府是高地价的幕后推手，也是巨额土地出让金的最终受益者。甚至各地政府借一些地域规划比如《辽宁沿海经济带发展规划》、环首都经济圈、通州新城之类的概念，迅速抬升土地价格。政府热衷于卖地，提升土地出让收入，一方面推动固定资产投资的增长，成为地方政府的重要政绩，另一方面，也增加了财政收入，使地方政府的手头更加宽裕。土地均价的上涨，直接带动房价迅速攀升。“天价地”频出之际，周边商品房无一不是闻风上涨。如此恶性循环，平稳房价又怎能单靠掐断房地产商资金链、限购、提高首付等方法可以抵达？

　　房地产大佬任志强同学曾分析说，为什么1998年至2003年平均每年的房价只增长2.7％呢？住宅商品价格平均增长3.5％，房价收入比连年下降呢？主要因素此时地价平稳，那一阶段的房价也在不断上涨，但地价却波动不大。但2002年的土地招拍挂文件改变了土地的供给方式，才形成了土地价格领先的房价变化信号。

　　地方政府垄断了土地市场，而土地的垄断价格，进一步延伸，就成为地产商的房产供应量垄断，形成房产价格垄断，进而形成超额垄断利润。由高地价而高房价，这就是我们正在经历的由高地价引起的一场转移国民财富的过程。千亿俱乐部扩容、地价平均上涨50％，这些数字再一次提示我们，如果目前地方政府卖地生财的方式不改变，任何对房价平稳的期待都有落空的危险。放量土地供应，平抑土地价格，才是解决“一边是严厉调控、一边却抬升地价”的唯一办法。

高价卖地不遏制 调控楼市成空谈

据中指院数据显示，截至11月22日，上海与北京卖地收入已突破千亿，大连为893.1亿元，同比暴增297.66％。有关数据显示，今年前三季度，全国30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。值得注意的是，和2009年相比，尽管推地不多，但多数城市土地出让金收入却甚为可观，截至9月9日，北京、上海、成都、武汉实际供应土地面积在只有2009年供应水平的3至5成的情况下，却取得了相当于2009年水平82％至116％的土地收入，这说明土地价格上涨了不少。

　　地价大幅上涨，会不会直截了当地反映到房价上涨呢？地价作为房价的重要组成部分，地价涨房价肯定跟着涨。进入11月下旬，部分地区仍处于涨价涨量的双升情况。其中，深圳的上周环比涨幅竟高达40.61％。根据21世纪不动产数据：上海楼市调控细则颁布后，11月1日至17日期间，均价在5万元/平方米以上的19个新楼盘之中，多达八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在7％至12％不等。楼市调控的预期正在被稳步上升的房价所抵消，有关部门总喜欢说的“楼市调控已取得初步成果”的说词更像一句随兴而发，恐怕他们自己也觉得没有说服力。

　　从整体来看，应该说，中国房地产市场还没有步入真正的调整期，因为目前整个房地产市场的资金依然充足，房地产企业依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。今年1至10月，行业资金来源增速达到32％，处于历史高位，而应付款累计增速仅为26.9％，还低于2006至2008年的平均水平。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标——货币资金/（短期借款+年内到期非流动性负债）为1.4左右，虽然较2009年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。“不差钱”仍旧是开发商敢于与连续出台的楼市调控政策对赌的根本动力所在。

卖地收入破千亿，地方政府在这场涉及诸方利益的博弈之中，成为最后的赢家。楼市调控之下地价大幅上涨，会激发地方政府把更多的土地资源投入到土地市场，尽可能地多拿出土地资源换取短期巨大收益。此举是否会挤占保障性住房供地需求和指标呢？据统计，截至9月初，北京仅完成全年2500公顷供地计划的26％，上海完成全年计划的74％，广州和深圳分别完成全年计划的18％和33％。这说明什么：一方面是地价上涨了不少；另一方面地方政府的目的在于卖地收钱，而不是加大供地以增加保障性住房供应。反映到保障性住房建设上来，必然会导致保障性住房建设的欠账与减少，无形之中减少了住房的供应量而造成房价的进一步被推高。

　　地方政府卖地收入节节攀升，说到底是土地资源的稀缺性决定了土地价格会随之大幅上涨。地方政府将利用手中掌握的大量土地资源来获取更多资金，既折射出某些地方政府有哄抬地价之嫌，也折射出某些地方政府落实宏观政策不积极甚至持抵制态度，更说明了地方政府对土地财政的依赖有增无减。有地方政府支撑房价，房价岂能不涨？而国家多轮重大楼市宏观调控中，土地财政始终没有进行针对性调控，说明地方政府在面对自己切实的利益时，无论如何也不肯抽身的态度和立场，致使某些地方政府多年陷入土地财政泥潭之中难以自拔，也造成国家楼市调控一次又一次的无功而返。

　　由此可见，京沪卖地收入过千亿，向外界发出了一种极强的信号，在“面粉”步步上涨的态势之下，“面包”水涨船高的跟进是符合商品价格规律的。而要真正达到楼市调控的目标，最为艰难的一步，就是要遏制房价上涨先要遏制卖地收入上涨，要调控楼市先要调控地方政府涨价卖地的冲动。做不到这一条，要想实现楼市调控预期的目标恐怕是痴人说梦。

还有什么比土地更永恒？

前一段时间很多人担心通货紧缩，所以就去买债券，把美国政府债券利率压到历史低位。现在又有许多人担心通货膨胀而去买黄金，把黄金价格推到历史高位。其实，在股票，债券，黄金等投资选项以外，还有一个重要投资选项，那就是农场。

　　虽然现在有人把农民当成一个贬义词，但农场主并不一定是农民。同时，歧视农民也是不道德行为。三百六十行，每行的人都在谋生。农民生存环境恶劣，并非他们自己所愿。

　　从古到今，从国内到国外，土地都是真正的财富。人类文明几千年，许多战争和冲突都是因为土地之争。现在中日之间的钓鱼岛之争，还不是为了土地？

　　过去几十年光阴，中国的土地政策已经发生了许多变故。土地改革，土地收归国有。改革开放，分田到户，解决了普通中国人的温饱问题。房地产开发，土地被用来盖楼房，造就了现在许多人的非劳动所获，让中国人感到富有。归根到底，土地才是人类生存的根本。没有土地，人类就难以生存。

　　在中国，土地非个人财产，所以也就不是可运作的投资标的。可是在美国不同，土地是私有财产，可以自由买卖或传给子孙，所以绝对是一个富有潜力的投资选项。

“万无一失”的投资

　　土地可以给人们带来非常现实的回报。回顾一下历史，什么给人类带来基本生活回报，是土地。展望未来，什么物品最有价值，是土地。现在最好的手机、电脑等消费品，再过100年，可能都会成为垃圾。但是，再过100年，土地仍然具有价值资源，人们可以在土地上耕作、打猎、养殖……想一想，在这个世界上，还有什么比土地更有永恒的价值？

　　现在人们为未来是通货膨胀还是通货紧缩争论不休，但不管是通货膨胀还是通货紧缩，投资土地都有其美好未来。如果通货膨胀，纸币贬值，那么日常生活消费品会涨价，农产品（000061）必将跟着涨价，那么土地就会跟着增值。而假设通货紧缩，美国及世界进入大萧条时期，那时人们谁都朝不保夕，面临生存压力。在那种情形下，人们最想拥有什么？土地。有了土地，人们至少可以解决基本生活需求。如果不能解决基本生活问题，那么其它任何理想都是幻想。

　　有人已经提出，世界许多国家的债务危机已经不再是国家是否会破产的问题，而是国家以何种形式去破产的问题。作为主权国家，发行纸币没有约束，所以纸币购买力下降是迟早的事。而纸币购买力下降时，土地就会升值。美国当年购买曼哈顿、阿拉斯加和路易斯安那花了多少钱，现在它们值多少钱？

　　现在许多人看好中国等新兴发展中国家，认为它们具有发展前景。我们换个角度看，如果亚洲国家真的蓬勃发展起来，那么人们最想做的事是什么？无非是吃得好一点，住得好一点，消费品多一点。这些物品从哪里来，土地。吃粮食和吃肉对粮食的需求量，差别是很大的。

美国的许多富贵家族，都拥有大量土地。美国前总统布什，家里就有庄园。有的政府官员离职以后就购买了一片农场。

　　“费劲”的投资

　　土地有很多投资价值，却没有得到投资者的青睐，也是有其原因的。首先，土地买卖不方便。股票可以在几秒钟内买卖，土地买卖可能要几个月到几年。

　　其次，土地难以定价。跟房地产一样，土地价格也跟地理位置相关性很大。不同地方的土地，价格可能相差很大。

　　同时，大家对土地都不太懂。不同的土地可以种哪种庄稼，收成是多少，成本是多少，好年景收多少，坏年景收多少，大家都没个谱。

　　此外，土地来钱比较慢。这个世界上，大家都想一夜暴富。虽然在股票市场上一夜暴富同样难，但大家心里都存着侥幸。而在土地投资中，根本没有这个希望。

再考虑到土地难以管理，大家就更望而却步了。股票可以买了放在那里，但土地却需要去管理，需要雇人去耕耘。

　　但是，也正因为这些不方便之处，所以现在土地投资还有很多机会。早年我刚来美国工作时，一对台湾夫妇劝告我，在美国买房以前，先去大陆买房。当时也因为在大陆买房太麻烦，就没有去做。失去的机会，已经远去。

　　或许有人把买地跟买房出租相提并论，但其区别还是很大的。以后通货膨胀，工资增长低于物价增幅，人们购买力下降，也就没钱去推高房价。土地则不同，因为大家总得吃饭。

抓住根本

　　如果有条件和耐心的话，那么可以在美国买农场。除了美国，世界上其它土地丰富国家如加拿大、澳大利亚和巴西等国家土地资源也很丰富，可以作为投资选项。从战略投资的角度，土地可以作为家庭财富留给子孙，而其它投资则很难做到这一点。

　　如果没有兴趣去摆弄土地的话，那么可以购买农业方面的股票。农业方面的股票包括肥料、种子和农业机械等方面的股票。在美国，可交易基金（ETF）MOO就是农业方面的基金。其符号就是牛叫声。如果在中国投资股票的话，也可考虑农业方面的股票投资。虽然美国权威机构最近宣布这次经济危机已经在2009年中结束，但事实并非如此。在未来几年的困难时期，温饱问题将会重新变成一个现实问题。土地，才是解决温饱问题的根本途径。

真要用一辈子来等房价降下来？

当所谓的在经济研究领域排名第二（据说发改委排第一）的中国人民大学经济研究所在报告中指出，明年房价将出现接近20％的下滑，预计3月至4月是楼市全面调整的时点时，我暗自庆幸，我们所处的时代，使“指鹿为马”的勾当不再那么轻易得逞。《皇帝的新装》里上至王公大臣，下至平民百姓（天真的孩童除外），被权利压制成“谎言怪胎”也只是一个不再影射现实的纯粹童话版本了，在网络信息发达的今天，这样怪诞的一幕连翻拍的意义都失去了。

　　所以，人民大学经济研究所的教授、专家们一说“明年房价降20％”，大众既没有随声附和，也没有“很傻很天真”地相信，很多人都气愤地笑了。

　　其实，人民大学的专家们得出这样挑动大众神经的“神论”，全国人民都该喜不自禁“尽开颜”，至少不该生气，老百姓都盼着房价降下来。然而，得出房价下滑20％的现实依据是什么呢？楼市调控加码吗？不是老百姓不相信楼市调控，从2003年开始房地产调控以来，8年了，调控手段形形色色，房价除了2008年受国际金融危机影响持走平，其他几年，不是居高不下，就是疯狂窜涨。等了8年，老百姓都没等到房价降下来，反倒是不少老百姓的信心被这8年的时间折磨没了，难道等房价降下来，非要像《山楂树之恋》里老三等静秋——用一辈子来等待吗？套用老三的台词：我等不了你8年，也不能再等你25年了，我等你一辈子！

　　用一辈子来等房价降下来，这种“气壮山河”的勇气令人再也笑不出来。不是我们的心境太悲惨，以至于不相信“传说”也有变成现实的一天，而是“降房价”的谎言让老百姓都产生“视听疲劳”了。开发商远比普通大众更强势，他们掌握了话语权和更多的资源，他们有本事把房价吹得一浪高过一浪，至于市场干预，不是本来就无效，而是目前的现状是，若想有效，得冒着破坏“市场经济”的风险，所以，地方政府和国家调控玩起了“上有政策下有对策”的游戏。这也怪不得地方，一是没有一个领导敢冒破坏当地经济稳定发展之大不韪；二是在高房价这条利益链上，腐败官员和开发商是一条绳上的蚂蚱。

还有一个重要的原因，今年物价上涨得厉害，钱毛得不行，一万元存银行里一年缩水125元，很多人都把资金投在了黄金、房价等固定资产上，明年的房价怎么会下滑20％呢？

　　我深深地怀疑，中国人民大学经济研究所的专家们是在象牙塔里生活的。又或者像燕农说的“这是扯淡”。

　　经济研究机构，尤其是国内排名第二的研究机构，这些机构里的成员都是一些享有声誉的经济学家，他们非一般的凡夫俗子可比，所以，不能把降房价这等涉及到国计民生的大事，搞成一场只能回忆，没有结果的风花雪月的情事。

明年房价降20％ 给一个靠谱的理由

据媒体报道，中国人民大学经济研究所等多家机构日前公布的一项研究报告认为，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20％的下滑。

　　明年房价要将20％，买不起房的闻之欢欣鼓舞，但等等，谁说的？专家说的。得，等于没说。真要是叠加此前各种专家的预测，房价都快降到地平线了。

　　20％，是根据啥预测的？报告的制定方表示，掌握的数据资料主要是来自国家统计局和房地产协会。然而有意思的是，中国房地产协会秘书长顾云昌此前表示，房地产协会自己从来不预测房价。房价预测需要考虑的因素很多，市场在与政策博弈，地方在与中央博弈，民生在与经济发展支柱地位博弈，因此，尽管号称“史上最严”的楼市新政已出台半年之久，报告所列举的种种宏观政策都有，都在发酵，但房价依然是在观望。在这样一种政策压力下，房价的抗压性在哪？临界点在哪？这是我们想看到的“专业”报告，而不是“打气”报告。

报告不能“大而化之”，比如只是提到房地产行业资金链紧张，到底怎样“紧张”就没有了下文。既然数据不新鲜，不是深入调查开发商现金流的第一手资料，那么有模型我们也服气。这个模型的各种参数是哪些，随着怎样的一个参数变化，最终导出结果——房价会呈现出怎样的曲线变化。如果模型也没有，那么为什么不是15％，也不是30％，不偏不倚就是20％。就算是鼓劲，也得体现出专家的含金量，否则我们看网上的愤青帖就好了。

　　我们想要一份严肃的报告，就像弗里德曼编著的《美国货币史》，全是过硬的数据和模型分析，得出的结论自然也让人信服。房价是涨是跌，可以基于宏观大环境得出一个感性判断，步步紧逼的楼市调控，房价想不降都难。然而，降幅多少，就不能是一个臆断。房价降与不降，幅度多少，全是声音，没有见地。你说降15％，我说降50％，你说房价到年底必有一降，我说挨不过明年一季度开发商就得缴械。往往一个观点经媒体传播就变得“满城风雨”，专家的知名度倒是噌噌往上涨，但是如果经不起市场推敲，反而起了反作用，这么多专家说要降价，结果也没看到，动摇房价看跌者的信心。

　　老百姓都希望房价能够降下来，但不代表专家朝着一个大方向可以随便说。“语不惊人死不休”是诗人的追求，不是专家的本分。房价降多少，就跟预测股市一样，个个言之凿凿，每每结果出来大跌眼镜，刚说完4000点有可能，哗的一下子就回到3000点以下了。因此，在预测方面，谁也不要以为自己就是那只章鱼保罗。

燕农：“明年房价降两成”是“认真的扯淡”

2010年11月25日 03:28 来源： 大洋网-广州日报

中国人民大学经济研究所等机构日前发布的预测报告指出，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，明年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房价将出现接近20％的下滑。

　　研究报告言之凿凿，但诡异房价真能如此精准地在明年3月至4月下滑20％吗？眼下，各地地王仍然频现，建筑材料都在涨价，工人工资亦有上升，10月份CPI同比涨幅达到4.4％，各种因素交织，让人看不到房价向下的苗头。

　　微观一点看，中国房地产业的暴利时代尚未结束，地产商、投机的资本、腐败的官员，都还想从中轻松获利。宏观上看，诚如央行货币政策委员会委员李稻葵所说，今天中国的房地产问题是深刻的体制问题，不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。土地财政成了房价坚挺的重要体制问题，正如火如荼的工业化和城镇化进程，也势必影响到房价走向。从货币政策调整推演房地产行业资金链问题，得出房价将下滑20％的结论，实在荒谬。

颇具戏剧性的是，几乎同时，第二届中国地产年会在深圳召开，住建部官员以及商、学界代表纵论我国地产的变革与未来。不少与会者对房地产市场发展依然看好。

　　值得关注的是，诸多养尊处优于大学内的经济研究者，在畸高的房价上表述着甚嚣尘上的观点，而且意见相左、观点相悖，不免让人怀疑其信口开河。与其说这是学术研究和学术纷争，莫若说是“认真的扯淡”。房价下降论者的武断与房价坚挺论者的决绝，实则就是认真的扯淡，而且因了冠上专家学者头衔，显得高明了许多。

　　据《2006人文中国》一书介绍，目前我国围绕着“泡沫学术”已形成一个巨大的“经济产业链”。仅人文社科这个链条上，各级政府每年投入资金超过1000亿元，其中最少一半所产出的成果属泡沫学术范畴。房价到底降不降，不是专家学者“有名目”地预测出来的，而是体制改革与综合政策调控出来的。

房价降20％也不一定就能买得起房
2010年11月25日 03:28 来源： 新华网

中国人民大学经济研究所等机构昨日发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20％的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。（11月21日《新京报》）

　　关于房价下降有不少的预言家，每年都会听到房价要降的声音，可大多数都不太靠谱。今年年初就有一些专家预言今年房价会下跌，结果到了10月份，全国70个大中城市房价同比上涨8.6％，并且涨势还在延续。“专家一预告，人类就发笑”几乎已经成了惯例，那么，对此次人民大学的预测能当真吗？

　　相关机构的依据是“今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30％；”但是房地产企业年年都是欠款大户，往年并没有因为还款见到房价下跌，今年还款高峰就能影响到明年的房价吗？

　　房价高企原因很多，有原材料上涨的因素，有工资成本增加的因素等等，但也有人为因素，不少地方把出让土地作为财政的一大支撑，房价高，出让金也高，相关的税费也高，地方获利就大，政绩就显赫，因而非常不情愿将房价降低。另外，商品房从地块招标到竣工验收，要盖几十个公章，房价高、开发商利润大，部门灰色收入就多，个人谋利就大。正因为如此，一些贪官落马十有八九都与房地产有关，房地产的黑色链条，也是房价坚挺不降的成因之一，因而，有相当一部分干部对房价的上涨无动于衷，甚至盼涨不望落。

研究机构预测“明年房价降20％”，作为老百姓来说当然非常希望，虽说即使降20％不一定就能买得起房，但最起码购房族压力可以减轻。但是如果预测不准，不降反升，对于一些本想购房者来说，越等越涨，损失更大，就等于又被忽悠了一次。

　　房价不是纸老虎，遏止房价上涨不可能一蹴而就，如果没有各级政府和相关部门的紧密配合和强有力的措施，要想将房价降下来，看起来真的很难。

牛刀：2011年房价下跌20％只是臆想
2010年11月25日 03:28 来源： 中国证券网

人民大学发布报告称：“明年全国房价将下降20％。中国人民大学经济学院预测，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20％的下滑，但是不会出现房地产市场硬着陆的情况”。这是对中国楼市的严重误判，全部预测为臆想，数据推测全部失真，而且不符合逻辑。

　　人民大学的全国房价，应该指的是国家统计局的全国70个大中城市的房价，这个数据模型实际上已经落后，首先这个概念的提出是1985年的事，那个时候70个大中城市基本上代表了中国城市的总体水平，而现在中国经过了26年的城市化，已经有661个城市有成熟的房地产市场，所以，70个大中城市既不科学也不符合中国楼市的实际情况。

　　即便是按照70个大中城市房价来算，明年发生20％的跌幅也是痴人说梦。不错，像今年第四季度一样，有个盘房价下降，有区域房价泡沫破灭，不排除会发生个别开发商携款潜逃，中介公司关门大吉，甚至上市公司资金链告急，但是，这绝对不是明年楼市的主流。因为，发生这一切，绝对不足以力压整体房价，更不可能促使整体房价的大幅下跌。

促使房价大幅下跌，只有两个可能：一个可能是中国社会发生住房体制上的深刻变革，政府真正倡导住房民生，让土地财富实现全民共享，同时推出阳光法案和开征房产税。这种变革的力度必须十分强劲，在全国661个城市开发的社会保障住宅占整个住宅开发总量的70％以上，房产税的税率对三套住宅以上住宅至少不低于5％，在货币环境趋于紧缩并且利率为正的情况下，才能可能推动房价下降20％。

　　不过，这种情况只是一种理想型的状态，根本不可能发生。一是中央政府现在立足发展区域经济，而房地产经济是最有区域经济的特征，所以，不可能实现住房民生。这些年来，这些城市市长的把柄全在开发商手上，开发商出了大问题，最后拔出萝圤带出泥，市长们一个都跑不掉，试想，将会发生什么？所以，地方政府肯定会拼命阻止住房民生，而将老百姓全部赶上商品房的末班车，拔掉老百姓的最后一层皮。

　　二是开发商根本不敢降价。目前敢于降价的只是个别大型上市公司，对于一些负债率过高的房企来讲，在2011年无论资金链怎么紧张，他们都不会大幅降价。因为现在的市场是人人都知道的，之所以还有购买，只是因为房产可以保值，而一旦房价下降，保值功能消失，房价下降就将是一泻千里，无人能挡，政府再救市都不会起作用。现在的开发商，死扛房价是唯一的选择。所以，说2011年房价平缓的下降，只是痴人说梦。

三是即使货币政策有所改变，也不可能在明年上半年实现正利率。现在一年期存款利率是2.5％，而CPI是明年上半年不会低于4％，况且，开发商的炒作天才堪称一流，即使利率转正，也会找出其他题材继续推高房价。比方说，有的专家最近提出，要跑赢M2。意思是，没有跑赢M2的投资，就不是保值。M2和投资有关系，但不是类比的关系，这么一扯又会拉到一些买家入市。中国人多，傻瓜尤其多。

　　中国楼市将要走的是另一条路，那就是彻底崩溃，也就是人民大学声称不会出现的硬着陆。彻底崩溃是中国房地产唯一的解决之道，除此，不会有第二条路。

　　看起来这是很残酷的一件事，实际上却成了必然。因为，房价的僵持局面无法轻易打破，社会的发展却不会给高房价以更多的时间。2011年是房价高度僵持的一年，中国社会很难有一种力量能打破这种僵持。尽管会有一些个盘下降，尽管会产生破产倒闭等情况，但是，由于以上原因，不会导致房价的整体性下跌。那么，什么情况下会发生房价的整体性下跌呢？

一是基尼系数突破0.55，这将超过中国社会和国际社会的容忍度。联合国是每年2月公布上年度的基尼系数，也就是说2012年2月，联合国将公布2011年的基尼系数，2010年，中国的基尼系数预期突破0.52；2011年，预期突破0.55。也就是说，中国的基尼系数位于全球倒数第四位，只是比南非三个全球最贫穷的国家要好一点。而且，通胀越严重、房价越高，基尼系数就越高，中国的两极分化充分暴露在光天化日之下。

　　二是年龄结构剧变，导致购房群体大规模消失，最后买房的90％是空置，住房彻底失去了应有的居住意义。如果一个国家把货币都这么转移到不动产商，按照货币与不动产的反相关原理，最后引发的是经济崩溃。在整个房地产经济发展模式中，最致命的就是人口数量巨变，从而导致居住观念的变化。美国历经这么多年，大量的年轻人重回父母身边，与父母一起享受天伦之乐，谁还会去买另外一套房子？

　　三是刘易斯拐点生成，中国城市化的使命宣告结束。现在还把自己的小孩送出来打工的农民，已经非常少了，即使在最贫困的山村，人们对打工改变命运的想法已经绝望，中国失去的不仅仅只是中国传统的价值观，勤劳勇敢再也不是国人应有的秉性，人人都想不劳而获，现实对勤劳两个字已经嘲弄了很多年，刘易斯拐点的出现，只是一个小小的惩罚。

我的新书《穷人通胀富人通缩》对以上经济现象，有过详细的分析和研判。很不幸，这些事情都将发生在2012年。

　　当然，我也不相信，中国会成为第二个津巴布韦。因为我们现在面临的国际环境，比津巴布韦当年更为复杂，处境更加艰难。中华民族应该聚集一个民族的智慧，来解决这些问题，而不应该各自维护自己的利益，不惜伤害和掠夺他人的利益。尽管现实是，谁也不会放弃自己的利益，那么，最后的结局就是看看中国社会的容忍度。

为什么房价既压不下来也打不下来
2010年11月25日 03:28 来源： 光明网-光明观察

最近，从不寂寞的任志强先生又吐了真言，说房价既"压"不下来，也"打"不下来的原因在于官员腐败，说实话，刚看到乳剂重量级的人物将房价高与腐败联系在一起感到很振奋，这原因无他，像任先生这样说了一大堆实话的人，如今终于敢于讲出了“天大的实话”了！

　　但再仔细看任先生接受某媒体采访时之“房价背后是国家利益和民众利益的再分配。政府希望通过房地产拿到越多的东西，房价就会越来越高。为什么2005年前房价不高？土地协议出让虽然制造了腐败，但是正是因为有腐败，房价低。当腐败发生的时候，国家利益受到损失。所有的老百姓都获得了福利”结构非常缜密的阐述。对于虚高的房价能否回归理性，相信不仅仅孙某人，大部分人都会选择彻底失望！

　　简要分析“站的高，也望的远”的任先生的观点，我们不难得出，如果不让我们的官员腐败，那么房价就会高涨！只有让我们的官员腐败了，虽然“国家利益受到损失”，但“所有的老百姓都获得了福利”。似乎，要找到房价理性、国家和百姓都受益，并且官员不腐败的“正确之路”很难，比登天还难了！但是，需要说明的是，在“人民当家做主”的新中国，国家利益虽然完全不能等同于百姓利益，或者说国家就是俺们老百姓的，但至少不应该是一个分割的。大声弹着让“国家利益”受损，才能使“所有的老百姓都获得了福利”，尤其官员腐败还是必须的小调，就怎么看都有点那个了！

但是，从任先生之“不允许官员腐败房价难降”的论调中，我们还是得出了“房价与腐败”为什么难舍难分和旷世纠结，至少到目前来说，我们那些有头有脸的，除了周瑞金先生指出过“以房地产、矿产资源为代表的既得利益集团”今朝有酒今朝醉的贪婪败德，当然也包括为这些无良之徒保驾护航的失政败德的腐败分子们的种种劣迹！遗憾的是，任志强先生这次或明或暗的点出腐败分子与无良开发商的勾肩搭背，不是做了小三，也只是做了老二！

　　有趣的是，自新国十条出台，从其真正实施开始算恰好半年之际，各方松动迹象越来越明显了起来，部分大小官员也日益向“房价既压不下来也打不下来”靠拢。必须承认的是，我们的官员如此站队本没有大的原则错误，因为不仅仅是中国，甚至整个地球的房价，都是既压不下来也是打不下来的！房价这个东东本来也不是靠压、靠打就能万事大吉，乃至一劳永逸的！而所谓的“打”，或“压”一直是一个舍本逐末的伪命题，良好的制度保障和建设才是房地产市场健康发展，不会大起大落的有力保证，对于腐败的脓包也只能挤压，乃至动刀子才能去毒，并恢复健康与活力！所以，本人关于房价虚高的的相关观点，也一直谨慎的使用“挤压房地产泡沫”！

也许有人要问，为什么说要“挤压”？“挤压”什么？事实早已证明，腐败是中国房地产偏离理性，泡沫越来越大的“最大成本”，只有