2015年长沙市房地产市场分析.docx

2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/，同比上涨3%。据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用2015年长沙的土地市场从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。土地市场据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。新房楼市2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。别墅2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。全装修，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。商业地产2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。写字楼2015年长沙写字楼投资额约87.47亿元，写字楼施工面积为653.89万平方米，写字楼新开工面积为138.82万平方米，写字楼销售面积57.98万平方米。图：2011-2015年长沙写字楼投资额（亿元）长沙写字楼新开工面积开始减少2015年长沙写字楼新开工面积为138.82万平方米，占房地产总新开工面积的11.79%，同比减少40.34%。图：2004-2015年写字楼新开工面积 （万平方米）从各区新开工面积来看，岳麓区和雨花区分别居全市第一和第二，两区总量占全市写字楼新开工面积60%以上。2015年长沙写字楼施工面积653.89万平方米2015年长沙写字楼施工面积为653.89万平方米，占长沙房地产总施工面积的6.52%;而2014年长沙办公写字楼施工面积占全市房地产总施工面积6.22%；2015年写字楼施工面积比2014年减少10.77万平方米，同比减少1.62%。写字楼施工面积逐年增加，在房地产市场总施工面积中占的比重逐年增加，但是增速放缓。2015年写字楼内五区施工面积为545.85万平方米，占全市的83.48%，写字楼主要集中在内五区。2015年长沙新房销售面积创历史新高 房价中位数下滑2015年长沙新房市场供应量萎缩，长沙房地产开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别环比下降6.11%、37.68%；长沙市房价中位数在50935350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。房地产投资缩水 同比减36.87%2014年楼市相对低迷，加之新房市场存量较大，2015年开发商推盘谨慎，新房市场新增供应量有所下滑，房地产投资额和房屋新开工面积同比锐减近4成，房屋施工面积也同比微减。2003-2015年长沙楼市新房市场各项指标参数2015年长沙市房地产开发投资总额为977.91亿元，同比减36.87%，其中建筑工程投资额为665.53亿元，同比减少15.12%，占投资总额的68.06%。房屋施工面积破1亿平方米 同比微减2015年长沙市房屋施工面积为10031.85万平方米，较2014年同比减少6.11%，其中住宅施工面积为5880.88万平方米，占房屋施工面积的58.62%，同比2014年减少8.73%。按时间轴来看，2015年单月房屋施工面积整体呈平稳增加趋势，直至突破1亿平方米，在12月份因部分房屋集中竣工交房，房屋施工面积有所回落，环比减少1.85%。房屋新开工面积同比锐减37.68%2015年长沙市房屋新开工面积为2058.43万平方米，同比2014年减少37.68%，其中住宅新开工面积为1173.04万平方米，占全市新开工面积的56.99%，比重同比2014年基本持平。从2003年至2013年，长沙房屋新开工面积整体呈上升趋势，在2013年达到峰值，其中2010年增幅超50%；随着长沙楼市库存基数加大，在高库存压力下，开发商拿地越发谨慎，新开工项目减少，从2014年开始，新开工面积持续减少，2015年房屋新开工面积与2007-2009年相当。房屋新竣工面积呈增长趋势2015年长沙市房屋新竣工面积为2435.63万平方米，较2014年同比增加7.22%，仅低于2013年，刷新历史第二高记录。其中住宅新竣工面积为1605.43万平方米，占总新增竣工面积的65.91%。2015年新竣工面积整体呈走势，多个楼盘年末集中交房，竣工项目比较多，其中12月竣工面积为642.63万平方米，占总竣工面积的26.38%。长沙房屋销售面积同比增33.94% 房价中位数下滑2015年楼市新政频出，在降息降准、营业税“5改2”、二套房首付比例下调、公积金新政、限购放松等各种利好政策刺激下，长沙房屋销售面积创历史新高。预计2016年长沙房屋销售将延续2015年的价稳量升的态势。2015年长沙房屋销售面积为1987.59万平方米，比2014年增加503.66万平方米，同比增33.94%，其中住宅销售面积为1715.51万平方米，同比增33.8%。从2015年单月销售情况来看，2月受春节长假影响，销售面积颇为逊色，自3月开始增加，直至6月达到全年峰值，7月开始回落，然后在金九银十期间发力增长，并在年末销量持续高位。从长沙各区域销售情况来看，岳麓区以销售526.82万平方米（占比26.51%）领先，其次是长沙县销售346.23万平方米（占比17.42%），雨花区销售301.65万平方米（占比15.18%）排名第三，望城区销售229.75万平方米（占比11.56%）紧随其后，内六区销售面积最少的区域为芙蓉区，全年销售57.81万平方米，占比2.91%。内六区中，麓谷-梅溪湖、高铁新城、麓南-洋湖等几大热门板块的购房带动力仍然明显。2015年长沙市房价总体比较稳定，全市房价中位数在50935350元/平方米之间小幅波动，在“金三银四”和“金九银十”期间房价中位数上扬至5300元/平方米左右。相比2014年房价中位数区间52325712元/平方米，2015年的房价中位数整体下滑，同比最大降幅超400元/平方米。从长沙各区域来看，除岳麓区和望城区以外，其他区全年的房价中位数数值均在6000元/平方米以上，且高于全市中位数；其中数值最高的为芙蓉区，在63517408元/平方米之间，最低的为望城区，在38314104元/平方米之间；全年数值波动比较大的是芙蓉区，波动幅度达1000元/平方米，且整体呈上升趋势，其次为开福区，波动幅度超500元/平方米，波动比较反复，在5月和9月达到峰值。（注：中位数较平均数的优点是其不易受到极大数和极小数的影响，反映了一组数据的中等水平。成交价格中位数的这个指标可以减少极端数据的影响，可以更为准确地表现房价的中长期走势，是目前通用的成交均价以外，判断房价趋势的一个重要补充。）2015年长沙市房屋空置面积同比增18.79%2015年长沙市房屋空置面积共1759.59万平方米，同比2014年增18.79%。其中住宅空置面积占总空置面积的41.98%；写字楼空置面积占比5.09%；商业营业用房空置面积占比17.11%；无论是住宅、写字楼还是商业营业用房，相比2014年空置面积均呈上升态势。从长沙各区域来看，长沙县空置面积最高，占全市空置面积的24.37%，长沙县前几年开发力度比较大，供过于求，导致目前空置面积较大。（房屋空置面积是指现房存量，包括竣工一年以内的待销房屋、竣工一年以上三年以内的滞销房屋、竣工三年以上的积压房屋。）2015长沙卖地95宗82.28亿 内五区成交额下滑75%据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，同比分别下降了46%、75%。走势两头翘 全年仅4宗土地溢价2015年土地成交呈首尾两头翘的走势。1月成交土地17宗、18.15亿元，供应、成交均为全年第一；随后在2月便下滑至谷底，成交土地4宗；9月更是仅成交2宗工业用地、8413万元，再创新低；年末则逐步回暖，12月12宗土地再现供应小高峰，“翘尾”收官。在成交的95宗土地中，工业用地占到了37宗，占比38%，其次商业用地34宗、商住用地11宗、住宅用地7宗，其中内五区住宅用地仅3宗，同比去年减少了1宗。从长沙市六区土地成交宗数来看，望城区是成交主力区域，成交46宗，占总成交宗数的48%；其次是雨花区成交15宗、高新区成交10宗、岳麓区成交8宗、开福区成交7宗、芙蓉区6宗，天心区3宗。成交金额方面，最高的依然是望城区，金额达30.61亿元，占总成交金额的37%，排名第二的是雨花区，金额达17.32亿元，占比21%，岳麓区则以成交金额11.76亿元位居第三，占比14%。