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商品房的销售面积如何计算
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。
(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。
什么是套内建筑面积
一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
什么是住宅的开间、进深、层高和净高？
(1)住宅的开间
住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的进深
住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、 3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
(3)住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
(4)住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
什么是使用率？什么是实用率？
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？
消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
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vbnert 2009-9-5 9:52:27 124.156.97.* 举报
商品房的销售面积如何计算
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。
(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。
什么是套内建筑面积
一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
什么是住宅的开间、进深、层高和净高？
(1)住宅的开间
住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的进深
住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、 3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
(3)住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
(4)住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
什么是使用率？什么是实用率？
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？
消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
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zqian1017 2009-9-5 9:52:31 116.232.82.* 举报
现在都是算建筑面积的
0
liujiahuin 2009-9-20 13:45:44 123.15.247.* 举报
一、从事房地产销售员工作，并不一定要有《商品房销售员资格证书》才能从事这项工作，北京很多房地产公司从事销售的人员没有这个证书。一般开发商招聘售楼员，注重的是个人的形象、素质和能力。当然，有售楼员的证书更好。
二、如果你准备来北京发展，趁早行动，不要等有了销售员资格证书再找工作，那样，会耽误时间，也许等你考取了证书时，年龄大了，应聘售楼员工作会受影响的。
三、如果打算从事房地产销售工作，建议：
1、先买本房地产营销管理方面的书籍看看，对房地产营销业务有所了解。
2、着重学习售楼员的知识。为应聘房地产售楼员工作打好基础。
3、如果从事售楼员工作了，利用工作业余时间学习，再考取售员资格证书也不晚。
四、给你提供一份《售楼员知识》看看。祝你早日成功！<BR/>附件：<a href="/browse/download.php?path=/73/19/01/1248731901.12031805.doc&filename=售楼员知识.doc" target="_blank">售楼员知识.doc</a> 2006年9月开始，北京的商品房销售员必须持证上岗，挂牌服务，预售或现房合同网上签约时，对应合同注明该房屋销售机构名称和该房屋销售员注册证号。无证者不得卖房。
凡年满18周岁，身体健康，具有高中（或中专）以上学历，愿意从事商品房销售或代理销售活动的人员均可自愿报名参加考试。
2006-05-29 5月28日,北京市进行商品房销售员首批考试,共有1715名考生报名参加
2006年度的有关通知和培训信息放在后面，07年度的还不知道，但是你可以打电话向联系人问一下。反正报名就是在北京市房地产职工大学。
关于举办商品房销售员考前培训班的通知
各有关单位：
根据建设部《商品房销售管理办法》第二十九条，商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。为贯彻落实该办法，规范商品房销售经营行为，北京市建委发布了《关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知》（京建交〔2006〕312号），本市商品房销售人员必须经专业考核、持证上岗，并自2006年5月份起举办北京市商品房销售员考试，2006年度分别在5月28日、6月25日、7月30日、8月27日安排四次考试。
为配合商品房销售员考试，北京市房地产职工大学开办商品房销售员考前培训班，并特聘业内专家及市建委相关工作人员任教。现将有关事项通知如下：
一、培训对象
参加北京市商品房销售员考试的人员，主要是指在房地产开发企业（或其它售房单位）中从事商品房（含经济适用住房）预售或现房销售业务的人员和在房地产经纪机构中从事代理销售业务的人员，以及领取交易管理系统加密钥匙盘进行网上签约的授权人员。
二、报名时间和地点
（一）2006年5月9日-12日、6月5日-8日、7月3日-6日、8月1日-4日，本校将在北京建筑业执业资格注册中心安排现场报名（与考试报名同期进行）。
（二）2006年5月13-17日、6月9日-13日、7月7日-11日、8月5日-9日在本校培训中心（朝阳区劲松南路华威北里18号楼118室）分别安排所在月份培训班的补报名。
三、培训课程
（一）《房地产基础制度与政策》（含商品房营销知识）
（二）《北京市房屋交易管理制度》
（三）《商品房销售合同及网上签约操作实务》
四、培训时间和地点
（一）培训时间：每期培训3天，首次培训时间安排在2006年5月19-21日，根据报名情况安排多个培训班次。
（二）培训地点：北京市房地产职工大学(朝阳区劲松南路华威北里18号楼)。
五、培训方式
为了切实做好该项培训工作，考前培训采取课堂教学与答疑、串讲相结合的方式，全面提高学员的应试能力。
六、培训费用
培训费 360元/人
材料费 60元/人
七、联系方式
联系电话： 67799808 13261205393
联 系 人： 员老师 王老师
北京市房地产职工大学培训中心
2006年度北京市商品房销售员考试大纲 （试 行）
北京市建设委员会编制二〇〇六年四月
目录
一、《关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知》（京建交2006〕312号）
二、《关于组织北京市商品房销售人员考试工作的通知》（京建科教〔2006〕302号）
三、《关于组织“商品房销售员”考试有关工作的通知》（京建执注〔2006〕10号）
四、考试说明
五、《房地产基本制度与政策》（含商品房营销知识）考试大纲
六、《北京市房屋交易管理制度》考试大纲
七、《商品房销售合同及网上签约操作实务》考试大纲
八、附录：房屋交易管理相关法律法规***************************北京市商品房销售员考试大纲(2007年修订版)
2007-09-26 来源：北京市建设委员会
《房地产基本制度与政策》（含商品房营销知识）
第一章房地产基本概念
一、房地产的概念、分类及用途
二、所有权、使用权、抵押权等房地产权利类型
三、土地所有制类型及土地划拨、有偿使用方式
四、建筑密度、建筑容积率、绿地率等规划建设指标
五、房屋面积、层高等相关概念
六、个人住房贷款基本概念
七、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的主要内容
第二章房地产管理基本制度与规定
一、城市房地产管理法
二、房地产开发经营管理条例
三、物业管理条例
四、商品房销售管理办法
五、城市商品房预售管理办法
六、城市房屋权属登记管理办法
七、城市房地产抵押管理办法
八、城市房地产中介服务管理规定
九、土地管理法、担保法、城市规划法
十、合同法、消费者权益保护法
第三章 商品房营销知识
一、房地产营销概述
二、房地产市场调研
三、房地产营销渠道
四、房地产市场推广
五、房地产销售过程
六、房地产销售技巧
《北京市房屋交易管理制度》
第一章房屋交易管理
一、北京市城市房地产转让管理办法一般规定
二、北京市商品房预售管理相关规定
三、进一步规范商品房预销售管理
四、预售许可证变更相关规定
五、调整住房结构、稳定住房价格、加强住房交易管理相关规定
六、境外机构和个人购房管理
七、北京市经济适用住房管理相关规定
八、北京市廉租住房政策
九、北京市普通住房标准
十、商品房交易市场动态监管
十一、北京市房地产交易秩序整顿相关规定
十二、商品房销售机构和商品房销售员管理
十三、房地产经纪管理及资金监管政策
第二章 房屋权属登记
一、房屋权属登记的基本内容、种类及程序
二、初始登记的基本内容和相关规定
三、转移登记的基本内容和相关规定
四、抵押登记、抵押信息公示及网上办理抵押登记的基本内容和相关规定
五、变更登记及注销登记的基本内容和相关规定
六、权属登记工作时限规定
第三章 房地产测绘
一、商品房面积预测管理规定
二、商品房面积实测管理规定
三、房屋测绘成果变更相关管理规定
第四章 房地产税费
一、印花税及其税率
二、契税及其税率
三、营业税及其税率
四、契税及营业税征管相关规定
五、公共维修基金征收相关规定
六、物业费、供暖费等其他费用
第五章 房屋施工质量、建筑节能、装修等相关知识
一、建筑工程质量与质量管理相关规定
二、建筑工程施工质量验收、保修管理相关规定
三、建筑节能相关管理规定
四、建筑装修管理规定
第六章住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施相关知识
一、新建商品住宅小区与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理规定
二、市政公用基础设施等工程要求
《商品房销售合同及网上签约操作实务》
第一章商品房销售合同
一、《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现售合同》示范文本的主要条款
二、规范商品房合同签约行为相关规定
三、商品房买卖合同纠纷处理相关规定
第二章房地产市场信息系统建设
房地产市场信息系统建设相关规定
第三章北京市房地产交易管理系统用户管理
北京市房地产交易管理系统用户管理相关规定及系统操作
第四章商品房预售合同网上签约和预售登记管理
一、商品房预售合同网上签约和预售登记管理相关规定
二、商品房预售合同网上签约和预售登记系统操作
第五章商品房现房买卖合同网上签约管理
一、商品房现房买卖合同网上签约管理相关规定
二、商品房现房买卖合同网上签约系统操作
第六章网上办理权属登记
一、初始登记管理相关规定及相关网上操作
二、转移登记管理相关规定及相关网上操作
三、抵押登记管理相关规定及相关网上操作
附录：房屋交易管理相关法律法规
一、房屋交易权属管理法律法规
《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）
《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）
《物业管理条例》 （国务院令第379号）
《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》国办发[2006]37号
《商品房销售管理办法》 （建设部第88号令)
《城市商品房预售管理办法》（建设部第131号令）
《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第99号令）
《城市房地产中介服务管理规定》(建设部第97号令)
《城市房地产抵押管理办法》 （建设部第98号令)
《房地产市场信息系统建设工作纲要》（建办住房[2004]116号）
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案例适用法律若干问题的司法解释》（法释[2003]7号）
《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号
《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》建住房[2006]166号
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》建住房[2006]171号
《关于印发《房地产交易秩序专项整治工作方案》的通知》（建住房[2006]216号）
《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》建住房[2006]321号
《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽[2007]87号）
《北京市城市房地产转让管理办法》（北京市政府令第135号）
《北京市城市房地产转让管理办法实施意见》（京国土房管市一[2003]1031号）
《北京市房地产抵押管理办法》（北京市政府第12号令）
《北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知》（京政发[2005]12号）
《关于贯彻落实<北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知>加强住房交易管理有关问题的通知》（京建交[2005]570号）
《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》（京国土房管出[2004]689号）
《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》（京国土房管市一[2004]707号）
《关于北京市房地产交易管理系统用户管理有关问题的通知》（京建市一[2004]985号）
《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》（京建市一[2004]968号）
《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》（京建交[2005]100号）
《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》（京建交〔2005〕1105号）
《关于规范用于房屋所有权初始登记的房产测绘成果管理的通知》（京建交[2005]1117号）
《关于规定北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）
《关于公布北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格的通知》（京建住[2006]267号）
《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》( 京地税营[2005]279号)
《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345号）
《关于扩大北京市廉租住房覆盖面有关问题的通知》京建住[2005]966号
北京市《房屋权属登记工作规范（试行）》（京建权〔2005〕1166号）
《关于房地产预售项目抵押信息公示的通知》（京建交[2006]280号）
《关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知》（京建交[2006]312号）
《关于规范商品房合同签约行为的通知》（京建交[2006]333号）
《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》（京建交[2006]334号）
《关于网上办理预购商品房贷款抵押登记有关工作的通知》（京建交[2006]437号）
《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》（京建交[2006]455号
《关于开展房屋交易市场秩序专项整顿的通知》京建交〔2006〕456号
《关于开展本市房地产交易秩序专项整顿的通知》京建交〔2006〕849号
《关于网上申请办理房屋权属登记有关问题的通知》京建交〔2006〕885号
《关于办理商品房预售许可证内容变更有关问题的通知》京建交〔2006〕971号
《关于规范房产测绘成果有关内容填写及变更的通知》京建权〔2006〕972号
《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》京建交〔2007〕103号
《转发建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》京建交〔2007〕173号
《关于印发《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》的通知京建法〔2007〕253 号
《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》京建交〔2007〕301号2
《关于移交历史批量期房抵押登记档案的通知》（京建权[2007]354号）
《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物〔1999〕1088号）
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