阳光新苑临时规约.doc

协议编号：
协 议 书

甲方：重庆必茂物业发展有限公司

乙方：重庆缘海物业管理有限公司

丙方：业主

1. 丙方同意接受乙方为其阳光新苑的住房提供物业管理服务，并按照政府有关规定、前期物业服务合同及本业主规约有关规定按时缴纳管理费等有关费用，同时，丙方自愿遵守甲、乙双方签订的业主规约中一切条款及有关修订文本。
2. 丙方亦同意在转让上述物业任何单元时，于有关转让合约签署之日起七日内将所拥有人的变化以书面通知开发商或物业管理者，并应取得丙方的承让人签署承诺书，并交与开发商及物业管理者，以确保承让人遵守管理规约内的一切条款及有关修订。
3. 丙方亦同时在此确认在开发商及物业管理者收到承让人的承诺书前，如有违反管理规约的行为，将由丙方与受让人负连带责任。
4. 在业主委员会成立后，丙方有权对本规约提出修改意见。
5. 本协议书一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自签字之日起生效。

开发商：重庆必茂物业发展有限公司 业主： 栋 单元

姓名：
签章：
身份证号码：

年 月 日 年 月 日

管理者：重庆缘海物业管理有限公司

签章：

年 月 日

协议编号：
承 诺 书

致：重庆缘海物业管理有限公司

有关“重庆阳光新苑”管理规约
为维护及促进上述小区管理：
1. 本人现完全同意履行遵守阳光新苑开发商——重庆必茂物业发展有限公司与重庆缘海物业管理有限公司签署的“重庆阳光新苑”管理规约的一切条款及有关修订文本。
2. 本人亦同意在转让上述物业任何单元时，于有关转让合约签署之日起七日内将所拥有人的变化以书面通知开发商及物业管理者，并应取得本人的承让人签署与此相同的承诺书，并交与开发商及物业管理者，以确保承让人遵守管理规约内的一切条款及有关修订。
3. 本人亦同时在此确认在开发商及物业管理者收到承让人的承诺书前，如有违反管理规约的行为，将由本人与受让人负连带责任。
4. 在业主委员会成立后，本人有权对本规约提出修改意见。

重庆阳光新苑 栋 单元

业主签署：

年 月 日

重 庆 阳 光 新 苑

业
主
临
时
规
约

重庆必茂物业发展有限公司 重庆缘海物业管理有限公司

二〇一三年三月一日

前 言

根据中华人民共和国有关的房地产法律、法规、结合重庆“阳光新苑”（以下简称“小区”）的实际情况，为维护小区各业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务或责任，确保小区的管理能够达到标准，特制定【临时业主规约】（即称“管理规约”以下简称“规约”）。
规约对小区全体业主、用户及管理者均有约束力，规约内涉及之开发商、物业管理者及业主均包括其受让人、继承人、合伙人、接办人、承租人或占用人。规约泛指本规约及其中之附件，及根据本规约赋予之权力而订立的各项守则。

第一章 定义
规约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：
1、地块
指根据重庆市土地使用权出让合同二取得土地使用权之土地。
2、小区
指在上述土地上由开发商兴建并经有关单位认可为“阳光新苑”的物业，包括住宅楼、商业门面、幼儿园和附属设备、设施及相关场地。小区地址为：重庆市南岸区广阳镇。
3、开发商
指重庆必茂物业发展有限公司。
4、公共地方
指开发商根据规约指定小区内的公共地方及开发商按照实际情况取消、变更或更改划为额外的公共地方，其中包括小区之各出入口、行人道、通道、绿化区、行车道及消防通道、走廊、梯台、电表房、泵房、水箱房、电力控制室、天台、消防设备控制室及为该小区的业主、用户及访客设立共用其他地方或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权的地方及开发商保留之地方。
5、公共设施
指为该小区公众利益而在小区所属地块范围内装修的各种器械、设备、装置或种植物，包括供排水系统、通讯系统、消防系统、电子保安系统、照明系统、供电系统、污水处理系统、去水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及植物、告示板及其他机械、卫生设备。以上所列之各项设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。
6、绿化区域
指根据政府有关法令在小区所属地块上实施的绿化地区。
7、保留地方
指开发商拥有或仅供开发商使用之小区部分，包括小区内各楼体之外墙，其他小区内之非单元及非公共地方。
8、管理者
指开发商或根据规约而制定或委托管理小区的人士或机构。
9、管理份额
指开发商为使各业主分摊及交纳管理费服务费用而分配给各户的份额。
10、维修基金
指管理公司根据政府规定收取而用于保养及维修（大修）小区公用部分、公用部位的资金。
11、管理规则
指规约及物业使用守则内之一切条款或规则及开发商或管理者按规约授权指定之各项与小区管理有关之规章制度。
12、业主
根据房地产管理部门所颁发的土地使用证和房屋所有权证所载之土地使用权人和房产所有权人，即为该房屋单元的业主。
13、单元
指业主在小区拥有房屋所有权的单元或其中部分。
14、外墙
指小区内所有楼体的外墙。
15、管理费
指开发商及管理者为管理、维修及保养小区公共地方、公共设施及绿化区域所需的经费，并按照重庆市房管部门最后测绘、核定的实际建筑面积及其相应的管理份额而计收的管理费用。
16、业权份额
指各户业主的房屋在该小区内所占之份额。
17、土地出让合同
指重庆市土地管理局有偿出让小区所占地块土地使用权的土地使用权出让合同。
18、住户守则
指开发商或管理者根据规约而制定供各业主及用户使用其所拥有的单元、公共地方及公共设施所需要遵守的细则。
19、小区图则
指存放于管理处有关小区各栋（层）之平面图，各业主如需查阅，可于办公时间到管理处查阅。

第二章 总则

规约是为各业主之利益而设置，各业主均需遵守和履行规约之所载之义务和责任及受规约之约束。各业主均对其单元拥有处分权，包括使用、出售、转让、抵押、出租或其他方式处分之权力，但其处分需对其承让人或使用人履行及遵守规约的条款负责。

第三章 业主

（一） 业主权利
1、 独立拥有、使用其名下的单元及其收益；
2、 各单元业主拥有其名下单元之业权份额，并可全权处分其名下所占业权份额及权益，例如出售、转让、赠与、继承、抵押、出租或以其他方式处分，而无须其他业主的同意；
3、 在不影响小区建筑结构、外貌及相邻业主权益的前提下，对其名下单元进行维修工程；
4、 可与其他业主按本规约规定共同使用小区的公共地方和公共设施，以及小区所有的保安，卫生设施；以便适当使用及享用其名下物业；
5、 可根据规约维护自身的合法权益；
6、 可根据本规约条款监察管理者及管理人员的工作。唯业主无权惩戒管理人员，任何投诉可向管理处提出，由管理处采取其认为合适的必要行动。
（二） 业主的义务
1、 业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本规约的规定；
2、 各业主有协助管理处处好相比邻居关系的业务；
3、 业主须依照规约的规定，负责及依时缴交其名下应分担的管理服务费、管理费按金及其他基金款项；
4、 业主须共同负责维修小区的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等；
5、 业主须依时缴交其名下单元须付的税项、水、电、热水等及有关公共设施费用；
6、 业主须遵守开发商或其他授权的管理者所订立的《用户手册》，《装修手册》及其他规章制度；若与政府部门颁布的相关条例有抵触，则以政府部门颁布的条例执行；
7、 业主在行使本章第（一）条第2款权利时，必须要求该承受人在处理有关单元的同时签署承诺书，承诺履行及遵守本规约和《业户手册》，并在一个月内以书面通知小区管理者有关承受人的姓名，地址及处理日期。否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。
（三） 业主的责任
1、 不得改变楼体的原有结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变小区楼体任何部分外貌，不得在小区楼体外墙上安装任何雕塑品、飘蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗口；凡在本小区楼体所提供空调室外机安装位置以外设置空调外机时，需事先向管理处申请，获批准后方可，以免影响小区整体形象。凡有异味、刺激性气味或油污的排放不可影响到其他业主或公共地方；
2、 负责其单元内部整洁及维修，保持浴室、厨房等排水系统畅通完好，以免溢水后对其他单元用户造成损失；
3、 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼体任何部分之水、电灯供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施；
4、 各单元的业主，只能将其单元按土地出让合同规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵犯其他业主的事项；
5、 除得到管理者或政府部门书面许可外，不得在小区内公共地方和单元内饲养家禽牲畜；
6、 不得在小区内公共地方（管理者指定地方除外）举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动；
7、 不得在小区内公共地方及单元内储存易燃易爆危险品；
8、 不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物；
9、 除向管理者申报并获批准之外，任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置的负荷；

第四章 大厦管理

（一） 一般事项
1、 开发商所指定或委托的管理者，享有以下的权力，但同时需遵守和履行本规约中其应遵守及履行之责任和义务；
2、 管理者将被视为全部业主之代理人，而非个别代理。每一个业主将被视为全权及已不可撤销地任命管理者为执行本规约规定的代理人。
（二） 管理者的权力及责任
1、 在不抵触开发商权利的情况下，管理者有权对小区进行有效的管理和维修，并为此负责，其中包括下列事项：
（1） 检查、视察小区，必要时包括所有未安置及售出单元的内部。
（2） 每一位业主或其他使用者应严格按照《装修手册》（以下称“装修规则”）完成其单元的装修工程。如果管理者发现该业主聘用承包商或其工人违反装修规则，管理者有权拒绝让该等人士进入小区，或在管理者认为有必要的情况下，将其逐出小区。装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反装修规则。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该业主单独负责，与其他业主及管理者无关。管理者有权在适当时候对装修规则进行修改，并可在装修工程开始前，合理的通知，要求装修的业主依据装修规则缴纳装修保证金予管理者，并由管理者根据装修规则的条款作有关应用。装修保证金由管理者应用于补偿业主或其聘用承包商等引起的所有损失。装修保证金在装修工程完成后30天内无息发还给业主，如款项需补偿前述损失，则在计算及扣除补偿后，余款尽速无息发还该业主。
（3） 根据小区之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。
（4） 根据管理规约，制订小区用户手册及其他必要的规章制度，并以有效之形式督促业主和用户遵守。
（5） 对小区公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，如维修主要结构、外墙、窗框、分户门及玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等。
（6） 负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作。
（7） 根据小区实际情况，负责建立健全的财务管理制度和编制小区管理预算，收取管理服务费和代收水、电、等市政公用设施使用费及追讨欠款。
（8） 处理所有对于小区管理的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因小区管理而引起的节分与争执。
（9） 负责小区的保安工作，保持小区的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。
（10） 对各项管理职责定期（每月及每年）或于业主委员会合理要求时作出检讨和总结，并对改善小区管理或增加服务项目等事宜向开发商及业主委员会提交报告及作出建议。
（11） 清楚及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装，摆放之货物及杂物，向应负责的人征收及追索清除费用和因此而发生的有关费用。
（12） 控制该小区内所有车辆（包括机动车及非机动车）停放、行人交通，通知交管部门拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该等车辆之车主收取拖离及扣留费用。
（13） 在所有有关小区之诉讼中在开发商或其代理人授权之下，作为全体业主的代表。
（14） 防止任何人未经管理者书面同意或未按本规约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。
（15） 采取一切必要措施以遵守政府对于小区的要求。
（16） 防止任何人对小区或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索赔。
（17） 节日期间可装饰小区外貌，包括灯光及其他饰物。如管理者认为必要，可以组织小区内的文娱活动。
（18） 聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师或其他专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人员。
（19） 采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本规约或用户手册的规定。
2、 管理大厦公共地方及公用设施
（1） 安装保养和维修小区的公共地方及公共设施。
（2） 确保所有大厦业主或用户依照大厦管理规约规定的用途正确使用其所占用之小区部分，如有小区业主或用户违反小区管理规约，管理者应尽量用可行的办法制止各类违约行为，并向违约者追讨赔偿及费用。
（3） 定期或在有合理需要时，替小区之公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砖或视情况而施行其他适当之工程。
（4） 更换在公共地方的破损玻璃。
（5） 保持公共地方的照明系统运作良好。
（6） 保持小区中密封的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。
（7） 保持小区的公共地方环境清洁、卫生及美观。
（8） 阻止任何废物被丢弃置于小区之公共地方，负责清洁小区公共地方之垃圾及安排适当的间隔时间为住户收集垃圾。
（9） 采取适当措施阻止小区任何公共地方受阻塞。
（10） 确保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无阻塞情况。
（11） 保持小区的所有公用设备、机械和器材（包括小区的消防系统、保安系统、电话系统、电气系统、照明系统、给排水系统、公用天线等）性能良好和运作正常。当有需要或在方便的情况下，经开发商批准后，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材（惟在小区管理预算中已批准者及在紧急情况除外）。
（12） 在可能的情况下阻止小区任何垃圾货其他物体弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排除、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。确保管理者所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其他工程造成损害。如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。
（13） 安排小区保安、管理员及清洁工人的日常工作程序。根据小区管理规约或用户手册之条款，管理、保养、维修及监督使用以下设施：
A. 装卸货区
B. 垃圾收集站及垃圾车停放处
C. 花园、花槽及其他康体文娱设施
D. 车辆出入口、车道、公共阶梯、行人路、栏杆、围墙及公共空地。
（14） 对管辖区域内的广告设置有处分权，广告所得收益作为小区共用部位的维修基金。
3、 管理小区财务
（1） 负责小区之财务管理及账务处理：正确地运用小区管理账户，收取管理费。服务费定期复审结存以确保有足够的资金维持必要的开支。
（2） 财务管理：包括编制每年之管理小区预算及尽可能使小区之开支及运作控制在预算范围内。每年的年度预算须于该年度前两个月提交予开发商或业主委员会，并实施。遇年度管理预算不足以应付所有管理开支，管理者应修订预算供开发商或业主委员会审核批准。
（3） 每月定期向各单元业主、租客或用户收取管理服务费，及其他应付之费用并定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任，并于发出适当警告后，以管理者代表全体业主名义提出法律诉讼。
4、 管理费预收金与水电费周转金
小区各位业主应于小区入伙时缴交三个月之管理服务费预收金及水电费周转金，水电费周转金额度按建面收取，住宅按5元/㎡收取，商铺按10元/㎡收取。
5、 物业维修基金
根据《专项维修基金管理办法》及国家的有关法规的规定征收物业维修基金，并建立专门的维修基金帐户，具体的缴交办法将根据政府部门颁布的有关规定执行。
6、 帐务审核及保存
（1） 管理者可聘请中国注册会计师审核小区的财务收支报表，并张贴于小区告示栏。
（2） 管理者妥当地保存管理收支帐目，并在需要时将帐目提供各业主查阅或节录。
（3） 管理者于辞退或职务被终止时，须移交所有有关小区之文件、记录、图则、管理帐目予开发商或业主委员会，开发商可聘请中国注册会计师审核管理帐目。
7、 管理者根据本规约作出的决定及任何合理行动在各方面对所有业主均有法律约束效力。
8、 管理者及其雇员在下列情况下无需对业主或用户负责：
（1） 为履行本规约所进行之一切管理工作，但涉及刑事责任、蓄意或严重疏忽而造成之损失不包括在内。
（2） 因下列原因造成的服务中断：
A. 因任何设施、装置必要之保养更换；
B. 火灾、水灾等不可抗力引致中断服务；
C. 无法避免的燃料、材料、供水、电力短缺；
D. 管理者所无法控制的其他一切原因。
9、管理者应尽全力
按照本规约的规定履行其对小区的管理和维护的职责。
（三） 管理服务费
1、 各业主需于每月之二十日或之前缴交其单元每月应付之管理服务费；
2、 根据已获开发商或业主委员会批准之年度预算，管理者可从小区帐户中支付有关管理小区之一切支出费用。上述所提及的指出费用包括：
（1） 保养及维修小区外墙、绿化区、电梯、消防系统、保安系统、电话系统、电气系统、照明系统、给排水系统及其他机械、设备、仪器、装置和设施等；
（2） 管理者酬金；
（3） 管理者所认为需要购买之火险及各种责任保险之保险费；
（4） 聘用管理人员的开支，包括酬金、假期、津贴、住宿、支付及装备等；
（5） 购买及租赁所有必需的机械及器材之支出；
（6） 聘请法律、会计、工程等专业机构人士的费用；
（7） 小区绿化及小区道路的水电费用；
（8） 生活垃圾清理费；
（9） 清洁小区公共地方的费用；
（10） 小区节假日装饰费用；
（11） 行政办公支出；
（12） 其他为管理小区的支出（包括小区完成前，筹备管理期间之一切开支）等。
管理报告应每半年公布管理收支帐目，并张贴于小区告示栏。
不论单元是否控制、被占用或出租等，该单元业主或用户须负责缴交管理服务费及其他应付之费用。
3、 管理服务费及其他费用追收及欠款利息
业主欠缴管理服务费或其他根据管理规约规定的任何费用时，管理者应向业主发出通告，详列所欠款清还期限，若逾期未付，管理者可采取法律行动向业主追讨欠款。所有管理服务费用管理费保证金及其他根据管理规约或其他管理规则应付的款项，均需以人民币清缴。任何业主如果未能于应付的款项到期日起十五天内支付应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：
（1） 收取未缴付的款项自应付日起至支付滞纳金，利率按每日百分之一计算；
（2） 管理或有作其欠供款业主提出诉讼或作出其他追讨行动，如停止供应该单元之水、电和限制该欠款或违约之业主、用户、租户使用公共小区服务，设备、公共设施，于小区告示栏张贴欠款业主单元及详情，直至该欠款业主清偿全部欠款、利息及手续费为止，而重新接驳供应设施之费用或为追讨所指出费用概由该业主、租户、用户负责；
（3） 业主欠缴管理服务费及其他费用超过三个月时，开发商或业主委员会有权或授权管理者向人民法院提出诉讼。
（四） 管理者酬金
1、 因管理者履行本规约的职责而由小区全体业主付给管理者的报酬，该酬金由开发商与管理者根据国家相关规定并结合小区经营状况拟定，并每年可作适当调整。
2、 管理者无需从管理者酬金中支付因招聘任何职工作为该小区管理、运作、会计、核数等的一切直接开支费用，只作为管理者劳动所得。
3、 管理者酬金于每月可由管理者自动从小区管理费中扣取。

第五章 小区全部或部分受损不能正常使用的规定

（一） 小区任何部分中因火灾、大风、地震或其他原因二损毁导致无法按该土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分在建筑商或法律上均可行时，在保险金不敷使用的情况下，管理者可采取一切必要的行动，包括以受损部分的业主（以下简称受影响的业主）的费用修复该受损部分。所有受影响业主应在管理者书面通知后的十五天内讲应付的修复款项交付管理者。
（二） 1、小区任何部分如因前条所述原因而毁损导致无法按土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分又因建筑上或法律上之原因而成为不可能时，管理者应在受损发生之日起两个月内召集一次受影响业主会议，就受损部分共同讨论应变措施。为此目的，管理者可在会议通知中提出处理建议。
2、 如果在上述规定的受影响业主会议上通过任何应变措施议案时，管理者应准备一份旨在该措施付诸实行的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响业主第二次会议时对该计划进行讨论。
3、 如果在受影响业主第二次会议中上述之计划获得通过（无论是否修改），管理者应通知有受影响的业主。如在受影响的业主中有超过百分之五十的业权份额者向管理者书面表示赞同该计划，即表示所有受影响业主均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。
4、 如果自损害发生之日起一年内受影响业主之过半数未能对计划作出书面同意，管理者有权请求受影响业主及其抵押权人（如有）通过公开拍卖方式转让所有该小区损毁单元，拍卖所得在先扣除应付之管理服务及其他款项后，将按照个别业主持有的业权份额归还受影响业主或其抵押权人（如有）。
第六章 业主大会及业主委员会
本物业交付使用后自首次安置或出售之日起已满两年的情况下，开发商应在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第七章 其他事项

1、 若本规约内有任何条纹于任何法律下成为无效、非法或不能执行时，本规约其余条纹之有效性、合法性及执行性并不因此受损。
2、 所有受本规约约束的业主或用户倘因本规约条款发生争议，应首先用协商办法解决；如协商不成，可在小区所在地有权管辖之人民法院提起诉讼。
3、 本规约所规定的任何发给小区各业主的通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址为准；如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；所有不以单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理者，并确保该通信地址的有效性。若由于通信地址变更或无效而导致管理者无法通知或通知延误，小区管理机构不负相关责任。
4、 本规约的制定及解释是根据中华人民共和国的相关法律、法规。
5、 本规约自签署之日起生效。