户型产品产业转化-文档资料.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,如何通过产品的创新设计提升产品亮点，加快去化速度，树立品牌形象,?,1,规范研究,2,规范研究,凹槽,定义：三面被计建筑面积的建筑空间围合，仅一面开口，且开口内无任何结构连梁，连扳或不其他类似的装饰性构件连接的上下透空的室外露天空间。,功能性凹槽,1,）功能性凹槽开口的深度与宽度之比应不大于,4,，深度超过,8m,时按内天井控制。,非功能性凹槽,尺寸超过规定限值，计入核减面积,1,）凹槽进深超过,1.5m,2,）凹槽进深不超过,1.5m,，但面宽不进深之比小于,2,3,）凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊，其进深与凹槽进深之和超过,2.4m,产品机会：可利用凹槽使厨房及功能房间采光通风，深度和面宽比控制在,4,以下,引自：,深圳市建筑设计规则,6.7.1.3,功,能,性,凹,槽,A,B,B/A8m,按内天井控制,非功能性,凹槽,无任何结构连梁板装饰构件,仅一面开口,上下透空,通风采光唯一来源,无任何结构连梁板装饰构件,仅一面开口,上下透空,有除此之外的采光面或位于户内房间与房间之间,3,规范研究,架空绿化休闲,1,）,民用建筑及新型产业建筑,首层或塔楼底层架空（整层或局部）、其他楼层整层架空，作为公共绿化或公众休闲活动场地，梁底净高不小于,3.6m,。,2,）,住宅、宿舍、公寓式办公建筑,内，除建筑首层或塔楼底层以外的其他楼层局部架空，作为公共绿化或公众休闲活劢场地，同时满足以下条件：,每层每个交通单元内的户数不少于,6,户。,架空空间在楼层内集中设置，每个交通单元不超过一处，且与公共交通空间直接毗邻。,架空高度不少于,3,个标准层，且架空范围内无水平方向的结极连梁或连板。,架空空间进深不小于,3m,、面宽不小于,6m,，且对外开敞面的边长不小于架空空间水平周长的,1/3,。,3,）,民用建筑及新型产业建筑,除建筑首层或塔楼底层以外的其他楼层架空（整层或局部），其总建筑面积不得超过所在栋（座）总规定建筑面积的,5%,。,产品机会：架空绿化休闲空间提升居住品质及公共空间感受,引自：,深圳市建筑设计规则,3.1.2.6,单元平面示意,A,6m,且,A,1,/3(2A+B),公共交通,架空休闲绿化,01,02,03,04,05,06,N,6,户,B,3m,毗邻公共交通,N,6,集中设置,1F,2F,3F,公共交通,架空休闲绿化,层数,3,层,架空无水平梁板,剖面示意,4,规范研究,建筑层高,办公建筑,首层层高超过,6m,，或二层及以上层高超过,4.5m,时，按,3.1.6.4,公式,2,计算地上核减面积（层高标准值,2.2m,）。,商业建筑,层高有以下情形的，均按,3.1.6.4,公式,2,计算地上核减建筑面积（层高标准值为,2.2m,）：,1,）旅馆（酒店）建筑：首层作为大堂（门厅）层高超过,6m,，或客房层层高超过,4.2m,。,2,）除旅馆（酒店）以外的商业建筑,普通商业建筑：六层及以下部分层高超过,5.1,米，或七层及以上部分超过,4.5,米,户内建筑面积不超过,90,的商铺占该层商业建筑面积,50%,以上的商业建筑楼层：六层及一下部分层高超过,5.1,米，或七层及以上部分超过,4.5,米,单层商业建筑面积不大于,8000,，首次层高超过,6.6,米，或二至六层部分层高超过,5.1,米，或七层及以上部分层高超过,4.5,米,单层商业建筑面积大于,8000,，六层及一下部分层高,6.6,米，或七层及以上部分层高超过,5.1,米,3,）当商业建筑位于半地下室时，其露出地面的最底层层高参照相应类别商业建筑首层层高控制,核减建筑面积,=【,（超高空间层高,-,层高限值）,/,层高标准值,超高空间投影面积。,公式,2,产品机会：可利用层高来增加产品的附加值。,引自：,深圳市建筑设计规则,6.8.2.2/6.6.2.3,5,规范研究,室内透空率,定义：建筑楼层内局部设置的跨越一个以上标准层高的有盖建筑空间,办公建筑,仅限中庭、大堂（门厅）、公共阳台及使用面积超过,150,的多功能厅、会议厅等可设置室内透空空间，其按层计算的总投影面积超过以下相应规模建筑室内透空空间面积限值时，按,公式,1,另行计算地上核减建筑面积。（旅馆建筑为,10%,、商业建筑为,10%,、集中商业建筑为,15%,）,当,S150000,时，,S2,S110%,。,当,50000,S1100000,时，,S2,5000010%,（,S1,50000,）,5%,。,当,S1,100000,时，,S2,5000010%,500005%,（,S1,100000,）,3%,。,其中,S1,为本栋办公功能建筑面积，,S2,为室内透空面积限值，单位为。,公寓式办公建筑,仅限首层大堂（门厅）可设置室内透空空间，其按层计算的总投影面积超过本栋公寓式办公规定建筑面积的,3%,，另计核减建筑面积,户内的室内透空空间，按层计算的总投影面积全部计入地上核减建筑面积,商业建筑,仅限中庭、大堂（门厅）、公共阳台及使用面积超过,150,的多功能厅、会议厅等可设置室内透空空间，其按层计算的总投影面积超过以下相应规模建筑室内透空空间面积限值时，按,3.1.6.3,（,1,）,公式,1,另行计算地上核减建筑面积。（旅馆建筑为,10%,、商业建筑为,10%,、集中商业建筑为,15%,）,产品机会：室内透空空间增加产品附加值，提升项目亮点。,引自：,深圳市建筑设计规则,6.6.6.2,、,6.7.2.1,、,6.8.2.1,跨越一个以上标准层高的有盖建筑空间,公共交通,室内透空,空间,室内透空,空间,公共交通,室内透空,空间,室内透空,空间,剖面示意,6,规范总结：,公寓：可利用架空休闲空间提升产品公共空间感受,办公：利用室内透空空间寻求产品附加值,LOFT,：利用层高及走廊上空空间寻求产品附加值,凹槽,架空绿化休闲空间,室内透空空间,层高,7,案例分析,8,招商中外运,招商中外运,占地建筑面积：约,4.67,万,总建筑面积：,38.55,万,（公寓：,11.5,万、办公：,23.7,万、商业：,3.21,万、配套：,0.14,万）,容积率：,8.25,周边配套：繁华商务商业区,公寓住宅化,(115000,),办公住宅化,(32300,),办公,LOFT,化,(36000,),01/C1,02/C1,03/C1,04/C1,9,鸟瞰图,沿街透视图,商业透视图,10,公寓住宅化,01,02,03,04,05,06,01,02,03,04,05,06,规范运用：,功能性凹槽,使厨房及功能房间采光通风,架空绿化休闲,提升居住品质,1,1,1,1,1,1,1,2,2,1,2,本栋公寓层高,=5.1*2,（商业）,+1,（覆土）,+6.4,（架空层）,+3*35+3.9*2,（避难层）,=130.4,米。,使用率低于一般住宅楼？,公寓住宅化标准层平面,11,公寓住宅化,规范运用：,功能性凹槽,使厨房及功能房间采光通风,架空绿化休闲,提升居住品质,本栋公寓层高,=5.1*2,（商业）,+1,（覆土）,+6.4,（架空层）,+3*31+3.9*2,（避难层）,=118.4,米。,使用率低于一般住宅楼？,01,02,03,01,02,03,1,1,1,2,1,2,公寓住宅化标准层平面,12,公寓住宅化,/,办公住宅化,规范运用：,功能性凹槽,使厨房及功能房间采光通风,架空绿化休闲,提升居住品质,本栋公寓层高,=6.6+5.1,（商业）,+7.4,（架空层）,+3*30+3.9*2,（避难层）,=116.9,米。,使用率低于一般住宅楼？,1,2,1,1,1,1,2,2,A,B,D,C,A,B,D,C,A,B,D,C,A,B,D,C,公寓住宅化标准层平面,13,办公,LOFT,化,规范运用：,架空绿化休闲,提升居住品质,层高利用,增加产品的附加值,本栋公寓层高,=6.6+5.1,（商业）,+7.4,（架空层）,+4.5*29+4.8*2,（避难层）,=159.2,米。,2,3,2,01,01,01,01,01,01,01,01,01,01,03,02,02,02,02,02,02,02,02,02,02,02,02,02,02,02,02,02,02,02,办公,LOFT,化标准层平面,14,办公,LOFT,化,LOFT,改造后夹层平面图,降低走道高度，将其拓展为卧室的储藏间,办公,LOFT,化标准层平面,15,公寓住宅化与一般住宅建筑的区别：,1,）在规范上需要按照,办公建筑设计规范,及相应的,消防规范,执行。（走道的宽度及核心筒的设计将与一般住宅建筑有较大差别）,2,）不得设计不计面积的或重要景观一侧外立面不得设置任何形式的,凸阳台,。（有成本赠送空间将少于一般住宅建筑）,3,）户内计一半面积的阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台）总投影面积之和，超过该户除阳台以外户内建筑面积的,10%,或,30,时（一般住宅建筑户内无透空空间的此值为,20%,或,60,，有透空空间的此值相同），按公式计算地上核减建筑面积。,对比,办公住宅化与一般住宅建筑的区别：,1,）在规范上需要按照,办公建筑设计规范,及相应的,消防规范,执行。（走道的宽度及核心筒的设计将与一般住宅建筑有较大差别）,2,）不得设计不计面积的,凸窗,，临城市主、次干道或重要景观一侧外立面不得设置任何形式的,凸阳台,。（有成本赠送空间将少于一般住宅建筑）,3,）计一半面积的阳台总投影面积之和（含与其相连的花池、空调机位等平台），超过本,栋,办公功能规定建筑面积的,5%,时，按公式计算地上核减建筑面积。,4,）首层层高,6,米，或标准层层高上限为,4.5,米，而一般住宅首层作为公共大堂层高上限为,6,米，户内层高上限为,3.6,米,5,）办公建筑规范中没有凹槽的相关规定，可以利用。,办公,LOFT,化与一般公寓式办公建筑的区别：,1,）计一半面积的阳台总投影面积之和（含与其相连的花池、空调机位等平台），超过本,栋,办公功能规定建筑面积的,5%,时，按公式计算地上核减建筑面积。公寓式办公建筑,户内,计一半面积的阳台总投影面积之和，超过该户除阳台以外户内建筑面积的,10%,或,30,时，按公式计算地上核减建筑面积。,2,）首层层高,6,米，或标准层层高上限为,4.5,米，而一般公寓式办公建筑首层层高,6,米，或标准层层高上限为,3.6,米,16,深湾汇云中心,深湾汇云中心,开发商：万科地产,地点：深圳湾,总用地面积：,54077.82,总计容建筑面积：,461971.75,（其中：办公：,231000,；商业：,56000,；酒店：,40000,；商务公寓：,90000,；其他：,44971.75,容积率：,8.54,办公,LOFT,化,(80719,),公寓住宅化,(90000,),商业住宅化,(7497,),03/C,02/C,17,鸟瞰图,透视图,18,公寓住宅化,a-1,a-2,阳台改造为工作间,阳台率不能超过公寓式办公建筑要求的,10%,且不超过,30,。,公寓住宅化标准层平面,19,公寓住宅化,a-1,a-2,阳台改造为工作间,阳台率不能超过公寓式办公建筑要求的,10%,且不超过,30,。,公寓改造后平面图,公寓住宅化标准层平面,20,办公,LOFT,化,走廊空间改造为户内空间,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,利用,室内透空空间,增加产品的附加值,3,4,4,4,LOFT,改造前平面图,办公,LOFT,化标准层平面,21,办公,LOFT,化,中间户,改造后套内实得建筑面积：,97.84,，实得建筑面积：,118.3,端户,改造后套内实得建筑面积：,154.08,，实得建筑面积：,177.6,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,利用,室内透空空间,增加产品的附加值,3,4,4,4,办公,LOFT,化改造后标准层平面,22,办公,LOFT,化,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,利用,室内透空空间,增加产品的附加值,3,4,4,4,办公,LOFT,化改造后标准夹层平面,23,商业住宅化,商墅门厅,商业,商业,商业,架空层,商业,商业,商业,商业,交通核,北侧别墅,南侧别墅,商业,商墅局部一层平面,商墅局部二层平面,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,3,商业住宅化平面,24,商业住宅化,交通核,北侧别墅,南侧别墅,北侧别墅,南侧别墅,商墅局部三层平面,商墅局部四层平面,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,3,3,3,3,3,商业住宅化平面,25,商业住宅化,北侧别墅,南侧别墅,商墅局部五层平面,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,3,改造前为,10.2,米层高计两层商业面积，改造后搭楼板改造为,3,层住宅,商墅剖面图,商业住宅化平面,26,商业住宅化与一般住宅建筑的区别：,1,）在规范上需要按照商业,建筑设计规范,及相应的,消防规范,执行。,2,）户内计一半面积的阳台（含公共阳台）总投影面积之和（含与其相连的花池、空调机位等平台）超过本栋商业功能规定建筑面积的,5%,时，按公式计算地上核减建筑面积。而一般住宅户内无透空空间，户内计一半面积的阳台总投影面积之和，超过该户除阳台以外户内建筑面积的,20%,或,60,时，按公式计核减面积。,对比,27,立润富达广场,立润富达广场,01-01,地块,总用地面积：,21262,总计容建筑面积：,125124,（其中：产业研发办公：,87590,；商业：,8244,；宿舍：,26060,；公共配套：,3230,）,容积率：,5.9,宿舍住宅化,(26060,),办公,LOFT,化,(47698,),01-01/M0,01-02/M0,28,宿舍住宅化,规范运用：,功能性凹槽,使厨房及功能房间采光通风,1,1,1,1,1,户内计一半面积的阳台总投影面积不得超过,6,，且超过该户除阳台以外户内建筑面积的,15%,时，按公式计算地上核减建筑面积,单间式宿舍除阳台以外的户内建筑面积不得超过,35,，套间式宿舍不得超过,70,；且宗地内所有套间式宿舍规定建筑面积之和不得超过宿舍总规定建筑面积指标的,30%,。因此将宿舍住宅化需要考虑,可拆分为两户,宿舍改造后平面,宿舍指标表,套型,套数,套内,(,不含阳台,),阳台投影面积,套内面积（含阳台）,公摊,建筑面积,实用率,标准层面积,阳台率,面积比,A,（三房两厅）,4,66.56,3.25,68.19,177.59,84.67,80.53%,912.092,4.3%,37.13%,B,（一房两厅）,8,56.10,3.24,57.72,71.68,62.87%,合计,12,715.04,38.92,734.50,912.09,100%,1,1,1,1,29,宿舍住宅化,单间式宿舍,除阳台以外的户内建筑面积不得超过,35,，,套间式宿舍,不得超过,70,；且宗地内所有,套间式宿舍,规定建筑面积之和不得超过宿舍总规定建筑面积指标的,30%,。,由于此条规范限，户型拆分为两户。右侧户型增加一处入户门，取消一个卧室门。,中间户型平面图,中间户型拆分,宿舍中间户平面,30,办公,LOFT,化,LOFT,指标表,套型,套数,套内,(,不含阳台,),阳台投影面积,套内面积（含阳台）,公摊,改造前建筑面积,改造后建筑面积,实用率,标准层面积,阳台率,A-2,（三房两厅）,4,52.44,3.00,53.94,211.11,69.61,111.81,77.48%,937.59,4.9%,B-2,（两房两厅）,8,35.20,2.40,36.40,46.98,75.69,C-2,（三房两厅）,4,53.08,3.60,54.88,70.83,119.89,合计,16,703.68,45.60,726.48,937.59,办公楼改,LOFT,平面,计一半面积的阳台总投影面积之和，不能超过本栋办公功能规定建筑面积的,5%,31,办公,LOFT,化,办公楼改,LOFT,平面,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,3,降低走道空间，改造为卧室,降低走道空间，改造为储藏,32,绿地光明城投标,绿地光明城,总用地面积：,128006.94,总计容建筑面积：,648500,（其中：办公：,337670,；商业：,75000,；酒店：,30000,；商务公寓：,183430,；其他：,22400,容积率：,5.93,办公,LOFT,化,(169742,),办公商业灵活转化,公寓住在化（,183430,）,04-02/C2,04-07/C2+C4,04-07/C1+C2+C4,33,鸟瞰图,34,A,A,B,B,B,B,B,B,E,D,C,改造前,A,A,B,B,B,B,B,B,E,D,C,A,A,B,B,B,B,B,B,E,D,C,A,A,B,B,B,B,B,B,E,D,C,改造后,标准层,建筑面积：,1497.4,平方米,实用率：,81%,标准层,建筑面积：,1557.5,平方米,实用率：,81%,两个,模块相对独立,利用中庭,后期改造赠送,回家流线短，利用率高,办公,LOFT,化,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,利用,室内透空空间,增加产品的附加值,4,4,4,4,办公楼改,LOFT,平面,3,35,办公,LOFT,化,办公楼改,LOFT,平面,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,利用,室内透空空间,增加产品的附加值,4,3,4,4,92,62,66,52,68,92,92,92,66,52,68,62,62,62,36,办公,LOFT,化,办公楼改,LOFT,平面,4,4,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,利用,室内透空空间,增加产品的附加值,4,3,37,办公,LOFT,化,办公楼改,LOFT,平面,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,办公建筑未提及凹槽空间相关规范，,可利用来增加产品的附加值,5,3,5,5,5,5,5,5,5,5,38,办公,LOFT,化,办公楼改,LOFT,平面,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,办公建筑未提及凹槽空间相关规范，,可利用来增加产品的附加值,5,3,39,公寓住宅化,规范运用：,功能性凹槽,使厨房及功能房间采光通风,架空绿化休闲,提升居住品质,1,2,1,1,2,2,公寓标准层平面,97,80,80,55,66,35,35,35,35,55,66,97,候梯厅分开设置，增强入户感受，,三户共用玄关，提升空间仪式感，并为,Two-key,提供可能性。,利用规范创造公共交流空间,根据资源条件合理分布户型,实用率较高,核心筒,（分核）,55,35,66,80,架空绿化,97,40,公寓住宅化,公寓标准户型平面（,TWO-KEY,）,北面组团户型标准平面,北面组团改造户型平面,合并后建筑面积,164,。,南面组团户型标准平面,南面组团改造户型平面,合并后建筑面积,215,。,41,万科九州,万科九州,总用地面积：,47242.14,总计容建筑面积：,272875,（其中：办公：,167875,；商业：,64161,；住宅：,40000,；其他：,839,容积率：,5.78,C2+C1+R2,C2+C1+R2,S2+C1,商业住宅化,办公,LOFT,化,办公住宅化,42,鸟瞰图,沿街透视图,43,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,套型,A,改造后总面积,:140.22m,办公楼,LOFT,化,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,办公建筑未提及凹槽空间相关规范。,5,3,办公转换,LOFT,标准层平面图,5,5,5,5,阳台总投影面积（含与其相连的花池、空调机）超过本栋商业功能规定建筑面积的,5%,，需计地上核减建筑面积,特点：,1.,均为,T4,户型，品质较高,2.,户型单元方正，统一,3.,电梯使用率较高,4.,每户均可引入燃气,5.,核心筒设计经济，公摊率小,套型,套数,户内面积,阳台（投影面积）,套内面积,公摊面积,建筑面积,使用率,层公摊面积,(,含半外墙,),标准层建筑面积,阳台比例,夹层面积,改造后总面积,A,12,68.24,3.62,70.05,14.87,84.92,82.49%,178.41,1019.01,4.26%,55.30,140.22,44,办公楼,LOFT,化,改造后首层平面,改造后二层平面,-2,改造后二层平面,-1,办公转换,LOFT,标准户型平面图,45,商业住宅化,商业转化住宅二层平面图,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,3,阳台总投影面积（含与其相连的花池、空调机）超过本栋商业功能规定建筑面积的,5%,，需计地上核减建筑面积,户型,A,户型,B,户型,A,户型,B,户型,B,户型,B,套型,套数,户内面积,阳台（投影面积）,套内面积,公摊面积,建筑面积,使用率,层公摊面积,标准层建筑面积,标准层阳台比例,阳台比例,夹层面积,改造后建面,A,2,83.86,5.20,86.46,16.70,103.16,83.86%,88.34,547.50,1.90%,5.70%,67.66,170.82,B,4,68.96,5.20,71.56,13.73,85.29,3.80%,56.55,141.84,46,商业住宅化,规范运用：,层高利用,增加产品的附加值,3,商业转化住宅三层平面图,将两层商铺改造为住宅,户型,A,户型,B,户型,A,户型,B,户型,B,户型,B,47,办公住宅化,办公转住宅标准层平面,标准层建筑面积：,391.73m,本层使用率：,78.99%,标准层平面各套型建筑面积：,套型,A,183.19m,套型,B,208.54m,套型,套数,户内面积,阳台（投影面积）,套内面积,公摊面积,建筑面积,使用率,层公摊面积,标准层建筑面积,标准层阳台比例,阳台比例,A,1,139.88,9.64,144.70,38.49,183.19,78.99%,82.30,391.73,5.26%,5.27%,B,1,159.23,10.99,164.73,43.81,208.54,78.99%,5.27%,特点：,1.,电梯带入,标准电梯，公摊率减小,2.,阳台进深扩大至,1.5m,生活阳,台,1.8m,(,最小化,),用足阳台率,5.0%,（超过,5.0%,计核减,）,3.,次卧进深扩大至,3.6m,4.,公卫尺寸扩大至,2.0 M,5.,餐厅尺度缩小，,减少空间浪费,6.,均增设,工人房,7.,厨房尺寸扩大,8.,主人房入口走廊小,9.,所有户型均为明厨、明卫,48,1,、,办公,LOFT,化,，尽量把办公指标转化为,LOFT,。,LOFT,利用,4.5,层高，高附加值。,2,、,公寓住宅化,公寓户型均做到明厨，为接入天然气提供可能性。,3,、裙房办公商业可以互相转化,，增强灵活性和弹性。,4,、,商业住宅化,，将商业指标转化为住宅，利用,5.1,米商业层高，高附加值。,5,、,关注公共空间,，通过架空绿化和公共阳台提高入户体验和增加公共空间。,通过案例总结共性,49,