虹桥商业市场报告.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2015,年,5,月,虹桥商务区核心区商铺市场调研及,虹桥绿谷之商业板块功能定位初探,下一站，,虹 桥,绿 谷,寓意：,距离虹桥枢纽仅,700,米的距离，融为枢纽的又一个站点。,未来将以虹桥枢纽为圆心，集聚成市，成为重要的地标。,拥有上海虹桥商务区管理委员会的扶持及支撑。,项目,建议,业,态,业,种,优势（,Strength）,劣势（,Weakness）,相对区域内其他项目而言，本项目已建成，是现房，利于招商和销售；,距离虹桥枢纽较近；,虹桥商务区开发的示范性项目；,项目拥有整个区域内最好的环境，绿化覆盖率较高。,商业展示面有限、人流引导难度较大；,相对周边商业项目，以地下为主的商业对招商和经营的要求更高；,周边交通组织复杂。,机会（,Opportunities）,SO,策略,WO,策略,先于其它项目完成工程和交房，能够早其它项目一步进行招商和销售，无形中降低了难度；,从上海总体发展规划上来看，大虹桥区域是现在和未来上海的重点发展区域；,区域地价、产品价格长期看涨，本项目的商业价值看涨。,抓住现房优势，赶在其它项目前进行大规模招商和销售动作，打造样板段，吸引客户；,充分利用虹桥枢纽的影响效应及项目与政府的密切,关系。,完善项目内外基础设施建设，增加并提高人流及,车辆引导,的方式和能力；,放大项目优势，强调项目在虹桥板块的特殊,地位；,精准定位目标消费者。,风险（,Threats）,ST,策略,WT,策略,区域内有瑞安、龙湖等较强的开发商，其产品的规模、品牌和规划对商户、消费者具有很强的吸引力，会为本项目招商经营带来极大压力；,区域内整体供应量大，未来商业竞争会较为激烈，对招商和经营团队的要求极高；,目前区域整体还处于建设阶段，整体商业环境较差，需要一段时间的商业培育期。,营造差异化、体验性特色商业，有别与传统的商业中心规划；,抢先招商，抢先开业，创新经营，培养消费者的消费,惯性。,站在资产经营，提升项目商业价值的角度看待项目的经营和发展；,借助外力外劳，聘请专业团队，利用独一无二的资源和丰富的商业经验对项目各方面进行优化和执行招商经营。,SWOT,策略：抓住项目现房优势，抢占市场，并与周边项目形成互补招商，错位经营；充分评估经营风险，制定切实有效的运营方案规避区域可能存在的风险。,4,商业能级,城市核心区商业,区域型商业,社区型商业,邻里型商业,规模,（）,30,万以上,3.6-18,万,9000-36000,1800-9000,区位,城市交通、人口核心区,历史形成的商业聚集区,商务集聚地、居民聚居区、,公共交通集散地周边,居民聚居区,人流集中交通便利,住宅小区自发形成,配套物业,核心消费客户,内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者,区域,15,分钟车程内消费者，以及周边客群,步行,15,分钟内的居民,小区内部及周边居民,商业形态,集中商业为主,商业街集中商业,商业街为主,个别集中商业,小型商业店铺,本案的商业能级：,区域型商业,商业形态：,商业街,/,集中型商业,本案商业能级判定,原则,1,：,利于项目商业持续经营,根据市场情况及目前运营较好的商业，选择最易存活的业种。,原则,2,：,能够扩大目标消费群范围,项目本身及周边办公楼白领、周边社区居民及虹桥枢纽途径商旅客是本项目的三类基础消费客群，除基础消费客群外，更要通过特色业态，将消费客群的涵盖面的涵盖范围扩大。,业种定位原则,原则,3,：,异于周边项目定位,对比周边项目定位和业态规划，形成差异化定位，进行互补招商与错位经营，尤其关注虹桥天地、龙湖天街等有较强商业集聚效应的大型项目。,个案回顾,序号,项目名称,产品组合,业种占比,1,虹桥丽宝广场,办公、商业、演艺,零售、餐饮、休闲、文化、艺术,2,虹源盛世国际文化城,办公、商业,零售、餐饮、文体、家居,3,金臣联美虹桥汇,商业、办公、会展,零售、餐饮、休闲,4,虹桥万科中心,商业、办公、文娱、会展,零售、餐饮,5,万通新地中心,办公、商业、会展,零售、餐饮,6,龙湖虹桥天街,办公、商业、酒店,零售、餐饮,7,虹桥天地,办公、商业、演艺,零售、餐饮、娱乐,8,虹桥三湘广场,办公、商业,零售、餐饮,9,恒基旭辉中心,办公、商业、居住,零售、餐饮,10,虹桥中骏广场,办公、商业,餐饮、休闲,11,新华联国际中心,办公、商业,休闲、餐饮、娱乐,12,虹桥富力十号,住宅、办公、商业,零售、餐饮,13,虹桥,协信中心,办公、商业、文化展示,零售、餐饮,14,虹桥正荣中心,办公、商业,零售、餐饮,15,万科时一区,商业、住宅、办公,零售、餐饮、亲子,周边项目业态定位多以零售、餐饮、休闲娱乐类主要方向。,/,虹桥商业区核心区项目商业业种统计,同质化现象严重,万科虹桥中心,虹桥协信中心,虹桥天地,龙湖虹桥天街,万通新地中心,个案回顾,/,虹桥商业区核心区重点项目商业业种统计,核心区内重点项目的餐饮比例均占总体业种的,40%,以上，整体模式上均以餐饮、零售为主，以休闲娱乐相辅，传统业种泛滥。,总结：,差异化、体验化、主题化,策略,假设：,个案回顾,/,举例说明,目前周边的租金为,8,元,/,/,天,若有,100,家餐厅，就至少要有,27000,人流量的消费者，可以预见餐饮的经营难度必然很高。,一家面积,300,的餐饮店,日租金是,8,*,300=2400,元,租金一般占餐饮业态日成本的,30%,这家餐饮的日成本为,2400/30%=8000,元,在客单价平均,30,元,的情况下,该店每天流动客人至少要,超过,270,人,区域内未来各类餐饮店极多,在连锁效应影响下，各项目的招商和竞争也空前激烈。,目标消费客群研判,虹桥枢纽商旅客群,扩大客群来源,特定消费客群,自身及周边项目的办公人群,周边居民,因为这些消费者每天都在项目及周边，具有固定且刚性的消费需求，因此是我们要抓住的重点基础性消费客群,项目所在区域周边有大型居民社区，拥有非常庞大的消费基数，是我们需要吸引的重要基础性消费客群。,虹桥枢纽日人流极其巨大，能释放大量的消费能量，是我们要努力争取的基础性消费客群。,项目基础客群为区域共享的消费群体，本项目相比虹桥天地、龙湖等大型项目在体量、地理位置等方面处于不利地位，基础性消费客群被这些项目分流后，无法支撑项目经营，,因此除了满足基础客群消费需求，尽力争取之外，还应通过各种手段扩大消费客群来源，以特定消费客群作为核心目标。,被分流而无法支撑项目经营。,其次引进具有,主题性、特色化,的业态，增强项目的特异性和影响力，吸引一批有特殊消费需求的人群，并扩大项目的辐射范围。,目标消费客群研判,诱导力,体验性,主题性,特色化,业种甄选,首先甄选具有,诱导力、体验性,的业态，提升项目的吸引力，尽可能多的吸引基础消费客群。,目的性消费，扩大项目的辐射半径,滞留性消费，延长消费者的驻留时间，增强项目的吸引力,蓝海战略，规避同质化竞争,同类业态集群效应，增强项目的影响力和对特定人群的吸引力,餐饮,零售,其他,周边项目业种定位,多以餐饮、零售为主的传统业种,同质化现象严重，未来竞争力激烈，盈利能力有待考验。,具有足够吸引力的特色新兴业态业种，富有体验性、新鲜感。,业种建议,差异化定位、错位式经营,建 议,目标消费客群需求,打破传统消费，与众不同的体验与享受,主题性商业、特色化业种,方向,将,D.I.G.,（上海外高桥进口商品直销中心）、韩国馆及球迷俱乐部作为主力店，以体验性与主题性商业为制胜点，带人领略异国风情。,围绕主力店进行业态定位,主力店,三个商户均为微瑞谷的现有资源，且都属于稀缺资源。,三个商户对于面积的需求都较大，能够快速的完成招商。,有别于周边其它项目的业态。,拥有其核心的消费客群，且客群量大、忠诚度高，能长期经营。,微瑞谷与三个品牌之间有较深厚的合作关系，落地可能性高。,1,2,3,D.I.G.,韩国馆与偶像学院,球迷,俱乐部,作为主力店的理由：,品牌名称,需求面积（）,业态说明,D.I.G.,3000-5000,精品进口超市,韩国馆、偶像学院,11000,韩式风情商业、明星商业,球迷俱乐部,2500,体育用品展示、体验、零售,国际酒店用品博览会,国际汽车博览会,国际广告技术博览会,国家会展中心,韩式美容馆,汗蒸馆,韩式咖啡、饮料,韩式美食,比肩国展中心,成为大虹桥又一个风尚集聚地,国展中心以展会为平台聚集人气，虹桥绿谷则以韩国文化元素加上偶像学院的演艺教育元素，凭借明星的号召力，打造集聚韩式风尚的吃、喝、玩、乐、传媒、美体、教育为一体的韩国馆，以此形成强大的集聚相应，吸引大量客流。,主力店一：韩国馆,&,偶像学院，以流行文化、娱乐明星为卖点,甄选理由,2014,年中国游客在韩国的消费为,14,万亿韩元,(,约折合,849,亿元人民币）,2014,年李敏镐上海粉丝见面会吸引,10000,人,。,2014,年金秀贤上海开唱,3000,个座位开卖当天即被秒杀,吸金约,262.7,万人民币,。,韩国明星代言的食品、服饰也得到广大哈韩族的追捧,。韩国组合,SJ,代言的炸鸡品牌,客怡村曾一度引发数十米长队。,&,趋势效应,明星效应,锁定核心客群为热衷流行文化和追星的人群,以韩国馆联动偶像学院为方式，打造以韩国流行文化和明星为特色的商业模式,商机,韩国馆,深度挖掘,CJ E&M,与偶像学院在商业、演艺、和培训等方面的资源，聚集各类商户，举办定期及不定期的“秀”，邀请各路明星出场，以此吸引大批客群的流入，消费周边扩充服务。,联合,韩国特色餐饮,流行潮牌,韩式美容美体,韩国馆表现形式,CJ E&M,是通过电视，电影，音乐，演出，游戏等多样化的媒体形式和服务平台，引领文化潮流的国际传媒集团。以追求标新立异的唯一（,Only One,）精神为根本的,CJ E&M,给顾客带来最高享受的,CJ E&M,正引领着亚洲流行（,Asia Pop Culture,）的走向世界。,旗下拥有多领域资源,CJ,集团下属各类流行文化和商业品牌众多。,CGV,是,CJ,旗下的影视传媒集团，除了影院业务外，还拥有大量的筹办演出的经验及资源。,CJ E&M,：拥有大量流行品牌和明星资源的韩国影视传媒集团,露天演艺吧,概念体验室,工作训练区,蓝光星城偶像学院,，其为集培训、经纪、演出为一体的娱乐及艺术培训机构，是钦达集团旗下子公司，微瑞谷的兄弟企业。,偶像学院的经营业务包括了培训、艺术体验、影视技术及场景展示、演出活动等。,偶像学院：以培训和演出为主的造星机构，微瑞谷的兄弟企业,偶像学院,通过明星效应，运用主题“秀”，提升品牌知名度，吸引人气,以明星代言产品，以及邀请明星出席各类主题“秀”的形式，聚集大批粉丝。,以偶像学院为平台，定期推出不同类型的演出。,引进明星店，例如百万奶昔、热辣壹号等品牌，以明星效应吸引粉丝。,“秀”,出人气,韩国馆推广经营亮点,1,2,3,以球队主题馆作为经营核心,考虑区域范围内严重的同质化竞争局面，以足球俱乐部为主体，衍生出包括足球文化、体育文化及欧洲异域风情的主题馆从而开辟蓝海。,主力店二：球迷俱乐部，以足球运动为卖点,皇马球迷俱乐部成立于,2002,年,9,月，是中国国内第一个也是影响力最大、会员人数最多的专业性中文皇马球迷俱乐部。,巴萨球迷俱乐部在全世界范围内已经拥有了超过,12,万的球迷，球迷俱乐部超过,1000,个。,大量的球迷群体是未来客群的极其有利的保障，同时所产生的衍生效应也是带动消费的保证。,甄选理由,巴萨球迷俱乐部,Futbol Club Barcelona,微瑞谷与球迷俱乐部代理方的深厚合作关系,凭借球队的凝聚力、球员的号召力带动人气的提升。,周边产品零售,1,球队文化展示,2,活动交流区域,4,3D,观球体验,3,功能,服务,贩售与球队、球员有关的周边商品。,陈列、展示球队日常设施及队史文化。,体验身临其境的观球感受。,提供咖啡、简餐供球迷交流、庆祝。,运用品牌效应打造以足球文化为主体的主题性场馆，落位于虹桥绿谷后利用球队的号召力吸引广大球迷。,球迷俱乐部功能服务,风情零售及展览,以球迷俱乐部为契机，,推出以体育为主题的周边内容，,以及欧洲文化的独特异国风情。,体育健身,球迷俱乐部服务衍生：运动场馆、周边零售、文化场馆等,西班牙陶瓷,毕加索油画,通过明星球队效应，推广体育文化，扩展欧洲风情，聚集客群。,以球队及明星球员的效应拉拢一批球迷客群，展示球队文化，贩售周边产品。,以主打体育作为亮点，配套运动场所，以衍生体育概念拉动消费。,借由西班牙两支球队的势头扩展西班牙文化，以极具风情的商品和不定期的展览提升影响力。,体育,+,风情,球迷俱乐部推广经营亮点,1,2,3,一站式商务配套服务平台,实现进口精品与日常用品的全覆盖，服务于整个大虹桥区域，扩大项目的辐射范围。,主力店三：,DIG,，以种类繁多的优质进口商品为卖点,依托上海自贸区的建设发展，,D.I.G.,以,进口商品批发业务为核心，,在上海地区快速开店，目前已有,13,家门店，多以加盟形式经营，并面向长三角地区扩张。,D.I.G.,在上海已经拥有,13,家门店，多以加盟形式经营，并还在面向长三角地区不断扩张中，,但虹桥范围内尚无,D.I.G.,门店。,D.I.G.,：目前上海发展最快的进口商品直销中心,序号,区县,店铺,经营模式,1,浦东,新区,自贸区店（家）,自营,2,临港店,3,龙阳路店,加盟,4,森兰店,5,青浦区,米格天地店,6,普陀区,中环店,7,金山区,金山店,8,宝山区,绿地宝山店,9,长宁区,绿地中山公园店,10,嘉定区,安亭店,11,徐汇区,徐汇店,12,奉贤区,奉贤店,13,杨浦区,五角世贸店,奉献店,D.I.G.,门店,D.I.G.,浦东曹路悦天地,15,年,5,月,20,日也已签约。,经营类别,水产,、,水果,、,果蔬,、,酒,、,饮料,、,膨化食品,、,饼干糕点,、,糖果巧克力,、,蜜饯类,、,豆类休闲品,、,其它未分类,、,休闲食品,。,主要客群,几乎覆盖了所有人群,引进,D.I.G.,目的,D.I.G.,引来进口商品直销风暴，如海鲜、牛奶、水果等产品引爆市场，人气急升。,D.I.G.,的优势在于其性价比极高的进口商品能带来大量的客流。,2,1,通过,D.I.G.,解决周边白领对进口商品消费及生活需求。,通过,D.I.G.,吸引周边居民前来消费，引导客流。,目的,D.I.G.,经营模式,通过委托第三方运营管理，选择最为合适的合作方,-,曼己客来推进该项目落地,。,以曼己客作为众合与,D.I.G.,之间的纽带桥梁，组件,DIG,绿谷经营团队，推进该项目迅速、高效落地。,曼己客有着丰富、资深的运营管理经验，与万科、光明、跨国采购中心有着紧密的战略合作。,丰富的运营经验,完善的管理体系,原材料方,光 明,客户体验方,海 尔,资金方,钦 达,微瑞谷拥有能够经营,D.I.G.,的最为合适的合作方,曼己客。其完善的运营管理体系，极为符合作为,D.I.G.,的第三方运营管理团队。,D.I.G.,经营模式,张江店位于高端社区翡翠公园中，已于,2015.03.28,正式开业；,联洋店位于外籍人士集聚的国际社区中，即将于,5.28,开业；,此外，古北店、新江湾店已经无锡、昆山等地区分店正筹备中；,曼己客以其丰富的经验与资源正稳步扩张中。,曼己客成功携手光明集团、万科集团以及海尔集团、卡萨帝等众多知名集团合作共赢。,时间进度表,1,2,3,4,5,主力店试营业,2015,年,5,月,前期策划,充分认识自我，准确定位；,寻找目标商户，做充分地前期准备工作。,2015,年,6,月,启动招商,专业招商团队进驻项目开展前期各类工作；,目标商户约见与带看，洽谈商户合作条件；,争取在第二季度结束前与至少一价主力店达成意向协议，进行推广。,2015,年,10,月,主力店 正式签约,与主力店正式签约，并进场装修，同时围绕主力店进场进行大规模宣传和活动，为项目招商和销售提供强有力的支撑，以中秋和十一为宣传的高潮节点。,2015,年,12,月,配套商业签约,元旦之前签订一批配套商业的意向或租赁合同，并进行联合推广，为项目招商和销售进行年底冲刺做支撑。主要节点：圣诞节、元旦。,6,2015,年,2,月,主力店与其它配套商户完成装修，年底试营业，利用过年氛围进行大力推广。主要节点：情人节、年初五、元宵节。,2016,年,5,月,全面开业,通过主力店的影响力，和前期试营业推广的积累，达到开业要求的招商完成度全面开业。,在推进时间节点上希望与销售大型节点相结合。,原则,1,：,以业种引导产品,根据业种定位，判断不同业种对面积需求；,原则,2,：,以建筑形态引导产品,根据建筑形态，判断不同形态分割面积；,原则,3,：,保证空间灵活组合,利用公共空间增加营业面积，提高租金贡献和商业价值。,建议本案,（出租用途的）,面积段最小分割可采用为,50,左右的标准模块，通过多个模块灵活组合满足多种业态需求，同时利用公共区域增加商业经营面积、提升价值。,业态落位及分割建议,启动区,北谷商业主要节点,主要节点设置：,北谷作为招商和经营的启动区,1,、南北谷是即可独立，又可形成整体的灵活空间，单开北谷可缩短招商周期，有利于本项目招商和销售（因为本案已是现房，越快招商开业越好）；,2,、北谷招商和营运中可以为南谷树立参照物，南谷的定位和业态选取可以根据北谷的情况调整；,3,、北谷成功招商后能马上提高南谷的商业价值，拉高租金，提升项目的商业价值。,商业街设置,3,个重要节点,分别为北谷中央、地下一二层的东北角最宽阔处，用以汇聚人流；,北谷,南谷,商业广场地下一层,商业广场地下二层,启动区建议,北谷,-1F,铺位面积,编号,实测面积,（,m,2,),编号,实测面积（,m,2,),L1-01,68.20,L1-15,48.25,L1-02,170.93,L1-16,99.81,L1-03,155.78,L1-17,146.38,L1-04,136.59,L1-18,241.52,L1-05,119.92,L1-19,113.32,L1-06,95.24,L1-20,152.20,L1-07,173.86,L1-21,76.14,L1-08,95.27,L1-22,83.90,L1-09,76.43,L1-23,108.69,L1-10,87.71,L1-24,51.05,L1-11,102.81,L1-25,19.16,L1-12,135.60,L1-26,55.85,L1-13,111.25,L1-27,124.54,L1-14,84.89,L1-28,80.67,总计,3015.99,实测建筑面积：,3015.99,、公共面积：,1245,、总建筑面积：,4261,北谷,-2F,铺位面积,编号,实测面积（,m,2,),编号,实测面积（,m,2,),L2-01,78.65,L2-24,278.13,L2-02,123.37,L2-25,105.05,L2-03,138.03,L2-26,174.40,L2-04,209.73,L2-27,126.89,L2-05,135.60,L2-28,113.44,L2-06,101.56,L2-29,124.08,L2-07,109.68,L2-30,143.22,L2-08,49.76,L2-31,220.95,L2-09,126.24,L2-32,188.95,L2-10,70.49,L2-33,155.85,L2-11,53.24,L2-34,84.01,L2-12,106.18,L2-35,195.41,L2-13,54.51,L2-36,51.93,L2-14,26.10,L2-37,90.83,L2-15,21.73,L2-38,173.47,L2-16,216.92,L2-39,154.73,L2-17,197.39,L2-40,155.40,L2-18,196.62,L2-41,147.52,L2-19,104.52,L2-42,94.93,L2-20,169.68,L2-43,147.29,L2-21,159.60,L2-44,189.38,L2-22,159.60,L2-45,110.03,L2-23,171.00,L2-46,311.61,总计,6317.71,实测建筑面积：,6317.71,、公共面积：,3182,、总建筑面积：,9500,地下一层,7200,地下二层,12500,地下三层,车库,空间布局：呈金字塔结构,北谷铺位面积,北谷铺位面积汇总,-1F,-2F,总计,套内实测建筑面积,（）,3015.99,6317.71,9333.70,公共面积,（）,1245.00,3182.00,4427.00,合计,（）,4261.00,9500.00,13761.00,得房率,70%,66%,北谷商铺,实测套内建筑面积,总计,9333.7,，,得房率,68%,；,商铺利用率不高，公共空间有很大的利用价值。,-1F,-2F,北谷主入口,南谷主入口,地下连廊次入口,办公区主入口,申长路主入口,甬虹路,建虹路,申贵路,申长路,出入口设置,从地面通过扶梯到达下沉式商业街,未来核心区地下通廊将打通，直接通向周边项目及虹桥枢纽,由虹桥枢纽一层的办公区域通向商业街,商业广场地下一层,商业广场地下二层,韩国馆面积需求大，以地下,二层为主加上部,份地下,一层，,韩国馆必须,要有较多的展示面，所以围绕北谷展开布置，整层,韩国馆落位,后，使其内部自行规划业态和动线，两层衔接，尽量利用店中店的形式使消防通道自成体系，使经营用面积最大化；,北谷西侧楼梯、电梯和消防通道密集，利用率低，安排各种配套业态，并预留开阔的室内公共空间可做活动场所；,配套商业包括：便利店、银行、轻餐饮（面包、咖啡等）。,铺位划分建议方案一：韩国馆、偶像学院,主入口,配套商业,韩国馆,偶像学院,商业广场地下一层,商业广场地下二层,以体育加文化为主题的业态落位方案中，球迷俱乐部处于核心位置，并安排上下两层及四个功能片区以区分其各种不同类型的功能，并尽量围绕北谷，提供较好展示面；,体育用品集合店及健身运动场馆是次主力店，考虑到其需要开阔的空间，因此放,在地下,二层，地下一层提供部份场地作为接待入口；,欧洲风情文化商业馆包括了零售、展览等功能。,铺位划分建议方案二：球迷俱乐部,主入口,运动健身场馆,大型运动商品集合店,欧洲风情文化商业馆,球迷俱乐部,配套商业,商业广场地下一层,商业广场地下二层,主入口,主入口,由于北谷不具备餐饮条件，,D.I.G,搭配的业态组合较少，建议使其与,韩国馆或者球迷俱乐部,组合成双主力店模式；,搭配,韩国馆时,，因其店中店的模式，可自成内部动线体系，可使整个北谷的利用效率最大化；,D.I.G,落位要考虑到其出入口设置和收银问题，因此建议其入口紧挨一层扶梯位置，收银出口靠近底下二层车行通道处，具体方案应由,D.I.G,提供建议。,铺位划分建议方案三：,D.I.G,、韩国馆、偶像学院,D.I.G,偶像学院,韩国馆,本方案是三个主力业态全部入驻的理想状态，商业面积利用率高；,缺点是除去三个主力业态之外其它衍生业态和配套无法进驻北谷，可安排到南谷；,各主力业态的面积稍有缩减，但是在同时进驻的情况下能将项目商业价值提高到最大；,在能同时引进两个主力业态的情况下，也可参考该方案进行落位，空余,部分可,酌情安排衍生业态和配套业态。,主入口,铺位划分建议方案四：韩国城、偶像学院、球迷俱乐部和,D.I.G,商业广场地下一层,商业广场地下二层,项目,建议,租,金,定,价,方法：,基准租金定价方法,步骤：,选择周边具有代表性的同类型物业作为参考案例；,根据标准化系数以及参考案例所占权重得出估算价格；,根据每层商业租金所占比例计算得出每层商业租金价格。,租金定价,/,定价方法,项目名称,商业面积（万）,商业销售报价,（万元,/,）,商业租金报价,（元,/,天）,虹桥天地,13.00,不售,5-15,龙湖虹桥天街,20.00,5-7,4-14,万通新地中心,4.50,5-6,4-12,虹桥万科中心,3.00,5-7,5-13,虹桥,协信中心,6.00,3-4.5,4-12,重点对标项目,虹桥天地、龙湖天街、万通新地、万科中心对于本案而言，均具备了基本意义上的比价条件，故本案的起始租金定价将根据以上项目平均租金，结合我司多年商业操作成功经验，以不同业态、不同区域的价差定价法原则制定。,本案,龙湖虹桥天街,万通新地中心,虹桥天地,虹桥万科中心,虹桥,协信中心,租金定价,/,定价方法,租金定价,/,定价方法,取项目区域内较为有代表性的地下一层零售商铺为标准,租金定价,/,定价方法,参考对象租金价格,本案对比租金价格,1,（标准化修正系数）,公式：,4.89,元,/,天,我们对推导的租金选取小数点后两位，则最终,-1F,基准租金,为：,4.89,元,/m,天,本案估算租金报价,（对比,-1F,租金,所占权重 ）,-2F,按,-1F,基准租金的,70%,计，则最终,-2F,基准租金,为：,3.42,元,/m,天,(,建筑面积,),租金定价,/,定价方法,根据,区域市场租金推导,而得出项目的初步估算租金，,层数,每层基准租金,（元,/,天）,每层面积,（万）,-1F,4.89,0.72,-2F,3.42,1.25,注：以上租金按建筑面积计算,以上价格为针对一般商户的实际报价，根据主力店优惠条件原则，对于目标引进的主力店，应在现租金建议基础上,再进行,下调，下调幅度,10%-30%,左右。,3.96,元,/m,天,本案平均租金报价：,相对整个大虹桥区域市场内商铺租金对外报价项目的租金建议偏低，但是因以下原因使项目实际上未受影响：,1,、主力店实际租赁的使用面积大于产证面积，公共部份按一定比例计租金；,2,、主力店带动其它业态租赁，产生的租金高于平均租金。,产证计租面积,实际营业面积,租金定价,/,定价策略,时间,商铺报价,投资回报率,租金,2016,年,48000,3%,4,2017,年,50000,4%,5.5,2018,年,55000,5%,7.5,2019,年,60000,6%,10,2020,年,65000,7%,12,价格制胜,小步快涨,小面积,换,大空间,前期先降低对外租金报价，便于后续招商工作开展，引进主力店，快速将商铺租出去，开张营业盘活整体商业氛围；,通过一年一小涨三年一大涨的增速，稳步提高租金水平；,善于利用产证以外的公共面积，增加可营业面积，吸引商户。,虽然产证面积小，但实际可营业面积远远被放大。,具体操作方式可通过进一步合作之后，我们在与商户洽谈过程中达成一致。,实现,备注,:,大虹桥区域内目前在售项目平均对外报价,60000,元,/,，本项目因是地下商业，按均价报价,80%,测算为,48000,元,/,；,前期降低投资回报率，前,5,年逐步以每年,1%,的速度增长，提高回报率；,租金增长并非指已经成交的商户每年的租金递增情况，而是指空铺每年对外的实际成交价。,利用率最大化、收益最大化,数据说明：,1,、车位共,1200,个，按每月每个车位,1000,元计算，第一年出租率按,50%,计，第二年按,70%,计，第三年后,100%,出租；广告位每年按,100,万计算；,2,、营业面积按实测商铺建面,13113,平方米计,3,、由于免租期等优惠政策，前几年的实际计租方式与满情况不同，假设免租,3,个月，则这算成实际计租面积为原来的,3/4,，再考虑入驻率情况，前几年的实际计租情况将低于预期的一般情况。,4,、一般达到开业条件的,第一年入住率按,60%,计租，第二年按,70%,，第三年按,80%,，第四年按,90%,、第五年按,95%,计算。,5,年综合收益测算,/,按实测商铺面积计租,虹桥绿谷综合收益测算表（,5,年）,地下一层、二层总建筑面积（平方米）：,30600,营业面积（平方米）：,13113,项目,2016,年,2017,年,2018,年,2019,年,2020,年,合计,收入,租金收入,473.66,1507.67,1914.50,2584.57,3182.85,9663.25,停车广告等其他年收入,90.00,134.00,220.00,231.00,242.55,827.55,小计,563.66,1641.67,2134.50,2815.57,3425.40,10580.80,支出,初始投入,营业成本及费用,268.33,257.45,350.05,304.70,354.64,1535.17,税金,83.36,265.35,336.95,454.88,560.18,1700.73,房产税,56.84,180.92,229.74,310.15,381.94,1159.59,营业税,26.52,84.43,107.21,144.74,178.24,541.14,小计,351.69,522.80,687.00,759.58,914.82,3235.90,当期净收益,211.96,1118.87,1447.50,2055.99,2510.58,累计净收益,211.96,1330.83,2778.33,4834.32,7344.90,5,年综合收益测算,/,按可营面积计租,数据说明：,1,、车位共,1200,个，按每月每个车位,1000,元计算，第一年出租率按,50%,计，第二年按,70%,计，第三年后,100%,出租；广告位每年按,100,万计算；,2,、营业面积按实测商铺建面,13113,平方米计,3,、由于免租期等优惠政策，前几年的实际计租方式与满情况不同，假设免租,3,个月，则这算成实际计租面积为原来的,3/4,，再考虑入驻率情况，前几年的实际计租情况将低于预期的一般情况。,4,、一般达到开业条件的,第一年入住率按,60%,计租，第二年按,70%,，第三年按,80%,，第四年按,90%,、第五年按,95%,计算。,THANKS,附件,凯德集团以,发展地产基金为核心,的“新资产模式”，实质是,“以钱生钱”战略,，即由私募基金,(PE),去培育和发展物业，成熟后则输送给房地产信托基金,(REITs),，,REITs,为,PE,提供退出渠道，彼此间相互支持。,凯德集团资本运作流程图,凯德模式与美国模式（以金融机构为主导寻找地产项目的模式）在顺序上迥异。,这种模式在凯德集团（中国）的许多购物中心、商场及城市综合体的开发过程中得以不断复制，成为缺乏融资和退出通道的中国同行们艳羡的“绝技”。,而且，由于这种,“,轻资产,”战略,，凯德集团（中国）,仅以,330,万平方米,的权益建筑面积，却能撬动了高达,3000,亿元,的资产管理总额,。,运营模式借鉴,/,凯德模式介绍,凯德模式的关键点是以地产为核心主导，以,PE,、,REITs,为融资辅助与退出通道。,从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到,REITs,的价值变现和稳定收益，凯德集团构建了从开发商到私募基金再到,REITs,一条完整的投资和退出的流程。,“地产开发,+,资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。,凯德运作模式,运营模式借鉴,/,凯德模式介绍,项目,认知,本,体,分,析,初步认知,/,项目概况,项目基本情况,项目名称,虹桥绿谷商,项目地址,闵行区甬虹路,69,号,占地面积,43710.3m,建筑面积,24895m,物业类型,商办综合体,物业公司,上海科瑞物业管理发展有限公司,开发商,众合地产,竣工时间,2014.6.30,项目区位：,虹桥绿谷位于虹桥商务核心区中心片区,08#,地块。,交通状况：,距虹桥机场,1100,米，虹桥火车站,700,米，轨交,2,、,10,号线,600,米。,项目四至：,东至申贵路，南至建虹路，西至申长路，北至甬虹路。,产品组合：,由,钻石楼、下沉式商业,与,总部办公,组成。,下沉式商业街,总平图,虹桥绿谷,申 长 路,申 贵 路,甬 虹 路,建 虹 路,1100,米,700,米,600,米,项目由,7,栋办公楼围绕两个峡谷商业广场构成，地上建筑为,7-9,层，地下为,3,层，其中,-1F,与,-2F,为商业，,-3F,为停车库。,以街区式总部办公为主，结合企业会所、下沉式商业广场、休闲娱乐中心、国际精品,MALL,等各项城市功能。,项目规划,初步认知,/,项目规划,一站式全能商业街区,项目特色：,绿色街区总部办公,初步认知,/,项目特色,规划为全能总部商业街，但商业空间有所局限,项目商业面积约为,3.7,万,，南北两个峡谷商业广场约,3.06,万、钻石楼,0.4,万、,2#,楼,1-2F,约,0.24,万；,项目商业规划以为企业总部的商务人士提供一站式服务为主线。,北谷,南谷,初步认知,/,商业规划,地下二层平面图,东西区通道联通,商业配套集中于中庭,外围布置设备用房,地下一层平面图,商业配套集中于中庭,外围布置办公设置车行大堂,两者之间设置车行道,-1F,-2F,本案商业空间处于办公楼之间下沉式内街，对外展示面受限；,商业位于地下一、二层，且分为南北两峡谷，易形成小环境，但相对而言商业空间被分隔，对动线流通也有影响；,商铺空间相对狭小，出入口设置不显眼。,1,2,3,商业空间设计局限,1.26,万,1.8,万,3.7,万,下沉式,内街商业广场,打造一站式总部商业街区,本体分析,虹桥绿谷紧邻虹桥枢纽，现已全面竣工，拥有,3.7,万下沉式内街商业广场，但在商业空间上有一定局限性。,项目,认知,区,域,分,析,区位交通,/,概述,上海中心城区西部,东靠,A20,、西至,A5,、南依,A9,、北临,A11,虹桥商务区位于上海西部，依托优越的地理位置与便捷的交通枢纽服务全球。,机场,（虹桥国际机场,1,、,2,号航站楼）,高铁,（沪宁、沪杭等,30,条城际及高铁）,城市公共交通,（已建轨交,L2,、,10,，建设中,L17,）,长途客运,（上海虹桥客运西站）,位置,四至,交通,虹桥综合交通枢纽,市中心,内环,中环,外环,主功能区,拓展区,区位优势：,虹桥商务区处于长三角城市轴的关键节点,，将建设,成为现代服务业的集聚区,。,交通优势：,依托虹桥枢纽，虹桥商务区,处于长三角、全国交通的核心枢纽位置,。,56,种,换乘模式,1,小时,长三角都市圈显现同城效应,5,小时,覆盖环渤海经济圈,虹桥枢纽带动上海城市能级提升,成为全国及全球辐射的承载平台,区域地位,/,商圈价值,国际地位,城际地位,城市地位,将成为上海打造国际贸易中心的重要承载平台。,长三角城市轴心之咽喉地带，是上海与其他城市联系的西大门。,上海经济发展战略重心,“大虹桥、大浦东”之“大虹桥核心”，未来上海西部城市中心。,商圈价值,|,65,城市战略格局,大虹桥战略的实施，将逐步形成“东有大浦东，西有大虹桥，延安西路连接”的哑铃结构：,东面：大浦东将形成超过,1210,万平方米的商务楼宇面积，是上海建设,国际金融中心和航运中心,的主要平台；,西面：大虹桥超过,500,万平方米的商务楼宇面积，肩负,上海建设国际贸易中心、辐射长三角、集聚全国高端商务和总部经济的使命,区域功能定位,上海打造国际贸易中心建设的重要载体；,面向国内外的高端服务功能和总部经济的集聚地；,促进上海服务全国、服务长三角的枢纽节点,虹