洪雅市场报告.ppt

LOGO2012年洪雅项目报告年洪雅项目报告目录洪雅县概况12洪雅县房地产规划及个案分析3洪雅县商业现状及分析人口v城市人口现状构成 v 洪雅县城由洪川镇和止戈镇、将军乡部分村社构成。2012年年底城镇人口为6.51万v构成如下：非农业人口3.78万（洪川镇2.70万、止戈镇0.55万、将军乡0.53万。外来0.5万）v驻城内农民1.8万v常驻城内一年以上的流动人口（学生、第二、三产业从业人员）0.63万。v特殊人口（部队、监狱劳教人员等）忽略不计。v预计2020年可达1012万。经济 据县统计局的统计数据显示，上半年，全县地区生产总值GDP完成33.55亿元，增长13.5%，高于全年目标任务0.5 个百分点。其中，第一产业增加值完成4.38 亿元，增长4.2%，高出全年目标任务0.6个百分点；第二产业增加值完成20.9亿元，增长16.6%；第三产业增加值完成8.2亿元，增长10.9%。据统计数据显示，上半年，城乡居民收入稳步增长，农民人均现金收入预计为4704 元，增长17.4%；城镇居民可支配收入为10400 元，增长16.3%。全县金融运行平稳，金融机构各项存款余额79.2 亿元，增长7.3%；各项贷款余额47.07亿元，增长16.6%。城乡市场协调发展，批发零售业稳定增长，实现社会消费品零售总额10.56 亿元，同比增长16.1%。2011年洪雅县地区生产总值（GDP）达57.3亿元，增长15.1%；全社会固定资产投资42.7亿元，增长15.2%；规模以上工业增加值增长26.8%；第三产业增加值增长8.2%；社会消费品零售总额15.8亿元，增长18.9%；万元GDP综合能耗下降4.5%；地方财政一般预算收3.08亿元，增长33%；城镇居民人均可支配收入14071元，增长12.8%；农民人均收入5821区域v洪雅县位于川西盆地西南边缘，v幅员1896平方公里，辖11镇4乡、142个村、1048个村民小组、16个社区，人口34.8万人。v洪雅县城处于成都平原经济圈和川南经济圈的结合部，地处眉山、乐山和雅安三角中心，洪雅县房地产概述及个案分析洪雅县房地产概述及个案分析城市发展方向 洪雅逐渐向西发展，西部逐渐成为房地产开发，城市建设的热门区域。主力片域城南片区为老城区 洪雅江南新区v v 随着洪雅县逐渐向西发展，城市化发展不断提高。2011年，洪雅县地产的发展步伐继续加快，城西逐渐成为房地产开发，城市建设的热门区域。洪雅县房价稳步上扬。但，由于国家对房地产宏观调空的进一步加强，及购房者对房产的购买亦趋于理想化，因此，房地产行业竞争更将呈现白热化。洪雅即将迎来一个全新的居住时代。洪雅楼盘概况洪雅县楼盘洪雅县楼盘洪雅县楼盘城西片区城西片区雅康世纪广场馨雅丽都置地时代帝景观澜城邦南岸国际一期公园壹号西城水郡3期财富广场洪雅房地产市场重要结论供需价格产品营销供应需求比基本合理，月均走量约30套价格主流区间处于3000-3200元/，多数楼盘以地段和配套组建成产品最核心的价值体系，整体品质感不强整体营销水平粗放，观澜城邦以先进的营销体验一枝独秀，实现热销产品-规划一期二期三期二批次（在售）一期二期（在售）一期2#观澜城邦组团式布局，易做出中心庭院景观；建筑层数上高低搭配（6-17F），以获取良好日照和景观均好性西城水郡呈组团式布局，是目前市面上唯一纯多层板式（6+1F）小区。财富广场财富广场成行列开放式布局，周围被安置房环绕，自身难以形成小区环境的打造。观澜城邦西城水郡时代帝景时代帝景围合式布局，形成大中庭景观，强化了小区邻里交往空间。NNNN行列开放式布局多层物业采用组团布局，高层物业采用围合或行列布局围合布局形成大面积中庭景观，提升品质感产品-建筑风格西城水郡：外立面品质感不断升级西城水郡二期 外立面：典雅棕褐色，外墙小面砖楼盘名称建筑类别建筑风格观澜城邦多层（6+1）、高层（11+1、17+1）、别墅新古典主义西城水郡多层（6+1）法式财富广场高层（23+1）现代时代帝景高层（28）英伦公园壹号高层（24）现代南岸国际高层（17）、别墅现代、欧式建筑风格多样建筑风格多样新古典、英伦、法式、现代，材质上通过面砖、石材体现品质感新古典、英伦、法式、现代，材质上通过面砖、石材体现品质感产品-园林设计园林景观逐渐受到重视，喜爱种植热带树种，开始注重景观层次感、小品的应用关键词：热带棕榈树、草坪、鲜花、高低树搭配、亭子、水景关键词：入户大门、喷泉雕塑、鲜花、四重园林（地被、低灌、高灌、高乔）、（绿化400元/）、坡地、引青工程观澜城邦西城水郡财富广场公园壹号时代帝景关键词：商住式空中花园关键词：主题景观节点、水景楼盘名称楼盘名称园林风格园林风格园林卖点园林卖点观澜城邦观澜城邦欧式欧式花园瀑布、绚花微花园瀑布、绚花微倾、热带植物倾、热带植物西城水郡西城水郡法式法式坡地景观、喷泉雕坡地景观、喷泉雕塑塑财富广场财富广场现代现代空中花园空中花园时代帝景时代帝景宫廷园林式宫廷园林式景观广场景观广场公园壹号公园壹号现代现代挑高露天景观挑高露天景观南岸国际南岸国际雅康。世纪广场新古典产品-配套以社区商业配套为主，公园壹号配置1.6万方集中商业楼盘名称小区配套周边配套观澜城邦会所(油画廊、咖啡厅、雪茄吧、红酒会、桑拿)、影音室、电影院、游泳池、儿童活动中心、球类运动场、商业西城水郡会所、幼儿园、商业、儿童游戏场、羽毛球场、乒乓球场城西农贸市场、西广场、洪雅新车站、实验小学、县医院时代帝景酒店、会所、游泳池、WIFI、商业街洪州大酒店、禾森山水家园商业配套财富广场商业主城区商业街、商务酒店、幼儿园、KTV公园壹号商业配套（百货、超市、咖啡馆、休闲会所、SPA）西广场、上正商业街雅康。世纪广场百货、休闲风情商业街、精品步行街西广场、城西农贸市场、县医院、上正商业街产品-户型配比5060708090 100 110 120 130 140 150 160 170一房两房三房87-88117-11858107-11266-99129-137122-128124-132104-11288-91四房观澜城邦西城水郡财富广场时代帝景公园壹号南岸国际144-167142-144114-117115123142-155公园壹号v总占地：总占地：7 7亩亩 v地地 址：禾森大道址：禾森大道9090号号v电电 话：话：028-374122222222v开发商：鑫顺房地产开发有限公司开发商：鑫顺房地产开发有限公司v户型区间：户型区间：57-11757-117v价格区间：价格区间：30003000v房源：总房源房源：总房源304304套。剩余房源套。剩余房源100100套余套余v销售周期：销售周期：11个月个月个案分析（西城水郡3期）v总占地：95亩v地 址：洪州大道289号（汽车站对面）v电 话：028-37419777v开发商：成都市德勋v户型区间：3期1批次：84120（6层）-主力户型117v 3期2批次：80140（6层）-主力户型117v价格：销售均价3550元左右v项目形态：商住（以住宅为主，少量商业）v房源存量：v一期 2007年4月开盘156套（售罄）v二期 2009年10月开盘156套（售罄）v三期 2012年2月开盘248套（剩余20套左右）v项目现状：v项目现阶段3期2批次尾盘v项目区位位于市区边缘，但交通相对便捷v临江为该项目主要卖点为多层馨雅丽都馨雅丽都总建面：约总建面：约4.9万平米万平米地地 址：洪州大道新广场东侧址：洪州大道新广场东侧电电 话：话：028-37411777开发商：四川长远开发商：四川长远营营 销：四川国海销：四川国海住住 宅：宅：421户户户型区间：户型区间：8282133133平米，户型方正（无赠送）平米，户型方正（无赠送）价格区间：价格区间：3400-35003400-3500项目形态：商住（楼下项目形态：商住（楼下3层商业、层商业、2个单元个单元27层、层、2个单元个单元17层、层、3个单元个单元16层均为层均为2梯梯4户）户）项目现状：项目现状：1.1.项目现阶段处于排号期，工地部分项目现阶段处于排号期，工地部分6层左右层左右2.2.案场口径为预计案场口径为预计8月开盘，开盘均价月开盘，开盘均价3500元元左右左右3.3.项目客户缴纳排号费（项目客户缴纳排号费（2万元）后可自行选万元）后可自行选定房源，开盘后即转为定金定房源，开盘后即转为定金4.4.停车位停车位300余个，成为该楼盘对外一大优势余个，成为该楼盘对外一大优势5.5.售楼部装修简陋、无品质感可言，置业顾问售楼部装修简陋、无品质感可言，置业顾问专业度不高，楼盘整体对外输出较弱，除围墙专业度不高，楼盘整体对外输出较弱，除围墙外基本无任何渠道外基本无任何渠道。置地时代帝景v总建面：约30万平米（85亩）v地 址：新广场上正街口处v电 话：028-37417888v开发商：洪雅置地v营 销：自营v住 宅：1803户v户型区间：6372平米（在售）v户型增送面积较大户均赠送40平米左右v价格：5700左右（对外只宣传实得面积单价3450左右）v项目形态：商住（1栋商业为亮相、4栋28层住宅围合式建筑，英伦风格）v房源存量：剩余23套v2011年10月28日一批次1栋115楼开盘160套左右（2梯6户）v二批次未开盘v项目现状：v项目现阶段处于一批次尾盘期，工地部分16层左右v楼盘销售进度缓慢，但是开发商为本土品牌实力较强v楼盘现阶段对外输出点，以其2层停车位（3000余个）优势为主v售楼部装修简单、品质感较弱，销售氛围较差财富广场v总占地：33亩 v地 址：禾森大道90号v电 话：028-37412222v开发商：洪雅置地v户型区间：57-117v价格区间：3000v房源：总房源304套。剩余房源100套余v销售周期：11个月南岸国际v总占地：232亩（一期60亩）v地 址：洪雅青衣江大桥南岸v电 话：028-37418888v投资商：华星集团、浙江余姚松乐投资有限公司v户型区间：一期：60200（18+1层电梯）-主力户型99122v 二期：待定v价格：销售均价3000元左右v项目形态：商住（以住宅为主，少量商业）v房源存量：v一期 2011年12月26日开盘144套（剩余10套左右）v项目现状：v项目现阶段一期尾盘v在洪雅市场上属于中端项目，因项目本身原因整体规划，推盘节奏尚不明确，虽然体量大但在当地口碑较差v临江为该项目主要卖点v该项目交通不便，周边环境较差v洪雅第一个规划有问题的盘，即将拆迁观澜城邦v总占地：268亩v地 址：洪雅青衣江南岸v电 话：028-38878666v开发商：眉山青衣江置业v营 销：双代v住 宅：4000余户v户型区间：一期：81170（电梯洋房）v 二期：86183（小高层）v三期：49117（33层电梯、在售）v价格：销售2500-4000元左右v项目形态：商住（以住宅为主，少量商业、法式风格）v房源存量：v一期 2011年1月23日开盘402套（售罄）v二期 2011年8月开盘503套（剩余30套房源左右）v三期一批次 2012年4月28日开盘165套销售价2500-3200元左右洪雅县第一个双代盘洪雅县第一个双代盘雅康世纪广场v总建面：约23万平米v地 址：洪州大道新广场西侧v电 话：028-38879333v开发商：四川雅康v营销顾问：成都嘉联v推 广：成都奥维广告v住 宅：1200余户v户型区间：80118平米，户型方正（有少量赠送）v项目形态：大型商业综合体（商业住宅酒店购物中心）v项目现状：v2012-5-30奠基仪式v项目现阶段处于亮相期，工地处于基础施工阶段v案场口径为预计10月1日开盘v项目旗下开辟有“雅康会”用于收集意向客户，通过不定期活动维系客户情感v售楼部装修较好、内部品质感较好，硬件配套较齐备v售楼部昭示性较强，精神堡垒、道旗、围墙包装氛围较好竞争盘洪雅房地产个案总结v洪雅县楼盘分布可以大致分为新广场城西片区、城南片区两大板块v楼盘大多集中在新广场片区，因此新广场成为各个项目的一大卖点v在走访楼盘中楼盘品质参差不齐，大多数楼盘在硬件打造上较为落后；【置地时代帝景】以其户型超大赠送、【雅康世纪广场】以其多元化综合体、【观澜城邦】以其高端楼盘品质，成为洪雅县特点鲜明的代表性楼盘v在走访过程中发现当地楼盘宣传渠道、规模、力度等推广方面较为局限，力度较小v洪雅县楼盘整体产品设计方面，正从小高层向高层过度阶段，户型设计方正，赠送面积除个别楼盘以外均较小。洪雅县走访所有楼盘热销户型区间100-110。整体楼盘户型面积区间50-150洪雅县商业洪雅县商业商业市场发展阶段国际商业发展模式演变国际商业发展模式演变我国商业业态的发展历程我国商业业态的发展历程洪雅即将进入洪雅即将进入商商业业发发展展模模式式演演变变1990年代初1990年代中1990年代后2000年代初百货商店、批发市场大型综合超市、仓储商场商业街SHOPPING-MALL100020003000700010000百货商店大型综合超市都市MALL仓储式购物中心郊区Mall人均人均GDP商商业业业业态态演演变变时期时期洪雅市区人均洪雅市区人均GDP2300$v从商业发展规律来看，洪雅目前是大型综超的起步发展期城市商业版块江南新区江南新区城南（老城区）城南（老城区）城西新区城西新区本本案案城市商业版块：一轴心，五组团。（核心商圈+五类商圈）城市商业印象：低端，缺乏良好商业形象，业态落后。商业分布混乱洪雅城市街道：成田字分布。城市交通工具：1.2路公交车，私家车，出租车，人力车。核心商圈分析v地域 项目地处洪雅老城南核心商业核心区，项目北侧为商业最核心的中正街。洪雅核心商业圈洪雅核心商业圈上正街和中正街组成上正街和中正街组成 v交通分析v项目周边交通便利有两路公交车通过，出租和人力车聚集v业态比例v租金分布80-150元/，县政府往东价格略高，每年租金递增为随行就市，基本为10%v售价状态近几年无出售，确切售价不准，走访商家 接受售价3万至6万以上v转让费状况转让费7万至20万v合同年限 3-5年一签百货超市服装通讯金融零售63%3%21%1%2%1%5%餐饮商圈分析v地域地域 地域位于上正街南侧与护城河人民路想包围，紧靠新广场洪雅餐饮商圈主要小洪雅餐饮商圈主要小吃一条街。主要独立吃一条街。主要独立门面和摊位构成门面和摊位构成成都英汇行地产顾问有限公司v交通分析 有2路公交车通过，出租车人力车相对聚集。v租金分布40-80元/，靠近中正街的位置价格高，租金年增长在10%v售价状态近几年无出售，确切售价不准，走访商家接受售价1.2万至2万以上v转让费状况转让费3万至20万（新转让牛肉汤锅店，一楼门面面积200转让费20万）v合同年限3年一签休闲商圈分析v地域地域 城西新广场和城南步行街区域洪雅休闲商圈主要洪雅休闲商圈主要分布在新广场片区。分布在新广场片区。主要茶坊，电玩城，主要茶坊，电玩城，KTVv交通分析 休闲地域分为三块，新广场南侧有酒吧、茶楼、KTV，交通方便有2路公交车，出租车与人力车聚集。城隍庙北口老酒吧、KTV，交通不便，车流量少。江边滨江大道主要为茶楼，出租车、人力车较多。v租金分布 新广场租金休闲主要集中在二楼，租金在50-60元/，年增长在10%，城隍商业街北口，租金在20-30元/，年增长5%，滨江路茶楼，一楼在15-20元/，年增长在10%v售价状态 新广场售价在2.5万元/，二楼在1.6万元/，城隍商业街北口售价在0.75万元/-1.2万元/。滨江路无出售，价格不详。v转让费状况 新广场转让费2万元-3万元，城隍转让费在2万元，滨江路转让费不详v合同年限 3年一签建材商圈分析v地域洪雅建材商圈主要洪雅建材商圈主要分布在清衣路。分布在清衣路。紧靠青衣江，与项目地南侧紧邻v交通 有一路公交车通过，出租车、人力车较多，交通比较便利v租金分布 20-50元/，靠近项目地的五牛灯饰最低，主要原因建筑杂乱，民宅违建存在，签合同一次付清合同规定年限不涨价，一年一付，年增长在10%，v售价状态 0.9万-1.6万元/，价格中间高，街道两头低v转让费状况 1万-3万元每间，因经营和开间大小不等v合同年限 3-5年一签通讯电子商圈分析v地域v地处人民路，县政府门口，核心商业圈支路洪雅通讯商圈主要洪雅通讯商圈主要分布在县政府对面分布在县政府对面的街道。的街道。v交通分析 有两路公交车，出租车、人力车聚集地交通便利v租金分布 40-80元/，签合同一次付清合同规定年限不涨价，一年一付，年增长在10%，v售价状态 近期无人出售，价格不详、v转让费状况 转让费2万元-8万元v合同年限 3年一签汽配商圈分析v地域v地处修文路，紧邻106省道与305省道交接，地处县城北段洪雅汽配商圈主要洪雅汽配商圈主要分布在修文路段分布在修文路段汽配商圈分析v交通分析 较偏僻，无公交线路，出租车、人力车少，交通不便。v租金分布 8-20元/，槽渔滩水电站公司门面价格最低8 元/。私人的较高，房租基本增长10%。v售价状态 近期无出售，价格不详v转让费状况 基本无v合同年限 3年一签洪雅县重点商业分析洪雅县重点商业分析鑫顺步行商业街v地域 鑫顺步行街北通中正街，南通项目地鑫顺步行商业街鑫顺步行商业街鑫顺步行商业街v洪雅第一条商业步行街v业态混乱v缺乏商业形象v交通动线混乱v人流量较少v交通分析 鑫顺步行街北通中正街，南通项目地，农贸市场未拆之前人气很旺，目前稍差。交通便利v物业构成 由一，二楼底商与独栋商业构成v租金分布 一楼街铺40-80元/，靠近中正街价格高，二楼商业20-30元/v售价状态 近几年无出售，确切售价不准，走访预计售价一楼在1.6万元/，二楼0.7万元/v转让费状况 转让费2万元-3万元v合同年限 3年一签鑫顺步行商业街城隍步行商业街v地域 城隍步行街南接中正街，北通修文路，其南段和中正街是洪雅核心商圈，地理位置优越城隍步行商业街城隍步行商业街城隍步行商业街v号称洪雅“春熙步行街”v业态分布较为规范v人流量较少v交通分析：，有两路公交通过，出租车、人力车聚集，交通方便。v体量与构成：主要有底商与部分独栋构成，体量含住宅在内共有7万v租金分布：40-200元月/平方 租金南高北低依次递减，房东与租客协商租金以随行就市为主部分增长10%v售价状态 0.8万-6万元靠近中正街价格高，修文路价钱低v转让费状况 转让费4万至15万v合同年限 3-5年一签城隍步行商业街雅康.世纪广场（待售）v地域与交通分析 地处洪雅新广场 洪州大道旁，交通有两路公交车，出租车、人力车聚集，是新城中心点交通便利v体量与构成 商业建筑体量共计6万，三栋独栋商业与二层底商构成，v业态构成 大型超市、商业步行街、酒店、百货、数码影院、KTV、餐饮v商业现状:v 1.商业组成部分：2层底商与3栋独立商业楼构成。v 2.1#楼负一层为生活超市，1楼为零售商铺。2 3 4为整体出售定位为精 品商业。v 5楼为KTV,电影城（占定为大地电影院）4.7#楼为独立精品商业。v 3.项目主入口为小型的休闲广场。v 4.其他商业为商业步行街。公园壹号（在售）v地域与交通分析 地处青衣路西段，紧邻新广场，有一路公交车，出租车、人力车聚集，交通便利v体量与构成 体量1.4万，街铺与内铺构成，面积区间一楼街铺40-20040-50居多，层高5.2米，二、三、四楼面积区间8-40，40居多，层高均为4.5米。v业态构成 主力店 联合一百超市v租金分布 待定v售价状态 一楼2.6-1.8万元/，二楼1.1万元/，三楼0.8万元/v合同年限v15年返租合同。年回报7%。租金抵房款（5年）。财富广场（在售）v地域与交通分析 上正街南，正对小吃一条街，1路公交车通过，出租车、人力车聚集，交通便利v体量与构成 体量一楼2000，二楼2000，三层裙楼构成，层高4.5米，面积区间50-80v业态构成 一楼街铺无规划，二楼整体招租德惠超市，三楼休闲茶楼v租金分布 二楼整租40元/v售价状态一楼1.8-1.6万元/、二楼自持整体出租，三楼待售v转让费状况 待定v合同年限 待定财富公馆（在售）v地域与交通分析 上正街南，正对小吃一条街，1路公交车通过，出租车、人力车聚集，交通便利v体量与构成 v业态构成 物业效仿EGO潮流广场，室内缓坡街区，引入时代铂金酒店，酒店返租销售v租金分布 二楼整租40元/v售价状态 待定v转让费状况 待定v合同年限 待定洪雅商业小结与启示v洪雅县商业格局分布为一核心加五组团v核心商圈地理位置分为上正街和中正街、五组团主要是餐饮商圈，通讯电子商，休闲娱乐商圈，汽配商圈，建材商圈。v核心商圈业态较明显，以服装，百货为主。v在走访过程中商业品质参差不齐，多数商业在打造上较为落后；主要以临街商铺为主。v商业低端，缺乏良好商业形象，业态落后。商业分布混乱v洪雅县商业统计出租较多，买卖较少特别是核心商业圈。转让费在洪雅成为盛行租赁规则。v核心商圈年回报率3.2%。餐饮商圈年回报率2.4%。通讯电子商圈年回报率2.4%。休闲娱乐商圈年回报2.4%。汽配商圈年回报率2%。建材商圈年回报2.5%v主题产品特征层高4.5米,销售区间8-300，主力销售面积区间40-50。价格区间8000-2.6万。洪雅县项目地块分析及建议洪雅县项目地块分析及建议项目区位图S106修文路洪州大道上正-中正-下正街青衣路-滨江路西城水郡馨雅丽都时代帝景财富广场公园壹号西广场禾森北路广场北路广场南路南路人民路青衣江新大桥青衣江大桥西部新城区老城区雅康.世纪广场本案项目现状本本案案项目四至东至南街，南至五牛灯饰城西至河道管理处，北至鑫顺步行街，项目指标：占地：26亩建筑密度：80%容积率：6.5限高：100M物业配比：商业51%住宅49%项目SWTO分析Text优势机会优势优势1）地块为）地块为洪雅洪雅中中心城区，建筑为城心城区，建筑为城市标杆建筑。市标杆建筑。2）地块周边）地块周边为历为历史护城河史护城河，环境优，环境优美美 3）城市配套距离）城市配套距离近近4）城市的中心，）城市的中心，出则繁华、入则宁出则繁华、入则宁静静5）路网发达，交）路网发达，交通便利通便利劣势劣势 1）项目项目周边周边部分部分居住地和规划环境居住地和规划环境较差较差 2)整个市场对高整个市场对高层住宅的接受度还层住宅的接受度还有待成熟有待成熟 3)社区内部景社区内部景观环境展示面较小观环境展示面较小 4)现代居住社现代居住社区概念较弱。区概念较弱。5）地块为不规）地块为不规则多边形，不太利则多边形，不太利于建筑摆布和形象于建筑摆布和形象展示展示 本案本案与政府打造的新城板块与政府打造的新城板块形成形成以一敌多的以一敌多的竞争竞争格局格局稀缺地段住宅，消费者认同度高Text劣势威胁高端定位会迎合人群的心理需求当地居民对区域认知度高项目发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势1、突出项目区位和产品独特性2、充分利用周边配套，地段稀缺性提 升项目的便利度3、充分挖掘本地刚需客源1、把握优势资源，提升城市商业整体形象的关键点，2、利用项目道路和区位宣传3、完善配套、优化景观发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁1、开发前做好与地块周边建筑的协调，实现共赢2、丰富产品类型；保证充足现金流；1、选择恰当的入市时机，顺势而为2、开盘时机做好与竞争对手的沟通，避免恶性竞争3、注重项目独特性，弱化与竞争对手的可比性开发目标审时度势规避风险塑造经典丛林法则，求合理利润。本项目为洪雅县城市原商业中心（原城南菜市场）升级换代项目引领区域市场，满足客户需求，需求利润最大化核心问题开发方向的确定开发方向的确定高品质引领市场高品质引领市场如何规划商业如何规划商业商业定位及预留商业的发展空间商业定位及预留商业的发展空间项目站位 通过这样一个差异化定位，将项目定位于“领导者”角色，建立新的高端评估标准及产品特色价值，随着项目的推进及价格的不断走高，最终成为本土市场“领导者”角色。制定游戏规则垄断价格产品有不可复制性建立成本优势领导者领导者追随者追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者非行业领袖，中非行业领袖，中大规模市场大规模市场非行业领袖，中大规模非行业领袖，中大规模挑战者挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值建立低成本结构敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点行业领袖行业领袖 次非主流市场次非主流市场项目定位 城市中央城市中央-五分钟地标生活圈五分钟地标生活圈地段配套教育品质户型核心之地，入则宁静、出则繁荣。仅少数人才有实力居住在该区域，本项目独有的优势。集中是商业和裙楼式商业、城区商业核心，独立商业街，购物，休闲娱乐，餐饮为一体综合体。洪雅中学，幼儿园。项目用料精良，做工精细，倍显主人尊崇高贵。舒适，精致，亮点多，适合洪雅县客户群体的需求。主广告语繁华之后繁华之后 生活之上生活之上经济指标梳理建筑面积112672.3土地性质商住用地总建筑密度80%商业建筑密度51%住宅建筑密度49%住宅容积率6.5绿地率20%限高 100M项目规划指标限制明显，项目的发展方向商业占重要比重；本案商业占比51住房比例小于49%，户型面积配比不限制；商业较大的体量下，政府要求同层赔付拆迁使得商业不得不双首层；商业面积占比较重，增加后期销售难度。护护城城河河100米，最高米，最高26层层南南街街住宅住宅住宅住宅住宅住宅酒店酒店人人民民街街电电 视视 台台 五五 牛牛 灯灯 饰饰 城城休休闲闲广广场场指标推算v根据以上经济指标及项目地块特殊性 推算本项目修建地块分为3块土地 2栋1-4裙楼商业带住宅（27层）1栋集中式商业带酒店式公寓（15层）住宅（27层）。其中集中式商业平层面积为 8000 裙楼商业平层面积为 2000 酒店平层面积为 1000 商业总面积为 58000 住宅总面积为 54672 每层面积650 3梯6户 根据限高100米的要求住宅为27层，层高2.8米-2.9米50米30米高压线迁改后建设高压线迁改后建设产品构成建议272727住宅商业4层（地下2层）风情商业街双首层 集中商业综合体酒店式商务公寓沿街道和护城河排列，景观资源最大化；丰富的产品线，提升项目品质；打造购物，休闲娱乐，风情商业街；酒店式商务公寓，满足部分投资型需求；建筑风格定位建筑风格定位依托欧洲国家景观带和豪华，动感，多变定位，打造简欧产品产品总体风格定位豪华，动感，多变，时尚场豪华，动感，多变，时尚场城市中心城市中心 都市雅居都市雅居简欧风格：建筑风格鲜明，浓厚的欧式气息，与欧州国家特色遥想呼应，构筑空间上追求连续性，追求形体的变化和层次感。欧式园林欧式园林绿意生活场绿意生活场欧式园林风格欧式园林风格园林景观规划定位园林景观规划定位内欧式园林，外国文化生态景观带内外遥想呼应，构成完美的内外和谐；为业主们营造了多变、和谐、自然、毫无造作感的生态绿意场的印象与欧式建筑遥想呼应，打造现代欧式景观园林园林景观定位户型配比v目前市场主流户型及去化分析；v未来价格及户型发展趋势；v客户重点关注的户型因素；定制参考依据面积套型占比建议亮点70-89一/两室两厅单卫30%实用紧凑90-100两/三室两厅双卫40%可变空间110-120三室两厅两卫20%景观客厅120以上三室两厅两卫10%三代同堂世家户型分布原则强调大户型对景观的占有性，以及较高私密性，良好的朝向；同类品质房源相对集中分布；从开发周期上看户型搭配的合理性；具体执行布局原则临护城河，户型布局宜谨慎，建议红线后退后以大户型为主；内部通透可观中庭景观，同时可观公园的楼栋集中布置项目大户型房源；中小户型房源可布置在社区周围临路侧，朝向上照顾对社区景观资源的占有；商业规划设计及建议集中商业业种规划集中商业业种规划4F（生鲜超市）赔付原拆迁户（生鲜超市）赔付原拆迁户品牌服饰店品牌服饰店/名品表名品表/化妆品化妆品/鞋包鞋包家电卖场家电卖场/电子消费品电子消费品/家具家具卖场卖场美食城美食城影院影院/KTV KTV/电玩城电玩城/慢摇吧慢摇吧地下车库地下车库3F2F1FB1B24F（生鲜超市）赔付原拆迁户（生鲜超市）赔付原拆迁户品牌服饰店品牌服饰店/名品表名品表/化妆品化妆品/鞋包鞋包品牌餐饮（火锅品牌餐饮（火锅/西餐西餐/中餐）中餐）酒吧酒吧/茶楼茶楼/咖啡吧咖啡吧/网吧网吧/健身房健身房/SPA/SPA/足浴足浴地下车库地下车库3F2F1FB1B2裙楼商业业种规划裙楼商业业种规划v从总评建议多设广场，硬质铺装，融入互动性商业小品v从经济指标数据需要双首层v商业产品规划分为1栋集中商业和2栋裙楼商业v外立面增设广告位，店招位。v制作整套导视系统。v餐饮业态须考虑烟道、隔油池及厨房降板等配套。v层高规格：楼层楼层集中商业集中商业裙楼商业裙楼商业1层商业层高挑高6米挑高6米2层商业层高标准层高4.5米标准层高4.5米3层商业层高标准层高4.5米标准层高4.5米4层商业层高 挑高6米标准层高4.5米LOGO祝本案圆满成功！祝本案圆满成功！成都英汇行地产顾问有限公司