海门邻里中心社区商业体概念设计方案优秀课件.ppt

,海门市邻里中心,社区商业体规划设计方案,2015,年,04,月,09,日,效果图,东南沿街透视图,东北沿街透视图,鸟瞰图,总体设计,类型,工业园区邻里中心,社区邻里中心,定义,立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设，不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”。,混合的功能，叠合的姿态，多区联动，邻里互补，属于大规模社区的配套公共服务设施。,案例,苏州工业园、杜邦工业园，油田工业园，大明工业园,上海新江湾城成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心,属性,大社区里所有的社区商业以邻里中心形式出现，主题明确、功能互补,围绕着社区商业中心所建设的居住小区级邻里中心，附属于社区商业中心，起到补充作用,标准,“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体,档次,中档,中档,功能,从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”,消费人群,主要服务于工业园内的居民，然后向周边辐射,主要服务于大社区里居住小区的居民，然后向周边辐射,邻里中心分类,背景研究,特色,具体内容,一,社区建设紧密结合以人为本,以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸。,二,集中商业满足多种所需，更加便利,把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。,三,邻里中心服务为主,服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。,四,政府调控，增加就业机会,是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。,邻里中心四大特色,背景研究,邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。,邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。,“邻里中心”的基本特征和定位，能够使社区服务的市场化和公益性有机融合，避免了单纯政府行为或开发商主导的局限性，为全方位满足居民生活需求和社区和谐发展提供了一个高效的平台。,定位上,不仅能将配套服务集中在一起,，更加重要的是：,通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应。,邻里中心定位,背景研究,每个邻里中心平均建筑面积约,3,万平方米左右，配备了,社区活动中心、文化中心、生鲜超市、药店、诊所、银行、通信、餐饮,等,12,项基本服务功能。周边住宅小区居民一般步行,10,20,分钟就能到达邻里中心。,邻里中心基本功能,背景研究,项目分析,地理,南通位于江苏省最东部，是江苏省最早看到日出的城市，三面环水，形同半岛，南与上海隔江相望是长三角北翼江海交会的现代化城市港口，与上海、苏州同处于“小金三角”城市核心圈位置，海门市东濒黄海，南倚长江，与上海隔江相望，素有“江海门户”之称，被誉为“北上海”。,历史文化,南通是中国最早对外开放的,14,个沿海城市之一，南通是由长江北岸古沙嘴不断发育、合并而成，属长江下游冲积平原。,6000,对年前，长江水从上游夹带大量泥沙不断沉积在江口，南通由此成陆，并逐渐向西向东、向南延伸扩展。海门作为南通重要的港口城市之一，素有“科技之乡”、“纺织之乡”、“建筑之乡”、“教育之乡”、“长寿之乡”，“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”、“国家级生态示范区”之称。,上海,南通市,海门市,苏州市,本案立足于从方案所在地区的社会、经济、环境与文化特点出发，充分考虑社区邻里性质商业体设施对建筑内外部环境的多层次 需求，通过设计室邻里中心具有完备的功能，新颖的造型，优美的空间环境。具体要求：,对项目基地现有资源进行科学评价，为合理配置利用各项资源提供依据；,合理配置邻里中心各功能空间，使各功能建筑规模匹配，流线顺畅；,按照以人为本与绿色生态原则，重新塑造人性化的社区邻里中心内外部环境。,设计要求：,设计条件：,随着人们物质文化生活质量的提高和经济增长的改变，现代快捷生活，对交往场所提出更丰富、更多样化、便捷性的需求，对购物、休闲、物质化合文化享受的更高要求，都需要提供环境优美舒适完善的服务空间。基于以上背景，本案对如何开展舒适、便捷、完备的社区邻里中心进行研究设计。,设计要求,项目分析,海兴路,新秀南路,江海中路,北京中路,济南路,南京路,建设用地,主干道海兴路由该地块的东侧通过，济南路由该地块的南侧通过。,依托步行出行的服务半径，基地各部分服务项目主要针对来自项目周边当地居住小区居民使用，项目基地周围有较多待开发用地，将来服务的人群将会更加广泛。,1000,米,500,米,项目分析,区位交通纹理,基地周边,基地位于海门市 中心区域，南邻济南路，东靠海兴路，北侧有北京中路。距离海门市政府只有,1.8,公里，距离市中心不足,4,公里。交通便捷，区位优越。,地块位置：,社区邻里中心，含零售商业、餐饮、旅馆、商务办公、娱乐设施、公用设施营业网点等。,在保持居住配套功能的基础上突出了餐饮、休闲、娱乐等服务功能,规划用途：,项目分析,项目分析,项目设计概况：,项目拟建地上建筑,33390,平米，地下建筑,9000,平米。济南路限高,24M,，其他区域限高,9.6M,，鉴于以上条件地块内以,2,一二层建筑为主，沿济南路设置商务办公和商务酒店。地块北侧,1400,平米为保留水系,1.,基地东北角为主要人流汇聚区。,2.,在基地沿海兴路和济南路一侧设出租车停靠点较为合理。,3.,考虑基地周边的小区建设状况（在基地北侧比较集中），故中心的主入口设置在地块东北侧比较合理。,2F,2F,6F,2F,6F,东沙湖邻里中心施工地址位于苏州园区现代大道北，中南街东。东沙湖邻里中心规划用地,30297,，总建筑面积,55806.42,。东沙湖邻里中心在选址时，综合考虑了用地规划及周边居住区分布情况。为满足周边居民需要，东沙湖邻里中心拟布置社区工作站、社区卫生所、邻里生鲜、通讯、银行、文化用品、餐饮、邻动文体、邻典咖啡、宜可邻洗衣、酒店等社区服务业态。,建筑格局优势：邻里中心以市场需求作为功能定位，先定位后招商，科学规划经营者的业态分布，最大限度的保障业主们的长久收益,东沙湖邻里中心前瞻性的规划，其兼职格局优势凸显，业态规划清晰，品牌落位顺畅。,东沙湖邻里中心,案例分析,区位：位于苏州园区星港街,278,号,简介：,2007,年,5,月,30,日开业运营，建筑面积,11800,平方米。大厦位于园区主干道现代大道金鸡湖大桥西堍，在中天湖畔花园、新加花园、沁苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中。直接服务,4000,多户小区住户与几十家外资企业。,沁苑大厦楼高三层,一层、二层各,2000,平方米，邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等,12,项必备功能齐全。三层,4000,平米，突出文化休闲和培训功能。目前提供,ACCA,国际会计师认证培训、外语语言培训，韩国幼儿培训，芭蕾培训中心，音乐培训中心，儿童情商培训中心等。,突出文化休闲和培训功能,沁苑大厦,案例分析,区位：位于园区现代大道,158,号,简介：,1998,年,5,月,30,日开业运营，建筑面积约,21,000,平方米。大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等,12,项基本功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。,新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。,引入世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味,新城大厦,案例分析,设计构思,一、,基于城市与建筑关系的原则,社区邻里中心,的主要消费群体是,周边的常驻居民,，其中,主要目标是满足周边社区人员的日常生活需要,，所以我们在,社区邻里中心,进行商业地产开发的近期目标是对项目进行,以服务性营业网点为主的,规划；而远期目标，则进行融入,中,高档商业。,本方案是以步行街为特征，结合当地特色,、,民俗文化，形成一处具有多层次综合性的复合体街区，使其成为该区重要的,商业综合体,，展现,一种新型的,商业街形象。设计规划坚持社会效益、经济效益与环境效益的统一，将近期开发与城市长远发展目标结合起来，实现可持续发展的战略目标。远期营造一个具有现代化气息和地方化特色的,商业综合体,，从而达到提高城市品位，改善城市形象，增强城市竞争力。贯彻“以人为本”原则，为本地市民和游客创造一个休闲购物、娱乐游憩,为一体,的现代化场所；改善该地块的城市形象，增强人民的自豪感。本方案规划力求可操作性，要求既具有整体控制的刚性原则，统一规划，集中管理，,更可,分期实施。,二、基于邻里中心发展的原则,综合上述设计目标，我们充分的分析考虑了地形,功能上的特点，在方案设计中主要从以下几点切入，以期恰当而全面的表达设计主旨。,1.,整体定位：,我们经过设计研究，本案以,服务性,商业和,生活休闲,广场为商业街的中心，用紧凑的购物街向两边延伸，穿插以一定的休闲运动场地，并以,零售,商业建筑结尾，融合了,零售式,商业街自身特点，形成了紧凑的序列。,2.,引入自由地带的概念：,在本案的设计中，我们特意采用了退台的方式,，,可以将顾客的活动场所由地面引向空中，由室内商业部分扩展到室外，增加了另类商业的可能性，从而大大提高了商业价值，从这个概念上讲，可以满足商业街主要消费群体,人,的好奇及趣味心理，使他们更喜欢在商业街里游走，延长购物时间。,在整个商业街空间里，我们运用内廊和连廊连接不同的商业区块和相邻的建筑单体，使商业立体交通流线更加方便和具有趣味感。,3.,分期开发：,考虑到人员聚集过程的长期性、流动性，项目开发优先考虑沿街商业，引入人流，当具备一定人气之后在由外向内开发，形成良性发展，更好实现项目的经济效益和社会效益。,三、基于建筑体系构成的原则,通过对社区邻里中心发展和建筑与城市关系的细致分析，我们一致认为其应该反映在建筑形体设计中。以一种全新的视角，诠释这种商业综合体空间的构成要素和特点，将原本封闭的商业空间在底层区域打开，贯通。最终形成与已有环境和城市友好相处的全新建筑构成体系。,总体方案布局探索：,设计重点是使满足邻里中心服务要求的前提下，使商业面积最大化，降低开发风险。整体造型富有节奏感与韵律。,功能集中布置 底层商业和配套服务设施，二层餐饮、娱乐以及教育设施，,3,层,-6,层商务办公和商务酒店，功能分区明确，流线通畅。,酒店、办公与裙房连成一体，建筑群体整体性强，造型简洁明快。,商务酒店,娱乐设施,餐饮,菜场,菜场,商业,社区配套,社区配套,社区配套,商业,商业,商业,商务办公,办公入口,酒店入口,娱乐设施,地下车库,地下车库,设计构思,设计要点,对招标项目设计的特点、关键性技术问题的认识及其对策措施,项目特点：服务性小型商业综合性体。,关键性技术问题：,延续性,在立面风格、节奏控制等方面，需要注重视觉和行进上的统一感与延续性，强化场所感。,标志性,商业街应该具有标志性，独特的视觉冲击力可以吸引更多的客户，形成自己的个性，带动区域的发展。,体验性,人流是街区活力的核心，一定数量的节点，如标志性广场或者构筑物的设置，具有舒缓节奏，增加气氛，丰富人员感受的作用。同时，广场还可起到举办各种活动，聚拢大量人流等作用。,可达性,商业综合体首先是一条城市道路，不仅应考虑人的行为方式，还应考虑不需要购物的人群直接穿行的方便,在购物人群中，应提供多种行进路线，通过设计引导人流，提高上层各功能的可达性和均好性。,品质性,建筑的品质影响着人们对建筑的第一印象，高端典雅的形态，合理的空间布局不仅强化整体建筑的外观特征，同时也给建筑赋予特俗的含义。,基地有较好的沿街界面，可充分利用这点，尽可能多得布置沿街小商业，最大化商业价值。,在商业主入口处向内延伸,去除绿化带范围，营造优美城市景观,建筑进行一定退让，留出城市空间和商业街步行道和车辆停滞空间。,延续性,设计要点,条件限制只能在地块南侧布置多层建筑。,地块东南两侧为城市干道，且面对前面住宅的山墙宜布置办公、酒店，展示商业形象。,城市形象,通过办公、商务酒店及形体的变化，突出海兴路和济南路路口的标志性，以独特的外观形象和视觉冲击力统领整个邻里中心，吸引更多的客户。,将商务办公和酒店沿街布置，在地块入口两侧及十字路口交通节点形成序列。,标志性,设计要点,体验性,消防车道,消防车道,消防车道,人流,人流,人流,内部交通流线,基地内部各部分分区明确，人车人流交通流线清晰，竖向链接明确顾客可从主人口直接上二楼，亦可底层任意行走。,将广场及开放性节点设置在基地出入口，道路交汇点及基地内街各节点之中。,设计要点,可达性,设计要点,设计要点,品质性,总体设计,规划总平面图,用地面积,(),22260,总建筑面积,(),42407.90,地上建筑面积,商业,6428.72,餐饮,3712.36,娱乐,3414.67,商务办公,4212.36,商务酒店,7862.57,社区配套,3754.33,菜场,4005.88,合计,33390.90,地下建筑面积,9017,占地建筑面积,10923.92,容积率,1.5,建筑密度（,%,）,49.07%,绿地率（,%,）,21.32%,机动车位（辆）,商业（辆）,39,餐饮（辆）,56,商务办公（辆）,47,商务酒店（辆）,87,合计,229,非机动车位,商业（辆）,322,餐饮（辆）,149,合计,471,海 兴 路,济 南 路,济 南 路,人行主入口,6F,6F,平面功能布局：一层主要商业及各种配套服务设施，二层餐饮娱乐为主，兼顾教育、健身等配套服务，3-6层为商务办公和商务酒店。,设备用房,公厕,水泵房,附属管理用房,垃圾收集站点,功能分析图,交通分析图,消防车道,消防车道,消防车道,人流,人流,人流,内部交通流线,景观分析图,停车系统分析图,管线分布图,-,水,负荷统计,Pe(KW),Kx,COS,Sjs(KVA),3339,0.8,0.85,3142,管线分布图,-,电气,室外电力管线分布总平面图,总图竖向分析,建筑单体,总图一层平面图,建筑面积,9017,平米,负一层平面图,总图一层平面图,建筑面积,11557.21,平米,一层平面图,二层平面图,建筑面积,11171.55,平米,二层平面图,商务办公、酒店标准层平面图,建筑面积,2792.81,平米,标准层平面图,立面图,立面图,剖面图,菜场剖面,商务酒店剖面,