资源描述
xxx城市社会经济发展状况
一、基本描述：城市区位、行政区划和城市定位，主导（特色）产业情况，城市社会经济发展状况见下表。
指标
2004年
2005年
2006年
2007年
建成区面积 (k㎡)
国内生产总值(亿元)
人均国内生产总值（元）
年末总人口（万人）
城镇人口（万人）
城镇化率（%）
城镇居民人均可支配收入（元）
财政收入（万元）
城镇固定资产投资（万元）
城乡居民储蓄存款余额（万元）
社会消费品零售总额（万元）
法人基本单位数（个）
结合上述数据对比分析城市社会经济发展变化情况；
二、城市发展总体规划
（1）城市发展目标
（2）城市性质与人口规模
（3）区域建设计划
三、城市土地市场状况
（1）一级市场土地出让情况，包括政府土地储备情况，土地出让数量及其规划用途，土地价格，土地出让金收缴情况。
近三年商品房开发用地公开交易情况汇总表
分类
数量（宗）
比例（%）
占地面积
规划建筑面积
备注
商业
综合
办公
公寓
住宅
工业
别墅
其他
总计
****年政府土地出让计划统计表
分类
数量（宗）
比例（%）
占地面积
规划建筑面积
备注
商业
综合
办公
公寓
住宅
工业
别墅
其他
总计
法律及政策风险分析
对于公开出让的土地，政府已在《国有土地使用权出让文件》中列明土地相关瑕疵问题，法律及政策风险分析结合瑕疵研究即可，不作重点。但对不属于政府公开出让的项目，需要着重研究项目法律及政策风险，其研究重点如下：
一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
（一）项目用地现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地他项权利（如抵押权）
4、土地的用途
5、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件为附件，并索引。）
（二）规划手续
1、规划用地所有权归属
2、规划用地使用权归属
3、规划用地用途
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作附件，并索引）
（三）土地手续
1、征地批文
2、土地使用权出让合同
3、拆迁安置补偿
4、有关项目地块的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（四）项目用地取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序描述（已取得国有土地使用权的可不写）
2、取得土地使用权需要的工作日（已取得国有土地使用权的可不写）
3、取得商品房用地土地使用权所需条件（已取得国有土地使用权的可不写）
4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
（五）项目用地土地性质变更的评估（已是商品房开发用地的可不写）
1、土地性质变更的程序描述和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
（六）政策性风险评估
政府资源利用的评估：
（1）当地政府对外来投资的态度；
（2）当地政府职能部门的办事作风；
（3）当地政府对该项目的关注程度；
（4）地块周边已有开发项目成败的政府因素；
（5）与政府合作关系。
政策变更对项目开发的影响：
（1）城市规划限制或更改；
（2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
二、合作方式及风险评估
1、合作方基本情况：
合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。
2、合作方式：
（1）合作方式描述
例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。
（2）选择合作方式的主要原因
主要合作条件
双方的主要权利义务描述，包括但不限于：
（1）报批报建手续办理
（2）拆迁安置补偿
（3）付款内容和条件
（4）交地标准
除直接从政府受让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、合作风险评估：
（1）通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；
（2）土地使用年限；
（3）土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；
（4）土地转让方的信用；
（5）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；
（6）其他与合作方式相关的土地政策法律法规。
三、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
房地产市场分析
一、 房地产市场总体状况
1、房地产市场总体发展概况
（1）近3年全市房地产开发投资、商品房施工面积、竣工面积、新开工面积、销售面积、销售金额、销售均价、空置面积；
近三年***城市房地产开发指标一览表
全市指标
xxx年
xxx年
xxx年
房地产开发投资额（万元）
其中: 住 宅
办公楼
商业营业性用房
其 它
商品房施工面积（万平方米）
其中: 住 宅
办公楼
商业营业性用房
其 它
商品房新开工面积（万平方米）
其中: 住 宅
办公楼
商业营业性用房
其 它
商品房竣工面积（万平方米）
其中: 住 宅
办公楼
商业营业性用房
其 它
商品房销售面积（万平方米）
其中: 住 宅
办公楼
商业营业性用房
其 它
商品房销售额（万元）
其中: 住 宅
办公楼
商业营业性用房
其 它
商品房销售均价（元/平方米）
其中: 住 宅
办公楼
商业营业性用房
其 它
（2）全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
（3）全市主要发展商开发销售情况，包括土地储备、开发量、竣工量、销售面积、价格及销售金额、市场信誉等；
（4）二手房市场交易情况；
（5）当地房地产业相关政策法规；
2、主要在售项目户型、价格、销售进度及客户构成。
二、住宅市场成长状况
1、住宅市场简述
¨ 形成时间
¨ 区域内各档次住宅分布状况
¨ 购买人群变化
2、住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
¨ 开工量/竣工量
¨ 销售量/供需比
¨ 平均售价
三、区域内供应产品特征
1、区域供应状况分析
周边地区项目供给表
项目名称
项目均价（元/平方米）
项目建筑面积（平方米）
周边地区项目价格水平分析表
价格水平（元/平方米）
5000以下
5000-6000
6000-7000
7000-8000
8000以上
面积（平方米）
比例（%）
周边地区项目面积水平分析表
面积水平（平方米）
80以下
80-120
120-150
150以上
套数
比例（%）
竞争项目户型状况统计表
户型
一居
二居
三居
四居
复式
跃层
套数
比例（%）
竞争项目总价水平统计表
单套住宅总价（万元）
40以下
40-60
60-80
80-100
100以上
套数
比例（%）
周边地区项目产品配比分析表
项目名称
产品种类与配比
容积率
公寓
联排别墅
独立别墅
洋房
多层
小高层
高层
2、区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置项目总规图和单体立面效果，并详细调研该类典型项目的产品建设标准、环境建设标准内容。典型项目住宅产品调查内容见附件。
3、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
4、结论：
¨ 区域市场在整体市场的地位及发展态势
¨ 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制
¨ 本案在区域内开发市场潜力
¨ 本案在开发中的营销焦点问题
项目概况
一、土地位置
土地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出土地区域位置，与标志性设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、土地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁工作及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
三、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
四、项目周边市政配套（需说明距宗地距离、成本、接入可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与土地的关系（影
响）
2、市政基础设施配套状况
(1)供水、供热、供热、燃气、电视和电话
类别
引入位置
引入距离
设计权属
一路供水
二路供水
供热
燃气
电视
电话
——
——
(2)电力
分类
电源级别
引入位置
引入距离
一路电源
二路电源
开闭所
1.是否建设；2.若建设，提供建设标准
（3）污水、雨水
类别
排入位置
流向
污水
雨水
五、规划控制要点
1、项目所在区域城市功能、区域建设发展规划
2、规划设计要点
分类指标
具体数据
备注
基本情况
土地面积（㎡）
土地面积指建设用地面积。注意核实政府提供面积数据中是否包含市政代征地、绿化带等用地面积。
用地分类
当地政策 法规要求
日照间距系数
消防间距
其它间距
人防级别、面积
规划设计 要点
总用地面积
若有特殊要求，请注明
总建筑面积
容积率
建筑密度
绿地率
车位总数
限高要求
退红线要求
其他规划要求
公建配套
填写政府要求配建的幼儿园、小学等设施
户型比例要求
90㎡户型占户型总套数的比例
其他要求
项目调研报告—成本调研报告
一、项目前期规费调研表
序号
前期工程费用
当地政策要求的
收费标准
当地企业实际
执行标准
2.1
勘探设计费
2.1.1
勘探费
2.1.1.1
地质勘探费
2.1.1.2
地下文物勘探费
2.1.1.3
地下文物挖掘费
2.2
职能部门费用
2.2.1
人防费
2.2.1.1
异地建设费（交费）
2.2.1.2
人防工程设计费
2.2.1.3
人防工程质量监督费
2.2.1.4
人防工程施工图设计审查费
2.2.1.5
人防工程监理费
2.2.1.6
其他
2.2.2
市政设施配套费
2.2.3
绿化费
2.2.4
墙改专项费
2.2.5
招标代理费
2.2.6
招标管理费
2.2.7
质量监督费
2.2.8
施工图设计审查费
2.2.9
劳动保险基金
2.2.10
防雷装置工程设计审验费
2.2.11
合同公证费
2.2.12
设计工程印花税
2.2.13
定位放线费
2.2.14
购航测图费
2.2.15
预算编制费
2.2.16
检测费
2.2.16.1
土壤中氡浓度检测费
2.2.16.2
室内空气检测费
2.2.16.3
主体基础、结构、屋面、外窗、电阻等检测费
2.2.16.4
电气检测费
2.2.16.5
消防设施检测费
2.2.16.6
防雷装置检测费
2.2.16.7
地震检测费
2.2.16.8
其他
二、项目基础设施状况及费用调研
序号
基础设施建设费用
宗地周边基础设施配套状况描述
相关单位提供的收费标准
当地房地产企业实际执行标准
给水工程
手续费
二次设计费
高低压工程
二次设计费
电表
开闭所
高可靠性费用
天燃气
集资费
施工费用
暖气工程
入网费
设计费
审图费
庭院网工程验收并网费
通信工程
入网费
有线电视
施工费
三、当地材料价格
类别
当地价格执行情况
钢材
商品砼
水泥
标准机砖
多孔粘土砖
多孔混凝土砖
加气混凝土块
中粗砂
碎石
铜塑线
电缆
四、税收情况
当地主要税种
税率
备注
营业税
土地增值税
明确征收方式，核定征收、查账征收
土地使用税
所得税
25%
明确征收方式，核定征收、查账征收
****项目客户需求调查分析报告
说明：本部分内容由客户资源管理中心负责制订调查方案,最终获取结果内容如下。
一、各阶层收入水平
结合各阶层收入水平的划分，可将人群划分为高消费层、较高消费层、中等消费层三类，具体可参照下表：
客户具体属性
细分属性
消费层类别
年收入水平
政府行政机关
政府及行政机关官员
高消费层
政府及行政机关公务员(中级)
较高消费层
普通公务员
中等消费层
企事业单位
高层管理人员
高消费层
中屋管理人员
较高消费层
普通管理人员
中等消费层
私营企业
私企业主
高消费层
外资企业
中高管理人士
较高消费层
个体工商户
商贸个体户
高消费层
个体工商户
较高消费层
城市新兴白领中产阶层
职业经理人
较高消费层
外企或大型企业员工
中等消费层
专业人士
较高消费层
知识型自由职业者
中等消费层
二、购房者影响因素及选择重点
针对各类型消费者进行重点调研，表1重点了解各类客户购房时考虑的重点因素，以结合地块现状进行客户匹配研究。表2—表7重点了解各类客户的购房需求，可结合项目实际情况进行产品类型与户型的匹配研究。
表1、购房者心理因素调查统计
因素
权重
地位
地段
价格
户型
交通
实用率
小区
环境
物业
管理
周边配套
开发商品牌
生活方式
其他
第1位
第2位
第3位
第4位
第5位
表2、购房者选择付款方式统计
年龄 类型
方式
21~25
26~30
31~35
36~40
41~45
46~50
51~55
56~60
60以上
银行按揭
多层住宅
小高层
高层
商铺
一次性
多层住宅
小高层
高层
商铺
合计
多层住宅
小高层
高层
商铺
银行按揭
一次性
表3、购房者住宅均价承受能力调查统计
（单位：元/㎡）
均价
权重
选择度
2000~
2500
2500
~3000
3000
~3500
3500
~4000
4000
~5000
5000
~6000
6000
~7000
7000
~8000
8000以上
第1位
第2位
第3位
第4位
第5位
表4、购房者房型需求调查统计
房型
权重
选择度
单身公寓
一房一厅
二房二厅一卫
二房二厅二卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
四房三厅三卫
复式
独立别墅
第1位
第2位
第3位
第4位
第5位
表5、购房者房型面积需求调查统计
建面
权重
选择度
60㎡以下
60~80㎡
80~
100㎡
100~
120㎡
120~
130㎡
130~
150㎡
150~
180㎡
180~
220㎡
220㎡以上
第1位
第2位
第3位
第4位
第5位
表6、购房者住宅单价承受能力调查统计
（单位：元/㎡）
单价
权重
选择度
2000~
3000
3000
~4000
4000~4500
4500~5000
5000
~5500
5500
~6000
6000
~7000
7000
~8000
8000以上
第1位
第2位
第3位
第4位
第5位
表7、购房者住宅总价承受能力调查统计
总价
权重
选择度
20万元以下
20~30万元
30~40万元
40~50万元
50~60万元
60~80万元
80~
100万元
100~
160万元
160万元以上
第1位
第2位
第3位
第4位
第5位
三、项目客户群潜量研究
消费类别
消费阶层
主流购买面积
最高可承受总价额
备注
高收入家庭
较高收入家庭
中等收入家庭
中低收入家庭
项目定位报告
一、SWOT分析
优势（S）
劣势（W）
机会（O）
威胁（T）
结论：
二、项目定位
1、客户细分与产品匹配研究
类 别
客户描述
收入水平
(以家庭为单位)
客户构成
客户配比
供选择产品类型
核心客户
重要客户
潜在客户
2、项目定位描述
三、方案建议
1、方案一：
（1）分期开发建议
项目开发分期
产品类型
规模
大致推出时间
乐观售价
保守售价
一期
二期
……
……
……
……
……
……
合计
——
——
——
（2）户型及配比建议
具体要求见附表
四、产品设计建议
建筑设计建议
具体内容
建筑朝向
建筑风格
1、对郑州市场，应提供参考性项目；
2、对其他地市市场，应明确可复制项目，并相应提出优化建议。
单体设计
园林景观设计
停车位设计
需明确1、停车位是地上或地下；2、地下车位是否结合人防；3、项目总体车（库）位比
配套设施
户型选择建议
明确该项目可复制的户型
19
项目户型及配比建议
项目
分期
产品类型
户型
单套面积区间（㎡）
单套计算面积（㎡）
销售单价
（元/㎡）
单套总价
（万元）
套数
套数比例（%）
总面积（㎡）
面积比例（%）
一期
多层
小计
……
……
……
合 计
2、方案二：（内容同上）
编制单位：
日 期：
概念规划设计方案要求
一、规划设计的可行性分析
1、 既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列。
2、 容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我集团最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例。
3、 有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路。
4、 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、 市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
二、规划设计的初步概念
1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。
2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。
3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。
三、概念方案
根据项目定位，产品中心需提供三套不雷同的方案，其中每套概念方案均需附图及经济技术指标表。其中，附图包括概念方案图和分期计划图；经济技术指标表包括项目总体经济技术指标表和各分期项目的总体经济技术指标表。具体填写内容要求见附件。
规划总用地面积
建设用地面积
每种产品类别须在备注栏注明层数、结构形式、栋数和户数
住宅
㎡
备注
多层
㎡
独栋别墅
㎡
联排
㎡
叠加
㎡
小高层
㎡
高层
㎡
产权式酒店
㎡
SOHO
㎡
其他
㎡
商业、酒店、写字楼
-
㎡
独立商业
㎡
底层商业
㎡
写字楼
㎡
酒店
㎡
其他
㎡
地上公建
-
㎡
会所
㎡
幼儿园、小学
㎡
其他
㎡
地下物业
-
㎡
地下车位（库）
㎡
地下储藏室
㎡
地下人防
㎡
其他
㎡
容积率
建筑密度
绿地率
总楼栋数
栋
总建筑面积
㎡
地上建筑面积
㎡
地下建筑面积
-
㎡
可售面积
㎡
不可售面积
㎡
总户数
-
户
居住户数
户
商业户数
户
机动车停车位
-
个
地上停车位
个
地下停车位
个
三、各类产品建造标准
建造标准 产品类型
高层住宅
小高层住宅
****
结构及初装修
结构形式
建筑层数\层高
基础形式
屋顶形式
(平屋面\斜层面)
门窗工程
窗
室内供暖方式
集中供暖\壁挂炉
高压配电
开闭所
发电机
电梯品牌
项目推售计划表
项目分期
时间节点
物业销售计划
销售额（万元）
回款额（万元）
确认收入（万元）
一期
2008年
1季度
2季度
3季度
4季度
2009年
1季度
2季度
3季度
4季度
……
销售周期
合计
项目招商计划
一、项目基本情况：
项目名称
物业性质
物业类型
面积
期数
建筑面积
已售面积
待售面积
自有物业
需返租面积
自有物业面积
已租面积
未租面积
合计
已租面积
未租面积
合计
一期
…期
合计
招商政策
一期：租金水平 元/㎡.日
物管费： 元/㎡.月
免租期：
其他优惠：
暂无
交付日期
开街日期
销售均价
销售总额
租赁户数
租金均价
租金收入
二、项目租金目标分解：
1.项目租金政策:
项目出租租金水平
项目周边物业租金水平
项目主力业种租金承受水平（列举项目主要业态）
2.项目目标分解：
目标
分解
年度
可出租面积(㎡)
需出租面积(㎡)
计划出租面积(㎡)
未租面积(㎡)
自有物业面积(㎡)
出租率(%)
租金收入（元）
费用支出（元）
税金支出（元）
净收益（元）
08年
09年
10年
…年
合计
租赁户数
租金收入合计
返租租金合计
租金净收入合计
3.项目 年租金收支计划：
年度
月份
需租面积
/户数
预计出租面积
预计出租户数
租金收入/元
税金/元
租金净收入/元
返租租金/元
费用/元
净收益/元
新增
累计
出租率
新增
累计
出租率
销售物业
自有物业
销售物业17.5%
自有物业
销售物业
自有物业
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
合计
26
展开阅读全文
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490 
