产权式酒店营销推广执行方案-营销推广阶段划分总表.doc

营销推广阶段划分总表
周期
营销目标
营销工作
媒体应用
准备期
（6.20——7.9）
完成营销准备工作
1、售房部包装 2、销售系统建立
3、销售人员培训 4、宣传资料准备
5、户外广告选址、制作、发布
6、下阶段广告创作
7、营销推广方案确定、媒体确定
1、售房部：
POP立牌、展板、挂旗、T型旗
2、户外广告牌
3、楼体巨幅、布标
蓄水期

（7.10——7.31）
建立市场认知，强化物业形象，使客户对立权式酒店未来形成良好预期，接受客户认购
1、时事新闻报道
2、软新闻炒作
3、配合一定量的硬广告传播
4、人力推广及宣传资料派发全面启动
5、接受咨询、认购蓄客
1、报纸媒体、DM派发
2、广播媒体
3、手机短信广告
4、户外广告
5、宣传资料、网络广告
造势期
（8.1——8.21）
大力度的传播推广全面展开。制造市场紧张，形成良好的认购场面，建立销售势能。
1、硬广告传播
2、软新闻配合炒作
3、接受咨询、认购
4、公关活动：
明珠新天地产权式酒店投资说明会
1、报纸媒体
2、短信广告
3、户外广告
4、广播广告
5、DM派发特刊<<明珠新天地1>>
强销期
（8.22——9.30）
大力度的广告配合强势促销形成热销。
1、软硬广告全面推进
2、户外广告造势：护栏布标、横幅布标、T型旗全面推出
3、接受咨询、认购
4、公关活动：
业主参观体验武汉华商托管酒店
1、报纸媒体
2、短信广告
3、户外广告
4、宣传资料
5、DM派发特刊<<明珠新天地2>>
6、广播广告
维持期
（10. 1以后）
以销售政策及适当媒体支持，维持销售。
1、小量媒体支持，加大促销广告力度
2、强化人力推广，对有意向、未成交的客户实施重点突破
3、公关活动：
明珠新天地业主联谊及投资恳谈会
1、报纸媒体
2、广播广告
3、户外广告
4、宣传资料

投资分析
一、首付四成（十万）的购买方式
总价
首付4成
月按揭（12年）
回报率8%
月收益
月净收益
12年净收入
12年后的资产总值(增长8%)
240000
100000
1425
19200
1600
175
25200
600000
根据上面的表格分析中，可以看到如果投资购买总价为24万的产权式酒店客房一套，按首付10万元（约4成），按照12年贷款，月还款费用为1425元，按照8%的固定回报回馈给购买者，您将获得月回报1600元，每月净收益为175元，12年总净收益为25200元；保守估计产品的增值，12年后产品价值为60万整。你在12年后将获得纯利润525200元。525200=600000-100000+25200
二、首付5成（十二万）的购买方式
总价
首付6成
月按揭（15年）
回报率8%
月收益
月净收益
15年净收入
15年后的资产总值(增长8%)
250000
150000
900
20000
1666
766
13.8万
76万
首付6成15万元，余下10万元银行按揭贷款15年，月还款费用为900元，按照酒店8%的年固定回报回馈给购买者，您将获得月回报1666元，每月净收益为766元，15年180个月总收益为将近14万元，基本上收回了首付款；以房产每年8%的增值率，15年后价值约为76万。另外每年还有12天的免费入住权，15年180天可省房费5万元左右，加上这期间省掉的物业费、管理费、水电费、收视费等约5万元，你在这15年将获得近100万元的有形加无形收益。
也就是说，只花15万元，您在15年后总共获得的回报约100万元
1、12年固定回报：24万X8%X12=230400元；2、客房增值60万元；3、客房装修、144天自住开房及12年省下的物业费、水电开支等约12万元
所以说投资明珠新天地产权式酒店，是“四两拨千斤，十万变百万”，此言不虚！

良好的经营状况是投资的保障，以下是在明珠新天地大酒店良好经营和管理下的运营分析
3、经营分析表计算
总价
天租金
保本入住率
经营总收入
经营利润
投资者回报
年运营净值
250,000.00
280.00
50%
51100
25500
20000
5500

上表数据说明：
25万总价的客房型，保本入住率50%；280元/天租金是根据丹江口四星级酒店的收费标准预测，在380元的基础上降100元，
经营总收入51100元=1年365天X280元/天.间房X50%入住率
经营利润25500元=经营总收入51100元X50%（四星级酒店一般利润率为60%，我们再降10%）
投资者回报20000元=每年酒店向投资者回报所购客房总价25万元的8%
年运营净值5500无怨=经营利润25500元-投资者回报20000元
——以上的数据可以充分表明， 明珠新天地产权式酒店投资的可靠性。
5500元的年运营净值是根据入住率在50%、利润率50%的情况下计算获得，由于丹江口酒店在后期经营不但超过这个入住率，根据天伦，充分表明开业后，酒店非但能够稳定给与业主8%的回报率，而且它的收益很有可能超出原有价值。
当然有人会问，这么高档的产权式酒店，市场有这么大的容量吗?有。
据业内人士分析：一是目前丹江口的经济保持连年高速增长，居民收入大幅提升，高品质消费日趋旺盛;二是中部崛起战略的实施及丹江口中国水都、南水北调源头中心城市、及国家旅游名片地位的确立带来的巨大旅游客源;三是丹江口十二五将实现跨越式发展，商务、政务客源潜力巨大;四是丹江口旅游产业不断升温，高档酒店供不应求。丹江口在2010年旅游收入15.5亿元。2011年旅游总收入预计20亿元。并且推出了景区企业化管理，加强与媒体及其他旅游城市的合作等一系列改革措施，使丹江口的旅游业发展前景更为广阔。
　　以上诸多利好因素，使市场对高星级酒店的需求愈发强烈，未来的消费能力极其巨大，加上具有北京天伦国际背景和强大客户资源的武汉华商酒店管理有限公司的精心托管，明珠新天地产权式酒店经营前景十分乐观，投资于此，安全系数很高。