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启程国际销售资料

启城国际销讲
第一章 环境篇
第二章 市场篇
第三章 产品篇
第四章 卖点说明与抗性检讨
第五章 答客问

第一章 环境篇（区域简介）
怀远是安徽蚌埠市下辖的一个县，位于安徽省北部，地处“泛长三角”经济圈腹地，陆路、水路纵贯东西、连接南北。为淮河文化、大禹文化的重要发源地之一，是全国商品粮生产基地、安徽省杂交稻制种基地、全国无公害蔬菜生产基地、水产品生产基地、中国石榴之乡，民间艺术花鼓灯源远流长、享誉海内外。下辖10镇9乡，人口160万左右。
经济以“一城五区、八个重点产业和全民创业工程”为工作重点，近几年随着城市规划建设和工业园区的入驻，经济取得瞩目发展。

第二章 市场篇
房地产的发展与消费稳中有升，主要开发集中在涡北新区和老城区，产品也是由多层转向高层的过渡中，价格从1999年的七百左右到现在的四千五百多的单价，主要购房群体是县城及周边乡镇人口，表现为房地产消费的刚性需求，投资及改善型需求，也有部分客户至蚌埠购房。

l 市场对产品区位的要求：购房一般选择目前住址的就近区域或熟悉区域。
l 市场对地段的要求：交通便捷，生活配套齐全。
l 市场对规划的要求：生活配套全，小区绿化景观要好，附近有小学和幼儿园。
l 市场对发展商、承建商的要求：一般较认可南方的发展商和承建商，他们的设计新颖，细节用心，小区整体美观。
l 市场对房型的要求：因总价承付能力，两房和小三房更受青睐。
l 市场对采光要求：正常间距不挡阳光。
l 市场对细部的要求：对外立面、楼道、储藏室、进户门、太阳能安装方面都有要求。
l 市场对安全的要求：注重安全，小区的安全管理很重要。
l 营销对市场的影响：有较明显的效应，通过营销推广有效吸引他们的购买欲望，比较关注购房的优惠政策。
l 市场对价格的认知：目前市场单价4300左右，总价38—45万左右。

第三章 产品篇
1、区域特色：
l 市政机关：城西镇政府、运管所
l 金融机构：信用社
l 邮局、通信：中国电信营业厅、移动网点。
l 商场：淮商超市、南方家私、
l 医院：仁爱医院。
l 学校：怀远县第二中学
l 餐饮：周围中小型餐馆。
2、交通状况：环线，1路公交车
3、市政规划：政府以第十二个五年计划为核心，以商贸和仓储为基础，重点打造城西新城，客运西站西移，预计县政府也会在不久迁入加快城西的发展。
4、地块分析：位于主干道禹王路上，交通便捷；地块方正无不规则，四周无遮挡视野开阔。

一、基本资料
1、厂商资料
（1） 发展商：怀远县禹宏房地产开发有限公司
（2） 规划设计：浙江华宇建筑设计有限公司（甲级）
（3） 房型设计：浙江华宇建筑设计有限公司（甲级）
（4） 工程建设：江西省冰溪建设单位
（5） 工程监理：怀远恒基工程监理
（6） 行销企划：杭州.墨攻
（7） 物业管理：
（8） 开户银行：
2、产品资料
（1） 基地地址：
（2） 使用性质：住宅、商业。
（3） 产权年限：住宅70年、商业40年。
（4） 基地面积：80838㎡
（5） 建筑面积：209983㎡、商业1.6万方
（6） 容积率：2.4
（7） 建筑密度：29%
（8） 绿化率：35%
（9） 楼层规划：多层、小高层、高层
（10） 建筑高度：
（11） 结构：多层框架结构
（12） 得房率：多层90%、小高层85%、高层80%
（13） 开间、进深、层高：开间8、9米，进深10、11米，层高3米
（14） 车位、车库（地下和地上）：地上车位127个，半地下和地下车库393个
（15） 开工日期：2012年10月8号开工
（16） 交房日期：一期交房时间在2013年年底
（17） 交房标准：毛坯
（18） 售楼地址：在禹王西路上，项目对面
（19） 售楼部电话：0552—8782666/8838777

二、产品规划分析
1、产品总体规划：由西向北呈现出倒L形半包围高层住宅，由东向南又呈现出一个反L形半包围小高层和多层住宅，使小区整体更有立体感，形成完美的天际线；充分考虑采光形成南低北高、东低西高的科学合理布局；小区内一条车行环路分割中心5大景观组团和东西8大主题景观庭院，一条景观中轴线贯穿南北。
2、产品细节规划：10大景观组团、8大主题庭院、5大景观核心，外立面采用石材、暖色调的面砖和高级涂料；楼间距最宽52米，多层屋顶采用平顶加坡顶结合方式，美观又实用；户型设计合理大方、配比科学，层高3米、设多角窗、飘窗、空调机位、地上车位和地下车库。

三、建材装修标准
（1） 主体：
（2） 外墙：
（3） 屋顶：
（4） 室内：
（5） 厨房及卫生间：
（6） 窗：
（7） 空调机位：
（8） 阳台：
（9） 入户门：
（10） 单元入口：
（11） 楼梯间：
（12） 电视接收系统：
（13） 通信系统：
（14） 水、电、气、暖：
（15） 太阳能：
（16） 电表：
（17） 强弱电：
（18） 上水：
（19） 下水：
（20） 智能化设施：
（21） 顶楼：
（22） 车库、储藏室：

四、公共设施
小区四周1.6万方商业街，购物餐饮休闲等应有尽有，各景观组团的健身区域、网球场等。

五、物业管理
保安保洁公共区域维护。

第四章 卖点说明与抗性检讨

一、卖点说明
（1） 区位：城西新区，未来规划发展核心。
（2） 地段：连接老城区主干道禹王路上，交通便捷，小区1.6万方商业配套环伺。
（3） 远景：抢摊新城区，价格洼地，价值高地。
（4） 规划：20万方品质人居大盘，容积率低建筑密度小，规划合理科学。
（5） 业态：稀缺多层，全城绽放。
（6） 户型：户型配比科学，设计人性化，以小两房、小三房为主，对总价控制，切合市场需求。

二、抗性检讨
l 地理位置偏远：目前是没有老城区繁华，但是我们依然是老城区的近邻，交通便捷，我们的性价比高，规划可塑性强，发展及升值潜力大，视野开阔，周边空气好无噪音粉尘等污染，以后规划配套等会日趋完善。
l 配套设施不完善：我们现在周边的配套基本能满足日常生活需求，小区更配备了1.6万方商业，等入住后周边的商业会更成熟，再说要逛街中心也很方便，出门就是环线、1路公交车，约3分钟就到步行街南门口了。
l 居住环境差：环境其实不错，这里没有大型工厂，没有污染场矿，周边视野开阔、空气好、安静、适合居住，小区封闭式管理，园林绿化景观做得很好，绿化景观面积2.8万方，绿化率达35%。

第五章 答客问

一、现场答客问

（1） 附近有菜场吗？外出就餐聚会方便吗？
答：二中对面有一个小型菜场。就餐方便，周边有小餐馆和大排挡。

（2） 周边有无大型娱乐、活动场所？
答：暂无，以后会发展起来。

（3） 周边有什么公园？
答：暂无，但小区园林绿化景观做得很好。

（4） 属于哪个派出所管辖的？
答：荆山派出所。

（5） 小区是否封闭式管理？
答：是

（6） 小区有几个出入口？主大门在哪里？
答：三个出入口，北门和南门是主入口；人车分流，北门为人行入口，南门东门为车行入口。

（7） 小区内道路多宽？
答：足够两车并行通过。

（8） 小区内有哪些生活配套设施？
答：餐饮、娱乐、洗浴等1.6万方的商业街，业态丰富。

（9） 小区绿化情况如何？
答：绿化率35%，10大景观组团， 8大主题庭院造，园林式小区。

（10） 小区周围有无严重的噪音影响？
答：没有。

（11） 有无车位（车库）?地下地上如何分布？
答：有，地下有车库，地上有路面停车位。

（12） 何时交付？
答：一期是2013年年底。

（13） 产权年限?
答：住宅70年，商业40年。

（14） 有多大面积？户型怎样？
答：60—130㎡，二房和三房为主。

（15） 什么价位？
答：暂时未定。

（16） 何时开盘？
答：预计元旦后开盘。

（17） 开盘有何优惠？
答：有，具体未定。

（18） 一次性和按揭什么折扣？
答：有，具体未定。

（19） 按揭首付多少？
答：首套30%， 二套60%

（20） 哪个物管公司管理？费用多少？
答：

（21） 水电单价？
答：

（22） 对外租的话租金多少？物业包租吗？
答：

二、工程问题
（23） 承建商是哪里？房屋质量如何？
答：江西冰溪建设，二级资质。

（24） 建筑构造什么结构？
答：框架结构。

（25） 楼房的抗震等级？
答：7度设防。

（26） 水泥用的什么牌子？
答：海螺水泥。

（27） 楼房共几层高？顶层是否跃层？
答：多层总共六层，小高层有11、18层，高层24层；多层顶层为复式。

（28） 楼间距是多少？
答：23—27米，最宽处52米。

（29） 房屋外立面材质？
答：高层磁砖十石材（1F），多层磁砖十涂料（6F）。

（30） 几梯几户？
答：多层、小高层一梯两户，高层两梯三户。

（31） 房型结构？
答：二房二厅和三房二厅为主。

（32） 层高是多少？
答：3米。

（33） 楼房净高如何计算？
答：层高减去楼板厚度

（34） 得房率？公摊系数?
答：公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）

（35） 得房率如何计算？
答：得房率=套内建筑面积（包括墙体）/总建筑面积；
净得房率=使用率=使用面积（不含墙体）/建筑面积。

（36） 板式楼（条式）还是点式楼（塔式）？
答：板式楼，大开间短进深，南北通透。

（37） 建筑面积如何计算？
答：套建筑面积包括套内建筑面积和公摊，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积。

（38） 公摊面积包括哪些？
答：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共墙体、雨棚、山墙、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、楼梯间、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、地下室、值班警卫室、物业管理用房以及为整幢服务的公共用房和管理用房。
非公摊面积：
1、仓库、机动车库（车位）、非机动车库、车道等，作为人防工程的(半）地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 　　
2、售房单位自营、自用的房屋。 　　
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
4、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。　

（39） 公摊面积如何计算？
答：公摊面积=套内建筑面积＊公摊系数

（40） 阳台面积如何算？
答：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣服的空间。按设计规划建造类型可分为凸阳台、半凸半凹阳台、凹阳台、有柱阳台、平台等多种结构类型。按建筑使用需求可分为封闭和未封闭多种用途类型的阳台。
阳台的面积计算，国标《房产测量规范》GB/T17986.1-2000规定不分建筑类型，只分全封闭或不封闭。全封闭的阳台按其外围水平投影全面积计算建筑面积。未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
根据《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2005，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。
房产测量规范GB/T17986.1-2000与GB/T50353-2005的区别
一、两规范均属国标，其编制目的和用途各不相同，GB/T50353-2005是为满足工程造价计价工作的需要，GB/T17986.1-2000为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及城镇规划建设提供数据和资料。
二、两规范主要条文不冲突和矛盾，GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范无专有建筑面积、共有建筑面积的定义和区分，缺少房地产登记“产权”概念。
三、GB/T17986.1-2000房产测量规范发布后建设部发（建住房[2000]166号）文要求贯彻执行，GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范发布后建设部无相应文件要求房地产测绘工作执行新测绘规范。
四、深圳2006年制定建筑面积测绘细则时未采用GB/T50353-2005规范计算房屋建筑面积,仅引用个别条款。

（41） 面积差如何解决？
答：按国家商品房买卖合同约定，3%以内，多退少补。3%以上，有权退房，银行同期计息；不退房的，实测面积大于合同面积，3%以内（含3%）部分补足，3%以外部分赠送；实测面积小于合同面积，3%以内（含3%）部分退还，3%以外部分双倍返还。

（42） 现浇板厚度？
答：现浇板厚度11㎝左右。

（43） 墙的设计要求和构造问题？
答：墙体按照结构受力情况不同，有承重墙、非承重墙之分。非承重墙包括隔墙、填充墙、幕墙。凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙称为隔墙；框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙。而主要悬挂于外部骨架间的轻质墙称幕墙。框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，重量由梁柱承担。框架结构分全框架和半框架,全框架没有承重墙,半框架有承重墙。

（44） 厨房、卫生间设计标准？
答：厨房空间应容纳多人，明亮通风，独立使用，离餐厅近，不影响室内动线；卫生间应在暗处，离卧室近，采光通风好。

（45） 厨房、卫生间是否装修？配备哪些设施？
答：不装修，预留上下水管，有烟道。

（46） 卫生间地面处理要求？
答：防水处理。

（47） 贮藏室是否可以改成卫生间？是否预留管道？
答：不可以，没有预留管道。

（48） 阳台有无排水管？
答：有。

（49） 阳台是否设有晾衣架？
答：自己安装方便。

（50） 多角窗是落地还是悬空？
答：多角窗落地，窗户2.2米高，80公分宽。

（51） 有无空调隔板？
答：有空调外机隔板架。

（52） 空调滴水管是否直通下水管？
答：是的。

（53） 有无管道燃气？厨房是否设排烟管井？
答：厨房有排烟管道预留。

（54） 通风管井距楼顶的距离有多少？会不会形成倒风，影响顶层住户？
答：有风帽，不会。

（55） 屋顶防水隔热层有多厚？
答：40MM厚岩棉板隔热层，SBS沥青防水层。

（56） 一楼是否有防潮措施？
答：有。

（57） 一楼是否单独下水？
答：是。

（58） 雨水、污水如何排放？
答：外墙雨水管，收集排到市政排水管道；内部污水管排到排污管道。

（59） 污水管道是否会影响到基础？
答：不会。

（60） 天然气、暖气、水、电何时交付使用？
答：水、电管道预埋、有线电视、电话线、宽带入户，交房使用。

（61） 房屋的管网、线路的铺设标准及要求？
答：小区水、电管网分别铺设。

（62） 客户装修时是否可以提供暗埋管道管路走向图？
答：可以，交房时有“使用说明书”。

（63） 小区供电采用何种方式？
答：直供。

（64） 小区供电容量是否大？是否保证用电？
答：足够。

（65） 小区内供暖措施如何？
答：没有。

（66） 有线电视安装费？
答：

（67） 小区内防盗门是否统一安装？是否收费？
答：统一安装，不收费。

（68） 太阳能是送还是业主自己买？是否统一安装？
答：

（69） 有无单元对讲系统？
答：有。

（70） 小区生活垃圾怎样处理？
答：有物业统一处理。

三、签约问题
（71） 本楼盘价格情况？
答：目前未定。

（72） 定金多少？定金能退吗？
答：未定；定金不能退。

（73） 付款方式有哪几种？优惠多少？
答：一次性和按揭，优惠有但额度未定。

（74） 贷款人身份有何限制？贷款条件？
答：有稳定收入的，是三县一市居民，外地户口必须在本地工作并交一年的社保方可买房，年满18周岁的具有独立民事行为能力的中国公民。
个人年龄与贷款年限之和不超过60（女性55）；有稳定收入，具有偿付贷款本息的能力；所购房产总价的30%以上的款项已经支付；如两人或两人以上联合购房的，如一人代表其他人签字，须提供有效授权；申办银行贷款所规定的其他条件。

（75） 贷款额、年限、利率如何？
答：贷款额度最高不超过房价的70%，年限不超过30年，利率按银行同期。

（76） 利率是否会随银行的利率调整而改变？
答：房贷实行的是浮动利率，既随利率调整而调整，也随国家优惠政策改变而改变。
贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。
房贷随着国家政策的变动而变动，国家*折优惠是在基准利率基础上的*折，基准利率变动，就会在基准利率基础上*折。还款合同上选择按的是按年调整还是按月调整，利率虽然调整，但仍然享受新利率的*折。当然如果国家取消了七折优惠政策，尚未还清的那部分贷款的利率优惠也随之取消。

（77） 哪家银行办理？
答：

（78） 贷款程序、证件？
答：贷款程序：上交贷款资料、银行资料初审、签贷款申请表、借款合同、信用调查授权书、面谈记录、远期拍卖声明、送市行复审、复审通过、放款、开扣款帐户、收他项权证、客户每月还款。
证件：夫妻双方身份证和户口本、结婚证、首付款收据（均需双方的原件和复印件），收入证明（个体出具营业执照副本、纳税证明和近三月银行账户流水），联合购房的，须有联购人的共同签署或经过公证的《委托书》，银行所需的其他资料或证明。

（79） 如果办按揭，个人所交费用包括哪些方面？额度为多少？
答：只交公证费和银行开户费，公证费：300元、银行开户：10元。

（80） 交房时需缴纳的费用有几种，额度多少？
答：契税：首套90㎡以下是1%、90—144㎡2%、144㎡以上是4%；二套是4%。公共维修基金：多层40元/㎡，（小）高层80元/㎡。物业费、水电开户费、一次性垃圾清运费，如有增加费用会提前通知。

（81） 买方身份有何限制？
答：无，但购房套数有限制。

（82） 买方购房时，户口能否到小区？
答：可以，房子交付后可以拿房产证原件或复印件（房管局盖章）就可以到户口所在地派出所办准迁证，再到购房所在的城区办理户口迁入手续。

（83） 签购房合同时需哪些证件？
答：身份证、合同上几个人就要几个人的资料。

（84） 可否委托他人代签？
答：可以，出具本人和代签人的身份证、委托证明。

（85） 在预售期间，户名可否变换？
答：更名需要开发商同意

（86） 产权登记证办理之前，户名可否更换？需何条件？
答：更名需要开发商同意

（87） 预售合同是否需要公证？
答：需要

（88） 预售合同登记需要哪些证件？是否需要本人去？
答：预售合同登记开发商会统一安排送到房管局盖章。

（89） 产权证如何办理？办证时间及费用？
答：房管局预售登记、银行贷款审核通过、评估并出具他项权证、抵押登记、质检站出质检报告、建设局出建设工程规划许可证正本、测绘中心出面积测绘报告、交房开发商出两书、开发商办理小区大产权证、每户小产权证。交房后一年内办理好，相关费用在前期交房时都以交纳，无需其它费用。

（90） 土地证如何办理？
答：

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